18,633
15
3
Kostnad ved totalrenovering av leilighet?
7
Østlandet
0
Jeg har i lang tid vært en flittig, men stille bruker av dette forumet. Nå ser det ut til at det nærmer seg boligkjøp også for meg, så derfor håper jeg etter hvert på svar på litt konkrete ting jeg lurer på.
Mitt spørsmål går på kostnader ved totalrenovering av leilighet - noen som har erfaringer? Leiligheten det gjelder er ca 70m2 og en toppleilighet. Jeg tenker at et nytt bad vil koste kanskje kr 100'000, noe tilsvarende med kjøkken. Jeg tror det vil/kan være behov for litt etterisolering. I tillegg må det gjøres noe med både tak, vegger og gulv (og muligens hele det elektriske anlegget, for å være litt pessimist). Altså en totalrenovering. Jeg er ikke redd for at det blir mye arbeid, jeg har grei erfaring med tidligere oppussing, og har god tid og mye tålmodighet. Planen er altså å gjøre så mye som mulig selv, selvfølgelig utenom rørlegger- og elektrikerarbeid.
Et tall jeg lander på er sånn ca kr 400'000. Jeg er redd det kan være litt lite? Men det føles som dette er et tall tatt litt ut fra løse luften, så jeg håper det er noen som har erfaringer på kostnadssiden som de kan dele? :)
(Det er forøvrig en andelsleilighet, legger det begrensninger på hva jeg kan gjøre? Ser stadig annonser på Finn, der leiligheter i samme bygg kan ha svært betydelige forskjeller i standard, mer enn bare overflaterenovering... Ønsker helst en selveierleilighet, men kostnadsforskjellen i områder jeg er interessert i er såpass betydelig at det ikke ser ut til å bli aktuelt...)
Mitt spørsmål går på kostnader ved totalrenovering av leilighet - noen som har erfaringer? Leiligheten det gjelder er ca 70m2 og en toppleilighet. Jeg tenker at et nytt bad vil koste kanskje kr 100'000, noe tilsvarende med kjøkken. Jeg tror det vil/kan være behov for litt etterisolering. I tillegg må det gjøres noe med både tak, vegger og gulv (og muligens hele det elektriske anlegget, for å være litt pessimist). Altså en totalrenovering. Jeg er ikke redd for at det blir mye arbeid, jeg har grei erfaring med tidligere oppussing, og har god tid og mye tålmodighet. Planen er altså å gjøre så mye som mulig selv, selvfølgelig utenom rørlegger- og elektrikerarbeid.
Et tall jeg lander på er sånn ca kr 400'000. Jeg er redd det kan være litt lite? Men det føles som dette er et tall tatt litt ut fra løse luften, så jeg håper det er noen som har erfaringer på kostnadssiden som de kan dele? :)
(Det er forøvrig en andelsleilighet, legger det begrensninger på hva jeg kan gjøre? Ser stadig annonser på Finn, der leiligheter i samme bygg kan ha svært betydelige forskjeller i standard, mer enn bare overflaterenovering... Ønsker helst en selveierleilighet, men kostnadsforskjellen i områder jeg er interessert i er såpass betydelig at det ikke ser ut til å bli aktuelt...)
Personlig kjenner jeg ikke helt til prisnivået da jeg gjør slikt "inhouse" på egne prosjekter.
Det kan godt hende du har regnet litt lavt på badet...
