20,653
25
0
skatteregler ved utleige
64
Hordaland
0
Har planer om å bygge hus med 2 leiligheter i kjelleren. Hovedplan + loft blir ca.230 kvm og hver av leilighetene blir ca.75 kvm. Utleiepris 7000,- pr. leilighet. Noen som vet hvilke skatteregler som gjelder her? Må jeg skatte 28% på inntekten av begge leilighetene? :-\
Det har hersket en del forvirring mht. dette i flere år, så jeg er også usikker på "min" tolking mht enebolig/flerbruksbolig.
Gitt at det er enebolig er reglene kort oppsummert: Utleie av under 50% av total utleieverdi(ikke areal) er skattefritt.
http://www.dn.no/privatokonomi/article1055035.ece
Enebolig er bolig for EN familie.
Enebolig med utleie (uavhengig av antall leiligheter) er enebolig med utleie = flermannsbolig = bolig med plass til flere familier altså flermannsbolig.
Hvor går grensen mellom en horisontal-delt tomannsbolig og en enebolig med helt adskilt hoved-del og kjellerdel? Ikke vet jeg - noen som vet?
På en enebolig har man en eier med ett GNR og ett BNR.
Når det er to selvstendige leiligheter, med hver sin inngang, samt egen hoveddel - altså tre selvstendige boenheter alle med egen inngang, ville man ikke falle utenfor hva som gjelder for skattefritak. Da er det fleremannsbolig med skattbar utleie.
Roter selv tidligere i tråden ser jeg. To-mannsbolig er ok. Det er når det blir mer enn to boenheter i samme hus man kan rote seg bort i problemer. Det som er avgjørende er vel hvor selvstendige boenhetene er.
Leier du ut en mindre del av din egen bolig eller halvparten av en tomannsbolig trenger du ikke betale skatt.
Om du bor oppe eller nede skal være det samme, men kanskje skråtak oppe reduserer areal og utleiepris?
Hovedkravet for at inntektene kan være skattefrie er at summen av leieinntektene fra en eller flere hybler/hybelleiligheter, ikke overstiger den anslåtte leieinntekten av den delen av huset du selv bor i.
Ref:
http://www.vg.no/dinepenger/artikkel.php?artid=568564
Itidligere bolig hadde jeg fem stykk hybler i sokkeletasjen. De fem hyblene hadde felles inngangsdør utenfra som var ved siden av min inngangsdør. Så delte de kjøkken, bad stue etc. Dette ble vurdert av kommunen til skattefritt. Hver hybel var registrert og hadde eget nummer i GAB
Min datter har en enebolig hvor det er to utleieenheter i sokkeletasjen. Hver utleieenhet hat to soverom og felles stue og bad. Hver utleieenhet har egen hoveddør utenfra. Leieinntektene herfra er heller ikke skattepliktige etter vurdering fra skattemyndighetene.
Du nevner at hver leilighet skal være på 75 kvm. Da regner jeg med dette betyr 3 roms leiligheter, med eget kjøkken og bad. Etter de svarene jeg fikk, er dette å anse som familieleiligheter, og dermed blir det en flermannsbolig du bygger.
Da går du på en gedigen skattesmell, og du må til og med skatte av din egen enhet. Se for eksempel her: http://www.abcnyheter.no/node/81193
Skatteetaten definerer familieleilighet som: "at boenheten er av en slik karakter at den er egnet som permanent bolig for en familie med to voksne og ett barn".
Dermed tror jeg dine 75 kvm store leiligheter faller inn under dette. Men det er slik at dette vurderes individuelt.
Ved vurderingen kan det blant annet legges vekt på følgende momenter:
* har den eget bad/dusj
* har den eget toalett
* har soverom (sovealkove)
* har leiligheten kjøkkenløsning med nødvendige bekvemmeligheter
* størrelsen på leiligheten (normalt vil en leilighet med boareal under 40 kvm ikke anses som en familieleilighet).
Det går forøvrig an å be skattemyndighetene om en bindende forhåndsuttalelse på om utleie er skattbart eller ikke. Personlig skal jeg bygge 2 hybelleiligheter (håper jeg) i sokkelen, de vil bli på ca 40 kvm hver. Men for å være på den sikre siden, vurderer jeg å få skatteetaten til å se på det først. Ellers må jeg til med noe triksing...
Det er jo muligheter for å ikke rope alt for høyt om at du har 2 utleieleilighete da, da slipper du jo å skatte. Du kan f.eks registrere den ene som godkjent leilighet, og ikke den andre. Da blir det jo en tomannsbolig, der du selv bor i den ene, og dermed skatter du ikke. For at du skal måtte skatte av dette, må jo faktisk skattemyndighetene komme og se på leilighetene. Jeg som bor rett utenfor Oslo tror jeg de har andre ting å gjøre for å si det mildt. Det er jo ikke pliktig å oppgi skattefrie leieinntekter på selvangivelsen etter hva jeg har skjønt.
Eventuelt an du jo bygge de litt mindre da, slik at de blir registrertt som hybelleiligheter. 2 leiligheter på rundt 40-50 kvm. Og lage garasje i resten av sokkelen. Tror du vil tjene mer på 2 leiligheter på 50 kvm enn 1 på 100. Det vil jo koste litt mer å bygge 2 leiligheter, da det blir to kjøkken, bad og ventilasjonsanlegg. For min del vil likevel dette lønne seg etter en del år.
