15,108
22
0
Ny farge på rekkehus
46
0
Vi bor i fint rødt rekkehus med selveide seksjoner med egne gårds- og bruksnummer. Rekkehuset er sammen med fire andre rekkehus organisert i et andelslag hvis formål er å forestå vedlikehold av fellesareal og å betale festeavgift til grunneier.
Rekkehuset har seks seksjoner. Vedlikehold av fasade inkludert maling, er de siste femten årene gjennomført når hver av seksjonseierne har sett et behov, og uavhengig av de andre seksjonene. Resultatet er dermed at noen veggflater nylig er malt, mens andre har vært malt for mange år siden. Vedlikeholdet er gjort på egen kost.
Noen av seksjonshaverne ønsker nå å endre farge fra rød til brun.
a: Kan et eventuelt flertall i rekkehuset pålegge mindretallet å bytte farge, og i så fall hvor stort må flertallet være?
b: Endeleilighetene har vesentlig større veggareal enn midtseksjonene. Hvis fargebytte blir vedtatt; Hvordan skal kostnadene fordeles?
Takk for innspill!
Rekkehuset har seks seksjoner. Vedlikehold av fasade inkludert maling, er de siste femten årene gjennomført når hver av seksjonseierne har sett et behov, og uavhengig av de andre seksjonene. Resultatet er dermed at noen veggflater nylig er malt, mens andre har vært malt for mange år siden. Vedlikeholdet er gjort på egen kost.
Noen av seksjonshaverne ønsker nå å endre farge fra rød til brun.
a: Kan et eventuelt flertall i rekkehuset pålegge mindretallet å bytte farge, og i så fall hvor stort må flertallet være?
b: Endeleilighetene har vesentlig større veggareal enn midtseksjonene. Hvis fargebytte blir vedtatt; Hvordan skal kostnadene fordeles?
Takk for innspill!
Til spørsmål a: Det ville være snodig om naboene kunne pålegge deg å male huset ditt i en ny farge.
Til spørsmål b: Det ville være snodig hvis du kunne pålegges å betale maling for et nabohus. Endeleiligheter er littegrann forskjellige fra andre leiligheter i rekkehus, noen positive, noen negative. De har noen ganger litt høyere prislapp enn de andre, men det betyr ikke at andre kan kreve å få en bit av salgssummen hvis leiligheten selges. De har høyere fyringsutgifter enn de andre, men det betyr ikke at de kan kreve å få dekket en del av strømregningen fra de andre. Og om de har flere kvadratmeter vegg betyr ikke det at de kan kreve å få dekket "ekstra" malingsutgifter.
På den annen side: Det skader jo ikke å ta en prat sammen og snakke om temaet. Bak en kake, legg lapper i postkassene til naboene, og prøv å bli enige.
Her er en tidligere diskusjon om temaet:
http://www.byggebolig.no/eksterior-tak-ytterkledning-og-maling-(ute)/farger-pa-rekkehus/
Ole
Er dette noe du kan garantere at gjelder i alle tenkelige sammenhenger?
Grave? Flytte masser? Komprimere? Støype? www.budsjettmaskiner.no Eidsvoll, Arendal. Noe du vil leie ut? Ta kontakt, vi har plass til flere.
http://www.byggebolig.no/bygge-nytt-hus/bygg_reis_deg-reiser-nybygg!/100/
Nei, selvsagt er det ikke det. Det finnes unntak. Riksantikvaren kan ha bestemt at huset må ha en viss farge, man står ganske fritt til å tinglyse ulike begrensninger og det skulle ikke forundre meg om farge var en av dem, kanskje kan reguleringsplanen for området sette grenser, og så videre.
Og så ble spesialtilfellet med sameie nevnt. Da kjøper man strengt tatt ikke et hus eller en leilighet, men en viss andel av noe større.
Så for å skrive det jeg ville helt formelt riktig burde jeg vel heller ha skrevet noe i retning av
"Når man har kjøpt et hus, har man rett til å bestemme fargen på det også, bortsett fra om det går fram av ....., og bortsett fra tilfellet hvor.... og bortsett fra hvis ..., og bortsett fra tilfeller hvor .... Det gjelder uansett om det står et annet hus inntil."
