19,587
45
0
Banken krever vi flytter alle våre avtaler til de for å VURDERE saken vår
22
0
Har noen spørsmål i den henseende. Men først litt historikk :
På våren fikk vi tilsagn på byggelån i forbindelse med bygging av ny bolig. Vi var da så uheldig at vi måtte bytte totallevandør av huset, og måtte derfor utsette prosessen videre med banken til vi hadde funnet en ny. Dette fant vi så for 3 uker siden, - og sendte da mail til banken, at vi nå var klare igjen. Vi fikk da beskjed om at nå måtte saken vurderes på nytt som en ny sak og at vi måtte flytte alle våre konti til de for at de i det hele tatt ville vurdere saken på nytt. Er dette vanlig praksis ?? Det skal sies, at vi er ganske misfornøyd med vår saksbehandler i banken. Har bedt om flere møter med henne, men hun sier at det ikke er noen vits i. Så all kommunikasjon med henne foregår via mail, og hun svarer ikke på noe av det vi spør om, men durrer bare på med sitt, og referer hele tiden til banksjefen, men vil ikke møte oss. ER dette vanlig praksis og ???
Er ganske fortvilet !! Noen som har noen gode råd ??
På våren fikk vi tilsagn på byggelån i forbindelse med bygging av ny bolig. Vi var da så uheldig at vi måtte bytte totallevandør av huset, og måtte derfor utsette prosessen videre med banken til vi hadde funnet en ny. Dette fant vi så for 3 uker siden, - og sendte da mail til banken, at vi nå var klare igjen. Vi fikk da beskjed om at nå måtte saken vurderes på nytt som en ny sak og at vi måtte flytte alle våre konti til de for at de i det hele tatt ville vurdere saken på nytt. Er dette vanlig praksis ?? Det skal sies, at vi er ganske misfornøyd med vår saksbehandler i banken. Har bedt om flere møter med henne, men hun sier at det ikke er noen vits i. Så all kommunikasjon med henne foregår via mail, og hun svarer ikke på noe av det vi spør om, men durrer bare på med sitt, og referer hele tiden til banksjefen, men vil ikke møte oss. ER dette vanlig praksis og ???
Er ganske fortvilet !! Noen som har noen gode råd ??
MVH
Sakke
Jeg ville som tidligere forslått bedt om en prat med banksjefen og samtidig evaluert andre banker.
Mitt prosjekt:
Halvmoderne enebolig i Kongsberg
http://www.dinepenger.no/spare/kundene-vil-tape-de-fleste-klagesakene/22631944vil.
Det er jo nettopp det vi har tenkt og, - men vi opplever at det ikke er så enkelt å bytte bank i en prosess hvor vi går i byggeplaner. Har vært i kontakt med 5 andre banker, og de vil ikke tilby oss byggelån
Vi står nå mellom veden og barken : Ingen bank vil gi oss byggelån, når husbanken er inne i bildet, og ingen vil gi oss langsiktig lån om ikke vi er kunder hos de fra før. Sikkerheten vår er god nok sier de. Takst av tont er 1 mill over det vi skylder , og regner med en fortjeneste på 1 mill på salg av nåværende bolig ( ifht takst ).
Uff, dette ble dessverre også et langt innlegg.
Har noen av dere noen erfaringer som kan være oss til nytte ??
1000 takk på forhånd
Men èn krøll til fra hennes side, så har vi nok ikke annet valg enn å forlange et møte med banksjefen, som flere her har forslått.
Jeg er litt usikker på hva du mener med begrenset tro på prosjektet ? Huset er vurdert til 2.5 mill mer enn det vi bygger for, og med en totalleverandør hvor alt er medregnet, er det vel ikke store margin for overskridelse av budsjett, og sikkerheten er jo ok, eller er jeg helt på jordet ? I tillegg har vi jo tilsagn på lån fra husbanken. 'De har jo også gjort en vurdering ifht betjening av lånet.
