12,584
16
1
Hva koster kjellerleilighet
308
Nord-Hordaland
1
Noen som har formening om hvor mye ekstra det koster og bygge nytt hus med kjeller leilighet vs. uten?
Både tomtearbeider og betong arbeider blir jo en god del dyrere, i tillegg til tømrer, vvs elektro osv.
Sitter her og vuderer om det i hele tatt vil svare seg, man skal jo leie ut i ganske mange år for å ta ekstra kostnader inn igjen (hvis man i det hele tatt klarer det).
Hvor mye ekstra bør man legge inn i budsjett for kjellerleilighet?
Både tomtearbeider og betong arbeider blir jo en god del dyrere, i tillegg til tømrer, vvs elektro osv.
Sitter her og vuderer om det i hele tatt vil svare seg, man skal jo leie ut i ganske mange år for å ta ekstra kostnader inn igjen (hvis man i det hele tatt klarer det).
Hvor mye ekstra bør man legge inn i budsjett for kjellerleilighet?
Signatur
I de 10 årene jeg leide ut sokkelleilighet i mitt forrige hus, fikk jeg vel inn ca 700k.
La oss si en koster 1 mill. ekstra for å gjøre det enkelt. Med snittrente på 5% koster 1 mill. 60k i året minus skattelette. Det blir renteutgifter på 43200.- i året.
Det vil si at du må leie ut for minst 3600.- måneden for å dekke inn kapitalkostnaden. Alt over dette er fortjeneste som kan brukes til å tilbakebetale ekstra lån samt vedlikehold av leiligheten.
I min tid betalte jeg vel 500k ekstra for sokkelenheten. Så for meg var den superlønnsom da jeg kun malte den opp 2 ganger. De 500k ekstra fikk jeg igjen når jeg solgte huset.
Jeg har akkurat regnet kanske omstendelig på dette for min egen del (er økonom og regner på alt...). For vår der vil det ikke lønne seg med utleieenhet, det ble fort ganske åpenbart når vi regnet på det. Kostnadene kom på godt over millionen (nærmere 1,5 med alt). Og ja, vi hadde fått ekstra areal på huset, men dette er areal vi ikke trenger. Jeg har da priset uten egeninnsats og jeg har priset inn egentid på det å finne leieboer, og å administrere utleie ellers. Ingen vedlikeholdskostnader ligger i regnestykket. Det høres til historien at vi må sprenge en hel del for å få kjeller, men slipper så å si helt unna dersom vi kun har plate på mark.
Ting er helt anderledes nå enn for bare 3-4 år siden. Så du må høre på rådene fra de som har regnet på dette nylig. Jeg regnet på dette for mine foreldre for 5 år siden. Da var det ikke tvil om at det var lønnsomt.
Kan du gjøre mye selv vil jo naturligvis dette se helt annerledes ut....
Ja gjorde du det?? Har sett flere tilfeller der hus UTEN bi-leilighet går for tilnærmet samme pris som de med. Kun små forskjeller i pris. Da er beliggenhet, størrelse og standard noenlunde lik....
Leieinntekter vil jo også variere fra sted til sted. I stavangerorådet tar en 60kvm sokkelleilighet inn 7-9k i måneden skattefritt. På ett mindre sted med mindre press i markedet er det kansje helt anderledes.
Når det gjelder tidsbruk har det vært minimalt for meg. Lett å få inn leietagere og lite/ingenting vedlikehold.
Vi priorterte alltid single voksne personer.
Vi fikk nok endel mer for vårt hus da vi solgte grunnet leieinnteker. I følge vår megler var det mange av interessentene som kommenterte dette. Og det er jo ikke så rart. Kan man kutte 90k av renteutgiftene hvert år gjør jo det nloe med økonomien i det daglige.
Vi hadde en kar som var med lenge i budrunden. Han hadde et lite rekkehus fra før. Han hadde funnet ut at han bodde like rimelig i vårt hus da det var leieinntekter i tillegg.
