"Som vi opplyste i telefonsamtalen kan vi ikke se at overdragelsen kommer inn under ovennevnte fritaksregel det ifølge opplysninger i matrikkelen fremkommer at kommunen har gitt en midlertidig brukstillatelse til bygningen 27.03.2014. I tillegg ser vi opplysninger i offentlig register at du meldte flytting til eiendommen den 18.03.2014.....
....Bygningen må heller ikke ha vært i bruk i mer enn maksimalt 3 år, med mindre det foreligger tungtveiende grunner til at tinglysningen er utsatt...."
Ca. 2 måneder for sent ute Hadde jeg bare visst dette, så skulle jeg da fått det gjort. Men å skrive at jeg ikke visste om det er nok ikke en god nok grunn har jeg på følelsen av
Men... jeg mistet jobben min offshore i 2015, og da ble livet litt snudd på hodet. Huset og alt rundt ble automatisk satt litt på vent. Første prioritering var jo selvsagt å finne en annen jobb. Da ble jo ting utsatt, og hadde ikke det skjedd er jeg sikker på at alle prosessene hadde gått raskere.
For meg er dette en tungveiende grunn som er grunnlag for utsettelse av tinglysing. I tillegg er det 2 måneder over fristen, og ikke mange år.
Syntes dere det høres fornuftig ut? Jeg kommer til å formulere et brev om dette, og sende inn på nytt. Så får vi se hvordan det går.
Ville prøvd meg med svar til kommunens "dere eier ikke tomta huset står på" at "Det stemmer at vi har ikke tinglyst eierskap til tomta, men er hjemmelshaver. Vedlagt er kjøpskontrakt og bankutskrift som bekrefter betalingen." Også ville jeg fått den kontrakten tinglyst.
En annen mulighet er kanskje å dele opp tomten og tinglyst de bebygde og ubebygde tomtene hver for seg. Det burde redusere tinglysningsverdien (og gebyret) vesentlig. Men det krever kanskje kostnad av ny oppmåling?
Ville prøvd meg med svar til kommunens "dere eier ikke tomta huset står på" at "Det stemmer at vi har ikke tinglyst eierskap til tomta, men er hjemmelshaver. Vedlagt er kjøpskontrakt og bankutskrift som bekrefter betalingen." Også ville jeg fått den kontrakten tinglyst.
En annen mulighet er kanskje å dele opp tomten og tinglyst de bebygde og ubebygde tomtene hver for seg. Det burde redusere tinglysningsverdien (og gebyret) vesentlig. Men det krever kanskje kostnad av ny oppmåling?
Det var kanskje ikke dumt! Jeg sender inn tinglysing vår på nytt nå, og ser om det kan gå. Hvis ikke skal jeg snakke med oppmålingssjefen i kommunen. Det er jo tydelig at han ikke er helt opplyst han heller.. Hvis man flytter grensene på tomta som er tinglyst, slik at boligen ligger på denne, vil jo saken bli en helt annen 😊
Ser at mange i tråden snakker om muligheten for å "eie uten å eie", det vil si tinglyse en kjøpekontrakt, men la være å overføre hjemmelen. Dette vil sikre mot at tredjepersoner senere kan kjøpe eiendommen i god tro. Man kan da, via denne rettslige bindingen, i realiteten disponere eiendommen på vanlig måte.
Det er en stor fallgruve med denne metoden: den sikrer ikke mot konkurs. Dersom hjemmelshaveren går konkurs, vil eiendommen tilfalle konkursboet selv om det er tinglyst dokumenter som indikerer en annen eier. Høyesterett har ganske nylig avgjort at i en slik situasjon går konkursboet foran ulike arrangementer som er gjort for å spare dokumentavgift: tinglyste urådighetserklæringer, blankofullmakter med mer.
Jeg tror hovedargumentet er at denne typen arrangementer bare kan sies å beskytte mot hjemmelshaverens frivillige disposisjoner, altså han kan ikke bare selge eiendommen videre. Men høyesterett har landet på at det ikke kan beskytte mot ufrivillige disposisjoner som for eksempel konkurs.
Den aktuelle dommen er fra næringslivet, med næringseiendom og aksjeselskap. Systemet for omsetning av eiendom og tinglysing er dog det samme uansett. I høyesterettsdommen fra januar i år var det et selskap som hadde kjøpt en eiendom for 73 millioner i 2003, med antatt verdi på flere hundre millioner i dag. De ville ikke betale dokumentavgift og overskjøtet ikke hjemmelen. De tinglyste flere andre dokumenter i stedet som viste reell eier (ganske vanlig i eiendomsbransjen). Hjemmelshaveren gikk konkurs og høyesterett har bestemt at eiendommen tilfaller konkursboet. De som "egentlig" eide eiendommen mistet anslagsvis verdier til flere hundre millioner rett ut av vinduet.
