Det er viktig ved sammenligningen å finne ut også hva som ikke inngår i pris og leveransebeskrivelsene, slik at man får en oversikt over hva totalprisen for prosjektet blir. Dessverre er det slik at det leveres også forskjellig standard så det er en utfordring å lese leveringsbeskrivelser. Jeg anbefaler deg når du skal innhente priser å be om pris på et nøkkelferdig hus over plate på mark, dvs innflytningsklart, evt med plate og opparbeing av tomt slik at du får komplett pris.

Lykke til

Tja, det er ikke lett å sammenligne alltid og det er jo gjerne det som gjør at mange budsjett ryker underveis. Hva med isolasjon i innervegger feks, skjelden det er med.

Boligbyggerne Tuesday, December 22, 2009

Tja, det er ikke lett å sammenligne alltid og det er jo gjerne det som gjør at mange budsjett ryker underveis. Hva med isolasjon i innervegger feks, skjelden det er med.

At et budsjett ryker underveis tyder jo på at man ikke har lest innholdet i beskrivelsen nøye og innhentet alle priser. Det er jo nettopp det som er poenget ved å gjøre et godt forarbeide, nemlig å få oversikten over hva det koster totalt.

Men det er VELDIG MANGE KUNDER som tror at en leveringsbeskrivelse er komplett og som LIKER den lave prisen som man får i en prisliste. Det vil normalt sett komme en del tillegg. Og skal prosjektet gjennomføres MÅ man jo vite hva totalprisen blir. Å gå i banken for å låne en sum som kun dekker halve huset er ikke smart.

Så hvorfor tar ikke husleverandørene dette med i beskrivelsen, ihertfall de mest elementære tingene? Alle huskjøpere er i byggkyndig de færreste tenker jeg.

Det er et velkjent problem, jeg gir iallefall pris på et komplett nøkkelferdig hus OVER plate på mark, med en leveringsbeskrivelse på 14 sider. Men jeg får ofte beskjed om at kunder får tilsvarende hus som mine til en pris på rundt kr. 9.000,- per kvm, mao betydelig rimeligere. Og siden mange tydeligvis tror at dette er den reelle prisen får man en overaskelse når man kommer et stykke ut i prosjektet.

Det er ingen enighet i bransjen om å definere uttrykket nøkkelferdig, ei heller å bli enig om en mal for hva som skal være med i leveransebeskrivelsen, standard kvalitet osv. Dette har også litt med at de aller fleste bygger forskjellige hus på forkjsllige steder.

Men det krever selvsagt at husbygger SELV må skaffe seg oversikt over innholdet i leveransen og hva som ikke følger med. Ved en rettssak vil det skrevne være avgjørende, ikke kundens forventninger. Og har man ikke nok kunnskap om dette anbefaler jeg som jeg har skrevet mange ganger før, å hyre inn en rådgiver.

Det er et godt råd å leie inn en uavhengig tredjepart dersom en er helt "grønn". Skal vedde på at du taper endel kunder på at du tar med mer i standard beskrivelse enn konkurrenter. Jeg synes det burde være et minimumskrav til hva en bolig skal inneholde. Sintef er en uavhengig stiftelse som burde kunne gjøre det, dette er noe for boligprodusentene sin forening å ta tak i. Det er jo horribelt at de fleste utelukker isolasjon i innervegger feks.

Det har vært drøftet i flere av mine møter med Boligprodusentenes forening, det samme med Forbrukemyndighetene og det ville gjort markedsføring mye lettere. Jeg tror personlig at det vil være en utfordring å få det til siden vi bygger på forskjellige måter. Noen produsenter foretrekker å bygge så rimelig som mulig for den kundegruppen de ønsker å nå. Her er det nok lagt opp til egeninnsats og en del av fagene er tatt ut. Andre produsenter har kunder som ønsker top-of -the- art og er villig til å betale for det. Så standarden vil også ha en innvirkning på pris og leveringsbeskrivelse. Tidsaspektet er også noe som betyr en del for prisen, hvor en elementleverandør kan ferdigstille et hus i løpet av 4 måneder mens et plassbygd hus kan ha en byggetid på inntil 15 mnd.

