14,632
22
1
Odel - lover og regler
50
0
Jeg har kommet i den situasjon at vi har bestemt oss for å bo i et hus nummer to på gården hvor min samboer kommer i fra. Hun er yngst av to søstre, men den eldste vil si i fra seg odel skriftlig slik at denne går til min samboer.
Saken er den at huset vi flytter inn i er ca. 100år gammelt hvor den "nye" halvparten av huset er pusset opp for 40-50år siden. Med andre ord trenger huset en god del oppussing og utlegg. Dette er vi forberedt på, men det er jo en del formaliteter som bør på plass føler jeg. Man skal vel aldri tenke den veien at jeg og min samboer kan gå hver til sitt, men dette skjer jo innimellom og det kan jo ramme meg også. Det siste jeg da ønsker er å ha brukt 1 million på å pusse opp et hus som jeg da ikke har noe eierskap til. Hvordan sikrer man seg best i et slikt tilfelle? Dette med Odel gjør vel det hele vanskeligere også siden det er egne regler for akkurat det.
Slik jeg har forstått det så er det ikke mulig å skille huset i fra gården uten at jeg har sjekket dette så mye mer en å forhøre meg litt rundt med bekjente.
Er det noen som har vært bort i tilsvarende og har noen tips å komme meg til hvordan man griper fatt i dette? Jeg ønsker å få en eller annen form for sikkerhet så jeg ikke blir stående med skjegget i postkassa
Saken er den at huset vi flytter inn i er ca. 100år gammelt hvor den "nye" halvparten av huset er pusset opp for 40-50år siden. Med andre ord trenger huset en god del oppussing og utlegg. Dette er vi forberedt på, men det er jo en del formaliteter som bør på plass føler jeg. Man skal vel aldri tenke den veien at jeg og min samboer kan gå hver til sitt, men dette skjer jo innimellom og det kan jo ramme meg også. Det siste jeg da ønsker er å ha brukt 1 million på å pusse opp et hus som jeg da ikke har noe eierskap til. Hvordan sikrer man seg best i et slikt tilfelle? Dette med Odel gjør vel det hele vanskeligere også siden det er egne regler for akkurat det.
Slik jeg har forstått det så er det ikke mulig å skille huset i fra gården uten at jeg har sjekket dette så mye mer en å forhøre meg litt rundt med bekjente.
Er det noen som har vært bort i tilsvarende og har noen tips å komme meg til hvordan man griper fatt i dette? Jeg ønsker å få en eller annen form for sikkerhet så jeg ikke blir stående med skjegget i postkassa
Samboeravtale inspirert av reglene for ekteskap?
En flytter inn hos ei dame med full gård, takst 1 mill.
En flytter fra dama etter 10 år, takst 4 mill.
I mellomtiden er det ikke investert en flis ut over vanlig vedlikehold.
Er det rimelig at hun som kom inn med en hel gård, nå må kjøpe ut nær halve "utflytteren"? På den annen side, "utflytteren" kunne investert i ei anna dame og valgt å ikke flytte. Da ville han fortsatt kunnet "nyte verdistigningen". Alternativt, innflytteren investerer arbeid og midler, men hvordan skal dette prises og hvor kommer generell prsisstigning inn?
Selv har jeg fundert over en modell der den unge bondekona har ingenting idet hun flytter til gards, men for hvert (arbeidsår) erverver f.eks. 1/20 del til ektefolket eier 50/50.
"Rett og rettferdig" blir nok dette aldri.
Dette er ganske så komplisert, men det gjelder å dele opp problemene å ikke surre dem i hverandre. Først er det odelsretten, den er enkel å løse ved å signere noen papirer slik at din samboer får odel. Formalia rundt dette bør du sjekke, men da er det problemet ut av verden, da vet du at søsteren ikke tar over.
