Hei,

Er i akkurat samme situasjon som deg og lurer akkurat på de samme spørsmålene. Skal  investere i en leilighet rundt samme prisklasse i Hamar, som utelukket vil være for utleie. Må derfor finne ut hvordan jeg kan sitte igjen med mest mulig av pengene fra investeringen selv! Målet er ikke å selge den om noen år for min del dog.

En av de siste gavepakkene fra myndighetene er jo at du slipper skatt av salg hvis du har bodd i leiligheten 1 år de siste 2 årene før salg. Gjør du ikke det må du skatte av gevinsten.

Strøm bør du la leietager avtale direkte med leverandør slik at du slipper eventuelle krav om vedk. ikke gjør opp for seg. Husleien til borettslaget kan umulig være skattepliktig uansett hvordan du løser det. Så vidt jeg kan skjønne er det opp til deg hvordan du innrapporterer inntekt ved utleie og da er det vel bare å oppgi den reelle skattepliktige inntekten. Så vidt jeg vet kan du trekke fra nødvendig vedlikehold i utleieperioden.

snektriker Wednesday, August 4, 2010

En av de siste gavepakkene fra myndighetene er jo at du slipper skatt av salg hvis du har bodd i leiligheten 1 år de siste 2 årene før salg. Gjør du ikke det må du skatte av gevinsten.

Strøm bør du la leietager avtale direkte med leverandør slik at du slipper eventuelle krav om vedk. ikke gjør opp for seg. Husleien til borettslaget kan umulig være skattepliktig uansett hvordan du løser det. Så vidt jeg kan skjønne er det opp til deg hvordan du innrapporterer inntekt ved utleie og da er det vel bare å oppgi den reelle skattepliktige inntekten. Så vidt jeg vet kan du trekke fra nødvendig vedlikehold i utleieperioden.

Så da er det greit og la leietakeren betale leien og strøm?

Men hvordan bør jeg gjøre det med fellesutgiftene da? jeg vil tro det blir litt mye utgifter for en leietaker og betale leie, strøm og fellesutgifter, eller er dette normalt?

Vist det ikke er leietakeren som betaler fellesutgiftene, så blir regnskapet litt tynt.

8000kr Leie
2240kr Skatt
1600kr fellesutgifter

8000kr - 2240kr - 1600kr = 4160kr igjen etter skatt og fellesutgifter, det blir vel litt tynt til og dekke lån og renter?

leie
-fellesutgifter
-andre utgifter til vedlikehold
=inntekt fra utleie
det er dette du skal beregne skatt fra

strøm er vanlig at leietaker ordner med selv

vanlig at man har litt egenkapital i bunnen
ikke regn med at du skal tjene penger på dette med en gang
det er verdistigning over flere år som gjør dette lønnsomt

Det er som andre skriver. Du betaler skatt av overskuddet. Inntekter - kostnader. Da betyr det ingenting om du inkluderer fellesutgifter eller ikke i leie. Det du bør ta høyde for er uforutsette utgifter. Det skjer alltid noe i en bolig. Når du er utleier er en del av dette noe du må stå for.  Ofte må det gjøres noe oppussing når man skifter leietaker. Hvis du skal lånefinansiere dette 100% tror jeg du skal regne grundig på lønnsomhet og ikke minst risiko før du bestemmer deg. Det finnes ingen gratisbilletter for å tjene penger.

så vidt jeg tror så det leiligheten øker i verdi/salgspris ved evt salg seinere kan du skrive av skatten hvis du f.eks tar vare på kvitteringene du har, evt det kan du skrive av med en gang istede for å skatte av leieintektene, siden du har brukt penger på det.
Hadde det vært en skattefri utleiedel, så kunne du ikke skrivet av noe.
Ang fellesutgift så ville jeg jo nesten tro at hvis det ikke er inkludert i husleien, så kan du skrive av 28% skatt av det du da vil betale i fellesutgifter, da dette er en utgift/driftkostnad i forhold til utleiedelen din

Jeg sitter med litt egenkapital, og kommer til og ha 50tusen eller mer stående på en konto til uforutsette ting.

Var i banken i dag og hørte om lån, de var villige til og låne meg 1mill med 3,75% rente og 300tusen med 7% rente

Da må jeg ut med ca 6 tusen i måneden for og dekke renter og lån over 25år.

Leien dekker nesten lånet og rentene, men så er det fellesutgiftene som står igjen.

Men dette var ikke hos min faste bank, da min faste bank ikke hadde tid idag, skal der imorgen og høre ka de kan fikse for meg.

Med et slikt lån og eiendom, så vil jeg også få skattelette på ca 1300kr måneden også.

Med litt triksing, så vil dette regnestykket gå opp og leieintekten vil kunne dekke lånet og rentene, jeg vil også skyte alt av penger inn på lånet og betale det ned fortest mulig.

Planen min er ikke og selge, men og sikre meg en inntekt i framtiden.