Ikke alle elementleverandører kan bygge annet enn sine egne modeller, mens andre igjen har mer fleksibel produksjon og kan derfor bygge hva som helst av arkitekttegnede hus. Og nå har det blitt mer populært med massive trevegger, med økologisk isolasjon og meget lav u-verdi. Videre er det usikre elementer som kostnader til ansvarlig søker om dette skal være med, kostnader for byggherreansvaret og mye mer.

Det jeg prøver å få fram er at det er mange forskjellige tilbydere, og at bransjen nok har en utfordring for å finne en standard for hva som skal være med i en leveransebeskrivelse. Og den etablerte bransjen opplever nok også at jo mindre som er med i leveransebeskrivelsen og tilsvarende lav pris tiltrekker seg kunder.

Tja, jeg ser det kan være en utfordring å enes om noe der. Men dersom beskrivelsene var lagt opp til at "alt" var med så kunne heller de som vil selge på pris være nødt til å opplyse om det de tar ut av leveransen. Mye "ærligere" måte å selge på det.

Jeg er ening i deg der, og dette med hva som ikke er med er alltid en utfordring. I min kontrakt står det at ALLE avtaler er skriftlige, det finnes ingen muntlige avtaler, og nettopp dette med forventning gjennom muntlige avtaler skaper problemer. Det beste er helt klart å selge med en komplett leveringsbeskrivelse og pris ut i fra den, men det er jo bare jeg som gjør det, så bransjen har nok funnet ut at det er lettere å skaffe kunder inn for samtale ved å på papiret holde lave priser. En del vil nok følge seg litt lurt, men på den annen side så vil sikkert kundene skjønne hva som er realistisk pris etter samtaler med disse leverandørene. Vi ser jo at det selges mange hus i Norge så de fleste kunder blir nok gjort oppmerksom på hva som er realistik pris etter noen møter.

Siden jeg representerer tyske leverandører følger vi den måten de gjør det i Tyskland, nemlig å presentere prisen for et komplett hus over plate på mark, innflytningsklart, men uten hvitevarer. Det skaper større sikkerhet for den enkelte kunde som skal i banken, og pris får man først etter at vi har tilpasset huset til tomt og behov.

Mange vil ha pris på et kataloghus, men det er bare de rimeligste kjedene som selger typiske kataloghus. Hos de fleste andre, inklusive meg tilpasses huset hver enkelt kunde, hvor noen skal ha peis, andre ikke, noen skal ha basseng andre ikke, noen glassert takstein, andre ikke. Derfor bruker jeg tid med hver enkelt kunde FØR jeg gir en pris, da vet man at prisen man får er realistisk.

Laget en samenlikning for oss selve for hytter, kan hende den gir deg noen tips så du kan lage en selv. Vår gjelder byggesett og er fra før TEK07 var innarbeidet i beskrivelsene.

Angående leveransebeskrivelse er jeg enig i at det finst nok mye forskjellig blant lhusleverandørene.  Jeg vil støtte forslaget om å innhente pris på " nøkkelferig hus "  da får man tilsynelatende det meste med. Ellers må man legge så mye arbeid i det selv at en skriver en mal over en beskrivelse; feks.  hva er brukt;  - vanlige trematerialer, eller kryssfiner ( kerto bjelker) el. I - bjelken.
- Isolasjon i golv og vegger og tak.  - U-verdi
Vindtett sjikt, difusjontett sjikt
Tak, konstruksjon, takdekke
Utvendig / innvendig kledning
Golv / himling
Dører og vinduer
Oppvarming
Rørlegging
Elektrisk install.
Kjøkken - Våtrom
Dører og vinduer
Oppvarming
Innredning
          - osv , osv .... og krysse ut hva som den enkelte har med og ikke..
her kan en sette opp en mal så detaljert som man ønsker, for sammenligning..

Så er det veldig viktig at du som boligbygger  spør etter om visning i Visningshus, slik at du ser huset i virkelighet.
Som forhandler tilbyr jeg kundene mine altid en runde i et visninshus, så de kan få se og " kjenne " på kvaliteten på boligen. Da har en god mulighet for å gå gjennom leveransebeskrivelsen rom for rom og spørre, - det gir trygghet.

Er man usikker, bør man rådføre seg med arkitekt (om arkitekt og rammesøker for deg).