Spørsmålet nå er jo om det er foreldrene til din samboer som nå eier gården? Dersom dere investerer i deres eiendom så går taksten i verste fall opp når dere skal kjøpe gården, så da betaler dere dobbelt - dere investerer f.eks 1 mill og må betale en høyere takst for å ta over eiendommen fordi den er nyoppussa
Om huset kan fradeles avhenger nok mye av beliggenget, ligger det inne på tunet "midt" i resten av eiendommen blir det nok vanskeligere enn om det ligger i utkanten av eiendommen vil jeg tippe.
Når alt dette er i orden kommer problemstillingen KjellG nevnte på toppen ;D Og noen tror bønder har det lett............. ???
Jeg ser at det kan bli vanskelig å få det rettferdig. Jeg for min del vil vel egentlig kun ha et hus og ikke en hel gård
For å forklare det hele litt mer så har vi eid en leilighet på østlandet i seks år og siden min samboer nå ønsket å flytte tilbake til vestlandet igjen hvor vi begge er i fra så solgte vi denne og flyttet vestover. Planen var da å bo midlertidlig i dette huset på Gården deres til vi fant et hus vi kunne kjøpe. Etter å ha bodd her i snart et halvt år så har vi egentlig funnet ut at det er et kurrant prosjekt å gå på, men at det da må legges en god del i det for å få det boendes. Foreldrene hennes ønsker også at vi bor der og pusser opp huset igjen (det var snakk om å gi det til brannvesenet for å ha det til øvelse..). Jeg jobber jo også i rotasjon så jeg har 2 uker på og 4 uker fri så jeg får tid til å gjøre en del oppussing i friperiodene.
Mitt ønske er da egentlig å skille huset i fra gården og få dette overført til min samboer (om det ønsker å gjøre det med arv eller et beløp er ikke så nøye for min del) og så få tatt en takst på dette og at jeg da kjøper meg inn med halve summen for å få være med på en eventuell verdistigning. Slik jeg ser det så er dette rettferdig, men det er mulig at jeg ikke klarer å se det i fra andre vinkler nå. Det måtte eventuelt blitt noe slikt med hele gården også.
Problemet er at jeg tror ikke det er mulig å få skilt huset i fra gården. Det ligger helt i et hjørne av gården nært andre hus i et slags lite byggefelt så det vil ikke være unaturlig at dette var en egen tomt egentlig, men har hørt at kommunen ikke er noe villig til slikt. Kan jo selvfølgelig sjekke det ut litt nøyere før vi gjør noe annet.
Rettferdig eller ei så synst jeg ikke noe om å bruke 1-1.5millioner i å renovere et hus pluss alle mine friperioder til å jobbe på huset for så å plutselig en dag kunne bli stående igjen uten noe som helst av det. For å være helt ærlig så er jeg inne i de tanker å bare kjøpe et annet hus hvor vi kan gå inn med 50/50 eierskap og slippe noen diskusjoner, innblanding i fra familie og bli beskyldt for å være kravstor/grådig. Vi har ikke diskutert temaet enda, men om jeg merker at min samboer eller noen i hennes familie blir ukomfortable med at jeg ønsker å kjøpe meg inn med 50% av dagens takst i huset vi bor i så tror jeg løsningen blir å bare kjøpe et annet hus så slipper jeg å lage noen konflikter (annet et at gården forsvinner ut av familien)
Om du med hus nr 2 mener at det bygget ett nytt hus på eiendommen men deres hus er hovedbruket er nok desverre dette alternativet vanskelig.
Ser at ekteskap er nevnt, nå er jeg ikke veldig bevandret i odelsloven men jeg mener å huske at ektefeller ikke får noen odelsrett.
Det er vel dette som en gang i tiden var hovedhuset på gården. Foreldrene hennes bygget et hus på 80 tallet som har vært hovdhuset de siste 12-13 årene om ikke lenger, men hvordan dette er formelt er jeg ikke sikker på. Det er sikkert huset vi bor i som er hovedhuset formelt sett enda. Det er ikke mulig å få endret dette på noen måte? Regner egentlig ikke med det siden slikt helst skal være tungrodd og uforståelig :)
Slik som jeg forstår reglene så vil ikke jeg få noen odelsrett selv om vi er gift, men det ville gått videre til våre barn uavhengig av om vi er gift eller ikke.