Noen som har noen erfaringer og dele med oss?

Jeg synes dette gir for lite igjen. Jeg hadde ikke giddet. Du har ikke tatt med andre utgifter du har og du påtar deg risiko av forskjelligfe typer. Dessuten vil regjeringen "ta" bolig eiere. Det blir helt klart tøffere å eie bolig skattemessig.

Det fleste eg kjenner som leier ut har opplevd perioder der leie ikke kommer inn. Leietakere er har ofte svak økonomi, det er derfor de vil leie. Legger du utleie planene dine fram for banken vil de sikert bare rekne med utleie i 10 av årets 12 månder i gjennomsnitt og lage et regnskap ut fra det.... En på jobb hade fått en leietaker som bare betalte småbeløp.....kom på døra med 500kr osv....Hadde 60 000 utestående på leietaker. Fikk han ikke uten videre ut av leiligheten og leie skulle naturligvis komme inn senere.....sammtidig som det utestående økte.... Som torango skriver....det finnes ingen gratis penger....

Å leie ut kan være en god investering og rimlig avkastning. Utleie av leilighet er gjerne umøblert. Møblert lønner seg skjelden og er svært avhengig av leietakers bruk. Overfor leietaker skal det være èn pris. Hva som er fellesutgifter, renter osv. er leietaker uvedkommende. Eneste tillegg for leietaker er strømkostnader som vedkommende inngår avtale om med energileverandøren. Dette er således utleier uvedkommende. Når du fastsetter prisen må du ta med alle kostnader slik som fellesutgifter til sameiet (forsikre deg om at disse også inneholder avsetning til felles vedlikehold). I enkelte sameier opparbeides ikke vedlikeholdsfond. Det kan derfor år om annet komme en ganske stor ekstraregning. Har sameiet ikke slikt fond må du finne ut av hvilke planer styret har for vedlikehold fremover. Be også om en tilstandsrapport over bygningen. Dette vedlikeholdet må du regne inn som tillegg til fellesutgifter. Du må også ta med vedlikeholdet av leiligheten og avskrive dette over noen år. Ta også med i beregningen at hyppig skifte av leietaker er dyrere enn langtidsutleie. Du må regne med å pusse opp mellom hvert utleie. Enslige gamle damer sliter mindre enn unge aktive og barnefamilier. Men så er de heller ikke villige til å betale så mye. Det verste er gjerne bofellesskap med studenter. Alle utgifter knyttet til vedlikehold av sameiet og leiligheten kan trekkes fra inntekten, likeså selvfølgelig også fellesutgiftene til sameiet. Du nevner kostnader til vann. Men dette inngår vel i sameiets fellesutgifter? Husk også utgifter til juridisk bistand ved kontraktsinngåelse. Det er kun fortjeneste etter alle fradrag som skal beskattes. Dine eventuelle renteutgifter til banken er utleie og skatt uvedkommende. Ved salg gjelder regelen at du må ha bodd minst tolv måneder i løpet av de siste 24 for ikke å betale skatt av fortjenesten. Ved eventuelt tap kan dette trekkes ved ligningen. Når du har satt opp regnestykket med alle forventede utgifter og også lagt inn en fortjeneste kommer du frem til utleiesummen. Om markedet er villig til å betale denne er en annen ting. Skulle beløpet bli vesentlig lavere enn generell markedsleie øker bare fortjenesten. Jeg vil anbefale deg å bruke en utleiemegler. Disse setter opp leiekontrakten, ordner med depositum på sperret konto, tar seg av eventuelle utkastelser hvis sameiet krever det (mislighold av husordensregler) eller også gir hjelp til inndrivelse av husleie. Skal selvfølgelig ha betalt for tjenesten, men skaffer deg også mer nattero. Utleie er en risikosport.  Bruker du megler så trekkes også disse kostnaden i fra fortjensten før beskattning.

Jeg er veldig klar over at det vil kommer nedgangstider på leiemarkedet, og jeg vil da ha en avtale med banken slik at når jeg mister leietakere så vil de fryse lånet i en periode på maks 3 måneder.

En leilighet midt i bergen by vil nok altid ha leietagere, så jeg tror det vil gå fint.
Jeg forventer ikke og tjene en krone på dette før lånet er betalt ned, men da er det betalt ned dobbelt så fort.

Felleskostnader inkluderer: Kommunale avgifter, forsikring av bygg, utvendig vedlikehold, drift av borettslaget.

Jeg ser på dette som en invistering, istedet for og putte pengene mine i fond, vil jeg heller utforske dette markedet. :)

Jeg kommer også til og ha ca 100tusen på en delvis sperret konto som en sikkerhet for banken, og de vil ha muligheter til og trekke fra denne kontoen vist det ikke skulle være leietakere på over 3 måneder.

Jeg tror jeg er ganske sikker da, og vil ha tid til og selge unna leiligheten vist jeg ser at dette skjærer seg.