Gipsplater 140 11060kr
Osb plater 40 stk 5560kr
Parkett/laminat 90m2 18000kr
Underlag 4 ruller 2544kr
LYDBØYLE D 200 stk 3800kr
GRAN 48X048 LEKTKL1 150,00 LM 1495kr
DØRBL CHRISTOPHER 9X21 6.00STK 3570kr
KARMSETT HV 9X21 STD 6.00STK 2100kr
GRAN 48X098 C18 120,00 LM 1560kr
GRAN 36X198 C18 300,00 LM 6000kr
Gulvlister prof H 100,00LM 3000kr
Taklister prof H 100.oo LM 3000kr
Dør+vindu prof H 105,oo LM 3000kr
utforinger hobbyplater 119 pr plate 2000kr
Kjøkken 20000kr
Dørvridere 6 stk 1200kr
Bad
gulvfliser 8 m2 1000kr
veggfliser 35m2 3500kr
flislim 6 sekker 1200kr
fug 4 sekker 2000kr
membran 2 bøtter 1800kr
bånd skjøter vegger 2 ruller 158 kr
bånd mellom gulv vegger 768 kr
silikon 4 tuber 300kr
sluk mansjet 118kr
fliser gang 12m2 2300kr
Maling
jotaproff 07 7 bøtter 1932kr
jotaproff akryl 07 580kr
lady 15 3x3l 900kr
heft grunn 1x10l 750kr
malkyd sparkel 178kr
strimelbånd 3 ruller 237kr
jotun l sparkel 10 bøtter 2000kr
jotun g sparkel 3 bøtter 750kr
Vinduer 6 stk 30.000kr
pipe 2 løps 25809kr
flytsparkel 30 sekker 6000kr
Islasjon er jeg litt usikker på fikk levert til hele huset.
ytterdør 7000kr
rør & elektro er også for hele huset.
176869 kr i varer.
utvendig priser ligger ute her fra før.
"To the best crew any user ever had, this may be the last time we're alltogether, but no matter what the future holds, no matter how far we travel, a part of us.. a very important part, will always remain here on ....-Sky."
Økte avgifter på bygging av huset må påregnes, jeg måtte betale tilkoblingsavgift for 2 mannsbolig.
Forøvrig, lykke til med utleiedel
Vi vurderer å bygge med (har forkastet uten) basert på en ekstra totalkostnad rundt regnet på 1 mill (grunnflate ca 100m2). Da leveres kjeller ferdig innredet med godkjent utleiedel (50m2) og vi får en ekstra gjestedel og boder til disp selv.
Avh av leieinntekter for en 2-roms der du bor så kan du vel fint bære en ekstra lånekostnad på 1 mill med en leie på feks 6.000/mnd. Så da har du "gratis" 50m2 kjeller for egen benyttelse:)
Hvilke faktorer gjør at dette har endret seg fra "ikke tvil om at det var lønnsomt" til "åpenbart ikke lønnsomt" på 5 år?
Min byggeblogg her på forumet: http://www.byggebolig.no/index.php/topic,24165.0.html
Hei,
det er flere faktorer, men kostnadene nå ved å bygge en ekstra etasje er betraktelig høyere enn de var for 5 år siden uten at dette reflekteres i høyere leieinntekter. Ja inntektene er høyere, men ikke på langt nær så mye høyere som kostnadene er. I alle fall i vårt tilfelle. Det som bidrar til høyere kostnader er bl.a. nye byggeforskrifter som krever mer isolasjon etc. samt høyere priser generelt. Mitt inntrykk etter å ha lest mange beregninger her at mange glemmer store deler av kostnadene. Som for eksempel økte grave/sprengningskostnader ved at huset bygges ned å bakken med kjeller og legges over plate på mark uten kjeller.
Jeg har lagt til grunn 0 egeninnsats i beregningene, men skal man beregne med egeninnsats er det viktig å ta egen timepris, samt evt. tapt arbeidsinntekt med i beregningene. Tar man f. eks. ferie for å jobbe er dette også en kostnad hvis alternativet er å ikke ta den ferien.
Dette kan selvfølgelig variere fra sted til sted og prosjekt til prosjekt, men for oss var det helt utelukket å bygge med utleiedel etter å sett litt på det :)
Håper dette besvarer spørsmålet ditt. Liz