Har vært igjennom noe av det samme selv, men hos oss skulle alt åpnes uansett så der var det greit å få oversikt over hvordan ting så ut.

Det er jo naturlig at de ikke vil gå god for en konstruksjon de ikke kan se eller teste. Mener å ha lest et sted at du har et hus fra 70-tallet, for det første var det litt andre standarder da enn nå. På den tiden er det ikke umulig at en selvbygger har vært på ferde (ikke negativt i seg selv, men ingen garanti for at det er bedre en datidens standard heller). For alt du vet er reisverket skjøtet her og der, og laget av listverk... Er det et 1 etasjes hus tekket med papp, er det mye mulig at konstruksjonen forøvrig også er ganske spinkel.

Det er mange faktorer inne i bildet, og å garantere for at dette holder mål uten en grundig undersøkelse er hasardspill i mine øyne.

Hei Sino og takk for svar.
Huset er ferdigstilt i 1970 og har singel tak.

Har full forståelse jeg for at en håndverker ikke har røntgensyn og kan se valgte løsninger inni veggen.
Min fordømte mening er jo at håndverkere har et ansvar, hvis de velger å smekke opp en etasje på et eksisterende bygg så er det de som bør ha forutsetningen for å vite om det er ok ikke forbrukeren?
Og er det tvil så bør håndverkeren si at det MÅ utføres en sjekk til kroner x for å finne dette ut.

Det er jeg enig, da misforstå jeg deg litt i første innlegg.

Forstår jeg deg rett hvis de har tenkt til å slenge på en etasje til og at du har ansvaret hvis noe går skeis?

Tror jeg hadde sett meg om etter noen andre folk!

Men uansett hvem og hva som gjør det, må du forberede deg på at veggen må åpnes enten på innsiden eller utsiden.

Lykke til!

Du må regne med at de må rive av kledning i hvert fall 2-3 steder, for å se hva slags material som er brukt, og hvordan tilstanden er på bindingsverket, og det anser de sikkert som en omfattende kontroll, men jeg ville også sett på det som en selvfølge at håndverkerne tok seg betalt for dette i tilbudet sitt, nettopp for å kunne gå god for at huset blir stående også det neste året etter at påbygget er ferdig...

Jeg ville nok også sjekket med et annet firma om de ikke kan gi en pris på den undersøkelsen (kan jo ikke ta mer enn en dag, og burde ikke koste mer enn 4-5000 kr ekstra). Om du likevel skal skifte kledning er det jo ikke noe problem, da gjør de jo bare den undersøkelsen når gammel kledning er revet.

Dersom de finner ut at bygget ikke tåler det er det uansett mye billigere enn om du finner det ut the hard way etterpå... Da kan man jo også vurdere tiltak for at det skal gå bra uansett, som forsterkning/utbygging av grunnmur, nytt/utvidet bindingsverk etc. Fordelen blir jo at du antakelig får bedre isolasjon i hele huset etterpå.

Vet ikke helt om jeg skjønner problemstillingen din;

Du har forespurt om et tilbud og har fått det i henhold til en antatt projektbeskrivelse.
Videre ønsker du at tilbyder skal påta seg ansvar for noe som er skjult inne i dine vegger? Høres spesielt ut. Hvorfor skulle de ta denne økonomiske risikoen for deg?

Neste steg nå er jo å få inn kompetanse som kan vurdere den ekssterende konstuksjonen, nye laster og fundamentering til grunn. Du skal bruke en gaske stor entreprenør om de har slik kompetanse "på huset". Det normale er å leie inn ekstern ekspertise.
At du selv ikke skal ta ansvaret for (dvs betale for) slik undersøkelse virker noe optimistisk.

Tror du skal lete lenge om du finner noen som usett tar på seg ansvaret for en konstruksjon noen andre bygget på 70-tallet uten omfattende inngrep...

Takk for respons, skal prøve å forklare hva jeg synser om.

Vi har forespurt flere firmaer angående bygging og i første omgang så tenkte vi å bygge inntil eksisterende. Ett firma har gitt oss beskjed om at det er rimeligere å bygge opp da en slipper grunnarbeid. Etter en del frem og tilbake så utviklet denne ideen med andre etasje seg interessant at vi ønsker å gå videre med dette. Firmaet har satt meg i kontakt med arkitekt som har gitt oss forslag på planløsning av andre etasje samt plassering av trapp. Ved en eventuell kontrakt så vil vi benytte arkitekten til det som byggfirmaet trenger av tegninger samt søknader og ferdigattest.
Jeg vet at firmaet har fått gjentagende arbeider på større bygninger i Hamar samt at de får oppdrag fra et stort firma som eier en hel haug med bygninger i Hedmark. Har også fått de anbefalt fra monter som er leverandøren på byggmateriell. Ser derfor ingen grunn til å betvile firmaets seriøsitet.