Men det ble så forbasket klumpete, og jeg syntes ikke at hverken Riksantikvaren, tinglyste servitutter eller reguleringsbestemmelser trengte å blandes inn for å få fram hovedregelen: Som huseier har man lov til å bestemme fargen på huset sitt selv. Skal man ta høyde for alle mulige unntak hele tiden blir det litt vanskelig å kommunisere.
Og fortsatt går det an å snakke med naboene og bli enige om noe som funker for alle.
Akkurat... Det første svaret ditt var altså totalt misvisende. Vi får krysse fingrene for at ikke TS tok det for god fisk.
Når noen spør om råd slik det ble gjort her, bør alt med, selv om det kan bli vanskelig å kommunisere.
Grave? Flytte masser? Komprimere? Støype? www.budsjettmaskiner.no Eidsvoll, Arendal. Noe du vil leie ut? Ta kontakt, vi har plass til flere.
Ifølge info gitt av TS er det ikke beskrevet farge på huset i andelslagets dokumenter. Såfremt jeg ikke misforstår er vel ikke husveggen fellesareal? Det vi derimot kan stå ovenfor her er et dokument som ikke tar høyde for slike ting som farge på huset eller utforming av vinduer osv.
Eksempel på fellesareal: http://www.eiendomsadvokater.no/fellesareal/
Moralen er at når noen spør om råd i slike saker så bør kopi av andelslagets dokumenter legges ved...
(ok, litt satt på spissen)
Eller som jeg er en tilhenger av: Tenk på diskusjonen her som alle de tankene du ikke kom på i farta og deretter hold de opp mot dokumentene og se om de er verdt å gå videre med. Ta ingenting her på forumet automatisk som fasit men som et innspill
"Totalt misvisende", det var da en veldig bombastisk melding, frodes? Det er hittil ikke kommet noe konkret eksempel på et tilfelle der det jeg skrev ikke gjelder.
TS ser ut til å være en rasjonell person som kom med en rekke opplysninger sammen med spørsmålet sitt. Svaret jeg gav, var riktig ut i fra de opplysningene han gav.
Hadde Riksantivkvaren krevet at huset måtte være rødt, ville neppe TS spurt om endring av farge fra rødt til brunt. Tilsvarende gjelder om reguleringsplanen hadde hatt påbud om farge, eller om det hadde vært tinglyste servitutter om farge. Hadde TS visst om noen slike veldig, veldig sære spesialregler som gjelder i akkurat hans tilfelle har jeg en god følelse for at TS ville opplyst om dette. Men det kom ikke. TS gav de opplysningene som TS mente var relevante, og jeg gav et svar som var svært relevant ut i fra disse opplysningene.
En setning står i en kontekst. Du kan ikke se på en setning fullstendig uavhengig av setningene som kommer før og etter, det for dumt.
For å vise deg hvor fullstendig dustete det kan bli når du tar setninger ut av kontekst slik du gjorde: Du har for eksempel skrevet "Det er totalt 8 vinduer.". Er dette alltid riktig? Gjelder det for alle?
Jeg synes meldingen din er kritiserende, kverulerende, negativ og uinteressant.
Jeg står fortsatt for det jeg skrev: Når man har kjøpt et hus, har man rett til å bestemme fargen på det også. Det gjelder uansett om det står et annet hus inntil. Det kan finnes enkelte veldig sære tilfeller hvor det er regler som overstyrer denne hovedregelen, men dette er hva som gjelder i de aller fleste tilfeller.
Så kom det fram en annen interessant kommentar etterpå om at hvis man ikke kjøper et hus, men i stedet kjøper en del av et sameie, så kan saken en helt annen. Da er det mye mer sannsynlig at det finnes regler som gjør at naboer er forpliktet til å samarbeide.
Du skriver at du håper at TS ikke tar svaret mitt for god fisk. Vel, deg om det, frodes, jeg ser ikke at det er kommet fram noe som helst som ikke tilsier at TS skulle ta det for god fisk.
Grave? Flytte masser? Komprimere? Støype? www.budsjettmaskiner.no Eidsvoll, Arendal. Noe du vil leie ut? Ta kontakt, vi har plass til flere.
Hvis man ikke liker demokratiske prosesser så kan det være et fornuftig alternativ å kjøpe enebolig. Da kan man selv bestemme farge og andre ting...