91m2 leilighet med garasje. utlekting av vegger, og etterisolering i bjelkelag i tak. nytt bad og kjøkken. alt elektrisk nytt og alt rørlegger greier nytt.
jeg har lånt 250 k til dette. om det holder får bare vise seg.
elektriker greiene gjør jeg selv, da jeg er elektriker, og får gode priser på dette. gjør stort sett all snekringen selv også. og rørleggeren blir gjort uten kvittering ; )
det jeg kommer til å leie folk til er membran / flislegging bad, og sannsynligvis taklegging da jeg synes det er så drygt.
kjøkkenet er ikke stort og er nødt til å bli ikea. det samme med baderomsinnredning trur jeg. men det gjelder å følge med på tilbud når man driver med slik oppussing. tilbud på gulv utgjør endel når man skal ha 90m2 f.eks!
det jeg har gjort hittil da: lektet ut hele stua, og ene soverommet, (med skjult strøm selvsagt) isolert og platekledd. kjøpt inn en haug med isolasjon. byttet to vinduer, nytt garasjetak (gikk for decra), byttet det som var dårlig av borkledning på garasje og baksiden av huset, kjøpt inn det jeg trenger av sponplater/ huntonit. og en god del av lekter/ dragere osv. har brukt 50k hittil. har jeg fått mye for pengene så langt?
Badet ditt kan bli noe dyrere enn 100k, men 100k for kjøkken høres mye ut. Gi 25k til ikea og 25k til rørlegger og elektriker og du er på halvparten.
For full oppussing av bad bør du regne med 150-200000 hvis du ikke kjenner noen som kan hjelpe deg. Kjøkken fra ikea som du setter opp selv er ikke allverdens dyrt, tror at du er i mål med 50-70000.
Holder det å male overflater/tak etc. eller må du ha på gipsplater for å få bedre overflate?
Hvorfor tror du at du må fikse strøm?
Vi er nå i full gang med totalrenovering av en leilighet på ca. 90m2. Totalsummen antar jeg at blir i overkant av 700' - noe vi også regnet med. Den posten som har økt mest i forhold til hva jeg selv var istand til å anslå var det elektriske. Merk at her (som alltid) må man prute. Fikk elektriker ned ca. 40% i forhold til første tilbud fra dem.
Vi gjør veldig mye selv, men har vært nødt til å leie inn proffe på bærevegger, elektrisk og bad. I tillegg har vi kjøpt 200 timer med hjelp til montering av gips og sparkling av dette. Totalt fordeler dette seg omtrent som følger:
Komplett nytt elektrisk anlegg: 120'
Rørarbeider + nytt bad: 250'
Materialer: 130'
Endre bærevegger: 50'
Arkitekt og tillatelser: 25'
Kjøkken: 75'
Arbeid: 45'
Diverse: 50'
Heller ingen utgifter på rørlegger. Altså, kun ved egeninnsats havnet jeg på 250k hvorav badet og kjøkkenet(ikea) henholdsvis 70 og 60 tusen.
Estimatet ditt er nok ikke urealistisk, det kan koste endel med nytt elektrisk når du ikke kan gjøre det selv.
Tror ikke du havner over 400k hvis du bruker den økonomiske sansen litt og ikke må ha det dyreste design armaturene osv :)
En tilleggskommentar, du sier toppleilighet, min ligger i andre etasje og jeg var glad det ikke var tredje etg. etter å gått f.eks 30 turer med like mange gipsplater etc.. kan jo hende det finnes heis, men ikke alt 0går inni der, kan potensielt vanskeliggjøre alt arbeidet.
En kammerat har gård og traktor med pallegaffel som når 10m opp. Til den bygde vi en gang en arbeidsplattform av noen paller. Den har mang en gang kommet til nytte bl.a. til å få lange ting inn gjennom loftsvinduet.
Det vites ikke om det er plass til traktor med pallegaffler utenfor denne andels leiligheten på østlandet, men å få dit kranbil er sikkert ikke umulig. Problemet er at i en byggeperiode vil man trenge ting litt nå og litt da, vanskelig å tenke på alt og få det løftet inn i en vending. I tillegg vil det nok bli ganske trangt i en leilighet på 70m2 etter å fått inn alt man trenger til en totalrenovering.
En annen fordel med å ha leilighet nærmere bakkenivå er hvis du f.eks skal kutte gips, flis etc. med vinkelsliper så kan du gå ut og gjøre det istedet for å støvlegge totalt innvendig..