Om du skal legge ned mer arbeid på oppussingen enn henne, bør dere gjerne avtale et eller annet om vederlag for det, enten i form av "lønn" fra henne eller en økt eierandel.
Hvilket hus som er "hovedhuset" og "kårboligen" vil gjerne variere over tid; den yngre generasjon flytter ofte inn i (og pusser opp...) huset som besteforeldrene har flyttet ut av, slik at foreldrene kan fortsette å bo i samme hus. I alle fall om begge husene er store nok, med tanke på barnerom og sånt... Det spiller egentlig liten rolle; ligger begge husene på samme gårdstun er det sjeldent mulig å få fraskilt et av dem, uansett hvilket. Det går bl.a. på naboproblematikken om det fraskilte huset selges til utenforstående som begynner å klage på gjødsellukt, støy og så videre -det er best at de som skal bo i slik umiddelbar nærhet faktisk er familiært knyttet til gården.
Lykke til
Incognito (Adm.dir i Premium Haus AS )
Selger lavenergihus fra Tyskland.
Dersom foreldrene ikke vil overgi gården til dere og huset ikke kan skilles ut som eget bruksnummer så har dere et problem.......... Da vil du i såfall investere i foreldrenes eiendom, og dersom søsteren ikke har fraskrevet seg odelen så kommer hun å tar over ;D
Merk at det er åseteretten og ikke odelsretten som benyttes ved overdragelse innen familien. Odelsretten brukes kun dersom gården er solgt, og noen med høyere odelsrang ønsker gården i stedet.
Jeg ser også dette som ett minefelt.
Jeg vil tro at TS sine interesser ikke er noe som vil bli ivaretatt av lovverket. Derfor viktig med en god advokat som kan balansere lov-verket mot privatrettslige avtaler.
Men er det DINE penger det skal pusses opp for, eller DERES? Er litt forskjell alt ettersom hvordan man betrakter pengene man i utgangspunktet bruker... kommer i samme situasjon etterhvert, men jeg er mer laidback enn deg. Den tid den sorg. Det blir aldri riktig likevel. Samt i vårt tilfelle har vi felles barn, jeg ønsker ikke å sette samboeren i en situasjon der hun kanskje ikke har råd til å bli boende lenger. Og sist, men ikke minst, åssen setter du en verdi på innsatsen? Er et tricky tema som aldri blir riktig uansett!!
Odel er bare en tilleggsutfordring...
.Thag
Jeg regner med at det blir en deling på et eller annet vis, men i hovedsak mine penger pga. forskjellig inntekt. Jeg hadde vel egentlig et avslappet forhold til dette jeg også selv om det har vært i bakhodet. Det som fikk meg til å ha litt fokus på problem stillingen var at en kollega kom hjem til en dør med en ny lås for ikke lenge siden. Han hadde da brukt nesten tre år på å pusse opp huset og betalt hele gildet, men boligen sto på samboeren hans så han satt igjen med å ha brukt det meste av det han hadde tjent de siste årene og mye fritid på at hun og en ny mann skulle få et fint hus.
Tror ikke at jeg gidder å finregne sånn på det at egeninnsatsen skal verdsettes. Skal man begynne på den måten så må jeg få samboeren min til å skrive timer når hun holder på med husarbeid også
Det skjønner jeg veldig godt! Men som sagt, et vanskelig tema. For å dra den tilbake til eget tilfelle, pengene som hadde blitt svidd av på oppussing hadde jo vært mine, fordi samboeren har vært hjemmeværende og uten vesentlig inntekt. Men igjen, det er jo fordi hun har vært hjemme med barna at jeg har kunnet jobbe mye og spare penger. Det er derfor jeg velger å kalle det våre penger, selv om de teknisk sett er mine. Når det gjelder stakkaren i avsnittet over, så skjønner jeg ønsket om å få noe tilbake, og det er klart, mitt eksempel fra eget liv over er basert på at vi hadde et (hypotetisk) ryddig brudd. I motsatt fall kan det hende jeg blir kranglete også :-)
Med det sagt, dersom man tar en slik sak til retten, vil man ikke kunne bli dømt i "vår" favør? Om ikke annet enn deling av faktiske utgifter i forbindelse med oppgradering?
