Hvor mye arbeid tror du ligger bak en byggesøknad, tegninger, kalkulasjon, anbudsrunde med underentreprenører. Hvem skal betale dette da, dersom alle kunne skrive en kontrakt for så å annulere denne etter eget forgodtbefinnende? Det er vel bare å forhandle frem en avtale som sikrer deg at utbygger starter innen rimelig tid, men en ting vil jeg si deg: Pass på å oppfylle dine egne plikter når det kommer til egeninnsats, der er det mange som slurver og skylder på utbygger når huset ikke blir ferdig i tide. Skjønner ikke at du vil sette igang med husbygging når du er så forutintatt på at "alle" står å venter på å lure deg.
La meg si dette tydelig: Jeg vil bare ha en kontrakt som sikrer at jeg ikke blir lurt. Det er umulig for meg å være helt sikker på at byggmesteren er en ærlig sjel på forhånd. Virkelig helt umulig. Det er derfor vi har kontrakter: FOR Å SIKRE AT VI IKKE BLIR LURT.
Jeg er ikke enig i at jeg glatt sier at du må finne deg i slik det er.
Per i dag så finnes det ingen annen kontrakt enn 3425 å bruke i ditt tilfelle. Lovverket er utformet slik at du kan inngå den avtale du vil, men du kan ikke fratas de rettigheter som de preseptoriske reglene bustadoppføringslova gir deg.
Det vil si at du selv kan komme med et forslag til kontrakt og du kan selv endre på det du ønsker i 3425. Dersom du vil avtale at indeksreguleringen ikke skal gjelde så avtaler du nettopp dette.
Du kan enkelt på et eget vedlegg skrive det du vil, og avtale når du mener oppstart skal finne sted, og kreve at det skal være en del av kontrakten. Ta med det du ønsker skal være del av kontrakten.
Som jeg skrev ovenfor, og som er et råd, utform selv de tillegg eller endringer du ønsker som tillegg til standardkontrakten. Det er OK å avtale flere rettigheter enn hva loven gir deg.
Den uttalelsen som Forbrukerombudet gir et verdifullt innspill rundt kontrakter og forbrukerrettighter og er et høringsutkast til norsk standard, men kun det.
Løsenet på problemet ditt er altså å selv stille krav skriftlig slik at kontrakten din blir slik du ønsker den.
Jeg kan førøvrig ikke finne at Forbrukermyndighetene ikke anbefaler bruk av 3425, derimot er den mulig å laste ned fra Forbrukermyndighetenes side.
Men som sagt før, dersom du vet at enterprenøren kommer til å vente leeeeeeeenge med å sende byggesøknad ville jeg ha selv ordnet dette ved å kontakte en annen ansvarlig søker og få ham til å ta byggesaken. De 20-30.000,- du må betale for det holder du tilbake fra kjøpesummen med den begrunnelsen at du vet at de kommer til å utsette dette ogderfor må gjør det selv.
Siden det tydeligvis er så stor fare for utsettelse ville jeg tro at denne summen er ubetydelig og at du bør bruke det for å komme igang snarest.
Signatur
mvh Incognito (Adm.dir i Premium Haus AS ) Selger lavenergihus fra Tyskland.
Hos meg er det gjort i punkt 8.2 av 3425: [quote="3425"]8.2 Entreprenørens frist til å ha boligen klar til overtakelse Utgangspunktet for entreprenørens frist til å ha boligen klar til overtakelse er når entreprenøren har fått beskjed om at igangsettingstillatelse er gitt og forbrukeren har stilt sikkerhet, jf. 6.2.
Alternativ 1: Entreprenørens frist til å ha boligen klar til overtakelse fastsettes til ...240.... kalenderdager.[/quote]
Linken du viser til er en høringsuttalelse, nå er jo ikke hva som lå i den (eller hva resultatet ble) vist direkte, hvertfall...