Dette ble jo litt off topic ser jeg
Ved raskt overslag så tenker jeg vi har brukt penger ca slik;
Kjøkken:
-Nye benkeplater 6.5k
-et par nye kjøkkenskap 2k
-Induksjonstopp og varmluftsovn 7k
-4 nye skapdører 1k
-Armatur til vask 1.5k.
-Videre er alle vegger helsparklet og malt, samt kjøkkeninnredningen er slipt helt ned og sprøytelakkert. Dette har jeg gjort selv, så kostnader er ikke mer enn ca 2-3k for materialer.
Bad bygd opp fra grunn av(6M2):
-Utlekting av tak/vegger med trepanel 1.sort ca 4k
-12 minispotter med dimming 3k
-Varmekabel med thermostat er litt uviss pris ettersom vi ikke har fått spesifisert el-regning enda.
-Alt av materialer til gulvet(avretting, membran, flislim,flis, fugemasse, silikon,fliskryss, verktøy osv) ca 4-4.5k(betalte ikke noe for diffåpen membran)
-Dusjkabinett og 80 cm innredning 5k (Var veldig heldig med tilbudsjakta;))
-Ny dør med ny foring og kledning ca 2k
-rørarbeid med deler ca 3k
Vaskerom bygd opp fra grunn av (3 M2)
-Alle materialer til gulv ca 3k
-Utlekting, panelplater og maling rundt 4k
-Kjøkkenskrog 60bredde med 120cm benkeplate(Over vaskemaskin) 1k
-rørarbeid med deler ca 1.5k
Ellers i leiligheten;
-Materialer til helsparkling og maling av alle veggoverflater ca 5k
-Materialer til maling av alle tak ca 500
-Ny parkett på 9M2 soverom, og ny laminat på 13M2 soverom inkl verktøy og underlag ca 4k
-Nye dørvridere på alle dører ca 1k
-Div nye lamper og lys 2k
Elektrikkerkostnader;
Har som tidligere nevnt ikke fått spesifisert regning men det endte på 13.5k, og etter det har jeg hatt inn elektrikker noen timer til, så om jeg sier det lander på rundt 15-17k så tenker jeg det er realistisk.
Det som er gjort av elarbeider er ;
-Ny 16Akurs til stekeovn, 10-12 meter strekk gjennom 3 forskjellige rom.
-Me nytt el på bad og vaskerom, 4 nye stikkpunkter, nye brytere og dimmer på bad. Varmekabler med thermostat. Mye feilsøking og identifisering på snedig lagt skjultanlegg fra 60tallet.
-Et par nye stikk på kjøkkenet, ca 10 meter kabelstrekk.
Totalt så har vi havnet på dryge 80 000. Vi har vel ikke gått så grundig til verks i resten av leiligheten som du har planer om, men vi har bygd opp både bad og vaskerom helt fra grunnen av etter regler og forskrifter helt lovlig, ikkeno snusk. Syntes også du hadde satt av veldig godt med penger til kjøkkenoppussing. Vi har et ganske stort kjøkken(til leilighet å være) på 14M2 og litt sånn kjapt beregnet så hadde det vel kostet rundt 50k med alle skrog og dører nytt.
Vi har gjort stort sett alt selv, bortsett fra el-arbeider, og rørarbeid som er innleide folk
Kanskje en litt vel grundig oversikt dette, men vi ble selv overasket over hvor pengene gikk, så det kan være litt greit å se sånn ca hva vi har brukt cash på=)
En ting du kanskje bør tenke på å ha med i regnestykket er at du kanskje kunne tenkt deg endel nye møbler og slikt når du har pusset opp. Det gikk ca 30-40 der hos oss og, uten at vi hadde tenkt så mye på det før vi begynte, hehe.
Lykke til!
