Dog kan det se ut som om selger har vært uklar og til dels holdt tilbake opplysninger, men jeg vil tro at plikten til å undersøke blir tillagt dere.
Så neste gang jeg skal på visning bør jeg ha med minigraver, er det det du sier?
Rettspraksis (ikke jeg) sier at den som kjøper noe har en plikt til å undersøke det han kjøper, og i alle prospekter er det opplyst at kjøper anbefales å ta med en bygningskyndig ved befaring. Dette nettopp fordi at man skal vite hva man kjøper slik at det ikke blir konflikt i ettertid. Det er selvsagt ingen som krever at du skal grave opp tomten for å sjekke dreneringen, kravet er at du skal gjøre det som kan forventes av deg for å sjekke om informasjonen du får er korrekt. I det omtalte tilfellet kunne man ha bedt om en spesifikasjon og kopi av faktura for å finne ut av hva som har vært gjort av dreneringsarbeider.
Det er veldig lett å være etterpåklok, slik som jeg er nå, men norsk rettspraksis er slik at den som kjøper noe er forpliktet til å undersøke. Gjør man ikke det godt nok er det ingen automatikk i at man får medhold i et søksmål.
Slik det er opplyst kan det tyde på at selger har holdt tilbake informasjon, på den annen side kan selger hevde at det er utført dreneringsarbeider, og ha sine ord i behold. Det at dette ikke er klinkende klart gjør at saken ikke kan avgjøres her og nå. Og her er det vel det viktigste å komme så rimelig i fra det som mulig, og det tror jeg er ved å finne en løsning sammen med selger, om f.eks en deling av kostnader.
Ut i fra det som har kommet frem hitil synes jeg dessverre ikke som saken kan vinnes (avhengig av hvor klart det går fram hva som er gjort av dreneringsarbeider) og da vil det riktigste være å la en advokat se på saken før man går videre. Et riktig råd kan da være at man prøver forlik, eller ikke har en sak, men jeg håper for trådstarter at tilbakemeldingen blir at man har en god sak.
Det å gi råd på et slikt forum er ikke lett, man blir lett følelsesmessig engasjert, og da er det følelsene og ikke jussen som lett avgjør resultatet. Det man iallefall skal være forsiktig med er å konkludere før man har hele faktum samt også motpartens opplevelse av faktum.
Signatur
mvh Incognito (Adm.dir i Premium Haus AS ) Selger lavenergihus fra Tyskland.
Rettspraksis (ikke jeg) sier at den som kjøper noe har en plikt til å undersøke det han kjøper, og i alle prospekter er det opplyst at kjøper anbefales å ta med en bygningskyndig ved befaring. Dette nettopp fordi at man skal vite hva man kjøper slik at det ikke blir konflikt i ettertid.
Vi hadde med en “fagmann” som dekket flere områder, men ikke alle. Kan man forvente at man har med seg en elektriker, en entreprenør, en rørlegger, en snekker osv.... på visning?
I det omtalte tilfellet kunne man ha bedt om en spesifikasjon og kopi av faktura for å finne ut av hva som har vært gjort av dreneringsarbeider.
Dreneringen ble omtalt som en del av et omfattende opgraderingsarbeid som ble gjort i 2003, der bl.a. bordkledning ble skiftet, nye trapper satt inn, nytt bad og kjøkken, ny veranda, ny garasje, ny yttergang osv. Falt meg ikke inn å be om spesifikk dokumentasjon på alt som er gjort med huset.
Slik det er opplyst kan det tyde på at selger har holdt tilbake informasjon, på den annen side kan selger hevde at det er utført dreneringsarbeider, og ha sine ord i behold.
Begrepet som ble brukt er “skiftet drenering”, ikke “utført dreneringsarbeider”. Kan overfladisk grøfting virkleig kvalifisere til å “skifte drenering”?
Ut i fra det som har kommet frem hitil synes jeg dessverre ikke som saken kan vinnes (avhengig av hvor klart det går fram hva som er gjort av dreneringsarbeider) og da vil det riktigste være å la en advokat se på saken før man går videre. Et riktig råd kan da være at man prøver forlik, eller ikke har en sak, men jeg håper for trådstarter at tilbakemeldingen blir at man har en god sak.
Vi har vært i kontakt med flere jurister og advokater som vi kjenner privat + i Huseiernes landsforbund , og de mener at saken er opplagt: At viktig informasjon er holdt tilbake. Men jeg følger meg likevel ikke sikker, sørlig ang begrepet “skifte drenering”. Først de siste ukene har jeg begynt å lure på om “skifte drenering” kan ha flere betydninger...
Signatur
Eier av et gammelt hus med de gleder og sorger dette medfører...
