1,628
15
0
Hvordan fungerer en «Mindre endring av reguleringsplan»
13
Østafjells
0
Hei,
Vi har i dag en større ubebygd tomt som er regulert til bolig. Det er pr i dag ikke adkomst til tomten men i gjeldende plan (fra tidlig 80-tall) er det tegnet inn en kommunal veg over vår tomt med 4m bredde som skal gi adkomst til min tomt samt en nabotomt som heller ikke er bebygd. I tillegg skal vegen gi adkomst til et friareal mellom våre tomter som i gjeldende plan er regulert til lekeplass som ikke er etablert i dag. Kommunen har bekreftet at det ikke foreligger rekkefølgekrav om opparbeidelse av lekeplass i planen.
Vi ønsker å gjøre noen mindre endringer i tomtegrenser for å rette opp tomtegrensene iht gjeldende plan, noe også alle berørte naboer er positive til. Vi ønsker å bygge 1 bolig på vår tomt istedenfor 2 som gjeldende plan tilsier.
Kommunen har kommunisert at dersom det skal bygges 1 bolig på tomten vår istedenfor å dele denne i 2 så må det søkes om dispenasjon. Kommunen hevder videre at de ved en disp søknad kan stille motkrav og har da signalisert at de vil kreve at jeg tar kostnad knyttet til opparbeidelse av lekeplassen dersom jeg søker om disp. Jeg eier som sagt kun halvparten av arealet og naboen som eier resterende halvdel har ikke behov for å søke noen dispensasjon pr i dag og kan derfor ikke kreves for kostnad knyttet til lekeplass.
Vi vurderer også å endre litt på adkomsten til tomtene/friarealet og har derfor blitt anbefalt å søke om en mindre endring av plan iht nye, forenklede regler fra sommeren 2017. Dette fordi dette vil rydde opp i planen i én operasjon for området og skape en ryddigere prosess ift flere disp søknader fra gjeldende plan. Vi ønsker å spille på lag med kommunen og vurderer derfor å opparbeide deler av friarealet mot at vi får gjennomslag for våre justeringer slik at alle blir fornøyde. Jeg lurer derfor på om noen kan hjelpe meg litt med hva som gjelder ved «mindre endringer av plan»:
1. Er det kun de endringene vi søker om som endres i planen eller risiker vi at det kommer krav fra kommunen knyttet til andre bestemmelser vi ikke søker endring av? F.eks hvis vi søker om endring av en adkomst så kan kommunen pålegge endringer i bestemmelser om byggehøyder?
2. Er vi forpliktet til å akseptere eventuelle urimelige rekkefølgkrav kommunen måtte komme med dersom vi søker om en mindre endring eller kan vi trekke søknaden dersom det dukker opp urimelige motkrav når vi søker om å bygge 1 bolig der planen viser 2 (f.eks at kommunen da krever endring av bestemmelser for gesimshøyde eller krav om å forbedre et vegkryss eller lage fortau i nabolaget utenfor våre tomtegrenser)? I så fall kan det jo være svært risikabelt å søke om mindre endringer hvis dette gir kommunen frie tøyler til å kreve oss for hva som helst.
3. Hvor stort område gjelder en mindre endring for? Jeg tenker jo at det blir vanskelig for meg å inkludere den andre halvparten av friarealet og naboens tomt i planen i og med at jeg ikke eier aralet, samtidig som jeg antar at kommunen ikke vil godkjenne at endringen kun gjelder et halvt friområde. Kan det virkelig kreves at jeg skal opparbeide lekeplass på arealet jeg ikke eier?
Takk for tips:)
Vi har i dag en større ubebygd tomt som er regulert til bolig. Det er pr i dag ikke adkomst til tomten men i gjeldende plan (fra tidlig 80-tall) er det tegnet inn en kommunal veg over vår tomt med 4m bredde som skal gi adkomst til min tomt samt en nabotomt som heller ikke er bebygd. I tillegg skal vegen gi adkomst til et friareal mellom våre tomter som i gjeldende plan er regulert til lekeplass som ikke er etablert i dag. Kommunen har bekreftet at det ikke foreligger rekkefølgekrav om opparbeidelse av lekeplass i planen.
Vi ønsker å gjøre noen mindre endringer i tomtegrenser for å rette opp tomtegrensene iht gjeldende plan, noe også alle berørte naboer er positive til. Vi ønsker å bygge 1 bolig på vår tomt istedenfor 2 som gjeldende plan tilsier.