Vi har DnB i dag. Vi holdt på å få tilsagn fra en annen lokalbank, som i hvert fall var veldig hyggelige, men han måtte trekke seg i forrige uke pga usikkerheten i boligmarkedet fra sommeren af og til nå, og da mente han ikke han kunne få det igjennom kredittvurdering. Han hadde til og med snakket med banksjefen FØR jeg kontaktet ham . Og han var veldig lei seg og hadde tro på prosjektet. ( Huset er et funkishus i populært område i Akershus )
Det var sagt på et generelt grunnlag. Når en bank har mulighet for å tjene penger ved å gi et tilnærmet risikofritt lån vil de som regel gjøre det. Gjør de ikke det betyr det etter min mening at de f. eks. betviler budsjett, eller betalingsevne (i lånets løpetid) eller at pantobjektet er lettsolgt eller.
Okay, - skjønner.... Er nok bare litt pessimistisk akkurat nå
Moderator: Fikset ødelagt quote-tag
Ja, det var netopp det jeg hadde i tankene med små banker....Man møter som regel stor forståelse for prosjektene sine der, men så er det dette med kredittvurdering som ofte butter litt når man kommer opp i summer på 2,5 - 3 millioner kroner.
Ja, nettopp.... Bortsett fra at her i området får du ikke hus og tomt for den summen. Da må du regne med det dobbelte
Moderator: Fikset ødelagt quote-tag
Hvorfor sier dere til byggelånsbank at dere har fått tilsagn i husbanken?
Hvorfor sier dere til byggelånsbank at dere har fått tilsagn i husbanken?
Nei, det kan du si.... Vi har aldri bygd hus før, og var så naive at vi var ærlige. Til de siste i bankrunden sa vi ingenting om det, men vi fikk vite at de ikke ga byggelån til folk som ikke var kunder hos de fra før. Og der hvor vi er kunder har vi en utrolig stivbeint kundebehandler, men vi får jo ikke byttet til en annen bank, når ikke vi er kunder der....
Nei... jeg vet ikke. Ser ut som om vi er godt i lommen på vår kundebehandler...
Det er en ting jeg reagerer på; du skriver at huset dere skal bygge kommer til å være verdt 2,5 mnok mer enn dere skal bygge for og at dere har totalentreprenør. Hvem har kommet frem til den fremtidige verdien på huset? Med dagens skyhøye byggepriser skal det i mine øyne mye til å klare å bygge noe som er verdt vesentlig mer enn det koster å bygge det med mindre man har en helt spesiell tomt.
En annen ting, selv om sikkerheten deres er god er betjeningsevnen på lånet minst like viktig for bankene. Har du lyst til å informere om hva dere ender med i totalt lån og hva dere har i samlet inntekt? Det vil gjøre det lettere å forstå hva bankene (kanskje) tenker.
Mitt prosjekt:
Halvmoderne enebolig i Kongsberg
Banken krevde en forhåndstakst av huset + tomt. Denne ble foretatt av bankens egen takstmann.
En annen ting, selv om sikkerheten deres er god er betjeningsevnen på lånet minst like viktig for bankene.
Har ikke lyst å si så veldig mye annet om dette enn at med en utleieleilighet med en inntekt på 10000 kr i mdr vil vi ikke ha større husleie der enn i det vi har betalt på lån i huset vi har i dag, og nedbetaling på tomten. Har betalt på dette i 7 år og aldri hatt restanse noen gang. ( håper på forståelse for min reservasjon mot å legge ut alt for mye info ),
Hus + tomt er vurdert til 2 mill mer enn det bygges for
Helt greit at du ikke vil ut med mer informasjon, men da blir det også vanskelig å uttale seg om bankene opptrer unormalt eller ikke.
