663
7
2
Kjøpe gammelt hus?
21
0
Hei til alle sammen og beklager at posten min ble lang.
Jeg vurderer et 100 år gammelt hus. Fordi tomta er stor og god, fordi huset står der og huset er passe stort. Og fordi kjøpssummen kan bli noe jeg tror jeg kan håndtere. Motivasjonen min er altså at jeg har lyst til å etablere meg et sånt sted - ikke at jeg har et brennende ønske om å bevare en kultur-skatt, eller at jeg egentlig trenger en snekker-hobby de kommende 5-10-25 årene.
Jeg har lest flere tråder her inne om temaet, og jeg forstår at noen sier :
A)"kjøp 10 liter diesel og brenn skjiten", noen sier
B)"riv alt fra ytterst til innerst, og innerst til ytterst og få et moderne hus", mens noen sier
C)"tar var på alt, du får ikke tak i slike råvarer lengre".
Jeg er oppvokst i et 100 år gammelt hus, og foreldre som "alltid" pusset opp. Jeg kjenner til at det kan gjøres. Jeg vet hva en 2"x4" er og at gamle hus neppe har 60 cm senter-til-senter gulvbjelker og stenderverk. Jeg har vært med og båret bøtte på bøtte med stubbeloftsleire - som barn. Men så langt har jeg unngått de store prosjektene selv inn i voksen alder. Jeg har satt opp en terrasse, malt og tapetsert, men har aldri skiftet et tak, byttet bordkledning eller drenert.
Det aktuelle huset er fint konstruert men ikke av de aller peneste sveitser-villaene. Mao ikke sånt som man må røre med største ærbødighet, guidet av riksantikvaren og spesial-håndverkere. Det er greit å endre fasaden hvis det er hva som må til. Det har nok vært på "life support" i 10 eller 30 år: nødvendig vedlikehold er gjennomført, men de store tingene er utsatt.
Stubbeloftsleire, uisolerte vegger (stående 3x8" som bærende elementer, lektet ut på begge sider med litt luft som isolasjon), gamle (originale?) vinduer som er nokså slitne, 30 år gammelt tak, grunnmur av stor stein som er låst av med betong - sprekk/riss i et hjørne.
Hva er fornuftig å tenke om noe sånt - gitt forutsetningene? Hva må jeg sjekke før jeg evt kjøper? Kan man leie en tømmermester/elektriker/takstmann på timebasis til å gå igjennom huset sammen med meg og pirke på alle de stedene hvor råte/utetthet er sannsynlig, gi råd om hva som bør utbedres, og hvilke muligheter som finnes? Jeg leser mange takster, og blir ofte frustrert. De forteller at rekkverk på <90cm er en mangel, og at en varmtvannsbereder på 20 år er 20 år. Info jeg greier å ta til meg selv. Men de flytter normalt ikke på møbler, krabber gjerne ikke opp på loftet om det er litt vanskelig tilgjengelig, og avskriver de vanskelig tingene med "ikke inspisert, men antar at..."
Den første tanken min var å kjøpe huset for tomta og byggetillatelsen, og så leie inn håndverkere for å total-renovere innside og utside. Altså alternativ B ) over - men kast penger på problemet for å bli fort ferdig og lite egen-innsats. Nå er min erfaring med å leie inn håndverkere at det krever ganske mye egeninnsats i seg selv, og/eller gir lav kvalitet/forutsigbarhet på gjennomføring. Og da får man et hus som er hybrid (som noen her sa det) med kombinasjon av gamle og nye løsninger. Og (si) 4 millioner på toppen av kjøpe-summen for 5 cm etter-isolering av alle vegger på innsiden og utsiden, nye dører og vinduer, drenering og total-renovering av alle rom inklusive rør og elektrisk (?) er en ganske betydelig sum som jeg vil bruke mange år av livet på å betale ned.
