3,343
8
1
Pusse opp råloft
329
0
Hei!
Vi bo sentralt i Oslo og har fått et tilbud av borettslaget om å kjøpe opp deler av arealet over egen bolig. Det er ikke snakk om så mye, under 40 kvadratmeter. Loftet er et klassisk tørkeloft, circa 4 meter under taket på det høyeste. Vi kan kjøpe loftet for mellom 12-14.000,- per kvm, det er ikke helt bestemt enda. Vi lurer på å ta sjansen, men har noen spørsmål og ingen å spørre. Her har jeg lært så mangt, så håper på litt respons her.
Først: Finnes det noe estimat på hva slike prosjekter koster? Altså i tillegg til de 300.000/400.000 det koster å kjøpe arealet. Rommet blir nokså lite, men jeg vet ikke om det da blir billigere enn om det var større, eller om selve renoveringen er såpass omfattende at areal ikke har mye å si. Jeg har hørt det kan være lønnsomt å bygge ut opp til loftet, men vet ikke om dette også gjelder for små areal? Redd for å legge inn mye penger som vi ikke får tilbake. Leiligheten vil gå fra 50 kvm til ca. 80, fra en 2-roms til 4-roms, tenker jeg. Planløsningen nede er litt upraktisk og det er svært sentralt og i 4. etasje, så det er likevel ikke sikkert leiligheten er så fristende for familier etc.
Deretter: Blir det mye dyrere med arker, vinduer, terrasse? Det hadde vært moro å få laget en takterrasse. Rommet blir antakelig smalt og langt, fra fasade til bakgård. Derfor kunne den ene siden, altså den smale mot fasade, bli terrasse. Ser andre i samme gård har, så det bør være lov. Terrassen vil nødvendigvis spise noen kvadratmeter, men regner med at det er såpass populært at det slår ut reduksjonen av areal. Ark eller i alle fall vinduer er essensielt.
Hvor lang tid tar det? Det må skaffes arkitekt, tegninger, og søknader må igjennom. Men hvor lang tid må man regne med at slikt tar?
Og: Jeg er litt usikker på finansiering. Skal naturligvis snakke med banken, men hvordan fungerer slikt vanligvis? Regner med at man må få en megler eller takstmann som kjenner området til å kalkulere en verdi for den nye boligen, og deretter låne mer penger (om man har betalt ned på lånet en stund eller tjener mer enn før - vi har ikke så mye å gå på).
Vi bo sentralt i Oslo og har fått et tilbud av borettslaget om å kjøpe opp deler av arealet over egen bolig. Det er ikke snakk om så mye, under 40 kvadratmeter. Loftet er et klassisk tørkeloft, circa 4 meter under taket på det høyeste. Vi kan kjøpe loftet for mellom 12-14.000,- per kvm, det er ikke helt bestemt enda. Vi lurer på å ta sjansen, men har noen spørsmål og ingen å spørre. Her har jeg lært så mangt, så håper på litt respons her.
Først: Finnes det noe estimat på hva slike prosjekter koster? Altså i tillegg til de 300.000/400.000 det koster å kjøpe arealet. Rommet blir nokså lite, men jeg vet ikke om det da blir billigere enn om det var større, eller om selve renoveringen er såpass omfattende at areal ikke har mye å si. Jeg har hørt det kan være lønnsomt å bygge ut opp til loftet, men vet ikke om dette også gjelder for små areal? Redd for å legge inn mye penger som vi ikke får tilbake. Leiligheten vil gå fra 50 kvm til ca. 80, fra en 2-roms til 4-roms, tenker jeg. Planløsningen nede er litt upraktisk og det er svært sentralt og i 4. etasje, så det er likevel ikke sikkert leiligheten er så fristende for familier etc.
Deretter: Blir det mye dyrere med arker, vinduer, terrasse? Det hadde vært moro å få laget en takterrasse. Rommet blir antakelig smalt og langt, fra fasade til bakgård. Derfor kunne den ene siden, altså den smale mot fasade, bli terrasse. Ser andre i samme gård har, så det bør være lov. Terrassen vil nødvendigvis spise noen kvadratmeter, men regner med at det er såpass populært at det slår ut reduksjonen av areal. Ark eller i alle fall vinduer er essensielt.
Hvor lang tid tar det? Det må skaffes arkitekt, tegninger, og søknader må igjennom. Men hvor lang tid må man regne med at slikt tar?
Og: Jeg er litt usikker på finansiering. Skal naturligvis snakke med banken, men hvordan fungerer slikt vanligvis? Regner med at man må få en megler eller takstmann som kjenner området til å kalkulere en verdi for den nye boligen, og deretter låne mer penger (om man har betalt ned på lånet en stund eller tjener mer enn før - vi har ikke så mye å gå på).
