22,415
43
0
Leie ut eller selge...
136
Åre
0
Bor idag i en enebolig med en bileilighet som vi leier ut idag.
Driver og vurderer å bygge et nytt hus og var egentlig bestemt på å selge hele huset, men har i det siste begynt å lure på om jeg skal leie ut.
Huset er belånt med ca 1,5
Ved salg kan jeg få ca 2,5-3
Ved å leie ut får jeg ca 20 i mnd.
Bør jeg selge og ta ut gevinsten eller vente..
Driver og vurderer å bygge et nytt hus og var egentlig bestemt på å selge hele huset, men har i det siste begynt å lure på om jeg skal leie ut.
Huset er belånt med ca 1,5
Ved salg kan jeg få ca 2,5-3
Ved å leie ut får jeg ca 20 i mnd.
Bør jeg selge og ta ut gevinsten eller vente..
Vet hva jeg hadde valgt i allefall
Så må ein rekne inn faste utgifter, skatt, kommunaleavgifter, slitasje og vedlikehold på 50000? i året.
Så kjem risiko med å sitje med det om bustadprisar og leigeprisane detter.
Og til slutt med skatterisiko, i dag skattefritt salg, om ein del år kanskje må TS kanskje selge og betale skatt.
Og da er sikkert ikkje alle poster tatt med....
Leigeinntekt 240000,- i året
- div. 50000,-
Skattepliktig inntekt: 190000 * 28% skatt =
- skatt 53200,-
- 4% av 3 mill. 86400,- etter skatt (3mill * 4%*72%)
sum 50400,- etter skatt
Så noko under kr. 5000/måned sitter ein igjen med, ikkje gale det.
Om renta stig så aukar kostnaden.
Uansett blir det mye spekulering mtp rente og slikt. Og om du trenger 1,5 mill nå for å få lavere rente og lån på nye huset, eller om du vil ha tilbakebetalt penger over tid samtidig som du alltid har en salgsverdi på huset du leoer ut (riktig nok med skatt, men dog)
Å rekne med noko under særlig 4% er vel lite aktuelt.
Lån får han alltid med pant i dette huset da egenkapitalen er god, så det gjer ikkje så stor forskjell om pengane står her i huset eller i banken, da må det være verdien fra 75% og opptil salgssummen han event. trenger som gir lågare rente.
Hva mener du med den posten??
Alt du har under 3 mill i lån er da egenkapital, og den kunne du fått avkasting for om den ikkje var bunde opp i huset, dette er alterantiv avkasting og denne må ein rekne inn om det skal gje eit korrekt bilete.
Men dette blir jo bare en hypotetisk post .
Ved salg blir gevist brukt som egenkapital.
Dilemmaet er egentlig om jeg skal bygge ny enebolig med bileilighet og selge , eller bygge ny enebolig og leie ut og heller bygge garasje med hybel på ny bolig.
Oblygres oppstilling på inntekter/kostnader er grei.
På den andre siden, dersom man frykter at boligbobla sprekker og ikke kan tåle et tap av verdi i boligen, eller at man behøver midlene, bør man realisere kapitalen i boligen og selge.
Om den såkalte boligbobla sprekker tror jeg ikke vi vil få en nedgang i boligpriser men kanskje en stopp i pris oppgang og en lengre salgstid.
Vanskelig problemstilling dette men synes tanken på en nedbetalt bolig om 10 år er ganske god.
Slik jeg forsto det også. Må ha hatt folkeregistrert adresse der boligen står.
Stefan
Ingen utdanning innen bygg, anlegg, elektro eller VVS.
Hypotetisk ? Kva meiner du med det?
Det er ein kostnad, men ikkje ei utgift, men det er ikkje det same som hypotetisk.
Holder det med folkeregistrert da? Trodde man måtte fysisk bo der jeg?
Nei, det er ikke en hypotetisk post, men det er svært mange som ikke regner den med.
Dersom du bor i en leilighet til la oss si 5 millioner kroner uten lån. Gitt et rentenivå på innskudd på 4% så er kapitalkostnaden av å eie boligen 16.666 kroner i måneden før skatt eller 12.000 kroner etter skatt. En beboer av en slik leilighet vil ofte si at han/hun ikke har boutgifter, men det er strengt tatt ikke riktig. Det er alltid et alternativ å selge boligen og leie istedenfor - sier ikke at det nødvendigvis er særlig smart eller rimeligere, men det er en måte å anskueliggjøre kapitalkostanden på.
Dersom man er i formueposisjon må man forresten også ta med eventuell spart formueskatt i regnestykket siden bolig - enn så lenge - er svært gunstig behandlet når det gjelder formueskatt.
En må sannsynliggjøre at man faktisk har bodd der. Det holder ikke å melde flytting dit - det er ei heller et krav at den er folkreregistrert der. Det er hvor man faktisk har bodd som er avgjørende.
Eiendom er jo en av de mest beskytta formuene vi har i landet, så ville være rart om det ikke lønte seg å sitte på noe mer enn akkurat den man bor i. Men det er jo ingen raske penger i å leie ut, pengene kommer jevnt over tid, og ofte mer og mer med tiden ettersom gjelda går ned.
