Hei. 

Poster her for å få litt innsikt i hva jeg bør påregne i et mulig prosjekt jeg ser på.

Min samboer og jeg vurderer å by på et tvangssalg i nabolaget, som et forsøk på å komme oss inn i boligmarkedet for første gang.

Boligen ligger ute til ca 1.4mill, noe jeg mener er veldig høyt for området, standarden og tilstanden. Takst er 1.4mill mens lånetakst er satt til 1.25mill. Objektet har ligget ute på markedet siden oktober, og når jeg har snakket med eiendomsmegler, så forteller han at det har vært tre personer på visning, 4 som har bedt om prospekt (inkludert meg) noe han mener er lavt for området, men et vanvittig antall klikk på annonsen.

I tilstandsrapporten er det tydelig at dette er en bolig der ALT må gjøres. Tilstandsgrad 2 og 3 er gjennomgående i rapporten.

Vår tanke er å rive alt ned til reisverk og grunnmur, for så å sette boligen i stand derfra. I dette inngår også nytilkobling til vann, avløp, strøm og annen infrastruktur. 

Vi har satt opp en liste over ting vi kan gjøre selv for å redusere kostnader.
- Drenering
- Isolering av grunnmur
- Utgraving av biloppstillingsplass (krav fra kommunen)
- Sanering av eternittplater i tak 
- Sparkling, maling interiørt
- Legge parkett 
- Listing
- Montering av kjøkken, vaskerom og baderomsmøbler.

Først og fremst, for at dette i det hele tatt skal være mulig å gjennomføre som prosjekt, med banken i ryggen, så må kjellerarealet, som i følge taksten er for sekundærareal å regne, gjøres om til primærareal. På grunn av tomtens utforming og kravet om å etablere biloppstillingsplass på eiendommen, blir det også mest naturlig med hovedinngang til boligen på denne etasjen. Umiddelbart ser jeg noen problem som må og bør utbedres. 
1. Fukt i grunnmur 
2. Fuktutslag i gulv
3. Takhøyde 220cm

Er det realistisk å løfte reisverket fra grunnmuren og legge på en ekstra rad med murstein for å få bedre takhøyde i kjelleren?

I hovedetasjen finner man kjøkken, to soverom, et bad og en liten stue. I tilstandsrapporten påpekes det svikt i gulv og mulig råte/fukt i vegg og gulv på badet, samt råteskader på kjøkken. Tanken er å endre rominndeling, åpne opp litt og fjerne begge soverom på dette planet. Noe endring i bæring må påregnes. 

I loftsetasje, som originalt var et tørkeloft, befinner det seg nå to "ulovlige" soverom. Tanken her er å gjøre disse lovlige. Sette inn nye takvinduer og bygge ut tak, slik at en får noenlunde takhøgde i loftsetasjen. Takhøyde er 245 målt til møne. 

Dersom prosjektet lar seg gjennomføre, så kan primærarealet øke fra 65kvm til rundt 150-165kvm. 

Dersom grunnmur og reisverk er OK, hvor mye vil jeg spare på renovasjonskostnadene per KVM med middels standard? 

Hva kan jeg påregne i totalpris for hele prosjektet uten egeninsats med 65kvm*3?

Vi ønsker å sette huset i best mulig stand, med balansert ventilasjon og varmekabler i hele kjelleretasjen + våtrom i hovedetasje. 

Noen som har erfaringer med takst før renovering og etter renovering? Hva kan jeg forvente (marked: ca som Ålesund Kommune)