Jeg er veldig bevist på og dokumentere hele leiligheten og lage en grundig tilstandsrapport som begge parter krysser av og signerer.
Denne vil bli tatt opp igjen når leietagerene flytter ut, og da går vi over tillstands rapporten og ser etter mangler eller feil.

Har jeg slik dokumentasjon på det tørre, trenger jeg ikke bekymre meg noe særlig om skader på leiligheten.

Er det andre advarsler og ting jeg bør passe meg for?
Skal allerede på visning idag.

Dette høres ut som en utrolig dårlig investering.

Du må lage et budsjett hvor du tar hensyn til at renta i løpet av noen år kommer til å stige.

I tillegg kan fellesutgiftene øke, og ikke minst vil du etter noen år ha behov for å pusse opp leiligheten.

Den eneste muligheten du har til fortjeneste på dette er om prisene på leiligheter forsetter å stige betydelig. Er det sansynlig?

Bare kostnaden til dokumentavgift og tinglysing utgjør over 30.000,-

hunus Wednesday, August 4, 2010

Dette høres ut som en utrolig dårlig investering.

Du må lage et budsjett hvor du tar hensyn til at renta i løpet av noen år kommer til å stige.

I tillegg kan fellesutgiftene øke, og ikke minst vil du etter noen år ha behov for å pusse opp leiligheten.

Den eneste muligheten du har til fortjeneste på dette er om prisene på leiligheter forsetter å stige betydelig. Er det sansynlig?

Bare kostnaden til dokumentavgift og tinglysing utgjør over 30.000,-

Hvordan ville du gjort dette da?

Jeg er veldig klar for en slik utfordring og gleder meg til og komme igang.

Men vist jeg klarer og få dekket lånet + renter med leie inntektene, da er jeg jo kommet ganske langt?

Jeg vil jo da sette av penger til generell sparing til uforutsette ting, og jeg vil sette penger inn til lånet.

Jeg vil nok også få et mye bedre lån hos min faste bank.

Jeg har jo også en inntekt vist jeg skulle miste leietakere.

Du skriver----"drift av borettslaget".  Fikk ikke med meg at dette er et borettslag da jeg skrev forrige innlegg. Husk at i et borettslag eier du ikke leiligheten. Vi snakker derfor ikke lenger om utleie, men fremleie. I et borettslag kjøper du en andel som gir deg leierett. Mange borettslag har begrensning i fremleie for å holde slike "utleiehaier" som deg unna. Folk skal kunne få en grei bolig uten at "kapitalistsvin" flår dem. Forsikre deg derfor om at det ikke er begrensninger i vedtektene mot fremleie. Etter siste ending i husleieloven 2001 er det ikke lenger tillatt å inngå leiekontrakter som er kortere enn tre år. Jeg har likevel vært borti borettslag som ikke har oppjustert og hvor utleieperioden er fks max ett år. Vil tro at du i de fleste borettslag bare kan drømme om å få leie ut mer enn tre år. Deretter må du selv bo eller selge. Har du en plan i tilfelle du må selge før kontraktstidens utløp? Hva om renten stiger og du må skaffe flere penger. Du skriver at du da bare kan selge leiligheten, men hva med leietakeren son har en kontrakt på tre år. Har du mulighet for å skaffe denne ny bolig eller betale et passende vedrerlag for brutt kontrakt?
Du må satse på seksjonert sameie. Her eier du leiligheten (selveier) og har full juridisk råderett. Da kan du leie ut så mye du vil. Ikke tenk på borettslag eller boligaksjeselskaper.

Ruuen Wednesday, August 4, 2010

Hvordan ville du gjort dette da?

Jeg er veldig klar for en slik utfordring og gleder meg til og komme igang.

Men vist jeg klarer og få dekket lånet + renter med leie inntektene, da er jeg jo kommet ganske langt?

Jeg vil jo da sette av penger til generell sparing til uforutsette ting, og jeg vil sette penger inn til lånet.

Jeg vil nok også få et mye bedre lån hos min faste bank.

Jeg har jo også en inntekt vist jeg skulle miste leietakere.

Jeg ville ikke gjort dette. Det er liten mulighet for fortjeneste. Tvertimot er det store muligheter for tap. Jeg ville ikke brukt av egen lønn for å subsidiere et utleieprosjekt.

Lag et budsjett hvor du regner med 2% høyere rente

Lag også et budsjett hvis du må selge igjen. Ta med kostnader du hadde ved kjøpet og salgomkostninger til megler annonsering osv.

Du vil raskt se at dette er dårlig butikk.

Enig i at du bør styre unna alt som ikke er selveier. Andre boligformer øker risikoen. Her antar jeg de andre eierne kan gjøre vedteksendringer som hindrer fremleie. Er ikke sikker, men dette må du undersøke. Det kan være du kan tjene penger på dette, men husk å være edruelig og sørg for at "Business Casen" din er robust. Dvs. at du ikke går på en smell hvis ting ikke går din vei.

