2,440
12
0
Frag2: Moderne enebolig
8
Oslo
0
Hei! Vi er et par på ca. 30 som endelig har sikret oss en fin tomt sentralt på Østlandet. Helt siden vi begynte å leke med tanken om å bygge selv har vi sett for oss ferdighus, men nå som vi har tomten innser vi at vi nok vil bli mye mer fornøyd med arkitekttegnet.
Tomten er relativt stor og luftig, og skråner noe mot sør-sørvest. Grunnet strenge byggegrenser, og en gammel reguleringsplan med maks to etasjer, ser vi oss nødt til å bygge L-formet for å oppnå ønsket størrelse på huset.
Vi har brukt Sketchup og Chief Architect til å tegne utkast, og ville satt stor pris på tilbakemeldinger før vi går i dialog med arkitekt. Hoveddelen med pulttak er 14x9 meter, mens utstikket med takterasse er på 7.6x5. Trapp og takterasse vil få en utforming som passer bedre inn i helheten, med vegg av glass eller panel, men de tekniske ferdighetene strakk ikke til for å få vist dette.
Nabo mot sørvest har huset sitt 8 meter fra veggen vår, men har få vinduer mot oss, og ligger mye lavere i terrenget. Avstand til nabo mot sørøst er 12-13 meter.
Inngangspartiet, samt stue og hovedsoverom vender mot nordvest:
Mot sørvest har vi kjøkkenets hovedvindusflate. Vi kommer til å tilbringe mye tid i dette rommet, og ønsker at det skal være litt særegent. Skråtaket på tegningen begynner på 2.60 og avslutter på 4.50, med et eget vindu opp til takterassen.
Mot sørøst har vi to soverom og badet tilhørende hovedsoverommet. Vaskerom med egen inngang i underetasjen
Mot nordøst håper vi å få bygget en garasje, men vi trenger disp fra byggegrensene for å få til dette. Flere naboer har fått slik disp, men man vet jo aldri. Tomten skråner i virkeligheten mye mer gradvis enn på bildene, men Chief Architect har flere knapper enn romferga, så vi ga opp...
Tomten er relativt stor og luftig, og skråner noe mot sør-sørvest. Grunnet strenge byggegrenser, og en gammel reguleringsplan med maks to etasjer, ser vi oss nødt til å bygge L-formet for å oppnå ønsket størrelse på huset.
Vi har brukt Sketchup og Chief Architect til å tegne utkast, og ville satt stor pris på tilbakemeldinger før vi går i dialog med arkitekt. Hoveddelen med pulttak er 14x9 meter, mens utstikket med takterasse er på 7.6x5. Trapp og takterasse vil få en utforming som passer bedre inn i helheten, med vegg av glass eller panel, men de tekniske ferdighetene strakk ikke til for å få vist dette.
Nabo mot sørvest har huset sitt 8 meter fra veggen vår, men har få vinduer mot oss, og ligger mye lavere i terrenget. Avstand til nabo mot sørøst er 12-13 meter.
Inngangspartiet, samt stue og hovedsoverom vender mot nordvest:
Mot sørvest har vi kjøkkenets hovedvindusflate. Vi kommer til å tilbringe mye tid i dette rommet, og ønsker at det skal være litt særegent. Skråtaket på tegningen begynner på 2.60 og avslutter på 4.50, med et eget vindu opp til takterassen.
Mot sørøst har vi to soverom og badet tilhørende hovedsoverommet. Vaskerom med egen inngang i underetasjen
Mot nordøst håper vi å få bygget en garasje, men vi trenger disp fra byggegrensene for å få til dette. Flere naboer har fått slik disp, men man vet jo aldri. Tomten skråner i virkeligheten mye mer gradvis enn på bildene, men Chief Architect har flere knapper enn romferga, så vi ga opp...
Vi er fortsatt litt usikre på plassering av trapp ned i underetasje, skeptiske til baderomsvegg mot stue, og det er kanskje ikke ideelt at man må gjennom "skitten sone" for å komme til hovedsoverommet, men dette er det beste vi har fått til så langt:
I utgangspunktet er det bare kjøkkenet som har skråtak. Vi er redd det blir litt voldsomt med ca 4 meter takhøyde på såpass små rom, så det er kanskje bedre med flatt tak på resten av etasjen?
Vi får det aller meste vi trenger i dag på hovedplanet, og tenker derfor å innrede underetasjen litt etter hvert. Akkurat nå føler vi litt angst for uforutsigbare kostnader, så det kan være greit å sette en liten fot i bakken på det som bare er nice-to-have. Rør til vannbåren varme, trekking av cat6 osv vil vi ha på plass med en gang, men innredet kjellerstue er det f.eks. mange år til vi har noe særlig behov for. Til kontor kan vi inntil videre bruke et av soverommene oppe.
Så til tusenkronersspørsmålene: Er vi helt på bærtur? Hvordan bør vi gå frem? Er vi tjent med å ta runden med arkitekt og rammetillatelse før vi velger utbygger, eller kan det være vel så bra å snakke direkte med entreprenører først? Fryktelig mye å sette seg inn i, men vi har heldigvis god tid.
