2,404
15
11
Sameie ute av kontroll - lov og rett?
5
1
Hei
Er redd jeg er i ferd med å bli helt Narvestad i det lille sameiet hvor jeg bor. Skal forsøke å fatte meg kort, men det er så mye å ta tak i at litt blir det. Hadde satt stor pris på tilbakemelding fra folk med erfaring og/eller formell kompetanse på området.
Det gjelder et mindre sameie med 12 leiligheter a ca 40-50kvm. Det er to hovedenheter, med to separate hovedinnganger, men det er snakk om én bygning. Utbygger eier fremdeles 4 av 6 leiligheter i del A (utleie), to er solgt. 6 leiligheter også i del B, 5 eiere - en person eier 2 leiligheter (leier ut den ene).
Sameiet ble stiftet for 3 år siden. Styret ble valgt. Samme høst var det et sameiermøte, styret fortsatte. Siden da har det ikke vært noe møte i sameiet, noe som jo er et brudd på loven.
Hovedproblemet er at de som bor her ser ut til å tenke at vi ikke bor i noe sameie, at man kan styre som man vil og at evt endringer fra vedtak, utbedringer/vedlikehold bare kan gjøres uformelt mellom eierne. I tillegg kommer ingen plan for vedlikehold og en «her kan da ikke noe gå galt»-holdning. Jeg vil nevne følgende:
1. Utbygger som eier 4 leiligheter i del A har på eget initiativ byttet takdekke på denne delen. De ble, uvisst av hvilken grunn, valgt et annet tak enn på del B. Det skal sies at utbygger har påkostet dette selv.
2. Utbygger har, på eget initiativ og uten styrevedtak, oppgradert det elektriske anlegget til de 6 leilighetene i del A (trådløse målere).
3. En eier i del B går en dag opp på taket på del B og bestemmer at det må byttes. Fra turen på taket til nytt dekke er bestillt i sameiets navn 2 timer senere, er det diskutert uformelt med «de han fikk tak i», som samtykket. Det ble også bestemt at taket skulle legges på dugnad. Regning blir sendt, uten justering for eierbrøk, til eierne i del B.
4. Samme eier i del B har, på eget initiativ, innhentet 1 anbud på oppgradering til trådløse målere, del B. Personen spør de andre eierne i del B om de er med, umiddelbart. Da noen er usikre på prosessen og andre synes et så stort utlegg på så kort varsel blir vanskelig ber man om å planlegge dette på et vis som kan passe alle. (Vi er på dette tidspunktet langt unna fristen 1.1.2019). Eier er utålmodig og bestemmer seg for å oppgradere sin leilighet. Han kunne etterpå fortelle at det nå ville bli mye dyrere for oss andre da vi ville bli nødt til å kjøpe nytt skap, blant annet. Hans måler er heller ikke forskriftsmessig plassert - den er plassert inne i hans leilighet og skal egentlig plasseres hvor kraftselskapet kan nå den selv når eier er borte.
5. Som nevnt er det ingen plan for vedlikehold og ikke noe vedlikeholdsfond annet enn, etter 3 år, et par titusen som er til overs grunnet mindre brøyting enn forventet.
6. Avtale om brøyting ble inngått, igjen uten styrevedtak, av samme eier. Han skal ha for initiativ, men det viser seg altså at brøyteren krever betaling svart. En vanskelig knipe å komme ut av da vi skylder penger til en person som ikke er fremmed for å slenge med leppa i en liten bygd hvor svart arbeid vel mest blir sett på som vennetjenester.
7. Vi har hatt (og 5 leiligheter i del B har fremdeles) felles strømmåler. Eieren i samme del som har oppgradert til trådløs måler er nå følgelig ikke med på dette. Han er kasserer i sameiet og mener nå at noen andre må ta seg av innkrevingen av penger for denne strømmen. Det innebærer ansvar for at regninger blir betalt, i sameiets navn, og tilgang til sameiets konto. Det blir antydet fra andre at dette er noe som formelt må avklares i styret da det innebærer økonomisk ansvar og tilgang til sameiets konto, men personen mener at siden dette nå gjelder bare 5 leiligheter så kan vi holde det utenfor sameiet. Der står det nå.