Dersom du er sikker og de juristene du har konsultert også mener du har en god sak synes jeg du bare skal kjøre på, men la da en advokat representere deg. Jeg vil også anbefale å bruke en advokat du ikke har som personlig venn.
Hva som er nødvendig å stille med av fagfolk skal jeg ikke ha en mening om, men faktum viser at dere ikke fant det som dere i dag mener er en mangel. Hvordan denne kunne ha blitt oppdaget skal jeg heller ikke ha noen mening om.
Jeg har uttalt meg ut i fra det du har skrevet, men det kan tyde på at det er en del informasjon som ikke har kommet fram her som dine jurister kjenner til, og da kan selvsagt utfallet bli et annet. Men kun ut i fra det somer opplyst her på forumet er min mening at du ikke har en helt opplagt sak.
Nok en gang ser man at bilde kan snu seg helt når ytterligere informasjon blir lagt fra.
Men håper iallefall at saken løser seg til deres beste.
Signatur
mvh Incognito (Adm.dir i Premium Haus AS ) Selger lavenergihus fra Tyskland.
Nesten alle brukte boliger selges i dag ”som den er”, eller ”as is”. Dette er en ansvarsfraskrivelse fra selgers side og en plassering av risiko med grunnlag i kjøpekontrakten som innebærer at kjøper etter ordlyden overtar risikoen for eventuelle feil og mangler. Allikevel har en som kjøper av en eiendom solgt ”som den er” flere muligheter for å nå frem med et krav.
- Selger vil etter avhendingsloven § 3-7 være ansvarlig hvis han har unnlatt å opplyse om negative omstendigheter ved eiendommen som kjøperen hadde grunn til å regne med å få, og som må antas å ha virket inn på avtalen.
- Selger har ikke opplysningsplikt om alle forhold ved en eiendom. For at de mangelfulle opplysningene skal utgjøre en mangel etter § 3-7 må opplysningene være av en karakter som kjøper måtte regne med å få, og en må anta at det har virket inn på avtalen at opplysningene ikke ble gitt. I vilkåret om at opplysningene må antas å ha virket inn på avtalen ligger det at avtalen sannsynligvis enten ikke ville ha blitt inngått i det hele tatt, eller at kjøperen ville ha gitt en lavere pris, hvis han hadde blitt presentert med opplysningene i forkant av budgivningen.
- Videre vil selger være ansvarlig for uriktige opplysninger i forbindelse med salget, etter avhendingsloven § 3-8. Også her gjelder vilkåret om at de uriktige opplysningene må antas å ha virket inn på kjøpet. Regelen favner i prinsippet om alle opplysninger som gis i forbindelse med salget, også opplysninger gitt i taksten og salgsprospektet, selv om de uriktige opplysningene skyldes forhold ved eiendomsmegleren eller takstmannen.
- Selger er også ansvarlig for uriktige opplysninger selv om han ikke kan bebreides for dette.
- Kjøperens undersøkelsesplikt: Det kreves normalt ikke mer av kjøperen enn at han går på en visning før han kjøper. Etter at man har overtatt eiendommen bør man imidlertid gå igjennom eiendommen for å se om den er i henhold til det som er avtalt. Kjøperen kan ikke hevde at det foreligger mangler dersom han kjente eller måtte kjenne til manglene da avtalen ble inngått.
- Retting: Dersom kjøperen oppdager mangler etter overtakelsen, kan han gjøre en rekke mangelskrav gjeldende. Kjøperen kan for eksempel kreve at mangelen rettes, hvis det skjer uten urimelig kostnad eller ulempe for selgeren. Selgeren har også rett til å få utbedret mangelen selv, dersom det skjer uten urimelig ulempe for kjøperen. Dersom selgeren ikke har fått anledning til å forsøke å utbedre mangelen selv, kan kjøperens krav mot selgeren falle bort. Dersom det er snakk om akutte feil og mangler, for eksempel at et vannrør står og spruter, kan derimot kjøper alltid utbedre mangelen direkte selv. Ref: http://forbrukerportalen.no/Publikasjoner/1023824302.54/1023891622.99#avtalen
- Høyesterett har i en nylig avsagt dom (9. februar 2010) innskjerpet mangelsvurderingen og reklamasjonstiden i forhold til tidligere underrettspraksis. Når en eiendom selges ”som den er” skjerpes kravet for at en feil skal anses som en mangel etter Avhendingsloven § 3-9. Kravet er at eiendommen ”..er i vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles.” Ref: http://www.grette.no/no/Medarbeidere/Svein-J-Ruud-Johansen/Rettslige-avklaringer-i-ny-Hoyesterettsdom---avhendingsloven/
Rettspraksis (ikke jeg) sier at den som kjøper noe har en plikt til å undersøke det han kjøper, og i alle prospekter er det opplyst at kjøper anbefales å ta med en bygningskyndig ved befaring. Dette nettopp fordi at man skal vite hva man kjøper slik at det ikke blir konflikt i ettertid. Det er selvsagt ingen som krever at du skal grave opp tomten for å sjekke dreneringen, kravet er at du skal gjøre det som kan forventes av deg for å sjekke om informasjonen du får er korrekt. I det omtalte tilfellet kunne man ha bedt om en spesifikasjon og kopi av faktura for å finne ut av hva som har vært gjort av dreneringsarbeider.