Kommunen har kommunisert at dersom det skal bygges 1 bolig på tomten vår istedenfor å dele denne i 2 så må det søkes om dispenasjon. Kommunen hevder videre at de ved en disp søknad kan stille motkrav og har da signalisert at de vil kreve at jeg tar kostnad knyttet til opparbeidelse av lekeplassen dersom jeg søker om disp. Jeg eier som sagt kun halvparten av arealet og naboen som eier resterende halvdel har ikke behov for å søke noen dispensasjon pr i dag og kan derfor ikke kreves for kostnad knyttet til lekeplass.
Vi vurderer også å endre litt på adkomsten til tomtene/friarealet og har derfor blitt anbefalt å søke om en mindre endring av plan iht nye, forenklede regler fra sommeren 2017. Dette fordi dette vil rydde opp i planen i én operasjon for området og skape en ryddigere prosess ift flere disp søknader fra gjeldende plan. Vi ønsker å spille på lag med kommunen og vurderer derfor å opparbeide deler av friarealet mot at vi får gjennomslag for våre justeringer slik at alle blir fornøyde. Jeg lurer derfor på om noen kan hjelpe meg litt med hva som gjelder ved «mindre endringer av plan»:
1. Er det kun de endringene vi søker om som endres i planen eller risiker vi at det kommer krav fra kommunen knyttet til andre bestemmelser vi ikke søker endring av? F.eks hvis vi søker om endring av en adkomst så kan kommunen pålegge endringer i bestemmelser om byggehøyder?
2. Er vi forpliktet til å akseptere eventuelle urimelige rekkefølgkrav kommunen måtte komme med dersom vi søker om en mindre endring eller kan vi trekke søknaden dersom det dukker opp urimelige motkrav når vi søker om å bygge 1 bolig der planen viser 2 (f.eks at kommunen da krever endring av bestemmelser for gesimshøyde eller krav om å forbedre et vegkryss eller lage fortau i nabolaget utenfor våre tomtegrenser)? I så fall kan det jo være svært risikabelt å søke om mindre endringer hvis dette gir kommunen frie tøyler til å kreve oss for hva som helst.
3. Hvor stort område gjelder en mindre endring for? Jeg tenker jo at det blir vanskelig for meg å inkludere den andre halvparten av friarealet og naboens tomt i planen i og med at jeg ikke eier aralet, samtidig som jeg antar at kommunen ikke vil godkjenne at endringen kun gjelder et halvt friområde. Kan det virkelig kreves at jeg skal opparbeide lekeplass på arealet jeg ikke eier?
Takk for tips:)
Kan du legge ut plankart med et eventuelt utsnitt av bestemmelser som gjelder din tomt?
Sånn foreløpig:
1. Endring av adkomst kan søkes kommunen uavhengig av regulering dersom det ikke er inntegnet i plankart. Har dette vert en kommunaltomt? Må dere over privat vei for å komme til deres tomt eller er kommunal vei eneste mulighet?
2. Synes kommunen sine krav er urimelige. Dere kan søke mindre endring i plan med bakgrunn i PBL
§
12-14. Nei, kommunen kan ikke endre gesims og mønehøyde ut i fra deres søknad om mindre endring. En mindre endring er for øvrig ansett som en endring som ikke fraviker fra hovudtrekkene i planen. En formålsendring vil ikke bli ansett som mindre endring. «endringer som ikke har nevneverdig betydning for berørte parter og interesser . Er det rekkefølge krav i gjeldende plan som sier noe om utbyggingstrinn av de to boligene? Har dere byggefrist på tomten?
3. Det er visse prosenter av din tomt dersom det er snakk om å utvide formålet. Hva er det du skal endre i den "halvparten" du selv eier?
Også at dispensasjon må søkes om man bygger 1 hus istedet for 2, her ligger det sannsynlig noe bak som ikke er nevnt eller?.
Er to tomter regulert til to hus, så må man søke disp for å bygge ett hus på eiendommene samlet.
Men fikk ikke helt taket på detaljene i planen, så vet ikke om dette stemmer med aktuell plan.
Den eneste måten å finne ut av dette er gjennom dialog med kommunen. Det høres jo ut som du har hatt det, og det er forståelig at de ønsker å sette rekkefølgekrav. Det var mindre vanlig før i tiden, men i dag er det ganske vanlig at utbygginger i tilknytning til en lekeplass først må sørge for at denne er på plass.
1. Det er tegnet inn en lekeplass på vår tomt i gjeldende reguleringsplan fra tidlig 80-tall. Lekeplassen er plassert mellom vår tomt og en nabotomt som ikke er bebygd. Vi har altså hver vår halvdel av lekeplassen på våre tomter.