Skal ikke ta helt motet fra deg. Det er selvfølgelig mange som har tjent godt på dette. Har selv vurdert det ved noen anledninger, men har aldri fått regnestykket til å gå opp.

akeleie Wednesday, August 4, 2010

tenk på borettslag eller boligaksjeselskaper.

Helt enig med det akeleie skriver. Hvis du skal kjøpe i borettslag så må du kjøpe hele borettslaget ;D

Torango Wednesday, August 4, 2010

, men har aldri fått regnestykket til å gå opp.

Jeg leier ut en del, og det stemmer det er ikke lett å tjene penger på dette, ihvertfall ikke på kort sikt. Bruker du byråer tar de den inntekten du skulle hatt selv.

Takk for informasjonen, ja det var en andel leilighet, jeg viste ikke at det var restriksjoner ved utleie av en andel leilighet.

Tusen takk for informasjon, godt og lære slike "elementære" ting :P

Da var visningen avlyst og jeg jakter videre på en SELVEIER leilighet.

Men jeg ser ikke hvor jeg kan tape vist vi tar et fantasi regnestykke.

Jeg tar lån på 1,1 millioner, leiligheten koster 1,2 millioner.

Med en rente på 3,75% vil jeg si en ca 5tusen holder til nedbetaling av renter og lån.

Leieinntekter blir 8tusen, det vil holde til lånet og fellesutgifter.

Jeg har da 100tusen i sikkerhet på en sparekonto til diverse ting som kan bli ødelagt i leiligheten.

Jeg skjønner at renten vil sikkert stige iløpet av noen år, men dette vil jeg har muligheten til og dekke.

Jeg vil også sette opp en annen konto til oppussing av leiligheten på 2500tusen vær månede.

Jeg har et perspektiv på 10år, da vil jeg prøve og ha fått nedbetalt lånet.

Får man kjøpt leiligheter som kan generere 8000 i mnd for 1,2 mill i Bergen?

Men, enig med flere andre her, dette er sjelden noen kjempebutikk. Gevinsten ligger i verdistigningen. Mange i denne bransjen kryssubsidierer leietakeren sin, uten at de er nevneverdig takknemlige for det...

Husk også at slik drift drar med seg ubehageligheter som rasering av kåken, uteblivende leie, naboklager, leietakerklager, evt eiendomsskatt, vedlikehold, totaloppussing en gang i blant, vannlekkasjer...
Og, leieboeren fra helvete er ikke bare en myte.

Tror det kan være langt enklere å søke gevinst i andre markeder.

Jeg må bare kommentere litt.....
Flere her virker å ha den åsikten at man tjener på leiligheten bare hvis leieintekten er over renter+avkorting av lån + vedlikehold+felleskostnader.

Dette er jo totalt FEIL!

hver eneste krone som leietakeren din betaler av din lån er intekt , det er riktig at det ikke øker din månedlige intekt og kan til og med redusere den gjennom at du må betale en del av avkortingen av lånet.

Men dette er jo på ingen måte "subsidiering" av leietakeren hvis denne betaler markedsmessig rente. Subsidiering blir det først hvis man ikke klarer å dekke renter og drift med utleie.

Kalkylen er som følger: hvis intekten er >en renter+fellesutgifter+vedlikehold= du har rente på din investering enig i at dette kan til tider være lavt, men oftest bedre en å ha penger på konto og med lavere risiko en aktier/fond.

I TILLEGG kommer verdistigningen av eiendom.

Dette er en god måte å spare/investere, og historien viser at fastighet er et av de sikreste måtene å tjene penger på sikt. Riktignok kan det lønne seg å selge først etter flere år mtp omkostninger men allikevel...Dette er oftest lett raliserbar kapital. Hvis man finner et objekt der utleie gir høy rente på investering (stor andel av betjening av lån ) så slå til!

MVH
Sakke

Det er vel ingen som er uenig i oppsettet ditt. Det flere har kommentert er at det er usikkerheter rundt inntekter og utgifter. Det vil si man tar en risiko. Denne kan være kalkulert eller ukalkulert. Er det en kalkulert risiko er det greit, men da bør avkastningskravet reflektere risikoen man tar. Er risikoen ukalkulert kan man fort sitte med et tapsprosjekt.

DrSakke Wednesday, August 4, 2010

I TILLEGG kommer verdistigningen av eiendom.

Jeg har mine tvil til at verdistigningen på eiendom vil bli så stor når oljeffekten har gitt seg. Uansett hvordan man ser på det er det oljen vi lever av idag. Det meste av annen næring har forsvunnet ut av landet og det ser ikke ut til at denne trenden stopper. Regjeringen gjør ihvertfall ingenting for å hindre dette. Derfor bør du tjene relativt godt på utleien og få gjelden ned til et behagelig nivå på ti år.

