959
8
1
Verdien av varmekabler i et eldre bad
4
0
Hei,
Har kjøpt en leilighet med et eldre bad (anslått 17-20 år), der det ble opplyst om eksisterende varmekabler i tilstandsrapporten. Dette ble bekreftet av megler under visning, og antatt som sannhet all den tid det satt en tre-trinnsbryter rett ved døra.
Badet har flislagt gulv på under 3 kvm, og flislagt dusjsone, men takstmann har ikke kontrollert tilstanden på varmekablene da dette krever spesialkompetanes. Det ble således estimert en restlevetid på 5-10 år.
Etter innflytting viste det seg at det slett ikke eksisterer varmekabler, da den nevnte tre-trinnsbryteren ikke leder til noe.
I min sak mot forsikringsselskapet, blir dermed et viktig argument hvilken reell verdi de manglende varmekablene vil ha, enten i form av hva det vil koste å installere kabler i eksisterende baderom, eller i form av hvilken effekt dette kan ha hatt på restlevetiden og generelt for tilstandsvurderingen av badet (baderommet fikk forøvrig vurdert tilstandsgrad 1 på de fleste punkter, men grad 2 for eldre sluk og manglende dokumentasjon for membran.)
Gode råd settes umåtelig pris på.
Har kjøpt en leilighet med et eldre bad (anslått 17-20 år), der det ble opplyst om eksisterende varmekabler i tilstandsrapporten. Dette ble bekreftet av megler under visning, og antatt som sannhet all den tid det satt en tre-trinnsbryter rett ved døra.
Badet har flislagt gulv på under 3 kvm, og flislagt dusjsone, men takstmann har ikke kontrollert tilstanden på varmekablene da dette krever spesialkompetanes. Det ble således estimert en restlevetid på 5-10 år.
Etter innflytting viste det seg at det slett ikke eksisterer varmekabler, da den nevnte tre-trinnsbryteren ikke leder til noe.
I min sak mot forsikringsselskapet, blir dermed et viktig argument hvilken reell verdi de manglende varmekablene vil ha, enten i form av hva det vil koste å installere kabler i eksisterende baderom, eller i form av hvilken effekt dette kan ha hatt på restlevetiden og generelt for tilstandsvurderingen av badet (baderommet fikk forøvrig vurdert tilstandsgrad 1 på de fleste punkter, men grad 2 for eldre sluk og manglende dokumentasjon for membran.)
Gode råd settes umåtelig pris på.
En kan enkelt gjennomføre en funksjonstest i løpet av noen minutter, selv uten spesialkompetanse:
Slå av alle kurssikringer med unntak av bad. Slå av alt på bad. Slå på varmekabel på 1, observer måleren, skru opp til 2 og observer at måleren går fortere. Ditto 3.
En får en klar indikasjon på om ting fungerer.
Alternativt kan regnestykket bli at man renoverer hele badet - man legger neppe nye varmekabler i et 17-20 år gammelt bad (og kanskje ennå eldre) uten å strippe vekk alt av innredning og flis og legge ny membran.
300.000 kr / 25 * 5 = 60.000 kr.
Dersom selger/megler bevisst har gitt inntrykk av at det er fungerende varmekabler uten at det er det, er det en stygg sak. Det burde være lett for megler å teste om det virker - blir gulvet varmt til neste gang man kommer tilbake når man skrur på bryteren. Kjøper har undersøkelsesplikt, men vil ikke like lett kunne sjekke dette om man ikke kommer på ny visning dagen etter, det tar noen timer å varme opp et kaldt betonggulv.
Jeg stusser forøvrig på at en 1-2-3-bryter skulle være til gulvvarme i et 17-20 år gammelt bad. Vi snakker tross alt om 1997-2000, ikke steinalderen. I badet her i huset som ble pusset opp i 2000 har vi av-på-bryter og termostathjul til gulvvvarmen. En 1-2-3-bryter til gulvvarme kan tyde på at de lyver også om alderen på badet, eller at det er en bryter som de ikke har giddet å fjerne fra en eldre installasjon, og kan like gjerne ha vært til en femti år gammel varmvannsbereder som til gulvvarme.
Har ellers slik bryter på hytte fra 2000. To kabler for dublering og billig styring.
Ja, det kan virke som om det er holdt tilbake opplysninger. Selgeren har bebodd leiligheten over såpass lang tid at det bør være umulig å ikke kjenne at det er kaldt i gulvet.
Fullt klar over kjøpers undersøkelsesplikt, men det er urimelig at potensielle kjøpere skal måtte plukke ned brytere, eksperimentere med kurser mm., når megler på spørsmål opplyser om at en bryter er tilkoblet varmekabler. Muligens noe naivt, men jeg måtte faktisk ha to forskjellige elektrikere inne for å konkludere at bryteren ikke var koblet til varmekabler.
Bryteren viste seg å ha et rør som går opp langs dørkarmen, og som i dag er koblet til en stikkontakt. Har derfor en mistanke om at det har vært en stråleovn over døra. Varmtvannsbereder står i kjelleren, så det skal være utelukket.
Problemet er som nevnt, hvilken verdi varmekablene har i et eldre bad. Jeg var i visshet om at jeg kjøpte et eldre bad, men anså varmekablene som en positiv bidragsyter i å forlenge badets levetid. Det kan ha vært feil vurdering av meg..?
Høyesterett har slått fast i en dom at det må være mer i % av salgsummen før rabatt (les: tilbakebetaling/erstatning) utløses. Husker ikke den dommen. Men resonnementet til høyesterett var at man i nærmest hver eiendomsovertakelse kunne få slike saker vedrørende garanti om man la listen langt nok ned.
Selger kan hevde (til dels med rette) at de har godt i stykker etter overtakelse.
I bestefall har du rett på/klarer å krangle deg til dette:
- fjerne fliser
- montere ny lavtbyggende varmekabler
- støp oppå
- nye fliser med fug
Vi snakker kanskje 25.000. i kostand.
Forventet levetid på et bad kan nok strekkes maks til 25 år
Da snakker vi 25-17 år som er oppgitt=8 år
Det vil si at selger må bekoste de 8 årene, de resterende 17 årene må du betale.
Altså dvs en 1000 lapp per år, du får da til gode 8 000 kroner av selgeren.
Edit: ser det står referanse til tilstandsrapport så står det der så prøv.
Men siden dette er en liten del av et større objekt utgjør det neppe nok til å få det dekket. Eventuelt må du avdekke flere feil/mangler til at det i sum blir nok.
Hva med å uttrykke sin misnøye til megler og/eller selger. Kanskje selger ser urimeligheten og kan møtes på veien?