Nå er formueskattverdi på sekundærbolig 40% av omsetningsverdi kontra 25% på primærbolig, så noko meir skatt er det, men gunstig er det fortsatt.
Nå kjenner ikke jeg rutinene til ligningsvesenet, men har aldri hørt om at noen har måtte dokumentere at de har bodd på den folkeregistrerte adressen.
Staten går ut i fra at du bor på den folkeregistrerte adressen. Flere banker f.eks nekter å sende personlige brev osv. til annen adresse enn den som er registrert i folkeregisteret.
Dersom du ikke fysisk bor der, og spekulerer i kjøp/salg av bolig så er det jo snakk om svindel (i følge staten) og en helt annen sak, men som sagt har jeg ikke hørt om at noen faktisk ringer på døra for å bekrefte at den folkeregistrerte adressen er korrekt.
Systemene til folkeregisteret og ligningskontoret (med flere) er sikkert knyttet sammen slik at de kan beregne skatten hver enkelt må betale for kjøp og salg av eiendom. Dersom de faktisk har bodd på en eiendom som ikke stemmer med den folkeregistrerte adressen - DA vil jeg tro man har behov for å dokumentere at man faktisk har bodd der.
Jeg jobber ikke i staten, spekulerer ikke i eiendom og holder heller ikke på med utleie, så dette er kun hvordan jeg har forstått at ting henger sammen og fungerer i praksis.
Stefan
Ingen utdanning innen bygg, anlegg, elektro eller VVS.
Hørt om ein som samla ferjekvitteringer for å dokumentere dette.
Men ein del av desse har også rett til skattefritt salg på sin folkeregistrerte adresse sjølv om dei ikkje bur der.
Dette er for øvrig et ganske stort tema - jeg leide en kort periode et rekkehus mens jeg ventet på overtagelse av huset mitt. Fyren som leide ut hadde eid det siden 80-tallet og hadde en papirgevinst på ca 4 millioner kroner på huset. Dersom han en eller anenn gang skulle ønske å realisere denne gevinsten så må han faktisk flytte i ett år med mindre han vil betale 1-1.5 millioner kroner i skatt av salget. Dette er en faktor som gjør boliginvesteringer lite likvide og omfattet av høye transaksjonskostnader og er noe som er verdt å ha i bakhodet dersom planen en eller annen gang er å selge en utleiebolig.
Da blir salget "gratis" pga. leieinntektene, og skattefritt (om det går noen dager/uker over, så får du bo der litt, slik at du har bodd der innenfor kravene).
Ta ut EK'n av dette og kjøp en leilighet eller 2 som du har 100% intensjon om å beholde som pensjonsinntekt. 2 "små" leiligheter med et lite lån hver, det finanserer seg selv.
Kan alt om ingenting og ingenting om alt.
Du skriver jo dette i regnestykket ditt som en utgift ved et lån på 3 mill.
Lånet på boligen er ca 1,5 og jeg skjønner hvist ikke likevell hva du mener ! Sorry
Det har eg vel aldri sagt.
Om du ikkje hadde lån på huset, kunne du selt det skattefritt for 3 mill og sett pengene i banken for 4% rente. Etter skatt utgjer dette 86400 som da kunne hatt i handa kvart år.
Det er alternativet til å leige ut, og den kostnaden bør du ta med i reknestykket.
Kjenner til flere som har måttet dokumentere botiden sin. Bl.a. måtte det fremlegges dokumentasjon på at strømregningene var betalt av vedkommende som hevdet botid (med normalt strømforbruk sett opp mot boligens størrelse) og i tillegg ønsket de utskrifter fra kort/kontobruk som viser kjøp i dagligvareforretninger i naturlig nærhet. Ikke en problemstilling som er aktuell for folk flest som kun eier en bolig, men eier man flere helårsboliger og har et historisk mønster som tyder på eiendomsinvestering med planlagt avkastning så er oddsen straks dårligere. Men det enkleste er å gjøre det lovlig: Flytt tilbake til boligen og bebo den i ett år før den selges. Da har man i det minste ren samvittighet og kan høste fruktene uten å bekymre seg over stikkontroll.
Men hva du skal gjøre angående kjøp eller utleie? Vel, ingen lett avgjørelse... Den skal du få tygge på selv. Spørsmålet er egentlig hvilke oppgraderinger som må inn etter den planlagte 10 års perioden (er det da tid for tak, drenering, våtrom etc.?). Overflater må også regnes med å tas etter så mange år, i allefall i oppussingslandet Norge ;D
Men da jeg har ca halve i lån er det vel 43200,- som jeg må ta med i regnestykket.
LarsVegas: ja det er et vanskeli spørsmål.
Huset er i bra stand,2 år gammelt bad,5 år vaskerom,5 soverrom som er oppusset de siste 3år,tak er ca 15 og drenering er ok,ny vedovn, l/l varmepumpe .
Ser ikke for meg de store kostnadene de neste årene da huset er i foroldsvis bra stand.
Du må rekna avkasting på egenkapitalen i huset (salgspris - lån).