Personlig ender jeg opp med ett lån som er veldig høyt og bolig+tomt vil ikke ha i nærheten av 2 millioner i verdisrigning i løpet av byggeperioden. Allikevel fikk jeg tilbud om lån med normale betingelser (slapp byggelån) i alle de tre bankene jeg tok møte med. Dette var SB1, DnB og en mindre lokal bank. Dette er grunnen til at jeg stiller spørsmål om betjeningsevnen.
Håper det løser seg for deg!
Mitt prosjekt:
Halvmoderne enebolig i Kongsberg
Mitt prosjekt:
Halvmoderne enebolig i Kongsberg
Du sitter jo med informasjon som vi som leser her ikke har, så det er ikke lett å vite ;)
Uansett må bankene forholde seg til finanstilsynets retningslinjer. I følge finanstilsynets skal lånekunder kunne takle dagens rente pluss ett påslag jeg mener er 5%. De kan nok heller ikke ta med i beregningen at du har husbankfinansiering på plass.
Mitt tips er at du spør banken hvorfor de ikke kan gi deg lånet du ber om.
Mitt prosjekt:
Halvmoderne enebolig i Kongsberg
Vurdert en lånemegler? Da har du en profesjonell part som snakker din sak mot flere banker. De er jo ivrige på å få provisjonen som følger med å gi en bank en kunde
Hvordan vil det da bli med betjeningsmulighetene? Jeg sier ikke at dere ikke nødvendigvis klarer det, men av egen erfaring vet jeg at endel banker stiller seg skeptiske dersom man baserer en forholdsvis stor andel av avdragene på et lån på netopp leieinntekter. Banken vil være sikker og med alle de nye kravene til netopp banker i forbindelse med utlån er det deres plikt og oppgave å forvisse seg om at dere klarer å betjene lånet og det er kanskje her banken stiller seg kritisk?
Dere kunne jo be om en begrunnelse for avslaget slik at dere vet hvor skoen trykker?
1. Du har totalt 25000 i låneutgifter minus 10000 i leieinntekter= nettoutgift 15000
2. Du har 12x10000 i leieinntekter= vi legger på 120000 på inntekten din..
Dette gir mildt sagt stor forskjell på hva det tilsvarer i økt lån
Hvis jeg har lest tråden riktig så er det kun byggelånet dere skal ha i banken, for så å flytte hele lånet over til husbanken når huset er ferdig? Hva om dere hører om banken er interessert dersom dere også beholder lånet her (evt med fastrente).
Jeg skjønenr heller ikke helt hvordan "premien" på 2 MNOK oppsto? Med dagens byggekrav/byggepriser, samt et sterkt fallende boligmarked høres dette optimistisk ut.
Det er riktig som flere skriver at bankene normalt legger vekt på 10 mnd når de beregner leieinntekter i tillegg til deres livssituasjon (barn i barnehage, skole osv).
Når det gjelder skifte av bank, er det mange som krever kundeforhold. Det jeg ikke skjønner er hvorfor dere begge skiftet bank. Det holder som regel at en gjør det for å søke og få lån. Husbanken bør ikke ha noe å si, men de er i en helt annen situasjon enn banker generelt. De har endel andre krav enn bankene og tar gjerne litt høyere risiko så lenge alle deres krav er oppfylt.
I møtet ville jeg ha satt meg godt inn i hva andre hus blir solgt for i området les prisutvikling, fremlagt en plan A og en plan B. Mye vil Avhenge av hva dere for solgt deres nåværende hus for. Er det lagt ut for salg? Si at dere er villige/ ikke villige til å selge for å sikre EK? Snakke om karriere og lønnsutsikter, hvordan setter dere av penger idag, planlagt budsjett sprekk hvor mye skal dere sette av til det? Kvm pris på det dere bygger contra hva andre byggeprosjekter gjøres i området?
Som jeg nevnte er banker generelt mer skeptiske nå til boligprisutvikling og de holder fort igjen. Det er ikke første gang det skjer. Har skjedd flere ganger de siste årene når det har vært dipper i markedet. Da er det viktig å vise løsninger og forslag som forsvarer utbetaling av byggelån.