Om ikke, så bør du kanskje knytte deg til en uavhengig byggmester/byggingienør. De kan være din eksterne rådgiver, og du kan sikkert få en fastpris på oppfølgning eller betale timepris for at han går igjennom leveransebeskrivelsene for deg.

De vil også være i stand til å foreslå gode løsninger for deg, uten å ha noe personlig vinning på disse. Så de vil anbefale produkter som de har gode erfaringer med og løsninger.

Uansett hvor kraftig du spesifiserer ett tilbuds grunnlag, så vil de fleste firmaene variere produktene littegrann og muligens de tekniske løsningene på oppbygning av de.

Boligbyggerne Tuesday, December 22, 2009

Tja, det er ikke lett å sammenligne alltid og det er jo gjerne det som gjør at mange budsjett ryker underveis. Hva med isolasjon i innervegger feks, skjelden det er med.

Isolasjon i innerveggar? det er for vekslepengar å rekne, kun nokre få tusen, eit firesifra beløp

Rune Nerheim Thursday, December 31, 2009

Jeg vil støtte forslaget om å innhente pris på " nøkkelferig hus "  da får man tilsynelatende det meste med. Ellers må man legge så mye arbeid i det selv at en skriver en mal over en beskrivelse

Jeg har en følelse av at mange byggherrer ikke tar seg tid til slike ting som å hente inn informasjon - ettersom "det ikke er relevant" .... Har bygget hus til folk før der det virket som om de nesten var overrasket over at det ikke var bilder på veggene og klær i skapene..... Da kan de ikke ha lest særlig mye anna enn fremsiden av leveransebeskrivelsen...

Personlig mener jeg at Murgaard Hus (hvertfall Boligsenteret Ålesund) har en MEGET bra leveransebeskrivelse. Der står det hva som følger med - samt hva som kommer i tillegg til leveransen fra dem... Da er  det MYE lettere for vi som vurderer bygge med de å vite hva vi trenger å innhente av priser osv fra andre

Jeg tror nok bygge bransjen kan forvente seg en mye høyere standarisering av anbuds/prisgivnings prosseser framover.

De fleste bransjer opplever for tiden å få "pålagt" at alt skal utarbeides iht. til den ene og den andre standardaren. Alt ifra tilbud, prosjektering og dokumentasjon.

Dette er noe som kanskje hadde gjort det lettere for de "stakkars" kundene som ikke er kjent med byggebransjen.

Enig i at det burde vært mer standardisert, problemet er vel at det er endel ting ved husene som ikke er et krav men som vi forbrukere tar som en selvføge burde være med. Det burde vært en en minste standard ut fra hvordan 90% av husene blir levert og så burde det vært opplysningsplikt om det som blir utelatt evt.

Boligbyggerne Friday, January 1, 2010

Enig i at det burde vært mer standardisert, problemet er vel at det er endel ting ved husene som ikke er et krav men som vi forbrukere tar som en selvføge burde være med. Det burde vært en en minste standard ut fra hvordan 90% av husene blir levert og så burde det vært opplysningsplikt om det som blir utelatt evt.

Jeg ser behovet for standardisering, men på grunn av mangfoldet i bransjen og forskjellig behov vil dette være en utfordring. Som før nevnt har iallefall jeg valgt å gi komplett pris på nøkkelferdig hus OVER plate på mark. Argumentene jeg møter er at ALLE andre er billigere, UTEN at kunden har sjekket leveransebeskrivelsene og pris ut i fra denne.

Men siden de fleste produsenter har en beskrivelse som de bygger og priser ut i fra vil det være en utfordring å finne en standard. Noen vil ha egeninnsats, noen vil ha så rimelig standard som overhode mulig, andre ønsker spa-anlegg osv. Jeg ser også at mine økologiske passivhusvegger som gir u-verdi på 0,14 fallerdyrere ut enn de rimeligste elementene fra Estland som akkurat holder minstekravet.

Og dette forumet viser at folk er prisbevisste og ønsker de rimeligste løsningene, mens folk på andre forum har andre prioriteringer. Derfor er det ikke så enkelt for bransjen å finne standardiseringer. Det finnes erfaringstall for hva det koster å bygge per kvm uten tomt og grunnarbeid, men på dette forumet er det en tendens til å bygge betydelig rimeligere enn hva erfaringstallene viser.