Mulig det, er helt enig i at utfordringen for totaløkonomien ligger i det du sier, dog trur jeg ikke dette skjer nærmeste 10 år... Verden er altfor avhengig av olje, omstilling til annet tar betydelig lengre, og da stiger jo oljeprisen da tilgangen sakte minker.....

Men hur som helst må man jo ta høyde for at det kan skje ting, ja.

MVH
Sakke

Jeg tror det kan bli vanskelig å få en selveier til 1.2mill som genererer 8000 i leie altså...

Vi kjøpte leilighet for utleie for 2 år siden, og det har gått greit til nå. Men det er ikke raske penger. Da en har dokumentavgift som kommer i tillegg til prisen.
Men vi ser på det som langsiktig sparing. Istedenfor å putte et par tusen på sparekonto går de til lånet på leiligheten.
Hade vurdert Sandsli med ett soverom og leid det ut til ett av firmaene der ute. Da får du den optimale leietaker, ukependler (lite slitasje)og firma som betaler (sikker betaler).

Skjemaer som brukes er til skatteetaten er: RF-1189B lurt å sette seg inn i.

Lykke til :)

Vi har et hus med tre leiligheter som vi leier ut (i Bergen). Det var et vrak av et hus, som vi (eh, min mann) har brukt mye tid og penger på å pusse opp. Men det genererer en del fast inntekt, og såfremt vi ikke bruker så mye på oppussing som vi har gjort til nå så betaler denne inntekten også lånet på leiligheten som vi bor i. Men vi har pusset opp mye, og gjennom årene vi har hatt huset (er vel ca 5 år), så har vi i sum ikke tjent noe særlig mer enn verdistigningen på huset.  Og den ser vi jo lite til før vi eventuelt selger, noe vi ikke har planer om. Men siden verdien har steget (og lånet har gått litt ned) bruker vi det som sikkerhet når vi snart skal bygge hus.

Hittil har vi leid ut til studenter, men nå har vi nettopp fått avtale med et stort firma som vil leie hele huset. De er villige til å betale mer, samtidig som de sliter mindre på huset enn studenter gjør. Men da må beliggenheten være fin i forhold til firmaet, det må være møblert, og gjerne med litt fin standard.

Ruuen Wednesday, August 4, 2010

Jeg er veldig klar over at det vil kommer nedgangstider på leiemarkedet, og jeg vil da ha en avtale med banken slik at når jeg mister leietakere så vil de fryse lånet i en periode på maks 3 måneder.

En leilighet midt i bergen by vil nok altid ha leietagere, så jeg tror det vil gå fint.
Jeg forventer ikke og tjene en krone på dette før lånet er betalt ned, men da er det betalt ned dobbelt så fort.

Sånn rent teknisk, hvis du lar leieinntektene dekke både renter og nedbetaling, så er hver nedbetalte krone en tjent krone. For å gå i null, trenger leieinntektene bare betale utgiftene du har, dvs. vedlikehold, fellesutgifter, renter og slikt, men ikke avdragene. Fortsatt vil du tjene penger hvis leilighetens verdi stiger.

Å eie en leilighet for utleie i ditt tilfelle virker kun logisk dersom du allerede bor i den boligen du ser for deg at du skal bo i resten av livet eller i alle fall veldig lenge.

For det første vil all inntekt gå til nedbetaling av lån.
For det andre er det idiotisk å kjøpe en utleieleilighet dersom du har planer om å selge den i løpet av nærmeste år fordi du må skatte av verdistigningen dersom du ikke har bodd der selv det siste året før salg.

Derimot, dersom du ser for deg at du skal eie leiligheten lenge og kanskje ha den som et sted til dine barn, er det kanskje ikke dumt. Men husk da at det blir en investering for langt frem i tid og ikke en inntekt du kan se for deg å realisere i nær fremtid. Kanskje ikke i din levetid.

Her er mitt regnestykke:
Leieinntekt:              8000 kr
-Fellesutgifter:          2000 kr (på ingen måte utenkelig)
= skattbar inntekt:    6000 kr
-skatt 28 %:            1680 kr
= inntekt:                4320

Dette kræsjer allerede med at nedbetaling av lån med renter kommer på 5000 kr i måneden (ditt eget regnestykke). Du må betale ut over leieinntekten for at lånet skal nedbetales. Bankens regnestykke (boliglånskalkulator på nett) sier at du må ut med 5655 kr i måneden dersom du skal låne 1,1 millioner med 3,75% rente (annuitet over 25 år). Da må du ut med over 1000 kr i måneden utover leieinntekt dersom fellesutgiftene er på 2000 kr i måneden.

Leier du ut møblert kan du trekke fra 15% og vil dermed ha en noe høyere inntjening, men dette får du kun lov til å drive med i 3 år (man regner med at møblert gir fratrekk for korttidsleie kun).