Edit: Bonusbilde fra kjøkken
Snøhvitt: Har du forslag til plassering av vaskerom? Vi er ikke uenige i at det hadde vært nyttig, men det er ikke så veldig mange steder på hovedplanet det passer å plassere en utvendig dør. Vi er også litt skeptiske til å ha vaskerom i nærheten av soverom mtp støy og vibrasjoner. Tenkte dog å ha en sjakt ned til vaskerommet fra hovedsoverommets bad, for å spare litt trappegåing.
Johneilif: Helt enig med deg, og det var egentlig litt tilfeldig at bildeeksportene fra CA ikke hadde med garasje. Basert på mine målinger av situasjonskart har vi i nordøstre hjørne knapt 2 meter til byggegrensen og drøyt 8 til tomtegrensen. Vi er helt på grensen for utnyttelsesgrad, men reguleringsplanen gir oss mulighet til å bygge inntil 36m2 garasje (integrert eller frittstående) uten at dette regnes med.
Det hadde vært deilig med dobbel garasje (6x6), men jeg lurer på om vi ikke er like tjent med å få inn en halvannen på typ 4.5x7.5, med lagringsplass og bod i bakkant. Da er vi fortsatt 4 meter fra tomtegrensen, gitt at vi får lov til å bygge integrert.
Vi har i tillegg tenkt litt på å ha en slags bod med tilgang fra takterassen, for lagring av blant annet gassgrill og puter. Den ville da ligget i taket over badet, så det spørs om det er en fornuftig konstruksjon. Slik ser fasaden med garasje ut i Sketchup:
Angående egeninnsats har vi ikke tenkt å legge lista veldig høyt, i hvert fall ikke på de rommene som skal være klart til innflytting. Redd det blir litt mange tommeltotter, men gulvlegging, maling og kjøkkenskap skulle vi fått til rimelig greit om nødvendig. Vi har gode kontakter på transport og flis, så det bør være mulig å spare litt på import.
Vi har vaskerommet (bi-inngang rett ifrå garasjen) i 1. etg. og hovedinngang i 2. etg. Det blir en del springing for meg når jeg skal vaske ytreklær. Heldigvis dette skjer ikke så ofte. Men til gjengjeld har vi ALLE soverommene nede i 1. etg., ergo: kort vei til all ukentlig(!) klesvask for å så henge de tilbake på plass.
Men ikke heng deg åppi det, Frag2, dette var jo bare et tips
Noen som har noen tanker om fasadene? Det slår oss at det kan være fint med litt asymmetriske vinduer på slike hus, men tror ikke vi har helt øyne for plasseringen.
For det første beregnes BYA på to måter, og man kan velge den måten som passer best. Den eldste sier 15% og at man da kan bygge 36kvm i tillegg. Den nyere sier 20% og ingenting i tillegg. Det vil i praksis si at hvis tomten er større enn 720kvm går man for 20% og hvis den er mindre bruker man den gamle med 15% +36kvm.
Når det gjelder etasjer, så opereres det med noen eldre definisjoner på gesimser og etasjer. Det teller f.eks ikke med som etasje hvis arealet er under 1/3 av etasjen under, og taket på denne ekstra etasjen regnes heller ikke som hovedgesims, men bi-gesims. Dvs at vi kan bygge to fulle etasjer pluss en litt mindre etasje på toppen (soverom, kontor og utgang til takterasse), selv om reguleringsplanene sier maks to etasjer og toppetasjen i praksis har gesims langt over den høyden som er angitt i reguleringsplanene.
Kort fortalt kan man bygge to fulle etasjer på 15% av netto tomteareal, men naboene har fått disp til i tillegg å bygge kjeller helt under bakken. Vi er ikke så veldig interessert i å ha så mye areal uten dagslys, så vi går for den andre muligheten:
"I området tillates en maks. utnyttelsesgrad på u = 0.20 for en-etasjes hus. I tillegg kan innredes boligrom i over- eller underetasje på inntil 50% av bebygget grunnflate."
Merk at utnyttelsesgraden her er definert som "forholdet mellom bebygget flate og netto tomt", og ikke den gamle definisjonen (BRA/brutto tomt + 50% av tilliggende vei innenfor 10 meter fra tomtegrense).
Så er jo spørsmålet hvordan man definerer "innredet boligrom", men saksbehandleren i kommunen mente vanlig praksis i dag var at det måtte være godkjent for varig opphold, og at ting som vaskerom, gang og bad ikke ble regnet med. Med grunnflate på 164kvm kan vi "innrede" 82kvm til boligrom i underetasjen, og det burde holde lenge til kjellerstue, kontor og treningsrom.
Angående garasje er bestemmelsen som følger:
"Ved bebyggelse inneholdende inntil to leiligheter regnes frittliggende garasje eller garasjer som tilbygg til bolighus ikke med i bebygget flate dersom garasjebygget ikke er over 36 m2".
Kan man forvente at lokal arkitekt/entreprenør har god kontroll på bestemmelsene?