Du skriver at andre i gården har arker. Da er det naturlig å tro at de har foretatt seg en endring av råloftet sitt, på samme måte som du overveier om du skal gjøre nå. Jeg vil tro du kan ta kontakt med dem for å høre om erfaringer. Å endre et råloft til rom for varig opphold er en omstendelig prosesss, og hvis de kan gi deg en oversikt over hva som evt. gikk galt, hvor mye de brukte, etc., så kan du få ganske god oversikt.
Dersom hele leiligheten din er under hele det aktuelle arealet på loftet, så betyr det at du kommer deg unna lydkravene.
Du må også tenke på rømningsmuligheter. Det skal være to uavhengige rømningsveier til fri luft. Trappeoppgangen er 1 rømningsvei. Hvis det er to trappeoppganger er det ikke noe problem. Hvis ikke må du inn med brannstige med bøyle fra loftet. Vanligvis godkjennes ikke dette. Da må man ha sprinklingsanlegg. Alle leilighetene i borettslaget må i såfall sprinkles. Det koster vel fint en million. Det går også an å opprette rømningsvei inn i leiligheten ved siden av på loftet, og ned deres trappeoppgang. Evt. kan du søke om dispensasjon for å rømme ut på en tak-terrasse der en brannbil kan komme til. Igjen - hør hva naboene dine har av erfaringer og hvordan de har løst det.
En annen ting er oppbygning av taket. Du må ha lufting for å ikke få råte og mugg i takkonstruksjonen. Hvis det er diff.tett tak må du bygge deg ned for å opprette lufting. Det innebærer lavere takhøyde, som også betyr mindre BRA. Hør hva naboene har av erfaringer.
Generelt så er byantikvaren i Oslo kjip. Vanligvis er det ganske urealistisk å forvente å kunne bygge arker/takløft ut mot veien. Men det høres ut som andre har fått lov, da får kanskje du også. Men det er ofte man kun får opprettet arker/takløft ut mot bakgården. Du ønsker flest mulig arker og takløft og takvinduer, fordi du får mer BRA hvis du skal selge. BRA regnes kun hvis takhøyden er over 1.5m (tror jeg det er). Dette er grunnen til at meglerne gjerne oppgir leiligheter som "gulvareal" og ikke andre benevnelser. Gulvarealet er kanskje 100m^2, men BRA er kun 40m^2. Det betyr at hvis du løfter taket der det opprinnelig er under 1.5meter høyde, så får du mer BRA. Ja - det er dyrt å endre takkonstruksjonen, men det gir en luftigere følelse og mer lys, samt høyere BRA.
Tror du må regne med 1 år før igangsetting. Aner ikke hva det koster, det kommer helt an på. Vanligvis utgjør takløft/arker, rømningskrav (fordi man må sprinkle), og brann/lydkrav mye. I tillegg kommer det an på standarden, samt om det er kjøkken/bad der oppe.
Husk at mye areal spises når du må bygge ned taket og bygge opp gulvet. Snakker du om 40kvm gulvareal eller er du forespeilt 40kvm BRA etter utbygning? Vesentlig forskjell.
Ja, jeg må spørre naboene. Vi er nokså nyinnflyttet og alle er bortreist, men jeg har sett at naboer i samme gård har loft og terrasse mot fasade. Imidlertid på den andre siden enn oss, det er en hjørnegård.
Angående rømming tror jeg dette vil gå fint. Jeg tror det er sprinklingsanlegg i hele gården, men i tillegg vil det være boder på loftet: kanskje det er mulig å få til en slags vei ut til dem også. Bodene er årsaken til at vi ikke får kjøpe hele arealet over oss. Men da vil rømmingsveien være samme trappeoppgang. To veier til den. Er det OK?
Jeg har hørt at byantikvaren har blitt mye mer OK. Vår gård er på gul liste, men det er likevel terrasser mot gate. Sannsynligvis fordi det ikke synes: arker er det sikkert verre med. Men det hadde vært fint på den andre siden, og de bør det være OK. Jeg hører at kommunen har mildnet i og med boligmangel, så her er jeg egentlig nokså positiv!
Diff.tett vet jeg ikke hva er, men det er et veldig rått loft: altså ikke mye av noe. Bjelker, synlig sjelett.
Jeg tror skråveggene begynner nokså høyt på veggen: men akkurat hvor, vet jeg ikke. Tror det er rundt 1.5 meter. Det hadde vært innmari kjipt med stor reduksjon av areal. Slik det er nå, har jeg tilgang på ca. 30 BRA over meg. Typ 33 meter gulvareal. 40 var bare et cirkatall, men 30 er realistisk. Redd det er ulønnsomt å bygge ut så lite? Naboene har bygd ut mer, omtrent dobbelt så mye.
