4,660
19
3
Skille ut selvstendig boenhet
3
1
Hei, jeg er ny på forumet og kommer nok til å tilbringe mye tid her nå som vi ønsker å bygge utleieleilighet i underetasjen.
Vi har kjøpt et hus med en uinnredet kjeller på 87kvm som er tiltenkt utleieleilighet. I den anledning har vi masse spørsmål vedrørende krav og søknadsplikt. Leiligheten har forøvrig egen inngang, og vil få gang, bad, 2 soverom, bod, og en stor åpen kjøkken-/stueløsning.
Jeg fyrer løs med en haug med spørsmål og håper på gode svar.
1. Etasjen er adskilt hovedetasjen med leca unntatt et område hvor det var tiltenkt at man kunne skjære ut åpning for trapp om ønskelig. Dette området er kun ekstraisolert med glava nå, og planen er å ha dobbel gips i himlingen. Jeg antar at jeg må utbedre området uten leca for å få underetasjen som egen branncelle. Hvilke krav gjelder her og kreves det en "godkjenning" for å betrakte den som en branncelle?
2. Underetasjen har eget sikringsskap, men felles vannmåler og varmtvannsbeholder. Er det krav til egen vannmåler og varmtvannsbereder for hver boenhet? For å komplisere dette noe så er det vannbåren varme i huset hvor anlegget er i underetasjen og 2 av kretsene går til etasjen over. Regner med at det er OK?
3. Underetasjen har i dag naturlig ventilasjon, og jeg ønsker å installere et eget balansert ventilasjonssystem med varmegjenvinning for underetasjen. Er dette søknadspliktig?
4. Hvilken blankett fyller jeg ut for å søke om utskilling av egen boenhet?
Vi har kjøpt et hus med en uinnredet kjeller på 87kvm som er tiltenkt utleieleilighet. I den anledning har vi masse spørsmål vedrørende krav og søknadsplikt. Leiligheten har forøvrig egen inngang, og vil få gang, bad, 2 soverom, bod, og en stor åpen kjøkken-/stueløsning.
Jeg fyrer løs med en haug med spørsmål og håper på gode svar.
1. Etasjen er adskilt hovedetasjen med leca unntatt et område hvor det var tiltenkt at man kunne skjære ut åpning for trapp om ønskelig. Dette området er kun ekstraisolert med glava nå, og planen er å ha dobbel gips i himlingen. Jeg antar at jeg må utbedre området uten leca for å få underetasjen som egen branncelle. Hvilke krav gjelder her og kreves det en "godkjenning" for å betrakte den som en branncelle?
2. Underetasjen har eget sikringsskap, men felles vannmåler og varmtvannsbeholder. Er det krav til egen vannmåler og varmtvannsbereder for hver boenhet? For å komplisere dette noe så er det vannbåren varme i huset hvor anlegget er i underetasjen og 2 av kretsene går til etasjen over. Regner med at det er OK?
3. Underetasjen har i dag naturlig ventilasjon, og jeg ønsker å installere et eget balansert ventilasjonssystem med varmegjenvinning for underetasjen. Er dette søknadspliktig?
4. Hvilken blankett fyller jeg ut for å søke om utskilling av egen boenhet?
Det er ikke noe problem å bygge branncelle med gips, men det må gjøres korrekt. Det finnes normalt skisser fra Rockwool/Glava som viser dette.
Sikker på at du vil ha doble kommunale avgifter mm, med tilgang mellom enhetene så finnes en ny fortolkning av hva som er en og 2 boenheter
Du sier skille ut/ betyr det at dere har tenkt å opparbeide den og selge, eller skal dere "bare" leie ut?
Jeg pleier å anbefale KISS, keep it simple...
Det finnes forøvrig ingen tilgang mellom enhetene. Som sagt ble det aldri skjært ut trapp mellom etasjene, så man må fysisk ut ytterdøra, gå rundt huset og inn en annen for å bevege seg fra en til en annen.
I plantegningene er underetasjen delt inn i kjellerstue, soverom, kjøkken, bod og bad, så jeg antar at underetasjen er godkjent som oppholdsrom i det minste.
At jeg må følge TEK10 er jeg klar over. Det eneste jeg vet om som vil være vanskelig er et par av kravene for tilgjengelighet (trinnfri adgang til leilighet og badet blir for lite til å sette av snuplass for rullsestolbrukere). Disse kravene er jeg nødt til å søke dispensasjon fra.
Som sagt er det felles vannmåler og varmtvannsbereder. Noen som vet om det er krav til egen pr boenhet?
Seksjonere ut, betyr tomannsbolig. Da kommer krav om egen vannmåler, varmtvannsmåler, sikringsskap, kloakk osv. Som vil bety eiendomskatt om kommunen har det, kommunale avgifter
Du skal vel bare få den godkjent som utleie fra kommunene?
Enkleste er å bestille time på teknisk etat i kommunen, da vil du få svar på alt du lurer på og hvor mye det vil koste med søknader og ansvarsrett.