Tanken min nå er en mer moderat tilnærming. Isoler opp mot loft. Få hjelp til å vurdere utlufting og råte-fare når loftet mister gratis-varme fra huset (mer ventiler?). Puss opp bad og kjøkken (inklusive dampsperre og 5 cm innvendig isolering) vha håndverkere. Minimum 0.5 million? Ta ett og ett rom med egeninnsats med dampsperre/isolasjon. Skrap og mal fasade / bytt evt skadet treverk og skrap/mal/kitt vinduene med egeninnsats og over tid. Behold mao fasaden as-is, inklusive gamle vinduer. Lei inn noen til å suge ut leire i gulv og blåse inn isolasjon som erstatning? Hold evt muligheten åpen for å lekte ut, etter-isolere fasaden og bytte vinduer en gang i framtida. Hold konto og tidsbudsjett åpen i tilfelle uforutsette prekære problemer oppstår.
Finnes det muligheter til å få støtte til slike prosjekter?
Jeg vurderer et 100 år gammelt hus. Fordi tomta er stor og god, fordi huset står der og huset er passe stort. Og fordi kjøpssummen kan bli noe jeg tror jeg kan håndtere. Motivasjonen min er altså at jeg har lyst til å etablere meg et sånt sted - ikke at jeg har et brennende ønske om å bevare en kultur-skatt, eller at jeg egentlig trenger en snekker-hobby de kommende 5-10-25 årene.
Jeg har lest flere tråder her inne om temaet, og jeg forstår at noen sier :
A)"kjøp 10 liter diesel og brenn skjiten", noen sier
B)"riv alt fra ytterst til innerst, og innerst til ytterst og få et moderne hus", mens noen sier
C)"tar var på alt, du får ikke tak i slike råvarer lengre".
Jeg er oppvokst i et 100 år gammelt hus, og foreldre som "alltid" pusset opp. Jeg kjenner til at det kan gjøres. Jeg vet hva en 2"x4" er og at gamle hus neppe har 60 cm senter-til-senter gulvbjelker og stenderverk. Jeg har vært med og båret bøtte på bøtte med stubbeloftsleire - som barn. Men så langt har jeg unngått de store prosjektene selv inn i voksen alder. Jeg har satt opp en terrasse, malt og tapetsert, men har aldri skiftet et tak, byttet bordkledning eller drenert.
Det aktuelle huset er fint konstruert men ikke av de aller peneste sveitser-villaene. Mao ikke sånt som man må røre med største ærbødighet, guidet av riksantikvaren og spesial-håndverkere. Det er greit å endre fasaden hvis det er hva som må til. Det har nok vært på "life support" i 10 eller 30 år: nødvendig vedlikehold er gjennomført, men de store tingene er utsatt.
Stubbeloftsleire, uisolerte vegger (stående 3x8" som bærende elementer, lektet ut på begge sider med litt luft som isolasjon), gamle (originale?) vinduer som er nokså slitne, 30 år gammelt tak, grunnmur av stor stein som er låst av med betong - sprekk/riss i et hjørne.
Hva er fornuftig å tenke om noe sånt - gitt forutsetningene? Hva må jeg sjekke før jeg evt kjøper? Kan man leie en tømmermester/elektriker/takstmann på timebasis til å gå igjennom huset sammen med meg og pirke på alle de stedene hvor råte/utetthet er sannsynlig, gi råd om hva som bør utbedres, og hvilke muligheter som finnes? Jeg leser mange takster, og blir ofte frustrert. De forteller at rekkverk på <90cm er en mangel, og at en varmtvannsbereder på 20 år er 20 år. Info jeg greier å ta til meg selv. Men de flytter normalt ikke på møbler, krabber gjerne ikke opp på loftet om det er litt vanskelig tilgjengelig, og avskriver de vanskelig tingene med "ikke inspisert, men antar at..."