Jeg er dog helt enig i at det er viktig å få oversikt over hva som ikke følger med. Her må dog forbruker selv gjøre en jobb dersom man skal sammenligne priser og leveringsbeskrivelser på hus. Har man ikke lyst eller kompetanse til å finne ut av dette bør man skaffe en rådgiver. Kostnadene med det er marginale i forhold til husprisen.

Min bransje lever av kunder og må selvsagt tilpasse seg kundene, MEN kundene må også vite hva de går i gang med, få oversikt over omfanget av leveransene og det bør prioriteres med en rådgiver eller ikke. Alle husleverandører har en leveringsbeskrivelse og en pris gitt ut av denne, utfordringen er å finne et hva som ikke følger med og finne priser på dette.

Flere husprodusenter har et konsept som består i å levere råbygg eller bare byggesettet, og jeg tviler på at disse ønsker å endre konseptet til å gi pris på et innflytningsklart hus og levere alt til huset.

Du har nok rett i at det er opp til kjøper å finne ut av hva han/hun kjøper. Men en kan ikke forvente at hvermannsen skal ha forutsettning for å vite hva som bør høre med i en husleveranse. Jeg vil jo påstå at det er villedende, i hvertfall på grensen til, markedsføring når det markedsføres "nøkkelferdige" hus som er av en standard som enten er praktisk talt uferdig eller innehar en standard som ingen hus vil bli bygget etter? Det er et godt råd at en bør engasjere en rådgiver. Folk flest stoler jo ofte på husselgeren og oppdager etterhvert som bygget skrider frem hvor lite de vet om husbygging, og det svir i lommeboken.

Når man skal inngå sitt livs største investering MÅ man vite hva man gjør. Skal man spare penger må det være der man virkelig sparer penger, og det er ved å hyre inn en fagmann som kan hjelpe til med å finne ut hva totalprisen blir. For banken er jo det det eneste som er interessant, TOTALPRISEN.

Kall det gjerne villedende markedsføring at man bruker uttrykket nøkkelferdig, men fortsatt er det leveringsbeskrivelsen og tilbud, tegninger og evt tillegg som utgjør grunnlaget for det man kjøper. Og ved å studere dette vet man hva man betaler for. Dersom man er usikker på hva som ikke følger med må man jo skaffe seg kunnskap om dette. Det er lang og god rettspraksis på at det er det skriftlige som er avgjørende for innholdet i en kontrakt, ikke hva kunden tror følger med. Derfor tar normalt jobben med å kjøpe et hus lang tid siden det er mange detaljer som må på plass. Jeg mener selv at mitt avtalegrunnlag og beskrivelse er komplett, men det er viktig å få oversikt over alle detaljene.

Huskjøpet er godt lovregulert, dersom man velger å bruke byggeblankett 3425, samt betale på etterskudd, så forbukerværnet er bra. Men for å gjenta meg selv, det må selv bli opp til forbruker å finne ut hva han kjøper, og ikke minst hva som ikke følger med. Jeg mener at jeg selv i egen drift gjør det enkelt for forbruker å finne ut hva som følger med og IKKE følger med, men siden andre produsenter har andre konsept har jeg forståelse for de ikke ønsker å endre på dette.

Jeg er enig i at uttrykket NØKKELFERDIG ikke gir mening, men byggekontrakten er avgjørende, begrepet nøkkelferdig har ingen definisjon og det tolkes forskjellig fra hver enkelt involvert. Retten vil ikke vektlegge en kundes forventninger ut i fra annet en det skriftlige ogt ut i fra normale standarder, og da blir det opp til kunden selv å ta vare på sine egne interesser, enten gjennom egen kunnskap eller ved å hyre inn en rådgiver.

Jeg gjentar meg selv, den enkeste måten å spare penger på ved husbygging er å involvere en rådgiver som bistå ved å finne totalpris og gjennomføringsvne for entreprenør, samt følge opp byggearbeidet inntil det er ferdig. Det trenger ikke være komplisert å kjøpe og oppføre et hus, man må bare forholde seg til realitetene. Og når man sier "jeg trodde da at alt var med" så har forbruker IKKE gjort jobben sin.

aktiv Thursday, December 31, 2009

Boligbyggerne Tuesday, December 22, 2009

Tja, det er ikke lett å sammenligne alltid og det er jo gjerne det som gjør at mange budsjett ryker underveis. Hva med isolasjon i innervegger feks, skjelden det er med.