Ja, det ble mye dette. Noen spørsmål:
1. Generelt, er jeg helt på bærtur når jeg sier at dette ikke er slik et sameie skal være?
2. Spesifikt, det er da ikke naturlig at et sameie helt uformelt deles i to og at den jeg kaller utbygger gjør hva han vil med den ene delen? Og det er vel ikke anledning for en eier å ta seg til rette på en slik måte at ham påfører andre eiere høyere kostnader for andre eiere når de skal utføre samme?
3. I begge tilfellene nevnt i spørsmål 2., er jeg da helt Narvestad om jeg mener at det er problematisk at når disse gjør ting på egen hånd siden prisen uansett vil bli høyere (billigere med 1 elektriker som gjør alt, enn 3 som kommer separat). Dette gjelder forøvrig også takleggingen.
4. Er ikke noe av poenget med et sameie at jeg eier like mye av taket i del A, som jeg gjør i del B? Og at det som utføres på den ene delen vedrører meg like mye som på den andre? Da snakker jeg om at noen må være ansvarlige for at fagfolk er leid inn og at arbeidet er lovlig og kvalitetsmessig utført. Hvis noe får galt med det taket, og det viser seg at det er brukt polske arbeidere som har forlatt landet for lenge siden, hvem er da ansvarlig?
5. Det samme er i høyeste grad et akuellt spørsmål når det uten styrevedtak blir besluttet å legge tak på en del på dugnad. Hvem er ansvarlig?
6. Jeg vet det er full anledning til å ikke opprette vedlikeholdsfond. Det er egentlig ikke formelt behandlet, men enkelte mente at det ble mer enn nok til overs for slikt ved å budsjettere litt ekstra på brøytingen. Hvis man skal forsøke å regne ut en gjennomsnittlig, årlig sum for vedlikehold, hva tar man utgangspunkt da? Det er snakk om et 80-talls standard trehus over to etasjer.
Det var det «hele»
Er redd jeg er i ferd med å bli helt Narvestad i det lille sameiet hvor jeg bor. Skal forsøke å fatte meg kort, men det er så mye å ta tak i at litt blir det. Hadde satt stor pris på tilbakemelding fra folk med erfaring og/eller formell kompetanse på området.
Det gjelder et mindre sameie med 12 leiligheter a ca 40-50kvm. Det er to hovedenheter, med to separate hovedinnganger, men det er snakk om én bygning. Utbygger eier fremdeles 4 av 6 leiligheter i del A (utleie), to er solgt. 6 leiligheter også i del B, 5 eiere - en person eier 2 leiligheter (leier ut den ene).
Sameiet ble stiftet for 3 år siden. Styret ble valgt. Samme høst var det et sameiermøte, styret fortsatte. Siden da har det ikke vært noe møte i sameiet, noe som jo er et brudd på loven.
Hovedproblemet er at de som bor her ser ut til å tenke at vi ikke bor i noe sameie, at man kan styre som man vil og at evt endringer fra vedtak, utbedringer/vedlikehold bare kan gjøres uformelt mellom eierne. I tillegg kommer ingen plan for vedlikehold og en «her kan da ikke noe gå galt»-holdning. Jeg vil nevne følgende:
1. Utbygger som eier 4 leiligheter i del A har på eget initiativ byttet takdekke på denne delen. De ble, uvisst av hvilken grunn, valgt et annet tak enn på del B. Det skal sies at utbygger har påkostet dette selv.
2. Utbygger har, på eget initiativ og uten styrevedtak, oppgradert det elektriske anlegget til de 6 leilighetene i del A (trådløse målere).
3. En eier i del B går en dag opp på taket på del B og bestemmer at det må byttes. Fra turen på taket til nytt dekke er bestillt i sameiets navn 2 timer senere, er det diskutert uformelt med «de han fikk tak i», som samtykket. Det ble også bestemt at taket skulle legges på dugnad. Regning blir sendt, uten justering for eierbrøk, til eierne i del B.