Jeg la for en stund siden merke til et rekkehus hvor den demokratiske prosessen hadde resultert i en majoritet og en opposisjon... ;-)
Man stort sett så går det nå åpenbart ganske bra da. De aller, aller fleste greier å bli enige på et eller annet vis :-)
Det kommer an på hvilken lov som gjelder for din bolig.
Er det et andelslag vil nok Eierseksjonsloven gi rettledning til hvem som kan bestemme hva, se http://www.lovdata.no/all/hl-19970523-031.html#20
Da er det i så fall størrelsen på andelen som avgjør den økonomiske forpliktelsen, med mindre vedtektene sier noe annet. Det er krav til å ha et styre. Styret har ansvar for utvendig vedlikehold, typisk fasader, tak og vinduer. Den øverste myndighet i sameiet utøves av sameiermøtet. Vedlikehold krever ikke 2/3 flertall og kan nok bestemmes av styret
Vedtektene kan bestemme noe annet også mht vedlikeholdsansvar for vinduer osv.
Betalte dere dokumentavgift da dere kjøpte? I så fall vil sameigeloven gjelde.
http://www.lovdata.no/all/hl-19650618-006.html
Da er det litt annerledes. Sameierne anses i utgangspunktet å ha like store andeler, det økonomiske ansvaret fordeles deretter. En sameier kan foreta nødvendig vedlikehold og kreve refusjon for kostnadene av sameie. Vedlikehold kan bestemmes i sameiemøte med enkelt flertall av stemmene. Også i sameier er det vanlig med styre og vedtekter som regulerer forholdet rundt vedlikeholdet.
Hvilken lovanvendelse gjelder?
Det som er klart er at jeg er pliktig medlem i et andelslag. Det er også klart at jeg har mitt eget gårds og bruksnummer, betaler kommunale avgifter selv og har ansvar for vedlikehold og forsikring av egen eiendom.
Ole
Gårds og bruksnr er ikke avgjørende
Selveier
Eneboligen er den mest vanlige formen for selveierbolig, men både leiligheter i blokk, rekkehus og tomannsboliger kan være selveiet. Eierformen sier i utgangspunktet ingenting om hva slags bolig det er, rent faktisk. I en selveierbolig har du full eierrett, og kan som regel kjøpe, selge, leie ut eller belåne boligen fritt. I de fleste tilfeller står huset på eiet tomt. Men tomta kan være festet, som betyr at du har leierett til tomta og betaler en årlig festeavgift. Likevel eier du selve huset du bor i.
Selveierboligene tinglyses ved overdragelse, og er registrert som egen enhet i grunnboken med gårdsnummer og bruksnummer. Her vil det gå frem hvem som eier boligen (hjemmelsinnehaver), og hvilke heftelser som følger den (blant annet lån). Tar man opp et lån med sikkerhet i boligen vil dette bli markert i grunnboken. Eiendomsretten ser du av skjøtet som tinglyses hos sorenskriver eller byskriver.
Når man kjøper en selveierbolig må man betale en dokumentavgift til staten på 2,5 %. Denne dekker tinglysningsgebyr for overdragelsen, og noen andre kostnader. Denne avgiften bør man derfor regne med i kjøpesummen, da den stiger med prisen på boligen.
Fordelen med en selveierbolig er at man eier boligen selv, og den bestemmelsesretten som følger med dette. Er det snakk om en enebolig har man fri råderett over hus og hage, med mindre det er vedtatt regler igjennom en velforening eller lignende. Dette er likevel mest vanlig for eneboliger i kjede, eller andre former for enhet mellom boligene, slik at visse felles regler gjelder for alle. Slike ting er det greit å sjekke ut før man kjøper.
Eierseksjon/selveierleilighet
Eierleiligheter kalles ofte selveierleiligheter eller eierseksjoner. Eierseksjoner er for eksempel en part av et rekkehus eller flermannsboliger. Kjøper du eierleiligheter, blir du eier av en andel av sameiet i bygningen. Andelen gir deg eksklusiv bruksrett til boligen.