Firmaet har altså selv kommet med forslag om denne ombyggingen. Vi har da sammen kommet frem til hva jeg ønsker i den nye etasjen sammen med arkitekt.
Firmaet har så gitt meg flere skriftelige tilbud etter hvor omfattende tjenesten blir også basert på hvor mye jeg legger ned i egeninnsats.

Dialogen med firmaet er bra, men vi har diskutert ett punkt som går på om mitt eksisterende hus tåler lastende fra ny etasje med bad , takstein, snø etc.

Det er jeg som har dratt dette opp til diskusjon med firmaet da jeg ønsker dette avklart på forhånd, firmaet har ikke nevnt dette med ett ord før jeg tok det opp.

Jeg har aldri ment at jeg ikke skal betale, jeg forstår at tjenester samt ansvar har en pris..!


DET jeg synser om er kanskje flere senarioer:
Si at jeg ikke hadde tatt dette til diskusjon og fått en avklaring før firmaet setter opp en andre etasje. Så viser det seg at eksisterende bygg ikke tåler dette og burde vært forsterket. Hvem har ansvaret, forbruker eller byggfirmaet?

Har ett byggfirma mulighet til fraskrive seg dette ansvaret i kontrakt? Si ”worst case” at huset detter sammen og familien skader seg(dør). Er byggfirmaet helt uten ansvar hvis de har tatt forbehold? Burde ikke firmaet forsikre seg om at den ombyggingen de skal gjøre er forsvarlig? Har ikke den profesjonelle part en klar frarådingsplikt hvis de er usikker på om det de skal gjøre er forsvarlig?

I mitt hode så burde ett firma som gir pris på en omfattende ombygging ha det fulle ansvaret for at eksisterende bygningsmasser tåler den ombyggingen de skal gjøre. Om vegger må rives ned for å sjekke konstruksjonen og det har en pris på x antall tusen så er det slik det er og det må inn i prisen for ombyggingen ( mulig jeg er skrudd sammen feil men jeg kan ikke forstå at forbruker kan pålegges dette ansvaret).

Hvis firmaet bygger på en etasje så har de godkjent underlaget og er dermed ansvarlig for at dette skal holde.

mortens1 Wednesday, February 16, 2011

I mitt hode så burde ett firma som gir pris på en omfattende ombygging ha det fulle ansvaret for at eksisterende bygningsmasser tåler den ombyggingen de skal gjøre. Om vegger må rives ned for å sjekke konstruksjonen og det har en pris på x antall tusen så er det slik det er og det må inn i prisen for ombyggingen ( mulig jeg er skrudd sammen feil men jeg kan ikke forstå at forbruker kan pålegges dette ansvaret).

Og her er nok de fleste enig. Jeg ville foreslått for firmaet at de gjør de undersøkelser de trenger å ta for å gå god for at eksisterende grunnmur og veggkonstruksjon tåler en etasje til, og evt. sier at du er villig til å ta kostnaden med nødvendige forsterkninger (som mest sannsynlig blir billigere enn nye grunnarbeider ved siden av) dersom det skulle vise seg nødvendig.

Det er ikke helt umulig at konstruksjonen faktisk ikke tåler en etasje til, byggeår tatt i betraktning, så det må absolutt sjekkes ut. Evt. må du få en byggingeniør til å foreta vurderingen.

Ja, det er netopp det jeg forsøker å si. Det er helt normalt å finne prisnivået på et prosjekt før man går grundigere til verks. Man lager noen forutetninger om ditt og datt, slik at du som Byggherre får en oversikt over hva prosjektet vil koste og om det da er interessant.

Er det fortsatt interessant tar arbeidet med å finne arkitekt, Søker, Prosjekterende og Utførende og Kontrollerende for begge de siste. Det er den med ansvarsretten for prosjekteringen som vil måtte skape løsningen for hvordan prosjektet skal løses ift de gitte forutsetningene.

I praksis vi det si at det ikke på noen måte er umulig å stable en ny etasje oppå den gamle, det må bare prosjekteres (og utføres) riktig.