2 leiligheter i kjelleren blir 3 boenheter og kalles flermannsbolig. Da blir det 28% skatt på begge leiligheter + 28% skatt av utleieverdiene av hovedleiligheten.
Er dine 2 utleieleiligheter mindre enn ca 45-50 kvadrat brutto, defineres de ikke som familieleiligheter, da de ikke er egnet for en familie. Da blir de pr. definisjon hybler selv om de både har eget kjøkken, eget bad og egen inngang. Hybler er skattefrie å leie ut uansett antall.
har en bekjent med denne løsningen og med bindende forhåndsuttalelse fra skatteetaten blir det heller ikke noe tvil i etterkant om dette kan kalles familieleilighet eller hybel. I dette tilfellet var leilighetene på 40 kvadrat hver og med ett soverom hver. Det ble en formidabel pengemaskin.
Har tenkt tanken men bor på en noe mindre plass hvor det er mer gjennomsiktlig. Er redd det blir meldt fra og at det blir en stor skattesmell. Vil sjekke opp hvordan ting virker om min sønn(som er i begynnelsen av 20 åra) bor der "gratis" . Om det blir beregnet skatt da eller ikke. Får samme pris om en leiger ut en leilighet på 100kvm som jeg ville fått på to på 40-50kvm. Her regner di at en får 1000,- pr.10kvm. Også er det som regel mindre styr med en leietaker enn to :)
Jeg har en horisontaldelt bolig og bor på toppen, skattefri utleie nede. Ikke noe problem med det.
Så lenge bygget defineres som en tomannsbolig spiller ikke leieverdien inn, hilsen en i en tomannsbolig som leier ut
Han har 3 leieboliger, men tok dette til høyesterett og vant. Har leid litt ut selv og mener at reglene er slik;
Leilighetene må ikke overskride 50% av arealet. Heller ikke mer enn 50% av utleieverdi. Hvem skal bestemme hva din del er verdt? Dette er selvfølgelig skjønsmessig. Leilighetene skal være selvstendige "minst ca." 40m2. O g da skal de som noen skrev være slik at du ville bodd der med din ektefelle og ett barn. Eget bad,toalett og sikkert kjøkken.
Vet om enda en kom jeg på nå, han sto med trykkbor og laget seg enda en leilighet i huset. Han bodde i den minste og leide ut 3 til. Alt svart. Har sitt navnet hans 2 ganger på topp-10, på skattelistene i en 35tusen-innbygger-kommune;-)
Dette er registrerte boenheter med egne innganger og ingen gjennomgang til hverandre eller resten av huset.
Dette er vurdert av skattemyndighetene til skattefri utleie.
Resten av boligen har høyere utleieverdi enn de to leilighetene.
2 leiligheter på 42 og 43 kvm i sokkelen ----Derfor skrev jeg "minst ca", selvstendig bolig er også skjønnsmessig. Og kan godt tenke meg er ulikt praktisert i kommune-norge.
Vedkommende som jeg kjente hadde tre leiligheter i sokkeletasjen, men han måtte altså til Høyesterett, selv om sjekket på forhånd. Om han gjorde det skriftlig eller muntlig vet jeg ikke. Men jeg hadde faktisk et familiemedl. som satt i likningstyre.
Nå skal jeg bygge hus og har fått blod på tann av denne tråden. Her skal det bli skattefrie inntekter.....Nå skal jeg sjekke litt på nettet om tomannsbolig og hva som skiller dette fra flermannsbolig.
Om noen dager kan jeg dette
Registrerte boenheter og betalte kommunale avgifter for dem.
Ja synes det virket veldig merkelig at to leiligheter på over 40 kvm, som inneholder 2 soverom hver, ikke regnes som familieleiligheter. I vurderingen skal det jo legges til grunn om det passer for en familie på 2 voksne og et barn. Hvordan en 3 roms leilighet ikke oppfyller disse kravene er utenfor min forståelse.
Har lest side opp og ned om dette emnet, og diverse uttalelser og ekspempler fra skattemyndighetene, samt ringt og pratet med flere saksbehandlere. Etter dette sitter jeg igjen med en klar forståelse av at jeg ikke kunne bygge to stk 3 roms leiligheter på 43 kvm i min sokkel uten å skatte av det. Og "hovedhuset" er dobbelt så stor som disse leilighetene til sammen.
Men det er vel som så mange ting i staten og kommunen når ting skal behandles, det kommer helt an på hvilket ben man sto opp den morgenen, og om kaffenpausen mellom 08 og 09 var stille og rolig.
Det er vel ingen sammenheng mellom at boligene er registrert som boenheter, og det at du ikke betalte skatt for utleieinntektene. ;)
Hvis man ikke oppfører inntekten fra leilighetene på selvangivelsen slipper man jo å betale skatt uansett om man bryter lover og regler. Med mindre man har veldig uflaks og blir sjekket.
Ikke om jeg vet at det er slik i ditt tilfelle, men de fleste slipper jo unna med å unndra seg skatt selv om man faktisk burde skattet etter loven. Det hviler jo et visst ansvar på deg selv og. Vi i Norge elsker jo å bruke svart arbeid og betale så lite skatt som overhode mulig, uten at jeg anklager deg for dette!