Jeg ville ikke gitt meg i kast med dette prosjektet. Det blir selvfølgelig noe annerledes dersom du har høy formue og ikke noe lån, men dersom du, som de fleste av oss, ikke bader i penger, virker dette på ingen måte som en veldig gjennomtenkt ide.

sjenert Friday, August 6, 2010

Å eie en leilighet for utleie i ditt tilfelle virker kun logisk dersom du allerede bor i den boligen du ser for deg at du skal bo i resten av livet eller i alle fall veldig lenge.

For det første vil all inntekt gå til nedbetaling av lån.
For det andre er det idiotisk å kjøpe en utleieleilighet dersom du har planer om å selge den i løpet av nærmeste år fordi du må skatte av verdistigningen dersom du ikke har bodd der selv det siste året før salg.

Mulig jeg er sær, men jeg ville heller hatt 72% av verdistigningen enn ingen ting..

Om man går i null, eller kanskje må spytte inn noen kr hver mnd, så kan jeg ikke skjønne annet enn att dette vill være lønnsomt i lengden. (så lenge man ikke får noen voldsomme rentehopp eller att leien uteblir over lang tid)

Så lenge lånet blir nedbetalt og man har en evt. verdistigning så vill man jo sitte igjen med større verdier enn om man lar være.

Sjenert:
Denne kalkylen tar jo utgangspunkt i at man skall få penger direkte i lomma for å anse at man "tjener" på dette. Det er et stort tankefeil du begår her.
Hvis leieintekten overgår fasteutgifter + rente så er hver eneste krone utover det rente på din egen investering "fortjeneste" da det er er leieboer som betaler ned på ditt lån. Riktignok må man skyte in med penger selv,  men dette er ren nedbetaling av lån = sparing hvis man antar at boligens verdi er stationær. Tar man verdistigning med i kalkylen (forsiktig 4% /år ) av 1,2mill.  så er dette 48000/år og dette er kumulativt, dvs verdistigning neste år  er 4% av 1,248 mill....(og i snitt er verdistigning i storbyer mer en 4%)
Riktignok er dette ingenting du føles i lommeboka før du selger, men kan ha betydning f.eks ved refinansiering av lån og økt sikkerhet for andre lån.....

MVH
Sakke

sjenert Friday, August 6, 2010

Her er mitt regnestykke:
Leieinntekt:               8000 kr
-Fellesutgifter:           2000 kr (på ingen måte utenkelig)
= skattbar inntekt:     6000 kr
-skatt 28 %:             1680 kr
= inntekt:                 4320

Dette kræsjer allerede med at nedbetaling av lån med renter kommer på 5000 kr i måneden (ditt eget regnestykke). Du må betale ut over leieinntekten for at lånet skal nedbetales. Bankens regnestykke (boliglånskalkulator på nett) sier at du må ut med 5655 kr i måneden dersom du skal låne 1,1 millioner med 3,75% rente (annuitet over 25 år). Da må du ut med over 1000 kr i måneden utover leieinntekt dersom fellesutgiftene er på 2000 kr i måneden.

Husk at man får skattefradrag for rentene, og at all -nedbetaling- av lånet og evt. verdistigning på leiligheten vil være "penger tjent". I tillegg vil leien kunne økes med røffly konsumprisindeksen, mens lånet beholder samme kroneverdien (-nedbetaling).

Jaik Friday, August 6, 2010

Mulig jeg er sær, men jeg ville heller hatt 72% av verdistigningen enn ingen ting..

Om man går i null, eller kanskje må spytte inn noen kr hver mnd, så kan jeg ikke skjønne annet enn att dette vill være lønnsomt i lengden. (så lenge man ikke får noen voldsomme rentehopp eller att leien uteblir over lang tid)

Så lenge lånet blir nedbetalt og man har en evt. verdistigning så vill man jo sitte igjen med større verdier enn om man lar være.

Jeg skriver jo nettopp at det kan være lurt på lang sikt. På kort sikt er du helt avhengig av at markedet stiger og at renta forblir lav for at dette skal være lurt. Men dersom du leier ut i f.eks 3 år (før du selger) og må ut med 1300 kr av "egne" penger for å betale ned lån, så har du betalt nesten 50 000 kr selv. Dersom verdien på leiligheten etter disse 3 årene er 1 380 000 (15% verdistigning fra utgangspunktet), blir overskuddet etter skatt 129 600 kr. - 50 000 kr sitter du igjen med 79 600 kr i overskudd. Nå er salg som regel ikke helt gratis, så da mister du litt der.

Skulle derimot markedet falle eller renta stige kan man risikere å sitte i saksa. Jeg er ikke overbevist om at den evt inntjeningen matcher risikoen i "størrelse".

Personlig tror jeg det er bedre å leie ut leilighet dersom man har litt mer egenkapital på boligen enn det trådstarter har her.