Allt elektrisk utført av elektrikker ca 60000, stort sett allt av rør fra rørlegger,( trakk selv rør fra vvb til bad og kjøkken)ca 20000, Kjøkken fra ikea og bad kom på 100 000 ca, huntonitt på alle vegger, dobbel gips i tak, nye dører, gulv lister , lekter, foringer, skruer og spiker osv osv ca 60000...
Skulle vel bli rundt 240000 det...
-Terje-
Og jeg brukte ca 230 000.
Gjorde alt selv da, utenom det elektriske og rørarbeidet, men det kom på rundt 10 000.
Vi har totaltrenovert og bodd i leiligheten samtidig (nesten umulig på støvet). Det gikk da vi ikke har barn og gjort ett og ett rom helt ferdig før vi startet på neste.
Rev absolutt alt ned til råbetongen (hver minste spiker, tapetbit, gulv, tak, vegger, vegovn, elektrik anlegg, røranlegg). Pga. ett elektrisk anlegg som var forhistorisk (4 kurser på 10 amp) startet vi helt på nytt. Vi har lektet ut alle vegger for å på plass til skjult el-anlegg (23 mm lekt, 13 mm gips). Det var håpløst å erstatte de 4 gamle trekkrørene av stål i taket med de 9 kursene som vi nå la opp til (gjør ikke jobben flere ganger. Så det er tilstrekkelig dimensjonert). Så mange rør ble det vanskelig å skjule når alt er av betong. Så da ble det utlekting. Det opprinnelige el-anlegget var ujordet og utdatert (60 år). I tillegg fikk vi fine slette vegger som vi kan henge opp ting på uten å må frem med slagborrmaskinen hver gang.
Totalpris for nytt kjøkken (IKEA), utlekting, gips, parkett, dører, vedovn, flis i gang m. varmekabler, maling, strie, tapet, ny varmtvannsbereder (200 L) - flyttet til kjeller, elektrikker, rørlegger, installering av ny vedovn, forberedende elektriker og rørleggerarbeid for planlagt renovering av bad, osv. med absolutt 100 % egeninnsats på alle område hvor det er lov (1,5 års arbeid) gjorde at vi endte på en pris på ca. 250 000 (i tillegg kommer hvitevarer, garderober, noe møbler på ca. 50 000).
I prisen på 250 000 inngår rørleggerarbeid (ca. 24 000,-), elektrikkerarbeid (ca. 55 000,-) og innstallering av ny vedovn med nedplukking og oppmuring av 1,5 meter av pipen på grunn av røyklekasje (6000,-). Alt dette er utført av godkjent firma.
Nå står badet for tur (pr. i dag i planleggingsfasen). Så alle rom, alle flater, hver eneste lille milimeter av resten av leiligheten er totalrenovet.
Brukte 2 år på å planlegge. Så prismessig var det lite overraskelser. NB: Planla og tegnet da ting helt ned på mm-nivå. Regnet ut va alt ville koste og laget gode oversikter. Snakket med de rundt meg som hadde erfaring, og søkte gode råd av andre som har gjort tilsvarende. Hadde jeg ikke gjort det hadde jeg bommet totalt med hensyn til pris, samt at jeg sansynligvis hadde valg dyrere løsninger som ikke nødvendigvis hadde gitt ett bedre resultat.
Lærte tre viktige ting:
Anslått tid: Ta i skikkelig når du planlegger (overdriv). Så ganger du det igjen med 3. 1 uke = 4 uker. Om du bare skal bruke ettermiddag og helg. I tillegg har naboene dine småbarn som skal sove.
Logistikk: Det blir MANGE turer til byggevarehandelen og avfallsmottaket (Tar uendelig mye mer tid enn planlagt)
Støv: Det anbefales ikke å prøve å bo i en totalrenovering.
Resultatet ble fantastisk bra. Det var verdt det (i ettertid). Hadde jeg gjort det en gang til? Arbeidet, støvet og 0 fritid frister ikke.
400 000 er nok ikke helt feil med noen m2 mer og inkludert ett bad.