Når du skal signere kontrakt så krever du at du har med et tillegg hvor du tar med det som er problemet ditt. Som både Jafo og jeg har skrevet tidligere så fremgår av 3425 pkt 8.2 når frister begynner å løpe ifb med ferdigstillelse.
I kontraktsgrunnlaget inngår akseptert tilbud, 3425, signerte tegninger og leveransebeskrivlese, bustadoppføringslova og eventuelle andre skiftlige avtaler og ting man er enige om.
Du kan også sette en tidsfrist for når byggesøknad skal være utarbeidet og innlevert, og evt avtale at dersom det ikke skjer så hever du kontrakten. MEN da må du betale for det som entreprenøren har gjort av forberedelser. Dersom du dog avtaler at han IKKE skal gjøre noen form for forberedelser før evt byggesøknad er utarbeidet KAN du slippe unna med å betale for annet enn hittil gjort arbeid, dersom entreprenøren godtar en slik avtale.
Dersom en arkitekt/ingeniør jobber med byggesøknaden må du selvsagt betale for jobben.
Jeg vil dog anbefale deg, ut i fra slik jeg leser deg å IKKE inngå kontrakt med denne entreprenøren siden du er redd for denne forsinkelsen. Det å gå rundt å være usikker på et så tidlig tidspunkt lover ikke godt for fremtiden.
Du kan heller ta kontakt med Selbuhus som reklamerer med at du ikke betaler noe før huset er innflytningsklart.
Lykke til
Signatur
mvh Incognito (Adm.dir i Premium Haus AS ) Selger lavenergihus fra Tyskland.
Jeg vil tro du kanskje gjør din største enkeltinvestering i ditt liv, målt i kroner og øre.
Selvfølgelig skal du være kritisk i den fasen du er i nå, kanskje den aller viktigste fasen for deg som forbruker. Alt annet er naivt!
Selvfølgelig skal du se etter postensielle fallgruber!
Selvfølgelig har du lov til å være usikker. Sunnhetstegn!
Selvfølgelig skal du spørre deg frem til gode løsninger slik du nå gjør!
I din situasjon vil jeg ordnet en tilleggsavtale, evt sørget for at oppgjør skal skje uten indeksregulering slik du selv foreslår. Eller kanskje begge deler. Jeg tror det vil være en god løsning.
..det kan virke som noen mangler innlevelse eller psykologisk innsikt.
Lykke til!
Signatur
Arkitekttegnet moderne enebolig i rå betong / vedlikeholdsfritt treverk. Byggestart 24.10.2011. Innflytting torsdag 9. august 2012.
Horfor skal entreprenør gå med på å kutte ut indeksregulering. Dette medfører direkte tap på prosjektet ved oppstart av byggetidspunkt. Og når det gjelder innsikt og innlevelse tror jeg dette går begge veier. Mange stiler for høyt i kvalitet , pris og størrelse og har dermed små marginer for kostnadene som kan tilløpe og da skjønner jeg at man blir nervøs.
Forslag til følgende formulering under "Særlige bestemmelser" i kontrakten følger nedenfor. Tror dere at byggmester kan akseptere denne?
"Frist for innsendelse av komplett rammetillatelse og igangsettingstillatelse til kommunen settes til 1. november 2011, og denne kontrakten opphører vederlagsfritt for begge partner dersom dette ikke er gjort innen fristen."
Jfr kontraktens angivelse av tidsramme ift byggeperioden så løper denne fra og med kommunen godkjenner rammetillatelsen og igangsettingstillatelsen.
Jeg tror ikke entreprenør vil godta denne formuleringen. Du kan kreve at entreprenør skal sende inn rammesøknad innen 1 november, men det kan hende at kommunen setter vilkår i rammetillatelsen. Selve igangsettingssøknaden skal sendes inn når alle kravene du evt får i rammetillatelsen er oppfylt. Derfor bør ordlyden være at: "Frist for innsendelse av komplett rammetillatelse til kommunen settes til 1. november 2011, og søknad om igangsettingstillatelse sende maks 2 uker etter at rammetillatelse er gitt. Kontrakten opphører vederlagsfritt for begge partner dersom dette ikke er gjort innen fristen."