4. Samme eier i del B har, på eget initiativ, innhentet 1 anbud på oppgradering til trådløse målere, del B. Personen spør de andre eierne i del B om de er med, umiddelbart. Da noen er usikre på prosessen og andre synes et så stort utlegg på så kort varsel blir vanskelig ber man om å planlegge dette på et vis som kan passe alle. (Vi er på dette tidspunktet langt unna fristen 1.1.2019). Eier er utålmodig og bestemmer seg for å oppgradere sin leilighet. Han kunne etterpå fortelle at det nå ville bli mye dyrere for oss andre da vi ville bli nødt til å kjøpe nytt skap, blant annet. Hans måler er heller ikke forskriftsmessig plassert - den er plassert inne i hans leilighet og skal egentlig plasseres hvor kraftselskapet kan nå den selv når eier er borte.
5. Som nevnt er det ingen plan for vedlikehold og ikke noe vedlikeholdsfond annet enn, etter 3 år, et par titusen som er til overs grunnet mindre brøyting enn forventet.
6. Avtale om brøyting ble inngått, igjen uten styrevedtak, av samme eier. Han skal ha for initiativ, men det viser seg altså at brøyteren krever betaling svart. En vanskelig knipe å komme ut av da vi skylder penger til en person som ikke er fremmed for å slenge med leppa i en liten bygd hvor svart arbeid vel mest blir sett på som vennetjenester.
7. Vi har hatt (og 5 leiligheter i del B har fremdeles) felles strømmåler. Eieren i samme del som har oppgradert til trådløs måler er nå følgelig ikke med på dette. Han er kasserer i sameiet og mener nå at noen andre må ta seg av innkrevingen av penger for denne strømmen. Det innebærer ansvar for at regninger blir betalt, i sameiets navn, og tilgang til sameiets konto. Det blir antydet fra andre at dette er noe som formelt må avklares i styret da det innebærer økonomisk ansvar og tilgang til sameiets konto, men personen mener at siden dette nå gjelder bare 5 leiligheter så kan vi holde det utenfor sameiet. Der står det nå.
Ja, det ble mye dette. Noen spørsmål:
1. Generelt, er jeg helt på bærtur når jeg sier at dette ikke er slik et sameie skal være?
2. Spesifikt, det er da ikke naturlig at et sameie helt uformelt deles i to og at den jeg kaller utbygger gjør hva han vil med den ene delen? Og det er vel ikke anledning for en eier å ta seg til rette på en slik måte at ham påfører andre eiere høyere kostnader for andre eiere når de skal utføre samme?
3. I begge tilfellene nevnt i spørsmål 2., er jeg da helt Narvestad om jeg mener at det er problematisk at når disse gjør ting på egen hånd siden prisen uansett vil bli høyere (billigere med 1 elektriker som gjør alt, enn 3 som kommer separat). Dette gjelder forøvrig også takleggingen.
4. Er ikke noe av poenget med et sameie at jeg eier like mye av taket i del A, som jeg gjør i del B? Og at det som utføres på den ene delen vedrører meg like mye som på den andre? Da snakker jeg om at noen må være ansvarlige for at fagfolk er leid inn og at arbeidet er lovlig og kvalitetsmessig utført. Hvis noe får galt med det taket, og det viser seg at det er brukt polske arbeidere som har forlatt landet for lenge siden, hvem er da ansvarlig?
5. Det samme er i høyeste grad et akuellt spørsmål når det uten styrevedtak blir besluttet å legge tak på en del på dugnad. Hvem er ansvarlig?
6. Jeg vet det er full anledning til å ikke opprette vedlikeholdsfond. Det er egentlig ikke formelt behandlet, men enkelte mente at det ble mer enn nok til overs for slikt ved å budsjettere litt ekstra på brøytingen. Hvis man skal forsøke å regne ut en gjennomsnittlig, årlig sum for vedlikehold, hva tar man utgangspunkt da? Det er snakk om et 80-talls standard trehus over to etasjer.
