5 945    5    0  

Pusser opp gammelt hus, brukt opp sparepenger og lån, men er ikke helt ferdig...

 25     0
Hei

Vi har kjøpt et gammelt hus fra 1916 for 3 millioner kroner  med veldig bra beliggenhet - i ett av de dyreste området i denne byen. Huset har en tomt på 1,3 mål og har dobbelgarage.

Dette huset har vi renovert slik:


1) Helt nytt tak med rød keramisk taksten, inkludert ny pipe og takrenner (kostet 450.000!!!)
2) Totalrenovert hele andre etage i tråd med hvordan huset en gang så ut (perlestaff-panel på tak og vegger som vi har malt, alt listverk er nytt, men i gammel stil, lysbrytere og kontakter i gammel stil, en del nye vinduer i gammel stil (koblede og med støyisolering) laget hos lokal snekker
3) Heltre eikegulv fra Dinesen Eik på alle rom
4) Nytt sikringsskap


Det som gjenstår i andre etage nå er å ferdigstille oppussing av badet. Det skal vi renovere til sommeren. Megler har gitt oss takst på 4 millioner kroner, som ble brukt da vi søkte om lån til oppussingen. Taksten var basert på det vi hadde planlagt å pusse opp/gjøre med andre etage på huset, samt skifte tak. Imidlertid har budsjettet sprukket så vi er ikke helt ferdig med badet enda. Alt rørleggerarbeid er ferdig, men vi har ikke flislagt eller kjøpt inventaret enda, ei heller lagt strøm der.

Nå har vi brukt opp alle sparepengene og lånet (for sikkerhet skyld røk girkassa på bilen og vi måtte bruke 80.000 på å reparere denne!), men vi er altså ikke helt ferdig med andre etage. Resten av badet gjenstår. Vi skraper sammen noen tusen hver måned av ordinær lønning og jobber oss sakte men sikkert ferdig med badet.

Men nå som vi har begynt har vi lyst til å ta kjøkkenet og to stuer i første etage også. Det er snakk om å ta ned senket tak og sette opp nye panel, listverk og nye heltre dører. Ny innredning på kjøkkenet. Vi har også en svensk, gammel kakkelovn som er nedpakket nå, men som vi har lyst til å sette opp på stua.

Vi eier i tillegg til huset vårt en to-roms leilighet i en stor by i Norge som vi leier ut. Denne er "egenkapitalen" vår. Leiligheten ligger i et veldig populært område og for ett år siden fikk vi en prisvurdering på 2.5 millioner kroner på leiligheten. Vi har igjen 1.2 mill i lån på denne leiligheten. Huset vi har kjøpt er belånt med 3.3 millioner kroner, så til sammen har vi 4.5 millioner i lån. Renter og avdrag på lånet på leiligheten dekkes av leieinntektene.

Nå er vi uenige om hva vi skal gjøre med hensyn til eventuelt å refinansiere/låne mer. Til sammen har vi ca 1.3 millioner i inntekt pr år, og av leieinntekter har vi 13.000 pr måned, dvs 156.000 pr år. Er det galematias å låne 2-300.000 til? Hvis vi gjør det, blir vi ferdig med første etage også. Etter denne oppussigen vil jo verdien stige betraktelig. Men det er jo heller ikke sikkert at vi får lov til å låne noe mer....

Dette ble rotete ... men prøver meg på et innlegg. Ser noen noen muligheter her? Er det en muighet å be om ny takst på hus og leilighet etter allerede ett år - dvs. kan vi vente at verdien har steget ytterligere på objektene slik at vi har mer sikkerhet? Andre muligheter? Hva ville dere ha gjort?





   #1
 17     Oslo     0
Spare opp pengene først, så pusse opp. Så lenge de kun er snakk om "nice to do" og ikke "must do", så tar man etter min mening ikke lån for oppussing.
   #2
 1 518     Trondheim     0
På huset så har ni 82,5 % belåning (3,3mill av 4mill verdi) dvs dere må ha topplån (egenkapitalkrav til huslån i banken) av det som går over 75% belåning???
På leiligheten har dere 48% lån.
Første tanken min er at hvis det er slik at dere har et topplån på huset (topplån har oftest rel. drøy rentenivå) så tar dere mere lån på leiligheten (refinansiering med helt fersk verditakst) slik at topplån blir løst inn, ev. noen kroner ekstra for å få gjort det som er mest nødvenndig f.eks 100-150k.

MVH
Sakke
  (trådstarter)
   #3
 25     0
Dr Sakke - det hørtes lurt ut! Men vi har jo fastrentelån på huset (de 3.3 mill) og flytende rente på leiligheten. Kan man refinansiere et fastrentelån? Det er vel bare lurt hvis fastrenta stiger? Vi har bindingstid på 10 år.....
   #4
 194     Ålesund     0
du spør om dere kan ta opp mer lån uten egentlig å si noe om kostnadene dere har. om det kun er dere to (og bilen), burde dere kunne kontrollere om dere klarer å forsvare mer renter og avdrag ved å ta opp mer lån på leiligheten. du sier dere legger av en del penger hver måned, hvor mye utgjør dette om dette var et lån og dere betalte like stor sum i renter og avdrag? Evt. kan dere få avdragsfrihet (nå eller senere) om det skulle bli behov for det.
   #5
 1 518     Trondheim     0

Dr Sakke - det hørtes lurt ut! Men vi har jo fastrentelån på huset (de 3.3 mill) og flytende rente på leiligheten. Kan man refinansiere et fastrentelån? Det er vel bare lurt hvis fastrenta stiger? Vi har bindingstid på 10 år.....


Ok, dere har altså fått vanlig huslån(1 lån)  for så høy belåningsgrad , eller har dere to lån på huset??? Hvis dere har fastrentelån så er det litt mere prakk å få refinansiert huslånet.
Men det jeg mente var jo at dere refinansierer LEILIGHETEN og betaler ev. topplån på huset hvis dere har en del av lånet med dyrere rente. (men etter refinansiering så kan det være en ide å binde rente på leiligheten og i si 5 år (vet ikke vad fastrenten er nå men er vel fortsatt under 4% for 5år).
Det går altså an å gå ut av fastrenteavtale(og de er ikke altid dyrt heller) , men det er neppe lønnsomt hvis det er hele lånesummen som må omforhandles på huset.

MVH
Sakke