Jeg er ikke overbevist om at entreprenør godtar dette men det er forsøket verdt.
Jeg ville dog ha søkt om dette som enkle tiltak, da er det kun 3 ukers behandlingstid og da ser du at det er fremgang. Rammesøknad har jo en frist på 3 mnd.
Det hele dreier seg om forhandling og som før sagt, du står fritt til å ta med det du føler behov for i kontrakten.
Lykke til
Signatur
mvh Incognito (Adm.dir i Premium Haus AS ) Selger lavenergihus fra Tyskland.
Skjønner ikke at du vil sette igang med husbygging når du er så forutintatt på at "alle" står å venter på å lure deg.
La meg si dette tydelig: Jeg vil bare ha en kontrakt som sikrer at jeg ikke blir lurt. Det er umulig for meg å være helt sikker på at byggmesteren er en ærlig sjel på forhånd. Virkelig helt umulig. Det er derfor vi har kontrakter: FOR Å SIKRE AT VI IKKE BLIR LURT.
Hvordan gjør en dette i blankett 3425?
Per i dag så finnes det ingen annen kontrakt enn 3425 å bruke i ditt tilfelle. Lovverket er utformet slik at du kan inngå den avtale du vil, men du kan ikke fratas de rettigheter som de preseptoriske reglene bustadoppføringslova gir deg.
Det vil si at du selv kan komme med et forslag til kontrakt og du kan selv endre på det du ønsker i 3425. Dersom du vil avtale at indeksreguleringen ikke skal gjelde så avtaler du nettopp dette.
Du kan enkelt på et eget vedlegg skrive det du vil, og avtale når du mener oppstart skal finne sted, og kreve at det skal være en del av kontrakten. Ta med det du ønsker skal være del av kontrakten.
Som jeg skrev ovenfor, og som er et råd, utform selv de tillegg eller endringer du ønsker som tillegg til standardkontrakten. Det er OK å avtale flere rettigheter enn hva loven gir deg.
Den uttalelsen som Forbrukerombudet gir et verdifullt innspill rundt kontrakter og forbrukerrettighter og er et høringsutkast til norsk standard, men kun det.
Løsenet på problemet ditt er altså å selv stille krav skriftlig slik at kontrakten din blir slik du ønsker den.
Jeg kan førøvrig ikke finne at Forbrukermyndighetene ikke anbefaler bruk av 3425, derimot er den mulig å laste ned fra Forbrukermyndighetenes side.
Men som sagt før, dersom du vet at enterprenøren kommer til å vente leeeeeeeenge med å sende byggesøknad ville jeg ha selv ordnet dette ved å kontakte en annen ansvarlig søker og få ham til å ta byggesaken. De 20-30.000,- du må betale for det holder du tilbake fra kjøpesummen med den begrunnelsen at du vet at de kommer til å utsette dette ogderfor må gjør det selv.
Siden det tydeligvis er så stor fare for utsettelse ville jeg tro at denne summen er ubetydelig og at du bør bruke det for å komme igang snarest.
Incognito (Adm.dir i Premium Haus AS )
Selger lavenergihus fra Tyskland.
[quote="3425"]8.2 Entreprenørens frist til å ha boligen klar til overtakelse
Utgangspunktet for entreprenørens frist til å ha boligen klar til overtakelse er når
entreprenøren har fått beskjed om at igangsettingstillatelse er gitt og forbrukeren har stilt
sikkerhet, jf. 6.2.
Alternativ 1: Entreprenørens frist til å ha boligen klar til overtakelse fastsettes til
...240.... kalenderdager.[/quote]
Linken du viser til er en høringsuttalelse, nå er jo ikke hva som lå i den (eller hva resultatet ble) vist direkte, hvertfall...