Skjøter og sånt: Fra artikkelen til Reidar Myhre i Advokatfirmaet Thommessen AS:
"I dette tilfellet var det for eksempel ingen tvil om at Forusstranda Næringspark AS var blitt rette eier av eiendommen mange år før konkursen ble åpnet hos tidligere eier. Men dette hjalp altså ingenting så lenge ervervet ikke ble tinglyst før konkursen...
Blant aktører i næringseiendomsbransjen har det i mange år vært en nokså utbredt praksis å ikke tinglyse eiendomskjøp for å spare dokumentavgift. I stedet har man gjerne valgt ulike andre arrangementer, for eksempel tinglysing av sikringspant med urådighet og utstedelse av blankoskjøter og generalfullmakter. Tanken her har vært å oppnå beskyttelse mot tidligere eieres kreditorer, men uten at dette skal utløse dokumentavgift. Den nye dommen fra Høyesterett tilsier atskillig varsomhet med å stole på slike arrangementer. Tinglysing av eiendomskjøpet vil alltid gi kjøper full beskyttelse. Uten tinglysing risikerer kjøper altså å miste hele eiendommen. Dokumentavgiften på 2,5 prosent av salgsverdien fremstår i dette lys som en billig forsikringspremie."
Med forbehold om ikke selv å ha lest dommen: Det er intet i Myhre's artikkel om tinglysning av dokumentet "Kjøpekontrakt mellom partene" som "sikringshandling". Merkelig nok, for det er jo eierskap vernet skal gjelde. Sikringspant med urådighetserklæring, blankoskjøte eller generalfullmakter for ditt og datt som Myhre lister opp, er noe helt annet.
At HR ikke tok stilling til selvstendig rettsvernshevd på generelt grunnlag er det lov å kritisere. At den konkrete sak gjaldt "i næring" kan være et moment, både for den rettslige vurderingen og i alle fall for risiko for konkurs som er noe større enn for private.
"Skjøte" er nevnt 4 steder i tinglysingsloven, §§ 12 b, 13, 17 og 32. Alle steder i sammenhenger som ikke gjør det til noe spesielt dokument for så vidt rettsvern for eierskap vs kjøpekontrakt angår. Den rettsstiftelse som tingl § 23 dreier seg om, kan jeg ikke se favoriserer skjøtet som dokument i forhold til rettsvern.
Det var nå også pussig dersom det for tinglysningsinstituttet skulle være slik at rettsvernet var avhengig av hvilket formular (skjøte vs kjøpekontrakt) som er tinglyst. Det er selve akten (tinglysningen) og innholdet i denne (om eierskap) som materielt bør avgjøre rettstilstanden, inklusive -vernet.
Konspirasjonsteorien er at HR er godt statslojal og hegner om statens overprisede avgifter for tinglysning av skjøter..
Det var nå også pussig dersom det for tinglysningsinstituttet skulle være slik at rettsvernet var avhengig av hvilket formular (skjøte vs kjøpekontrakt) som er tinglyst. Det er selve akten (tinglysningen) og innholdet i denne (om eierskap) som materielt bør avgjøre rettstilstanden, inklusive -vernet.
Forsåvidt et interessant poeng. I mange andre sammenhenger er det vel slik at det materielle innholdet i større grad er det avgjørende.
Men det er jo også gode grunner til å ha et entydig og klart system for eierskapet til fast eiendom. Derfor har vi jo det registeret vi har, og skjøte med tinglysing av hjemmelsoverdragelse er jo nettopp å anvende dette systemet. Slik er det jo faktisk forskjell mellom skjøte og kjøpekontrakt. Skjøte er det som overfører hjemmelen, jf. Tidligere diskusjoner her mellom det å eie og det å være hjemmelshaver.
Det er jo også forskjell på "selve akten", å tinglyse ulike heftelser som f. Kjøpekontrakt eller blankofullmakt, og det å tinglyse eiendomsoverdragelse som sådan. Sistnevnte er alltid klart og tydelig, førstnevnte vil avhenge av det materielle innholdet. Og det er jo her høyesterett har tatt stilling i saken, og sagt at ved konkurs hos tidligere eier er det bare overført hjemmel som gir beskyttelse.
Man kan jo være uenig, men jeg tror det er en fordel at systemet er såpass tydelig. Man unngår mange diskusjoner som kan oppstå i det materielle innholdet for en rekke disposisjoner som kan være foretatt. Man kan også være uenig i dokumentavgiften, det er et politisk spørsmål om man bør ha en slik avgift, men jeg tror fortsatt systemet er hensiktsmessig.