Vi ønsker ikke vann/vvs opp, kun terrasse/stue/sov. 2-romsen kan bli en 4-roms med 30 kvm til, men det er klart, siden alt er såpass dyrt, er det kanskje ikke lønnsomt å bygge ut så lite areal.
Det er lydkrav til høy- og lavfrekvente lyder. Høyfrekvente er knirk, og lavfrekvente er bass. Dette vet jeg ikke om en uavhengig person må teste. Problemet med dette er at dette testes ETTER at parketten er lagt, og derfor må du være sikker på at underlaget er godt nok. Hvis naboen klager over lyder, sliter man ved en eventuell test der det vises for høye lyder. For å få et lydisolerende gulv må man gjerne bygge ca. 12cm opp fra gulvet (slissegulv - trinnlydsmatter - gips - parkett). Dette stjeler jo takhøyde. I tillegg har man noen ganger ikke annet alternativ enn å montere hengende tak med bøyler i etasjen under, noe de mest sannsynlig ikke ønsker.
Det er derfor mest gunstig å eie arealet under når man bygger ut et råloft. Da behøver du ikke bekymre deg for at personen under klager. MEN - det er mulig jeg fremstiller lofts-byggingen som en umulig labyrint. Det er det nødvendigvis ikke. Hør om noen i borettslaget har erfaring.
Hvis rømningsveiene er samme trappeoppgang er de ikke uavhengige. Da trenger du å sprinkle loftetasjen. Dette skal prosjekteres og utføres. Hvis det allerede er lagt opp for sprinkleranlegg behøver ikke dette være store kostnaden.
Takpappen er enten diffusjonsåpen (den slipper igjennom fukt), eller diffusjonstett (den slipper ikke igjennom fukt). Hvis den er diff. tett så betyr det at fuktigheten i din loftsleilighet stiger i taket, uten at det blir fraktet vekk og ut. Resultatet er at takåsene/taksperrene råtner. Det man må gjøre er å opprette lufting. Dette tar vel 5cm fra bordene i taket. Så må man isolere - gjerne 20cm. Man vil helst forbi taksperrene fordi dette er en kuldebro, men man vil samtidig beholde dem fordi de ser pene ut.
Du får ikke en stor reduksjon av areal, men hvis taket begynner særlig mye lavere enn 1.5m vil du ikke kunne beregne dette arealet enn noe annet enn det det er: areal. BRA er noe annet.
33kvm kan godt hende blir litt lite for å være verdt det. Du kan jo kanskje ta kontakt med en takstmann, og samtidig høre hva naboene kostet på seg.
Inntrukket terrasse oppe koster også litt da man må inn med membran etc.
Konklusjon; Hør med naboene dine hva det kostet.
Jeg antar det letteste med rømming må bli å rømme gjennom naboleiligheten, men da må det jo åpnes for det. Nabo som også ønsker loft vil kunne ha dør ut mot annen oppgang fra loftet, så for dem er det enkelt. Vi må evt få lov til å dra igjennom deres leilighet: det vil medføre ekstra dør. Blir kanskje et umulig prosjekt? Kjedelig!
Naboene våre i annen del av borettslaget har bygget, men de fikk bygget nesten 50 BRA der oppe. Leiligheten ble til sammen 100 kvadratmeter, en stor økning av areal. Dersom våre kostnader blir de samme, vil vi i verste fall tape. Å ta kontakt med takstmann høres smart ut, men de er vel ikke slike man får uforpliktende info fra: jeg er litt usikker på om jeg har råd til en slik befaring nå.
Jeg hører at dersom vi får kjøpt loft for 12.000 per kvm, skal det blir dyrt per kvm før man taper: kvadratmeterprisene i oslo er høye. I vårt område ligger det mye til 80.000 per kvm. Men dersom markedet går nedover, vil investeringen evt bli nokså skummel, og som sagt: leilighetens planløsning er litt merkelig dersom den blir større. To store stuer, men bad på 3 kvm er kanskje litt for off?
Hvis det allerede er sprinkling i gården vil jeg råde til å undersøke dette. Når loftene bygges ut kreves det som regel sprinkling av hele gården uansett. Det er brannkrav som skal ivaretas, og det kan gjøres med sprinkling, og da slår man rømningsveien i samme smekk også.
Alternativ til Takstmann er en erfaren arkitekt/entreprenør innen råloftsutbygging. Takstmann er vel ingen beskyttet tittel og jeg har hatt litt forskjellig erfaring med takstmenn. Hvis dette er noe du vurderer ville jeg spandert noen kroner på det. Personen vil antageligvis kunne fortelle deg om det er verdt eller ikke. Det er veldig mye som påvirker prisen, men hvis du får 30kvm til 360.000kr, og vil kunne selge det igjen for 2.4 mill, så har du ca. 2 mill å gå på. Antageligvis vil det nok ikke være kjempe-butikk (det kan være det, men det kommer som sagt an på).