845
9
0
Planlagt kommunal veg og gangvei over tomt - endre tasé ift reguleringsplan
45
Stavanger
0
Har nylig kjøpt en ubebygd tomt i område regulert til bolig hvor det i en gammel reguleringsplan (fra 1979) er tegnet inn en 40m kommunal veg på tomten. Denne vegen skal trolig gi adkomst til min tomt samt en nabotomt som pr dags dato ikke grenser til planlagt vegtrasé (og derfor ikke er brukende til noe). Tomtegrensene stemmer mao ikke med reguleringsplan pr i dag. Det er også regulert inn et friområde i enden av vegen som strekker seg inn på min og naboens tomt.
I tillegg er det regulert inn en 25m gangvei over min tomt fra motsatt side av tomten som ser ut til å kun skulle sikre adkomst til det samme friarealet tidligere nevnte veg også gir adkomst til.
Jeg antar at jeg må dekke kostnaden ifm prosjektering/bygging av vei med kommunal standard. Denne kostnaden er det naturlig å dele med nabo som da oppnår veirett til sin tomt. Arealet mellom regulert veitrase og naboens tomt planlegges solgt til nabo for å oppnå kontakt/grense mellom naboens eksisterende tomtegrense og planlagt veg.
Har et par spørsmål:
1. Hvis vi lager en ligen sving på vegen og deretter legger den parallellt med regulert trasé så vil plasseringen komme ca 4 meter nærmere naboens tomt. Dette fører til at nabo må kjøpe mindre areal og vi får rettere byggelinjer på tomten vår. Vil det være en søknad om dispensasjon å flytte vegen ca 4m eller blir det en omregulering? Hva er egentlig forskjellen?
2. Hvis vi søker om dispensasjon for vegplassering - er det også mulig å argumentere/sansynlig å få gjennomslag for at adkomst til friområdet er ivaretatt gjennom vegen- slik at gangvei ikke er nødvendig? Det vil gjøre en vesentlig forskjell på byggelinjene dersom man kan se bort fra gangveien på 3m bredde. Kanskje man ikke kan fjerne en gangsti gjennom dispenasjon?
3. Reguleringsplanen sier ingenting om rekkefølgekrav mtp opparbeidelse av friområdet og nevnte gangsti. Er det da mulig for kommunen å kreve at vi bekoster dette før vi får lov å bygge? Det er såvidt jeg kan se bare 3 tomter igjen som ikke er bebygd i området, så dette mener jeg vil være en urimelig ulempe for oss som bygger sist - 30 år etter alle andre.
4. Kommer eventuelle rekkefølgekrav om opparbeidelse av friområde/gangsti sammen med søknad om å bygge regulert veg eller vil dette først dukke opp ved byggesøknad?
Er ganske fersk i dette med tolkning av reguleringsplaner så litt usikker på hvordan man skal gå frem.
Tusen takk for tips og hjelp:)
I tillegg er det regulert inn en 25m gangvei over min tomt fra motsatt side av tomten som ser ut til å kun skulle sikre adkomst til det samme friarealet tidligere nevnte veg også gir adkomst til.
Jeg antar at jeg må dekke kostnaden ifm prosjektering/bygging av vei med kommunal standard. Denne kostnaden er det naturlig å dele med nabo som da oppnår veirett til sin tomt. Arealet mellom regulert veitrase og naboens tomt planlegges solgt til nabo for å oppnå kontakt/grense mellom naboens eksisterende tomtegrense og planlagt veg.
Har et par spørsmål:
1. Hvis vi lager en ligen sving på vegen og deretter legger den parallellt med regulert trasé så vil plasseringen komme ca 4 meter nærmere naboens tomt. Dette fører til at nabo må kjøpe mindre areal og vi får rettere byggelinjer på tomten vår. Vil det være en søknad om dispensasjon å flytte vegen ca 4m eller blir det en omregulering? Hva er egentlig forskjellen?
2. Hvis vi søker om dispensasjon for vegplassering - er det også mulig å argumentere/sansynlig å få gjennomslag for at adkomst til friområdet er ivaretatt gjennom vegen- slik at gangvei ikke er nødvendig? Det vil gjøre en vesentlig forskjell på byggelinjene dersom man kan se bort fra gangveien på 3m bredde. Kanskje man ikke kan fjerne en gangsti gjennom dispenasjon?
3. Reguleringsplanen sier ingenting om rekkefølgekrav mtp opparbeidelse av friområdet og nevnte gangsti. Er det da mulig for kommunen å kreve at vi bekoster dette før vi får lov å bygge? Det er såvidt jeg kan se bare 3 tomter igjen som ikke er bebygd i området, så dette mener jeg vil være en urimelig ulempe for oss som bygger sist - 30 år etter alle andre.
4. Kommer eventuelle rekkefølgekrav om opparbeidelse av friområde/gangsti sammen med søknad om å bygge regulert veg eller vil dette først dukke opp ved byggesøknad?