Skulle man gjort alt dette arbeidet før man presenterte et tilbud, ville det medført uhorvelig mye arbeid.

Men, forsåvidt spesielt hvis ingenting av dette er nevnt eller tatt forbehold om i tilbudet.
Kan du legge ut tilbudet?

@ Timberjack
Siste tilbudet har jeg kun i papir men kan gjengi innholdet.
Bakgrunnen for tilleggsposter i tilbudet er at jeg skal gjøre en del selv og dette er tillegg på det de har gitt tilbud på fra før.

TILBUD PÅBYGG MED ARK.

Dette tilbudet er utarbeidet etter befaring ved boligen.

1.)Beskrivelse
Det leveres selvbærende A-takstoler (se vedlagt tegn). Dvs trenger ikke rive eller gjøre noen forandringer innv. 1 etg for og montere A-takstolene.
Taket utvendig er komplett ferdig med beslag på pipe, luftehatt samt takrenner, nedløp snøfangere og Zanda sort rustikk.
Pipe forlenges 80cm over nytt tak. Det er medtatt 6stk vinduer toppturn med hvit overflate 12*12
Det graves 4stk søylepunkt for drager, da tak er forlenget med ca 1 meter ut mot hage.
Ved riving er det medtatt å lage spor ved siden av eksisterende taksperre for og plassere ny takstol.
Stillas og kraning er medtatt i prisen.

2.)Beskrivelse tilleggsposter:
Balkong på ark, bad 2etg ferdig med flis, riving eksisterende tak, 1stk dør og vindu.
Ny trappeveksel ned til kjeller inkl trapp, samt graving til balkong.

Forbehold:
Det er ikke medtatt arbeider eller levering av materiell innvendig, bortsett fra bad og spongulv, samt ny trappeveksel. Det forutsettes at ny trappeveksel er rett plassert i forhold til eksisterende vegger.
Det er ikke medtatt oppretting.
Rydding av snø på tak før oppstart er ikke medtatt.

Totalt ekskl. mva 451 000,00,-
Tilleggsposter ekskl. mva 275 775,00,-
Merverdiavgift 25% 181 693,75,-
Totalt ink mva 908 468,75,-

Tilbudet er gyldig i 2mnd.


Vi håper osv
Hilsen osv…

Vi holder på med lignende prosjekt. Jeg ringte kommunen vi bor i (Trondheim) ang regler rundt dette med tilbygg/påbygg. En hyggelig saksbehandler (jess - de finnes!!) fortalte meg at det var stor forskjell på å bygge et tilbygg kontra et påbygg.

Ved påbygg er det vistnok klare regler og retningslinjer på dette med ansvarsrett - nettopp for at grunnmur og eksisterende byggningsmasse skal tåle vekten av det som skal bygges oppå. Vi har bestilt time til forhåndskonferanse hos kommunen, og skal i møte nå på onsdag. Da får vi litt mer info om hva det innebærer for oss å bygge dette påbygget og tilbygget vi skal opp med.

Kommunen tipset meg også om å sjekke hvem som var godkjent for ansvarsrett på be.no, så du kan jo sjekke ut firmaet der. Hvis du ikke finner de der så spørs det nok om du må finne noen andre som er godkjent for ansvarsrett... ::)

En annen ting: Hvor mange kvm bygger dere på? Vi har ikke fått sjekket noen pris enda, men det var da voldsomt til pris på det du skal bygge ut ???

Hei tora83.
Takk for tips, de har sentralgodkjenning og jobber med små og større prosjekter. De har blant annet gjort noen jobber på offentlige bygg så regner med papirene er ok.

Pris ja??
Syns også det jæ... dyrt men slik er det bare. Kan jo nesten kjøpe et nytt ferdighus for prisen av ett slikt påbygg, problemet er at det er NULL tomter å bygge på hvis en ikke vil flytte til skogs :P

Vi har hentet inn priser på 2 forskjellige prosjekter hvor takløft var det ene alternativet.
Mulig prisen vi har fått er høy men utfra de prisene som vi har fått inn så er det ingen store avvik når en begynner å regne kvm pris.
Prisen vi har fått er ny etasje på hele huset + at det lages noe breiere(merk at det gjenstår en del arbeid, ferdig fra firma regner jeg med ca 1500000).
Dette gir oss ca 5,4m bredde og 13m lengde + noen ekstra kvm ved ark.
ca 78kvm totalt.
1,25cm høyde på knevegg.
245cm full takhøyde.
Yttre takvinkel på 38gr.


Hvilken priser har Dere fått?