Den første tanken min var å kjøpe huset for tomta og byggetillatelsen, og så leie inn håndverkere for å total-renovere innside og utside. Altså alternativ B ) over - men kast penger på problemet for å bli fort ferdig og lite egen-innsats. Nå er min erfaring med å leie inn håndverkere at det krever ganske mye egeninnsats i seg selv, og/eller gir lav kvalitet/forutsigbarhet på gjennomføring. Og da får man et hus som er hybrid (som noen her sa det) med kombinasjon av gamle og nye løsninger. Og (si) 4 millioner på toppen av kjøpe-summen for 5 cm etter-isolering av alle vegger på innsiden og utsiden, nye dører og vinduer, drenering og total-renovering av alle rom inklusive rør og elektrisk (?) er en ganske betydelig sum som jeg vil bruke mange år av livet på å betale ned.
Tanken min nå er en mer moderat tilnærming. Isoler opp mot loft. Få hjelp til å vurdere utlufting og råte-fare når loftet mister gratis-varme fra huset (mer ventiler?). Puss opp bad og kjøkken (inklusive dampsperre og 5 cm innvendig isolering) vha håndverkere. Minimum 0.5 million? Ta ett og ett rom med egeninnsats med dampsperre/isolasjon. Skrap og mal fasade / bytt evt skadet treverk og skrap/mal/kitt vinduene med egeninnsats og over tid. Behold mao fasaden as-is, inklusive gamle vinduer. Lei inn noen til å suge ut leire i gulv og blåse inn isolasjon som erstatning? Hold evt muligheten åpen for å lekte ut, etter-isolere fasaden og bytte vinduer en gang i framtida. Hold konto og tidsbudsjett åpen i tilfelle uforutsette prekære problemer oppstår.
Finnes det muligheter til å få støtte til slike prosjekter?
En forskjell er at jeg har ikke tenkt å bo i huset, så om jeg bruker 2 eller 10 år på å utbedringer er ikke så viktig. Det jeg ser på som den største risikoen er at du flytter inn, begynner med et middels stort prosjekt og river litt, men så finner du mer som må utbedres og plutselig har et hus som ikke er beboelig på 1-2 år mens millionene løper ut. Det blir fort mye dyrere å pusse opp enn å bygge nytt hvis man skal leie folk.
Du kommer uansett til å finne uventede problemer, og materialkostnadene har gått i været de siste årene. Det er slik jeg ser det veldig dyrt å unngå egeninnsats, men egeninnsatsen på et helt hus går utover både jobb, familieliv og helse.
Hvis du likevel vil gjøre dette så er det viktig at du får med deg noen til å vurdere tilstanden. Gjerne flere, det er lett å overse noe. Er taket tett, pipen i orden, fundamentet ok, vegger og spesielt vindusomramming tett og godt utført, kjeller og gulv ok, ingen fuktskader, takhøyden høy nok og de fleste rommene ser bra nok ut til å leve med de inntil du kan bytte panel? Når ble det gjort noe med det elektriske og røropplegget?
Dersom du begynner å utbedre noe ett sted er det lett for at du ender med en kombinasjon av ny og gammel byggeteknikk som ikke fungerer sammen. Det kan f.eks. være veldig tett veggpapp på utsiden, hvis du isolerer på innsiden og bruker plast så kan du gjøre ting verre. Dette kan gjøre det vanskelig å begrense delprosjekter til 1-2 rom.
I følge takstmann så er det utlektet og lagt "maskinpapp", og så liggende bordkledning. Er ikke denne pappen bare vindtett, eller kan den også være damp-tett? Jeg antar at denne pappen er gammel (hvis de hadde byttet bordkledning etter 1960 så hadde de vel lagt inn isolasjon samtidig?)
I følge kommunens papirer så ble bygget oppført med "tjærepap" som isolasjon, og "3" plankereisning med pap og panel innvendig og utvendig"
Hvis man pusser opp bad, vil ikke gevinsten ved å sette inn dampsperre på innsiden (etterfulgt av 50mm isolasjon) mer enn kompensere for ulempen ved å evt "sperre inne" fukt i veggen ved at ytterpapp er for tett? Spesielt siden det er lektet ut fra bærende vegg med luftspalte i mellom?