Her har vel selger mere eller mindre opplyst om at hele dreneringen er skiftet og skjult at det er feil. Kjøper kan ikke da klandres for at han ikke undersøker videre når selger har opplyst at dreneringen er skiftet og fuktutslagene er malt over.
Dette med undersøkelsesplikt gjelder for åpenbare (skjulte)feil.
Dersom du er sikker og de juristene du har konsultert også mener du har en god sak synes jeg du bare skal kjøre på, men la da en advokat representere deg. Jeg vil også anbefale å bruke en advokat du ikke har som personlig venn.
Helt enig. Vær helt sikker på at du kan vinne saken og bruk en flink og overbevisende advokat som har god erfaring med slike saker.
Det vet jeg ikke. Det var ikek gjort noe siden huset ble bygget. Er det et viktig spørsmål?
Så neste gang jeg skal på visning bør jeg ha med minigraver, er det det du sier?
Rettspraksis (ikke jeg) sier at den som kjøper noe har en plikt til å undersøke det han kjøper, og i alle prospekter er det opplyst at kjøper anbefales å ta med en bygningskyndig ved befaring. Dette nettopp fordi at man skal vite hva man kjøper slik at det ikke blir konflikt i ettertid. Det er selvsagt ingen som krever at du skal grave opp tomten for å sjekke dreneringen, kravet er at du skal gjøre det som kan forventes av deg for å sjekke om informasjonen du får er korrekt. I det omtalte tilfellet kunne man ha bedt om en spesifikasjon og kopi av faktura for å finne ut av hva som har vært gjort av dreneringsarbeider.
Det er veldig lett å være etterpåklok, slik som jeg er nå, men norsk rettspraksis er slik at den som kjøper noe er forpliktet til å undersøke. Gjør man ikke det godt nok er det ingen automatikk i at man får medhold i et søksmål.
Slik det er opplyst kan det tyde på at selger har holdt tilbake informasjon, på den annen side kan selger hevde at det er utført dreneringsarbeider, og ha sine ord i behold. Det at dette ikke er klinkende klart gjør at saken ikke kan avgjøres her og nå. Og her er det vel det viktigste å komme så rimelig i fra det som mulig, og det tror jeg er ved å finne en løsning sammen med selger, om f.eks en deling av kostnader.
Ut i fra det som har kommet frem hitil synes jeg dessverre ikke som saken kan vinnes (avhengig av hvor klart det går fram hva som er gjort av dreneringsarbeider) og da vil det riktigste være å la en advokat se på saken før man går videre. Et riktig råd kan da være at man prøver forlik, eller ikke har en sak, men jeg håper for trådstarter at tilbakemeldingen blir at man har en god sak.
Det å gi råd på et slikt forum er ikke lett, man blir lett følelsesmessig engasjert, og da er det følelsene og ikke jussen som lett avgjør resultatet. Det man iallefall skal være forsiktig med er å konkludere før man har hele faktum samt også motpartens opplevelse av faktum.
Incognito (Adm.dir i Premium Haus AS )
Selger lavenergihus fra Tyskland.
Vi hadde med en “fagmann” som dekket flere områder, men ikke alle. Kan man forvente at man har med seg en elektriker, en entreprenør, en rørlegger, en snekker osv.... på visning?
Dreneringen ble omtalt som en del av et omfattende opgraderingsarbeid som ble gjort i 2003, der bl.a. bordkledning ble skiftet, nye trapper satt inn, nytt bad og kjøkken, ny veranda, ny garasje, ny yttergang osv. Falt meg ikke inn å be om spesifikk dokumentasjon på alt som er gjort med huset.
Begrepet som ble brukt er “skiftet drenering”, ikke “utført dreneringsarbeider”. Kan overfladisk grøfting virkleig kvalifisere til å “skifte drenering”?
Vi har vært i kontakt med flere jurister og advokater som vi kjenner privat + i Huseiernes landsforbund , og de mener at saken er opplagt: At viktig informasjon er holdt tilbake. Men jeg følger meg likevel ikke sikker, sørlig ang begrepet “skifte drenering”. Først de siste ukene har jeg begynt å lure på om “skifte drenering” kan ha flere betydninger...