Seksjonen du eier i sameiet er en egen enhet i grunnboken med gårdsnummer, bruksnummer og seksjonsnummer. Det vil si at hver enkelt boenhet kan pantsettes, og at eieren har fri disposisjonsrett til sin egen seksjon. Det er her likheten til selveierboligene som ble omtalt over ligger. Man har et eget nummer på sin del av boligen, og det er denne delen man eier.
Eierseksjonen er samtidig en del av et sameiet. Forholdet mellom sameierne er regulert ved egen lov. Som eier av en seksjon, eier du en eierbrøk. Denne eierbrøken er som regel basert på din andel av det totale boarealet i sameiet. Fellesutgifter i sameiet fordeles ofte på hver boenhet etter eierbrøken. Disse kan være renovasjonsutgifter, snøbrøyting og felles vedlikehold, typisk av fasaden og uteareal. Eierleilighetene har de samme kjennetegnene som selveierboliger. Leilighetene er fritt omsettelige, og kan belånes som en enebolig.
Et boligsameie kan bestå av mange eierseksjoner. Som medeier i sameiet er du forpliktet til å betale din del av fellesutgiftene
Dermed er vi antakelig selveiere. Og da finnes det vel ikke noe juridisk rammeverk som sier noe om hva som skal til for å enes om endring av farge? To naboer kan beholde rødt, en grønt og de tre siste kan velge brunt (skrekk :-\)
Ole
Som nevnt før, finnes det et styre eller vedtekter for sameiet dere er med i (???), så sjekk hva som gjelder for dere.
http://www.byggebolig.no/bygge-nytt-hus/bygg_reis_deg-reiser-nybygg!/100/
Hvis du lander på at du bor i en selveier så er forholdet regulert av sameieloven.
I sameier er det vanlig å ha styre og vedtekter. Vedtektene vedtas i sameiemøter
Jeg ville funnet vedtektene og funnet ut hvem som sitter i styret. Hvis vedtektene ikke gir det resultatet du er ute etter, så får du lage et forslag til vedtektsendring til neste sameiemøte + drive litt lobbyvirksomhet for å få støtte hos naboene.
Takk for svar!
Kan du utdype det jeg har sitert over?
Ole
Blir litt eliminasjonsmetoden her.. Er det ikke eierseksjoner så må det være et sameie. Det antas at det for eksempel kun er en kontrakt mellom bortfester og sameiet etc, det samme gjelder kanskje kommunale avgifter osv., selv om hver og en av de 5 rekkehusene er selveierboliger. En "ren" selveier har ikke felleskostnader.
Sameieloven fanger opp disse tilfellene (samordnet utad opptreden for selveiere) slik at det ikke skal fremstå som ett rettsløst område. Sameieloven gjelder også for andre som eier ting i fellesskap for eksempel seilbåter.
Uansett så vil vedtektene være det sentrale og styrende dokument for din sak. Du må få tak i de og lese dem. Normalt er dette noe man får av megler ved kjøp tror jeg. Hvis du har prospektet, så bør det være omtalt der.
Litt annerledes er det hvis det du omtaler som "andelslag" egentlig er en velforening. Velforeninger kan ikke kreve pliktig medlemskap (er avtalebasert) og medlemskapet følger ikke eiendommen, i så fall må det tinglyses på eiendommen. De har heller ingen sanksjoner.
Uansett må du ha fatt i vedtektene og de bør angi hvilken lov de er gitt i medhold av.
Vedtektene er nøkkelen til hva som er "avtalt"/vedtatt mht råderett for eksempel ang farge og andre felles forhold. Det kan være at vedtektene faktisk har bestemmelser om fargevalg, ev. for fremgangsmåte ved ønske om å bytte. I det minste bør det være regler i vedtektene for å kunne fremme slike forslag.
Men i praksis løser man dette frivillig. Naboer blir enig om å male samtidig og i samme eller matchende farge. Eller man blir enig om å ha hver sin farge fram til grensa mellom husene. Hvis denne er markert av brannmur, forskyvning av fasaden, takrennenedløpsrør eller et loddrett bord i samme farge som vinduer er det enkelt. Andre steder har jeg sett tomannsboliger der liggende panel har gått i ett i hele huslengden som har fått ettermontert et loddrett bord som skille nettopp for å markere grensa mellom f.eks. hvitt og blått hus.