Spørsmålet som er reist er om ansvar for eksisterende konstruksjon går over på utførende entreprenør når en etasje er satt opp.

Isolert sett vil en entreprenør være ansvarlig for den jobben han har utført, ikke for en jobb andre har utført. Det mest riktige vil være at du som tiltakshaver for utført en statisk beregning av eksisterende bygning slik at den som skal gi en pris på dette vet hva som må gjøres av forsterkninger osv.

Når jobben er utført og tilbygget er ferdigstilt er entreprenøren ansvarlig for jobben han har gjort, inkl. forsterkninger i eksiterende bygningsmasse. Men for at entrprenør i det hele tatt skal kunne sette igang bygging må det være utført en kontroll av bygningsmassen, av noen som har tillatelse til å gjøre en slik kontroll.

En entreprenør kan selvsagt avtale seg bort fra ansvar om eksisterende bygning, og det vi i mine øyne være det eneste riktige siden tiltakshaver ikke har sørget for at en statisk beregning er utført og er del av anbudsgrunnlaget.

takk for svar oslovest.
Først av alt så vil det i vårt tilfelle bli leid inn en tredjepart som kan gi meg og tilbyder en rapport angående bæring av ombygging, dette ordnes av tilbyder. Ved eventuell kontrakt vil det ikke tas forbehold.

Men for at entrprenør i det hele tatt skal kunne sette igang bygging må det være utført en kontroll av bygningsmassen, av noen som har tillatelse til å gjøre en slik kontroll.

HVEM kan utføre en slik kontroll? trodde dette låg i ansvarsretten ???

Personlig så syns jeg dette er en interessant problemstilling, og en problemstilling jeg ikke hadde tenkt klart igjennom før vi startet prisforespørsel (noe av grunnen til at vi ikke tenkte på dette kan være for at det var tilbyder som satte oss på tanken om takløft).

Jeg er av den oppfatning at en profesjonell aktør ikke kan eller i alle fall ikke burde kunne avtale seg vekk fra et slikt ansvar. Er den profesjonelle aktør usikker på om en slik ombygging er ok for eksisterende husmasse så burde de avstå for å gi tilbud.
Hvis det gis tilbud med forbehold fordi det ikke er utført en kontroll av eksisterende bygg så ser jeg det som ok. Her informerer jo tilbyder om at dette må gjøres først, men jeg ser det likevel som tilbyders plikt å ikke sette i gang ombygging før kontrollen er utført og forsikret seg om at ombyggingen er sikker.
Av tilbakemeldingene jeg har fått forstår jeg at mitt syn til forbrukers plikter i en slik prosess muligens er litt snever.

Begynner de å bygge har de selvsagt hele ansvaret for både påbygget og lastene til eksiserende konstruksjon.

Det riktige ville vært å tatt forbehold om prosjekteringen av lastene allerede i tilbudet. Det har de jo ikke gjort. Ikke engang nevnt...

Hvorvidt dette ligger i ansvarsretten kommer an på hva slags ansvarsretter foretaket har. Et minimum vil da være PRO og KPR i tiltaksklasse 1. Men, selv om de har det er det ikke sikkert de har kompetansen i foretaket. Det normale er nok oftest å leie inn en ingeniør e.l

Da kan det se ut som vi er ganske så på samme bølglengde.

Jeg skjønner at  enkelte firmaer trenger å innhente kompetanse på slike beregninger, mitt poeng er bare at de bør kommunisere dette til forbruker.

Angående ansvarsrett så var dette et spørsmål rettet mot svaret til oslovest hvor han skriver at de må ha godkjenning for å utføre en slik kontroll. Det jeg mente var om det er en egen godkjenning eller om dette ligger i ansvarsretten.

Firmaet som jeg ønsker å bruke innehar.
Funksjon                  Fagområde                                       Tiltaksklasse
Søker                       Bygninger og installasjoner                     1
Prosjektering           Bygninger og installasjoner                     1
Kontroll utførelse       Bygninger og installasjoner                     1
Utførelse                   Bygninger og installasjoner                     1
Kontroll prosjektering    Bygninger og installasjoner                     1

Det kan aldri bli kommunikasjon nok. Dette er uansett et vesenlig og avgjørende forbehold for begge parter.

Tiltakt vil være innenfor prosjektering og kontrollerende for prosjektering, tiltaksklasse 1 (nomalt sett).

Vil tro du trenger en statiker, RIB, rådgivende ingeniør byggteknikk.