Hva som er nødvendig å stille med av fagfolk skal jeg ikke ha en mening om, men faktum viser at dere ikke fant det som dere i dag mener er en mangel. Hvordan denne kunne ha blitt oppdaget skal jeg heller ikke ha noen mening om.
Jeg har uttalt meg ut i fra det du har skrevet, men det kan tyde på at det er en del informasjon som ikke har kommet fram her som dine jurister kjenner til, og da kan selvsagt utfallet bli et annet. Men kun ut i fra det somer opplyst her på forumet er min mening at du ikke har en helt opplagt sak.
Nok en gang ser man at bilde kan snu seg helt når ytterligere informasjon blir lagt fra.
Men håper iallefall at saken løser seg til deres beste.
Incognito (Adm.dir i Premium Haus AS )
Selger lavenergihus fra Tyskland.
- Selger vil etter avhendingsloven § 3-7 være ansvarlig hvis han har unnlatt å opplyse om negative omstendigheter ved eiendommen som kjøperen hadde grunn til å regne med å få, og som må antas å ha virket inn på avtalen.
- Selger har ikke opplysningsplikt om alle forhold ved en eiendom. For at de mangelfulle opplysningene skal utgjøre en mangel etter § 3-7 må opplysningene være av en karakter som kjøper måtte regne med å få, og en må anta at det har virket inn på avtalen at opplysningene ikke ble gitt. I vilkåret om at opplysningene må antas å ha virket inn på avtalen ligger det at avtalen sannsynligvis enten ikke ville ha blitt inngått i det hele tatt, eller at kjøperen ville ha gitt en lavere pris, hvis han hadde blitt presentert med opplysningene i forkant av budgivningen.
- Videre vil selger være ansvarlig for uriktige opplysninger i forbindelse med salget, etter avhendingsloven § 3-8. Også her gjelder vilkåret om at de uriktige opplysningene må antas å ha virket inn på kjøpet. Regelen favner i prinsippet om alle opplysninger som gis i forbindelse med salget, også opplysninger gitt i taksten og salgsprospektet, selv om de uriktige opplysningene skyldes forhold ved eiendomsmegleren eller takstmannen.
- Selger er også ansvarlig for uriktige opplysninger selv om han ikke kan bebreides for dette.
- Har selger oppfylt sin opplysningsplikt, vil det foreligge en mangel hvis eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn det som kunne forventes på avtaletidspunktet, etter avhendingsloven § 3-9 annet punktum.
Ref: http://www.eiendomsrettsadvokaten.no/advokathjelp/kjop-og-salg-av-eiendom/mangler-ved-boligsalg-erstatning-ved-feil-og-mangler/
- Kjøperens undersøkelsesplikt: Det kreves normalt ikke mer av kjøperen enn at han går på en visning før han kjøper. Etter at man har overtatt eiendommen bør man imidlertid gå igjennom eiendommen for å se om den er i henhold til det som er avtalt. Kjøperen kan ikke hevde at det foreligger mangler dersom han kjente eller måtte kjenne til manglene da avtalen ble inngått.
- Retting: Dersom kjøperen oppdager mangler etter overtakelsen, kan han gjøre en rekke mangelskrav gjeldende. Kjøperen kan for eksempel kreve at mangelen rettes, hvis det skjer uten urimelig kostnad eller ulempe for selgeren. Selgeren har også rett til å få utbedret mangelen selv, dersom det skjer uten urimelig ulempe for kjøperen. Dersom selgeren ikke har fått anledning til å forsøke å utbedre mangelen selv, kan kjøperens krav mot selgeren falle bort. Dersom det er snakk om akutte feil og mangler, for eksempel at et vannrør står og spruter, kan derimot kjøper alltid utbedre mangelen direkte selv.
Ref: http://forbrukerportalen.no/Publikasjoner/1023824302.54/1023891622.99#avtalen
- Høyesterett har i en nylig avsagt dom (9. februar 2010) innskjerpet mangelsvurderingen og reklamasjonstiden i forhold til tidligere underrettspraksis.
Når en eiendom selges ”som den er” skjerpes kravet for at en feil skal anses som en mangel etter Avhendingsloven § 3-9. Kravet er at eiendommen ”..er i vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles.”
Ref: http://www.grette.no/no/Medarbeidere/Svein-J-Ruud-Johansen/Rettslige-avklaringer-i-ny-Hoyesterettsdom---avhendingsloven/
Dette med undersøkelsesplikt gjelder for åpenbare (skjulte)feil.