Ingen jurist, jeg heller, men det er aldeles ingen nødvendig betingelse. Jeg kan ikke se at det skulle by på spesielle utfordringer å konstatere om eiendomsretten til grunneiendom skifter fra A til B med grunnlag i en kjøpekontrakt, slik kanskje de fleste eiendomsskifter for alt jeg vet skjer.
Om dette er et tyngende problem, kunne man jo bare tilføre et punkt i kontrakten a la: "Denne kontrakten overfører eiendomsretten fra selger til kjøper. Kjøpekontrakten skal tinglyses". Ikke verre.
Det var mitt første og er fortsatt er mitt klare råd til den arbeidsledige ex-nordsjøarbeideren som vil spare penger, HR eller ikke HR.
Og vennligst vekk meg sakte: er noe tydelig og klart i matrikkel-mikket må det ha skjedd etter middag.
"Som vi opplyste i telefonsamtalen kan vi ikke se at overdragelsen kommer inn under ovennevnte fritaksregel det ifølge opplysninger i matrikkelen fremkommer at kommunen har gitt en midlertidig brukstillatelse til bygningen 27.03.2014. I tillegg ser vi opplysninger i offentlig register at du meldte flytting til eiendommen den 18.03.2014.....
....Bygningen må heller ikke ha vært i bruk i mer enn maksimalt 3 år, med mindre det foreligger tungtveiende grunner til at tinglysningen er utsatt...."
Ca. 2 måneder for sent ute
Men... jeg mistet jobben min offshore i 2015, og da ble livet litt snudd på hodet. Huset og alt rundt ble automatisk satt litt på vent. Første prioritering var jo selvsagt å finne en annen jobb. Da ble jo ting utsatt, og hadde ikke det skjedd er jeg sikker på at alle prosessene hadde gått raskere.
For meg er dette en tungveiende grunn som er grunnlag for utsettelse av tinglysing.
I tillegg er det 2 måneder over fristen, og ikke mange år.
Syntes dere det høres fornuftig ut? Jeg kommer til å formulere et brev om dette, og sende inn på nytt. Så får vi se hvordan det går.
Også ville jeg fått den kontrakten tinglyst.
En annen mulighet er kanskje å dele opp tomten og tinglyst de bebygde og ubebygde tomtene hver for seg. Det burde redusere tinglysningsverdien (og gebyret) vesentlig. Men det krever kanskje kostnad av ny oppmåling?
Det var kanskje ikke dumt!
Jeg sender inn tinglysing vår på nytt nå, og ser om det kan gå.
Hvis ikke skal jeg snakke med oppmålingssjefen i kommunen. Det er jo tydelig at han ikke er helt opplyst han heller..
Hvis man flytter grensene på tomta som er tinglyst, slik at boligen ligger på denne, vil jo saken bli en helt annen 😊
Det er en stor fallgruve med denne metoden: den sikrer ikke mot konkurs. Dersom hjemmelshaveren går konkurs, vil eiendommen tilfalle konkursboet selv om det er tinglyst dokumenter som indikerer en annen eier. Høyesterett har ganske nylig avgjort at i en slik situasjon går konkursboet foran ulike arrangementer som er gjort for å spare dokumentavgift: tinglyste urådighetserklæringer, blankofullmakter med mer.
Jeg tror hovedargumentet er at denne typen arrangementer bare kan sies å beskytte mot hjemmelshaverens frivillige disposisjoner, altså han kan ikke bare selge eiendommen videre. Men høyesterett har landet på at det ikke kan beskytte mot ufrivillige disposisjoner som for eksempel konkurs.
Den aktuelle dommen er fra næringslivet, med næringseiendom og aksjeselskap. Systemet for omsetning av eiendom og tinglysing er dog det samme uansett. I høyesterettsdommen fra januar i år var det et selskap som hadde kjøpt en eiendom for 73 millioner i 2003, med antatt verdi på flere hundre millioner i dag. De ville ikke betale dokumentavgift og overskjøtet ikke hjemmelen. De tinglyste flere andre dokumenter i stedet som viste reell eier (ganske vanlig i eiendomsbransjen). Hjemmelshaveren gikk konkurs og høyesterett har bestemt at eiendommen tilfaller konkursboet. De som "egentlig" eide eiendommen mistet anslagsvis verdier til flere hundre millioner rett ut av vinduet.
http://www.estatenyheter.no/2017/01/09/knusende-dom-etter-manglende-tinglysning/
"I dette tilfellet var det for eksempel ingen tvil om at Forusstranda Næringspark AS var blitt rette eier av eiendommen mange år før konkursen ble åpnet hos tidligere eier. Men dette hjalp altså ingenting så lenge ervervet ikke ble tinglyst før konkursen...