Det var det «hele»
Men til 1: Ja dette er helt på tryne. Når jeg har vært med i sameie, har det vært en generalforsamling, samt møter i styret etter behov (styreleder, vara, regnskapsører, og evt en til). Budsjett for året må godkjennes på generalforsamling, samt godkjenne fjorårets budsjett før man går videre. EK i sameiet bør gjerne refletere byggets tilstand, og behov for vedlikehold.
Fordeling av kostnader er alltid pr bruksenhet (evt pr m2 i de tilfeller hvr det er større forskjeller). Det er ikke relevant hvem som eier enheten med tanke på kostnadsfordeling.
Når det kommer til spørsmål 2, er svaret egentlig nei, men kommer kanskje litt an på vedtekter. Samt det er relevant om bygg A og B har koblinger i den enkelte sak. Si at f.eks noe med vannrør er forgrenet til bygg A og B, så kan det tenkes at man kan gjøre det separat.
Stortsett eier sameiet det ytre, og eierene det indre, så fasade er dekket av sameiet. Men det er mulig dette er avhengig av vedtekter.
Til nr 5, kan ikke en annen person i noe sammenheng alene kreve andre for penger, men mindre dette har rot i vedtekter eller sameie. Men her er det veldig vurderingssak.Vanskelig å si generelt her.
6. Her må dere selv gjøre en vurdering. Vi hadde ikke nok penger til f.eks bytte av tak eller drenering, men vi hadde f.eks til brøyting, maling, kjøpe gressklippere etc. Også noe innkjøp av beplantning etc. Der vi sist bodde i sameie, tenkte vi at det siden det varr mange unge, var bedre at man fikk ned lån, da umiddelbart vedlikehold med store kostnader ikke så ut til å komme. Det var oppe til vurdering å spare til tak, noe jeg vil tro de idag gjør.
Problemene gikk nok mest på bruk av fellesarealer i kjeller og enkelt beboere som gjorde ting som kunne være til plage for andre. Her var nok folk litt for lite flinke til å gi beskjed også når en ble plaget av andre slik at den som gjorde det ikke alltid visste at det var til sjenanse for andre. En hadde litt bråkete hobby i kjeller og passet på å gjøre det kun når jeg som bodde i 1 etg var ute men dette plaget nok også andre.
Ulempe her er jo at selger/megler må opplyse om dette rotet og problemene i prospektet/til potensielle kjøpere. Naturlig at det da gjenspeiles i prisen, etc.
Utenom det, enig med andre, dette er jo helt ute av kontroll. Loven regulerer hvordan sameiet skal drives, og hvilke plikter man har. Er sameiet registrert? I så fall er årsmøte en plikt.
Det er selveierleilgheter i sameie.
Jeg er usikker på hva du mener med det rundt hva som skjer i individuelle leiligheter, for det er ingenting av det jeg har nevnt som gjelder det. Det nærmeste må være han som oppgraderte strømmen selv, men det inngrepet innebar å bruke plass i sameiets el-skap noe som fører til at når de resterende 5 skal oppgraderes så vil det bli vesentlig dyrere da skapet blir for lite for alle 5 (han hevder i praksis første mann til mølla-prinsippet for sameiets felles eiendom), samt prisen pr stk uansett vil øke om det er 5 og ikke seks enheter som skal oppgraderes (faste utgifter som elektriker har, feks reisetid, blir den samme enten man er 5 eller 6. Det er altså ikke snakk om en ren oppgradering av en eksisterende boks kun inne i hans leilighet.
Men rotårsaken her virker å være mennesker som ikke aner hvordan et sameie normalt driftes, og sannsynligvis er de fornøyd slik ting er i dag. Det gjør det ikke enkelt å fikse opp i ting.
Sett deg inn i:
https://lovdata.no/dokument/NL/lov/2017-06-16-65
Er bygningen seksjonert?
Hvis den er det så har ingen lov til å eie fler enn 2 seksjoner. Utbygger bryter loven dersom leilighetene eies direkte av utbygger eller utbyggers firma.