2. Lekeplassen ble ikke opparbeidet sammen med resten av boligfeltet på 80-tallet.
3. Tomten vår er i gjeldende plan tenkt delt i 2 for å etablere 2 eneboliger. Vi ønsker ikke å dele tomten men heller å bygge én enebolig.
4. Kommunen har gitt skriftlig bekreftelse på at det ikke er funnet rekkefølgekrav i gjeldende plan. Kommunen indikerte samtidig at dersom vi ikke ønsker å dele tomten i 2 slik gjeldende plan indikerer så må det søkes om disp. Disp søknad vil trolig utløse krav om opparbeidelse og vedlikehold av lekeplass.
5. Gjeldende kommuneplan krever først lekeplass ved etablering av 6 boenheter.
Vi har foreslått å avstå arealet til kommunen slik at de kan opparbeide lekeplassen. Det ble avslått. Til tross for at det ikke foreligger rekkefølgekrav har vi foreslått å opparbeide et enkelt friområde istedenfor lekeplass. Dette for å vise vilje til å finne en god løsning for alle parter - men dette ble også avslått. En lekeplass koster fort noen hundre tusen kroner og vi synes ikke det er riktig at vi som privatpersoner skal pålegges denne kostnaden samt fremtidig vedlikehold mens resten av nabolaget slipper unna.
Vi vurderer derfor å søke om en mindre endring av reguleringsplan etter nye regler fra 2017. Siden kommunen ikke ønsker å påta seg opparbeidelse/vedlikehold, og at forslag til alternative løsninger ikke har ført frem, vurderer vi å søke lekeplassen omgjort til boligformål. Vi mener da også å ha gjeldende kommuneplan på vår side.
Dersom søknaden ikke fører frem kan det kanskje vurderes politisk behandling?
Kan en slik endring gjennomføres som en mindre endring? Jeg det i 2017 ble åpnet for å benytte "mindre endringer av plan" også ved endring av arealformål?
Takk for hjelp og tips
Ja, dette kan gjøres som en mindre endring av plan. Vi har nettopp brukt pbl 12-14, andre ledd som du viser til tol nettopp dette. Du må da ha et oppstartsmøte med kommunen, de må tilrå eller ikke tilrå oppstart av planendring. I vårt tilfelle tilrådde de IKKE, men man kan da prøve planspørsmålet politisk -teknisk utvalg/planutvalg (alt etter hva de har i din kommune), kan basert på ditt krav om vurdering velge å gi et nytt vedtak i saken. I vårt tilfelle ble mindre endring vurdert i samsvar med pbl (også formålsendring). Så må plandokument oppdateres, dette inneberer føresegner og plankart og sosifil ihht. Dagens krav. Ver obs på at dersom gjeldene plan er veldig gammel kan det gi deg ekstra arbeid ifht. Kartgrunnlag som finnes/er digitalisert.
Men om du eier tomten, hva er problemet med at denne bare står der? De kan ikke legge inn byggeplikt på noe du eier? Og den er vel en del av din tomt (ikke to gbnr?). Ville kansje prøvd meg med en sammenslåing i matrikkelen dersom du nå er eier av to tomter som ligher side om side. Da får jo du nare større tomt, med formpl bolig.
Men man får jo ikke bygge på denne lekeplassen, og det er kanskje det TS vil/må?
Vi ønsker å rydde opp i tomtegrenser/bestemmelser ved å gjennomføre en mindre endring av plan. Kommunen krever da opparbeidelse av lekeplass som en del av planendring. Dette er snakk om 2-3 tomter for enebolig som ifølge kommuneplan ikke utløser krav om lekeplass.
Når kommunen ikke har midler til opparbeidelse av lekeplass, det ikke foreligger rekkefølgekrav i gjeldende plan og det heller ikke utløses krav om lekeplass ifølge kommuneplan ser vi ikke annen løsning enn å omregulere arealet til bolig. Hvis arealet består som lekeplass i endret plan må det jo opparbeides.
Dersom kommunen velger å tolke dette som et viktig natur/friluftsområde (og kreve ny/full planprosess) - kan vi fortsatt kreve saken behandlet som en mindre endring og få saken vurdert av politisk planutvalg?
Det virker jo rart dersom administrasjonen ensidig skal kunne vurdere hva som er «viktig natur/friluftsområde» ref PBL 12-14. Det vil jo i så tilfelle gi administrasjonen et trumfkort som kan spilles ukritisk når administrasjonen finner det for godt?