Hun har krevd at vi skulle flytte alt til de for i det hele tatt å vurdere saken, - det har vi da gjort, - men har nå så fått avslag på søknden vår
Men vi skal sette oss ned å diskutere din forslag her før vi går i møte med henne. OM hun ikke vil treffe oss, MÅ vi bare be om et møte med banksjefen. DA har det gått for langt :)
Det skulle jo ikke være mulig å sprekke budsjett, når man har fått en totalpris på absolut alt, inkl graving, ledninger inn til huset, byggestrøm, - alt ... men hvis det er et spørsmål om beløp, er det jo fullt mulig å legge inn et beløp i budsjett. Hva er et realistisk / minimums beløp , da ??
Til en viss grad kan man snakke "fornuft" med banker, men i dagens økonomi gjelder dette kun i svært liten grad. Banker kvantifiserer alt, og er det her snakk om DnB så gjør de det i enda større grad enn andre. DnB er en av de bankene i Norge med lavest risiko på sin utlånsportefølje, og det sier vel mye. De ser veldig enkelt på inntekten deres, lånets størrelse og boligens verdi. Det at boligens verdi er antatt å øke med 2 MNOK ifht byggekostnader kommer nok ikke banken til å tro på. I dagens DN står det at OBOS sine gjennomsnittlige byggekostnader (landsbasis) nå er 33.000, og at de har vokst kraftig de siste årene. Tiden der man bygger, og selger med god fortjeneste er over.
Men det er altså slik at dere sitter på en bolig i dag? Er det ledig pant i den, og hvor mye ifht byggelånet? Er det en ting banker er glad i så er det sikkerhet.
Og som sagt; dere har jo sagt til banken at dere vil at de skal finansiere byggingen deres, og at så snart bygget er ferdig så flytter dere lånet over til Husbanken. Du ser sikkert at du ikke akkurat frister banken veldig mye når du røper dette;-)? De får et høyrisko byggelån i noen mndr, og mister fremtidige inntekter. Hadde jeg vært bankansatt så ville jeg heller brukt tid på mer lønnsomme prosjekter. Spesielt hvis dere ikke har noe pant å tilby. Hvorfor ikke plassere boliglånet hos banken, i allefall i en viss tid - og så heller flytte det?
Personlig ville jeg lagt på en risikobuffer på 15%, for budsjetter sprekker alltid. Fastpris også. Kontrakten din har nok flere forbehold, og inneholder sikkert mange minimumsløsninger; plutselig skal du ha flere lyspunkt, flere stikk, vannbåren varme, fetere parkett, finere benkeplate. Og så skal dere begynne å gjøre ting utendørs....
Jeg skjønner godt at det ikke er så attraktivt å gi byggelån, når husbanken skal overta, - men det har de visst hele tiden, også da vi fikk tilsagn om byggelån på våren i år. I tillegg tar de seg jo godt betalt i renter i byggeperioden, - og jeg mener egt også at de jo i hvertfall er garantert oppgjør fra Husbanken om 7 mdr.... Da er vel ikke den risoko så stor. Og hvis den største risoko er at huset aldri blir ferdig bygd, ja da kan man jo kun benytte de mest solide byggefirmaer, Uansett om man er ærlig eller uærlig overfor banken ved å unnlate å nevne husbanken, har banken jo ikke noen som helst garanti for at ikke folk flytter lånet sitt etter endt byggeperiode...
vil bare komme med en liten oppdatering her :
Vi er nå ca halvveis ferdig med huset vårt... Enden på visen ble, at entreprenøren tar finansieringskostnaden i byggeperioden, og legger den inn i prisen han skal ha for toalleveransen, altså fra Husbanken når huset er ferdig. Enkelt fro alle å forholde oss til, og entreprenøren er interessert i å bli ferdig så fort som mulig ... Det skal jo tilsi bra fremdrift. Så langt veeeellldig fornøyd :)