-k
Det er i alle fall viktig å forbedre ventilasjonen, 100 år gamle hus var ikke bygget for dagens isolasjonstykkelse og dampbelastning fra kjøkken, klestørk og våtrom.
Denne kilden nevner 2-3.5 millioner for innvendig oppussing av 200 kvm, avhengig av type løsninger.
https://www.byggesmart.no/pris/oppussing-hus
Det å finne håndverkere som faktisk møter opp og som har en viss faglig stolthet er etter min erfaring vanskelig, i alle fall i Oslo. Det virker som om de som gjør en god jobb "holdes hemmelig" og de som annonserer eller opererer på mittanbud og lignende er mer eller mindre tvilsomme operasjoner.
Hvis man først skal knekke opp alle undergulv så ser det ut til at fjerning av stubbeloftsleire er er kurant sak. Lei en sugebil og ha alle gulvene oppe så tømmer de på et par timer til 20.000,- De lærde strides om fjerning av leire i gulvet er noe vits i (den virker fukt-stabiliserende, lyddempende og noe brann-hemmende. Men det kommer fort kald-trekk fra yttervegger over nedsunket leire, og man kan plages med dryssing i rommet under). Hvis det først skal gjøres så har jeg troa på å gjøre det før man pusser opp hele huset. Da er det naturlig å ta lettvegger (som hviler på under-gulvet?).
https://blogg.norskgjenvinning.no/fjerne-stubbloftsleire-slik-gjor-du-det-enkelt-og-effektivt
Hvis man derimot ikke tar undergulv så må man leve med skeive gulv og evt knirk. Men greier man å tette mot kalde gulv? Må man ikke enten ta opp noen gulvplanker, evt noe av taket under, evt ta av fasaden for å komme til og legge vindtett evt damptett og litt isolasjon slik at vinden ikke kommer inn? Hvis man uansett må opp med undergulvet for å legge 10cm isolasjon over leira og tette mot yttervegger så heller jeg til at man kan fjerne leira og være kvitt den.
Med f.eks 80cm avstand mellom gulvbjelkene (?) så passer ikke moderne byggeskikk. Et alternativ er å legge nye bjelker på toppen og på tvers av de gamle. Men kan man ikke bare legge kiler på toppen av de gamle og legge nytt undergulv som er grovt nok (evt det gamle man akkurat har fjernet) til å tåle 80cm spenn, og så vanlig gulv oppå det? Evt skru lasker i gulvbjelkene som vist her:
66391_NO_A_15_2014_3_1b.jpg
Jeg håper at 30 år gammelt tak holder inntil videre og fasade og originale vinduer kan skrapes og males. Da får man ikke etterisolert på utsiden, og heller ikke lagt ny vindtetting, men budsjettet går ned. Ikke minst kan man gjøre mye med egeninnsats og over tid. Det bedrer økonomien betydelig. Jeg ser også for meg at jeg kan leie en minigraver og gjøre noe dreneringsarbeid.
Da er spørsmålet om det er "best" å totalrenovere innsiden før man flytter inn (3mnd?) slik at man flytter inn til "nytt hus", men må betale ned på millioner ekstra i 25 år. Eller om man bør ha "bodd seg inn" en stund så man vet hvor skoen kniper (og hvordan økonomien går) før man pusser opp mens man bor der. Evt en slags mellomløsning hvor jeg bruker håndverkere til å totalrenovere 1. etasje (sannsynligvis inklusive kjøkken og bad), og så avventer andre etasje for gradvis egeninnsats. Enten før innflytting eller bo i andre-etasje mens første etasje tas.
Da virker det naturlig å sette opp innvendig dampsperre på tross av at total isolasjon blir 5cm på innerveggene, så dampsperre, så 3x8" plank, så luftspalte, papp og bordkledning. Hvis pappen er åpen nok etter 100 år så burde fukt ikke bli låst inne i veggene. Hvis man en gang skal etterisolere utsiden så kan man gjøre det i vissthet om at innsiden er forberedt for det.
Takk. Det ble et 60 år gammelt hus i stedet. Vi får se om jeg noen gang blir ferdig...