Isolasjon i innerveggar? det er for vekslepengar å rekne, kun nokre få tusen, eit firesifra beløp

Helt riktig, aktiv. Men problemet oppstår når en må gange vekslepengene med 100 fordi det er mange "småting" en glemmer..

incognito Friday, January 1, 2010

Når man skal inngå sitt livs største investering MÅ man vite hva man gjør. Skal man spare penger må det være der man virkelig sparer penger, og det er ved å hyre inn en fagmann som kan hjelpe til med å finne ut hva totalprisen blir.

Du treffer etter min mening spikeren midt på hodet i alle innleggene i denne tråden.

Etter min mening burde de fått med i TEK 07 at det for ferdighusattest skulle vært påkrevet en rapport fra ekstern kontrollør (på lik linje med at de nå krever test-rapporter for trykk og termografering). Denne kostnaden kunne f.eks byggherre og entrepenør delt (til syvende og siste må jo forbrukeren betale).

Mht oppfølging underveis i prosjektet kunne kravet sette et minimum f.eks ved viktige milepæler som plate-på-mark, ferdig bindingsverk, tett tak, råbygg (tett hus), klart for plating.... etc. Kontrollør dokumenterer kvalitet og avvik og aktører er forpliktet til å følge opp.

Et slikt tiltak hadde garantert forhindret en masse rettsaker, og også generelt mange feil og mangler ved renoveringsprosjekter og nybygg.

Helt enig med det du skriver ttm666. I dag er det jo sånn at tømreren skal ha selvkontroll. Det er jo en vits, det er ikke mange tømrere som gjør feil med vilje, så byggeprosessen sett med andre øyne kunne redusert feil og byggskader. Idag er 75% av alle byggskader relatert til fukt og veldig ofte produkter brukt feil eller på feil plass. Når det nå bygges med mer isolasjon er risikoen for fuktskader større dersom det blir gjort feil i byggeprosessen. Men bygges det riktig med mer isolasjon er det gull for huseier.

Er det ingen som har gjort en slik sammenligning for 2 eller flere av disse leverandørene?

Jon-Arne Tuesday, December 22, 2009

Er det noen som har gjort sammenligning av leveransebeskrivelse til forskjellig husleverandører.
Ser på hus fra følgende leverandører, og dersom noen allerede har gjort en sammenligning, så hadde det jo vært fint om dere kunne dele den med oss andre  :)

• Nordbohus


• Systemhus


• Idèhus


• Boligpartner

Jon-Arne Monday, January 4, 2010

Er det ingen som har gjort en slik sammenligning for 2 eller flere av disse leverandørene?

Jon-Arne Tuesday, December 22, 2009

Er det noen som har gjort sammenligning av leveransebeskrivelse til forskjellig husleverandører.
Ser på hus fra følgende leverandører, og dersom noen allerede har gjort en sammenligning, så hadde det jo vært fint om dere kunne dele den med oss andre  :)

• Nordbohus


• Systemhus


• Idèhus


• Boligpartner

DET hadde jeg også funnet interessant. Denne diskusjonen var ikke akkurat et svar på innlegget...

Argh, langt svar som forsvant på grunn av at forumet ikke godtok .xlsx dokumenter  :-\

Men her er sammenligningen vi gjorde mellom:

Nordbohus (Follo Bygg og Eiendom)
Mesterhus (Akro)
Follo Hus

Sammenligningen er basert på leveransebeskrivelsene og masse mailveksling for å finne de løse trådene (IKKE anta at noe er med hvis det ikke er beskrevet :))

Follo hus hadde av disse den klart tynneste beskrivelsen.

Sammenligningen vi til slutt gjorde ble basert på ymse tillegg for å få sammenlignbare produkter. Da endte disse tre leverandørene under 200k fra hverandre.
(hvilke priser vi da opererte med ser jeg ikke som relevant siden det er variabelt med hus og egeninnsats.)

Håper regnearket om ikke annet kan brukes som et grunnlag for din egen sammenligning