Er ganske fersk i dette med tolkning av reguleringsplaner så litt usikker på hvordan man skal gå frem.
Tusen takk for tips og hjelp:)
Ellers er det veldig vanskelig å si noe sikkert om saken din. Det kommer helt an på hvordan kommunen vurderer det. Hvis de ikke er opptatt av å følge en gammel plan kan du kanskje få "alt du vil", men planen gjelder i prinsippet uansett. Du må starte med en uformell prat hos kommunen.
Du skriver at mange andre har fått bygge uten at disse tiltakene er opparbeidet. Du bør undersøke hvorfor. Kanskje er det gitt dispensasjoner tidligere. Men er det bare du og en tomt til som er avhengig av 40 meter vei, mens andre har kunnet bygge og klare seg uten denne? Det høres rart ut, men jeg misforstår kanskje.
Hva med området rundt vår eiendom? Her er det ifølge reguleringsplan lagt opp til fortau langs veg som ikke er oppført i dag. Kan vi risikere pålegg om opparbeidelse av fortau selv om dette er utenfor vår eiendom? Og kan man risikere å måtte bekoste gangvei inn til friområde - i tillegg til at man avgir arealet både til gangvei og friområde?
I regulert strøk kan grunn bare bebygges eller eksisterende bebyggelse utvides vesentlig eller gis en vesentlig endret bruk, eller eiendom opprettes eller endres, dersom:
Uavhengig av rekkefølgebestemmelser er det krav at den regulerte veien, inkludert fortau, opparbeides fram til og langs den side av tomta hvor den har sin adkomst. Merk at dette gjelder offentlig vei. Din vei er antakelig offentlig siden den fører til et friområde? Sjekk om planen sier noe om dette.
Det høres jo ikke ut som du har kjøpt en hustomt, men et halvprosjekt med en reguleringsplan, hvor det gjenstår mye. Og det at du har friarealet på din tomt indikerer vel også dette. Friarealet i planen må jo ligge under et bruksnummer inntil det blir fradelt så det er ikke så oppsiktsvekkende, men det styrker min oppfatning om at du nesten har kjøpt et lite byggefelt, som er regulert men ikke opparbeidet?
Generelt så er det sjelden i dag at kommunene finansiere disse tiltakene. I rene byggefelt er det som regel utbyggingen som finansierer de. Det vil si utbygger og i neste omgang huskjøperne.
En plan sier aldri noe om hvem som skal bekoste et tiltak, men kommunen skaffer seg hjemmel i rekkefølgebestemmelser til å nekte bygging inntil det er på plass. Eventuelt hjemmel i kap 18, men denne sier ikke noe om opparbeiding av friområder (bare vei vann og avløp).
Hvis disse tiltakene skal være for hele området, er det uheldig at feltet er nesten bygd ut uten at det er opparbeidet. Nå forstår jeg at veien bare er til nytte for dere, men friområdet vil kanskje være til nytte for andre og...
Uansett må du ta en prat med kommunen og forsøke og få et inntrykk av hva som har vært intensjonene her og hva de ser for seg nå. Det er ikke usannsynlig at du blir nødt til å bekoste vei og fortau. Friområdet kan du kanskje slippe unna hvis det ikke står en rekkefølgebestemmelse om det.
Kan kommunen likevel med loven i hånd kreve at jeg opparbeider lekeplass før jeg kan bygge?
At du skal frigi grunn til elkeplass er enting, at du skal bygge den også er noe annet (synes jeg).
Det kan se ut som kommunen ikke vil ha hjemmel til å kreve at du opparbeider friområdet. Men de vil nok hindre deg i å gjennomføre noe som forhindrer en senere opparbeiding av friområdet, slik det fremkommer direkte av plankartet. Dermed kan du neppe forvente å gjøre deg avhengig av dette arealet selv om det ligger på deler av tomta di pr i dag. Altså at hus, adkomst, garasje etc ikke bør berøre dette arealet.
Jeg ble bare noe overrasket over at kommunen antydet at det kunne bli aktuelt at jeg måtte bekoste opparbeidelsen av lekeplassen når det ikke er nevnt i reguleringsplan. Jeg kikket nøye gjennom reguleringsplanen før jeg kjøpte tomten for å forsikre meg om at det ikke forelå rekkefølgebestemmelser som kunne få store konsekvenser - men her er det altså ingenting.
Det er nevnt rekkefølgekrav om lekeplass gjeldende for et annet felt i planen (eget område i planen med eget navn og egne begrensninger ifm mønehøyde/vinkel, gesims og utnyttelsesgrad) men ingenting som er gjeldende for feltet jeg ønsker å bygge på.
Jeg tolker det da som at kommunen ikke har hjemmel for å kreve opparbeidelse av lekeplassen men at jeg selvfølgelig må legge til rette for at kommunen kan komme til området og råder over det dersom det skal bygges lekeplass.
Igjen, takk for innspill