Det er nå min mening, men for all del...

sjenert Friday, August 6, 2010

Her er mitt regnestykke:
Leieinntekt:               8000 kr
-Fellesutgifter:           2000 kr (på ingen måte utenkelig)
= skattbar inntekt:     6000 kr
-skatt 28 %:             1680 kr
= inntekt:                 4320

Det er feil:
Her er mitt regnestykke:
Leieinntekt:              8000 kr
-Fellesutgifter:          2000 kr (på ingen måte utenkelig)
-Renter:                    5000 kr
= inntekt:                  1000 kr
-skatt 28 %:                280 kr

Og så kommer vel formueskatten...

Lett å forregne seg her.
1) Over tid vil ikke en en leilighet kunne stige så veldig mye mer enn den øvrige prisstigningen og lønninger i samfunnet. Det er en grense for hvor stor del av inntekten man kan bruke på å bo.
Ser da bort i fra om man er "heldig" og kommer inn på en bunn eller ut på en topp..

2) Man må beregne kapitalkostnad, ikke bare lånekostnad. Egenkapitalen kunne jo feks stått i andre investeringer og gitt løpende rente.

3) Vedlikehold er ikke bare en malingskvett i ny og ne... Man bør også ta hensyn til langsiktig vedlikehold og slitasje (nytt bad, nytt kjøkken etc.). Lag en avskrivningsmodell for dette, så du ikke lurer deg selv.

4) Trekk også ut en timepris for all tid du bruker på utleie og vedlikehold.

5) Skatter.  +/-

Så kan du se hva du sitter igjen med...

Sjenert:
Nå tenker du for abstrakt for min intelligens.....
Hvorfor i all verden trekker du 50000fra verdiøkning etter skatt.....
129600 er ren gevinst (minus meglerutgifter etc) 50000 kommer i TILLEGG i og med at du har betalt ned lån med denne summen selv (og ikke bare det, du skall egentlig PLUSSE på ALL lån som er nedbetalt) Rigtignokk er dette ikke fortjeneste, men oppsparte midler som frigjøres etter salg.

Du kan ikke trekke den "egenbetalte" delen fra fortjenesten.  Dette er IKKE en kostnad, uten oppsparing. Renter er kostnader på lån, nedbetaling er sparing - omtrent som å putte penger på en bankkonto.

HAr du gode argument mot, så kom med de...

Sakke

Hyby:
Du har mange gode poenger her. Leilighetskjøp er mere komplekst en bare lån og faste utgifter.
Men spørsmålet er: finnes det noe som gir  "sikker" høy avkastning over tid, og som man kan ta lån før å investere i... De fleste får vel ikke lån på 1,1 mill for å investere i aktier(uten sikkerhet i fast eiendom) så valget er: investere egenkapital (100000?) i noe eller 1,2 mill i bolig .... som vi har sett så er det meste utsatt for risiko og fluktuasjoner. Å investere i bolig er vel ofte et alternativ da man investerer i noe som er konkret og har vist seg å være noe av de sikreste over tid.
Jeg la in 4%/år som verdistigning, dette er nok relativt greit da lønnstigning er vel nære 5% i Norge /år? Drar man nytte av "korrigeringer" i boligmarkedet så kan kalkylen være MEGET gunstig, og motsatt.....


Og til sjenert:
boligkjøp er vel aldrig gunstig på kort sikt 1-3 år hvis man ikke gjør et røverkjøp eller timer seg riktig (boligkrakk) , dette på grunn av avgifter og meglerlønn etc . dette er nesten altid langsiktige investeringer/sparing dvs 5 år eller mer.

MVH
Sakke  

DrSakke Friday, August 6, 2010

Jeg la in 4%/år som verdistigning, dette er nok relativt greit da lønnstigning er vel nære 5% i Norge /år? Drar man nytte av "korrigeringer" i boligmarkedet så kan kalkylen være MEGET gunstig, og motsatt.....

Vær klar over at det du forespegler her er en verdinedgang.

Hvis du kjøper feil sted kan det faktisk hende du taper verdi selv i et generelt stigende marked.

Tenk også på at slitasje/alder trekker leilighetsverdi ned. Jeg regner med at de nye energikravene vil være knusende for gamle hus.

Husk at når man vurderer investeringer må man ta med risiko. For det første, er 8000 realistisk leienivå? Kan du regne med å få leid ut hele tiden? Det må kalkuleres med oppussing mellom leietakere. Det kan skje noe med leieligheten som må repareres. Det må regnes med dårlige betalere. Det er kostnader med å skaffe nye leietakere osv osv.  Sier ikke dette er en dum investering, men ser ikke at dette er med i regnestykkene som er foreslått her. Men bevares Olav Thon er rik han, så det går ann.

Thon tok noen snarveier.

Jepp, men han er norges beste eiendomsinvestor.