Når det gjelder egen vann/strømmåler er ikke dette påbudt, men veldig smart ifm utleie. Du slipper et mellomregnskap med leietaker.
http://ragnhildmarie.com/husbygging-bygge-hus-energi-elektrisitet/ekstra-inntaksskap-pa-huset-ved-utleiedel/
Har vært borti dette med Hafslund, men finner ikke referansen.
Det er allerede to el-skap og jeg betaler allerede dobbelt der. Spørsmålet mitt var vedrørende vann. Jeg har ikke egen vannavleser for hver av enhetene. Strøm er separert
At jeg må følge Tek10 er greit og det virker som det skal være greit å imøtekomme kravene om egen branncelle. Ettersom underetasjen blir av en viss størrelse (egnet som familiebolig) blir den å regne som egen boenhet har jeg forstått. Om jeg må betale dobbelt med kommunaleavgifter, så er det helt ok.
Det jeg prøver å få på plass er hvordan jeg går frem for å få dette som en godkjent utleiedel. Først og fremst må jeg sørge for å få alle søknader til kommunen på plass. Jeg ønsker å gjøre det meste selv (alt bortsett fra el- og rørleggerarbeid som selvfølgelig settes bort).
Til info er boligen prosjektert med innredet underetasje, og ettersom den ikke er ferdig har jeg heller ikke ferdigstilt huset. Bor med "midlertidig bruktillatelse". Så det skal ikke være noe problem å få godkjent å innrede underetasjen og gjøre rommene til oppholdsrom da det allerede er et krav fra kommunen for å få huset ferdigstilt.
Slik jeg tolker regelverket har jeg lov til å gjøre det meste innvendig uten å søke. Dvs: få elektriker til å legge strøm, kle vegger, tak, gulv osv. Jeg må dog søke om å bygge bad som selvbygger. Videre må jeg søke om fasadeendring ettersom jeg skal skifte noen vinduer og dispensasjon fra Tek10 på et par tilgjengelighetskrav ettersom de vil være nærmest umulig å få til i den romdelingen og adkomsten som er. Lurer også på om jeg må søke om å sette inn balansert ventilasjonsanlegg eller om det er fritt frem? Og hvordan får jeg leiligheten godkjent som uteleiedel? Regner med at dette er noe jeg bør ta opp med kommunen før jeg setter i gang.
Det er så vidt jeg har klart å finne ut ingen egen godkjenningsordning for utleieboliger. Har du lov til å bo der, har du lov til å leie ut. (Det er riktignok litt strengere krav til radonverdier ved utleie enn når eier bor der selv.)
Når man snakker om "ikke godkjent utleie", så dreier det seg som regel om bodareale i kjeller og loft som er ominnredet til hybel/leilighet uten at det er søkt om bruksendring.
I ditt tilfelle høres det ut til at det bare er å innrede ferdig og be om ferdigattest, så kan du bo der eller leie ut. Men snakk med kommunen, det er de som har makt og myndighet og skal kunne veilede deg så du gjør dette rett.
Dersom boligen din er registrert i eiendomsregisteret som enebolig med kun en boenhet, kode "111 - Enebolig", der arealet i kjeller har forbindelse med resten av boligen også på de godkjente tegningene, vil det være søknadspliktig dersom du lager en helt adskilt boenhet, og skal omregistrere til "112 - Enebolig m/hybel/sokkelleil." Men om du lar det være ei dør mellom utleieenheten og din del vil mange kommuner mene at det er overflødig å søke. Igjen, snakk med kommunen.
Det er mulig å søke endring av gitt tillatelse, dersom du ønsker å gjøre små søknadspliktige endringer.
Dette høres ut som en sak det dessverre kan være vanskelig å besvare nøyaktig her på forumet. Tror man må se søknad, vedtak og tegninger for å kunne svare godt.
Gjør som andre foreslår, ta kontakt med kommunen din!
Fra dibk.no:
Dersom installasjonen forutsetter nye ledninger eller kanaler fra annen branncelle eller bruksenhet, er tiltaket søknadspliktig. Det gjelder f.eks. der man må trekke røropplegg eller kanaler fra annen branncelle eller bruksenhet. Ventilasjonsanlegg i enebolig innebærer såpass små arbeider at de må anses unntatt selv om anlegget er tilknyttet flere rom. Derimot vil store anlegg i større bygg (kontorbygg, industribygg, sykehus, hoteller o.l.) ikke anses som enkle bygningstekniske installasjoner og vil således være søknadspliktige etter pbl. § 20-2.
Spirorør | Lydfeller | Boligaggregater | Isolasjon | Miniventilasjon | Komplett balansert ventilasjonsanlegg
https://www.regjeringen.no/contentassets/87a8011de2cc4fdd802014bf0216f80d/enklere_utleie_faktaark.pdf
Når jeg var på boligjakt for noen år siden var jeg borti et hus i en omkringliggende kommune, selger hadde fått etterberegnet kommunale avgifter for de 10 siste årene grunnet utleie av kjellerareal som ikke var definert som boareal. Det ble en stor sum sa megleren.
(Avgiften var her arealberegnet så helt urettferdig var det jo egentlig ikke).