Vil til slutt legge til at jeg ikke hadde begynt på et sånt prosjekt uten noen form for avtale om dersom-atte-hvis, så deles det slik og slik...
Men, litt OT, det med Odel er litt interessant, for samboeren min har odel på en mellomstor gård. Når hun overtar den, vil jeg ikke kunne skrives inn som deleier? Eller på annen måte , ved et evnt brudd, kunne få ut en del av tilførte midler, som da en slik renovering er?
.Thag
Det er ikke noe stort hokus-pokus med odel, det er bare et regelverk for hvem som skal ha førsteretten til å overta en eiendom, og til hvilken pris (odelstakst). Medeier kan du bli, etter akkurat samme regnestykke mtp eierandel som for en enebolig, og blir det brudd, så har du krav på din andel av det gården representerer i økonomisk verdi -men hun har best rett på å beholde/overtaselve gården, altså at det mest sannsynlige er at hun "må" kjøpe deg ut, og ikke omvendt. Eller at en annen i odelsrekka overtar gården (til odelstakst...), og dere deler kjøpesummen ihht eierandel.
Om oppussingskostnadene vil gjenspeiles 100% i en ny odelstakst er et annet, mer infløkt spørsmål...
Jeg vil bare presisere at Odel- og åsetesrett ansees blant jurister som meget komplisert og det er et fåtall advokater som har stor kompetanse på området.
Jeg vil derfor på det sterkeste anbefale å drøfte spørsmålene med en advokat.
Incognito (Adm.dir i Premium Haus AS )
Selger lavenergihus fra Tyskland.
Det er langt fra en selvfølge at man får innvilget en slik fradeling i et LNF-område.
Det er mitt inntrykk også. Besteforeldrene til samboeren min kom for 10-12 år siden til det punktet at de ville flytte ut av hovedhuset på gården, la sønnen overta huset og flytte inn i et nytt og mindre hus på samme eiendom. Det var helt umulig å få til en fradeling av tomt, dermed endte de vel formelt sett opp med å bygge en kårbolig og fortsatt ha samme gårds- og bruksnummer. Tror ikke dette er er LNF-område, men det er jeg ikke sikker på.
Jeg ser at ihvertfall for vår del så vurderes det sterkt å bare finne et hus til salgs eller bygge noe nytt i et byggefelt nå. Får vel, som dere har tipset meg om, forhøre meg raskt med noen spesialister på området, men det høres ut som den enkleste måten å få det rettferdig på og uten mye komplikasjoner er å styre unna
Det du uansett kan sjekke er kor mange det er som har odel, da alle som har odel teknisk sett har forkjøpsrett før deg om noko skal selgast.
Ny regjering kan også gje nye reglar innan dette.
Ein del info her:
http://www.regjeringen.no/nb/dokumentarkiv/Regjeringen-Stoltenberg-I/ld/rundskriv/2001/enkel-innforing-i-de-sentrale-odels-og-a.html?id=108901
En odelstakst på eiendommen, og en pekepinn på hvordan den taksten vil endre seg etter endt oppussing, er derfor å anbefale.
Da er det veldig forskjellig praksis ute og går i dette landet, her hvor jeg bor (sørlandet) er slikt sjelden noe problem. Flere bekjente av meg som sitter på vesentlig større landbrukseiendommer enn meg har fått tillatelse til dette. I ett tilfelle er det tilogmed gitt tillatelse til å fradele over 30 hyttetomter. Og uansett; det koster ikke noe å spør.... på kommunen?