DrSakke Friday, August 6, 2010

Hyby:
Du har mange gode poenger her. Leilighetskjøp er mere komplekst en bare lån og faste utgifter.
Men spørsmålet er: finnes det noe som gir  "sikker" høy avkastning over tid, og som man kan ta lån før å investere i... De fleste får vel ikke lån på 1,1 mill for å investere i aktier(uten sikkerhet i fast eiendom) så valget er: investere egenkapital (100000?) i noe eller 1,2 mill i bolig .... som vi har sett så er det meste utsatt for risiko og fluktuasjoner. Å investere i bolig er vel ofte et alternativ da man investerer i noe som er konkret og har vist seg å være noe av de sikreste over tid.

Ja, leilighetskjøp har den fordelen i forhold til aksjer med varierende utbytter, at du har en løpende kontanstrøm til å betjene lån med, og dermed kan betjene et lån uten å måtte være avhengig av å realisere for å betjene lånet.
- Er verdiutviklingen dårlig, kan man bite seg fast og fortsette og leie ut og betjene lånet.
- Er verdiutviklingen gunstig, slik at feks verdien ikke lenger forrentes av leien, kan man velge å realisere.

Nøkkelen til å tjene penger her er vel nettop belåning (gearing)
En forholdvs beskjeden margin kan mangedobles (på egenkapitalen) om man belåner.

Man kan jo også begrense noe av risikoen ved bruk av fastrentelån.
Men ingen lunsj er gratis, med gearing kommer selvfølgelig økt risiko begge veier.  

hyby Friday, August 6, 2010

Ja, leilighetskjøp har den fordelen i forhold til aksjer med varierende utbytter, at du har en løpende kontanstrøm til å betjene lån med, og dermed kan betjene et lån uten å måtte være avhengig av å realisere for å betjene lånet.

...

Nøkkelen til å tjene penger her er vel nettop belåning (gearing)
En forholdvs beskjeden margin kan mangedobles (på egenkapitalen) om man belåner.

Du kan lett komme i en stiuasjon der du ikke tjener penger på leilighet og kan gå på et skikkelig tap, da er høy gearing farlig. Man tar en risiko man må kunne tåle ellers ryker privatøkonomien.

hans9001 Friday, August 6, 2010

Du kan lett komme i en stiuasjon der du ikke tjener penger på leilighet og kan gå på et skikkelig tap, da er høy gearing farlig. Man tar en risiko man må kunne tåle ellers ryker privatøkonomien.

Tenker man seg godt om, og investerer i sentrale objekter (der det alltid vil være leietakere med mindre krig eller influensa desimerer befolkningen), og klarer å finne en margin i forhold til lånerenten. Er litt av poenget at man i stor grad kan eliminere behovet for å måtte realisere på ugunstige tidspunkter. (Man biter seg fast og betjener lånet med leieinntekter så lenge det måtte være nødvendig).
Men selvfølgelig - noe risiko er det alltid. Særlig om man er på smertegrensen ved en enkelt leilighet, og har all risiko på ett leieforhold.

Min erfaring er at man kanskje etterhvert blir lei av det praktiske styret.
Sånn sett er aksjer lettere  ;)

En må ha en viss tidshorisont bare for å betjene tinglysningsgebyr......ol

hyby Friday, August 6, 2010

hans9001 Friday, August 6, 2010

Du kan lett komme i en stiuasjon der du ikke tjener penger på leilighet og kan gå på et skikkelig tap, da er høy gearing farlig. Man tar en risiko man må kunne tåle ellers ryker privatøkonomien.

Tenker man seg godt om, og investerer i sentrale objekter (der det alltid vil være leietakere med mindre krig eller influensa desimerer befolkningen),

Det er greit det, men når leietaker ikke kan eller vil betalet og/eller ramponerer leiligheten blir det latt tap.

hans9001 Friday, August 6, 2010

Det er greit det, men når leietaker ikke kan eller vil betalet og/eller ramponerer leiligheten blir det latt tap.

Det er faktisk så enkelt som å sette seg i en posisjon der man kan velge rett leietaker.
Det gjør man ved å sørge for å ha flere å velge mellom (prising/pene leiligheter).
La deg aldri presse til en kjapp avgjørelse av desperate folk.
Ha alltid en visning for et knippe utvalgte kandidater (Visningen er vel så mye for at du skal få sett an leietaker som at de skal se leiligheten ).
Velg leieboer etter inntrykk evt. kredittsjekk og ikke på bakgrunn av budrunder der de mest desperate vinner.
Høres kanskje flåsete ut. Men det funker !

Som Basil i Faulty Tower ganske plumpt, skrev i annonsen for Gourmet aften "no Riff-Raff", fungerer det faktisk som et ganske effektivt signal å skrive "ikke sosial garanti" i utleie annonsen. ;)

Problemet er at folk forandrer seg. Noen Leieboere jeg har hatt har vært mønsterleieboere til det plutselig skar seg.