Blant aktører i næringseiendomsbransjen har det i mange år vært en nokså utbredt praksis å ikke tinglyse eiendomskjøp for å spare dokumentavgift. I stedet har man gjerne valgt ulike andre arrangementer, for eksempel tinglysing av sikringspant med urådighet og utstedelse av blankoskjøter og generalfullmakter. Tanken her har vært å oppnå beskyttelse mot tidligere eieres kreditorer, men uten at dette skal utløse dokumentavgift. Den nye dommen fra Høyesterett tilsier atskillig varsomhet med å stole på slike arrangementer. Tinglysing av eiendomskjøpet vil alltid gi kjøper full beskyttelse. Uten tinglysing risikerer kjøper altså å miste hele eiendommen. Dokumentavgiften på 2,5 prosent av salgsverdien fremstår i dette lys som en billig forsikringspremie."
Med forbehold om ikke selv å ha lest dommen:
Det er intet i Myhre's artikkel om tinglysning av dokumentet "Kjøpekontrakt mellom partene" som "sikringshandling". Merkelig nok, for det er jo eierskap vernet skal gjelde. Sikringspant med urådighetserklæring, blankoskjøte eller generalfullmakter for ditt og datt som Myhre lister opp, er noe helt annet.
At HR ikke tok stilling til selvstendig rettsvernshevd på generelt grunnlag er det lov å kritisere. At den konkrete sak gjaldt "i næring" kan være et moment, både for den rettslige vurderingen og i alle fall for risiko for konkurs som er noe større enn for private.
"Skjøte" er nevnt 4 steder i tinglysingsloven, §§ 12 b, 13, 17 og 32. Alle steder i sammenhenger som ikke gjør det til noe spesielt dokument for så vidt rettsvern for eierskap vs kjøpekontrakt angår. Den rettsstiftelse som tingl § 23 dreier seg om, kan jeg ikke se favoriserer skjøtet som dokument i forhold til rettsvern.
Det var nå også pussig dersom det for tinglysningsinstituttet skulle være slik at rettsvernet var avhengig av hvilket formular (skjøte vs kjøpekontrakt) som er tinglyst. Det er selve akten (tinglysningen) og innholdet i denne (om eierskap) som materielt bør avgjøre rettstilstanden, inklusive -vernet.
Konspirasjonsteorien er at HR er godt statslojal og hegner om statens overprisede avgifter for tinglysning av skjøter..
selvmurer av egen bolig i porebetong
Forsåvidt et interessant poeng. I mange andre sammenhenger er det vel slik at det materielle innholdet i større grad er det avgjørende.
Men det er jo også gode grunner til å ha et entydig og klart system for eierskapet til fast eiendom. Derfor har vi jo det registeret vi har, og skjøte med tinglysing av hjemmelsoverdragelse er jo nettopp å anvende dette systemet. Slik er det jo faktisk forskjell mellom skjøte og kjøpekontrakt. Skjøte er det som overfører hjemmelen, jf. Tidligere diskusjoner her mellom det å eie og det å være hjemmelshaver.
Det er jo også forskjell på "selve akten", å tinglyse ulike heftelser som f. Kjøpekontrakt eller blankofullmakt, og det å tinglyse eiendomsoverdragelse som sådan. Sistnevnte er alltid klart og tydelig, førstnevnte vil avhenge av det materielle innholdet. Og det er jo her høyesterett har tatt stilling i saken, og sagt at ved konkurs hos tidligere eier er det bare overført hjemmel som gir beskyttelse.
Man kan jo være uenig, men jeg tror det er en fordel at systemet er såpass tydelig. Man unngår mange diskusjoner som kan oppstå i det materielle innholdet for en rekke disposisjoner som kan være foretatt. Man kan også være uenig i dokumentavgiften, det er et politisk spørsmål om man bør ha en slik avgift, men jeg tror fortsatt systemet er hensiktsmessig.
PS, jeg er ikke jurist.
Om dette er et tyngende problem, kunne man jo bare tilføre et punkt i kontrakten a la:
"Denne kontrakten overfører eiendomsretten fra selger til kjøper. Kjøpekontrakten skal tinglyses". Ikke verre.
Det var mitt første og er fortsatt er mitt klare råd til den arbeidsledige ex-nordsjøarbeideren som vil spare penger, HR eller ikke HR.
Og vennligst vekk meg sakte: er noe tydelig og klart i matrikkel-mikket må det ha skjedd etter middag.
selvmurer av egen bolig i porebetong
Venter i spenning!
Tinglysingsgebyr + dokumentavgift: 5525,-