Eller reduserer du leiga etterkvart for du nedbetaler på lånet? Trur ikkje det nei....
Ved salg, la oss si han får 3mill. 1,5 av disse går jo rett til banken for å dekke lånet, så han sitter igjen med 1,5 mill i fri kapital. Det er vel denne frie kapitalen man må beregne en alternativ avkastning på?
Men ein kan godt dele det opp og seie:
Renteutgifter: 4% * 1,5mill
Krav til avkasting på egenkpital: 4% * 1,5 mill
Summen vert den samme viss ein bruker 4% rente på begge.
4% krav til avkasting er satt av meg, men det er vel ca. det ein får med samme risiko dvs. bankinnskudd.
4% rente er vel ca. der den effektive utlånsrenta ligger i dag i snitt.
Ein investor ville hatt krav til 5-10% avkasting.
+
Krav til avkasting på egenkpital: 4% * 1,5 mill
-28% skatt
==?
Og om 5-10 år er husprisen 100 % egenenkapital og ikke 50/50 lån som det er idag.
Leien er uansett høyere enn det man ville fått i banken.
Å leie ut kan være god butikk, det kan også være dårlig butikk. Det er umulig å vite sikkert på forhånd, men slik verden er i dag ser det temmelig gunstig ut, så da er det jo en god grunn til å drive med det.
I den grad det har noe å si for deg er det også verdt å ha i bakhodet at å eie en utleiebolig er en ganske lite likvid investering. Dersom du av en eller annen grunn skulle trenge pengene så tar det en del tid og koster relativt mye å gjennomføre et salg. Endelig så er det slik at man eier en bestemt bolig og ikke en andel av boligprisindeksen. Normalt vil det selvsagt være en sammenheng mellom de to, men man kan komme både bedre og dårligere ut enn hva indeksen tilsier den dagen man ønsker å selge.
Så moralen er: Ikke se bare på løpende leieinntekter kontra alternativ avkastning ved banksparing. Eier du allerede en annen bolig så har du en ganske stor del av eggene dine plassert i boligkurven. Det har vært gunstig ganske lenge - kanskje blir det fortsatt gunstig, kanskje blir det ikke det. Tiden vil vise.
Mvh
Ørjan
:-\
Ikke glem at han skal trekke 28% skatt av 21000 før han kan betale lån med dem, noe som gir han 15120kroner dersom ikke kalkulatoren kødder med meg...
.Thag
https://www.nordax.no/home.do;jsessionid=abcMRH1BD2Sin8waHB5Mtx-eokYXhOfd46Nxb_IvRibOgPqWwCyawduyDec91OAd
Kan alt om ingenting og ingenting om alt.
Det mange glemmer ifm utleie er at det er faktisk en jobb og ikke bare penger inn på konto, bl.a vedlikehold, visninger, oppfølging, regnskap osv.
Hvis det er lett å finne leieboere og er god/har flaks med leietakere er det gode sjanser for at man ender på god timebetalinge. I motsatt fall kan den bli tilsvarende dårlig, spesielt om man kommer borti leietakere som skaper problemer. Da kan det i beste fall bli mye jobb for lite penger, men også økonomisk tap med skade på eiendom.
Konklusjonen er at som med alle andre investeringer så kommer utleie an på mange omkringliggende faktorer, noen kan man påvirke og undersøke mer om, andre kommer kun an på om man er sterk i troen. Kjedelig, men saklig svar...
Samboeren solgte sin gamle leilighet når vi kjøpte hus, selv om vi fikk tilbud om å leie den ut til et stort seriøst firma for en sum som akkurat dekte renter OG avdrag etter skatt og fradrag. Men usikkerheten og det å ha en slik leilighet som sitt ansvar var ikke noe ho ville går rundt med i bakhodet hele tiden. Så ho solgte med en god gevinst istedenfor. Og pengene gikk rett inn i oppussing av nye huset, så de kom godt med her
Så utleie passer ikke for alle type mennesker.
For det første var bolig 2 oppusset, slik at den vil holde bra standard i mange år fremover og vil være ettertraktet på eliemarkedet.
Så lenge leieinntekter dekker renteutgifter,kommunale utgifter og vedlikehold, og en i tillegg sitter igjen med overskudd til avdrag, var det for min del ingenting å lure på så lenge en får go fra banken.
Det negative er at en låser litt kapital/lånetilsagn fra banken i den tiden man har lån på bolig 2, som kan sette litt begrensninger hvis man vil investere i andre ting, men dette er jo smak og behag for den enkelte.
En annen ting er at hvis en finner ut om f.eks 3-4 år at en vil selge likevel, må en bo der 1 år før en selger. Gjør man ikke det, må en betale 28% av overskuddet ift. kjøpssummen for det tidspunket man kjøpte boligen, og da er jo store deler , for i kke å si hele gevinsten tapt.
Skal man da bo i boligen nr2 i ett år må man da leie ut bolig 1 i melllomtiden, det kan jo være litt masete.
Helt enig.
Hvis boligen er verdt 3 mill og stiger med 5 % i verdi i året så er det 150 000 (potensielt sett skattefrie) kr som må medberegnes