Når du skal signere kontrakt så krever du at du har med et tillegg hvor du tar med det som er problemet ditt. Som både Jafo og jeg har skrevet tidligere så fremgår av 3425 pkt 8.2 når frister begynner å løpe ifb med ferdigstillelse.
I kontraktsgrunnlaget inngår akseptert tilbud, 3425, signerte tegninger og leveransebeskrivlese, bustadoppføringslova og eventuelle andre skiftlige avtaler og ting man er enige om.
Du kan også sette en tidsfrist for når byggesøknad skal være utarbeidet og innlevert, og evt avtale at dersom det ikke skjer så hever du kontrakten. MEN da må du betale for det som entreprenøren har gjort av forberedelser. Dersom du dog avtaler at han IKKE skal gjøre noen form for forberedelser før evt byggesøknad er utarbeidet KAN du slippe unna med å betale for annet enn hittil gjort arbeid, dersom entreprenøren godtar en slik avtale.
Dersom en arkitekt/ingeniør jobber med byggesøknaden må du selvsagt betale for jobben.
Jeg vil dog anbefale deg, ut i fra slik jeg leser deg å IKKE inngå kontrakt med denne entreprenøren siden du er redd for denne forsinkelsen. Det å gå rundt å være usikker på et så tidlig tidspunkt lover ikke godt for fremtiden.
Du kan heller ta kontakt med Selbuhus som reklamerer med at du ikke betaler noe før huset er innflytningsklart.
Lykke til
Incognito (Adm.dir i Premium Haus AS )
Selger lavenergihus fra Tyskland.
Palmad100:
Jeg vil tro du kanskje gjør din største enkeltinvestering i ditt liv, målt i kroner og øre.
Selvfølgelig skal du være kritisk i den fasen du er i nå, kanskje den aller viktigste fasen for deg som forbruker. Alt annet er naivt!
Selvfølgelig skal du se etter postensielle fallgruber!
Selvfølgelig har du lov til å være usikker. Sunnhetstegn!
Selvfølgelig skal du spørre deg frem til gode løsninger slik du nå gjør!
I din situasjon vil jeg ordnet en tilleggsavtale, evt sørget for at oppgjør skal skje uten indeksregulering slik du selv foreslår. Eller kanskje begge deler. Jeg tror det vil være en god løsning.
..det kan virke som noen mangler innlevelse eller psykologisk innsikt.
Lykke til!
Min byggeblogg her på forumet: http://www.byggebolig.no/index.php/topic,24165.0.html
Dette medfører direkte tap på prosjektet ved oppstart av byggetidspunkt.
Og når det gjelder innsikt og innlevelse tror jeg dette går begge veier.
Mange stiler for høyt i kvalitet , pris og størrelse og har dermed små marginer for kostnadene som kan tilløpe og da skjønner jeg at man blir nervøs.
"Frist for innsendelse av komplett rammetillatelse og igangsettingstillatelse til kommunen settes til 1. november 2011, og denne kontrakten opphører vederlagsfritt for begge partner dersom dette ikke er gjort innen fristen."
Jfr kontraktens angivelse av tidsramme ift byggeperioden så løper denne fra og med kommunen godkjenner rammetillatelsen og igangsettingstillatelsen.
Enig i at dermed har jeg sikret tidsforløpet?
Jeg er ikke overbevist om at entreprenør godtar dette men det er forsøket verdt.
Jeg ville dog ha søkt om dette som enkle tiltak, da er det kun 3 ukers behandlingstid og da ser du at det er fremgang. Rammesøknad har jo en frist på 3 mnd.
Det hele dreier seg om forhandling og som før sagt, du står fritt til å ta med det du føler behov for i kontrakten.
Lykke til
Incognito (Adm.dir i Premium Haus AS )
Selger lavenergihus fra Tyskland.