3,775
5
0
Bedre planløsning i kjellerleilighet?
14
0
Hei!
Vi skal bygge hus i en kommune med en spesielt sær reguleringsplan, og har derfor mange grenser vi må ligge innenfor. Lurer på om noen har noen "ess i ermet" i forhold til planløsning i kjelleren? Foreløpig er den tegnet slik det fremgår i slutten av innlegget.
Rosa markeringstusj markerer skillet mellom leilighet og vår del av boligen. Bredden fra yttervegg til yttervegg er 13,3 meter, dybden på hele huset er 10,1 meter i tillegg til 1,5 meter tverrfløy. Gjennomsnittlig terrenget på vindussiden av leiligheten må være ca 1,75 meter fra husets såle(!) (..det er her de sære begrensningene spiller inn), men vi kan anlegge lysgrav som ikke teller i dette gjennomsnittet på venstre side av tverrfløyen. Lysgraven kan ikke være mer enn en meter dyp - hvis den er dypere kan vi ikke benytte den som rømningsvei, og da kan vi ikke benytte rommet som soverom. Ellers må selvsagt vinduskrav osv tilfredsstilles. Og nei, sofa osv er nok ikke helt riktig tegnet inn i forhold til størrelse. Vi ønsker å få inn to soverom i leiligheten.
Fantastisk om noen har mulighet til å ta en titt!!
..hvis noen er nysgjerrige på resten av huset, så tar jeg med skissene derfra også. Lurer spesielt på om bredde av ganger osv er ok, for små eller for store. ..og hva i all verden vi skal gjøre for å få til plasseringen av pipen, som kun passer inn i 1.etg...!:O)
Vi skal bygge hus i en kommune med en spesielt sær reguleringsplan, og har derfor mange grenser vi må ligge innenfor. Lurer på om noen har noen "ess i ermet" i forhold til planløsning i kjelleren? Foreløpig er den tegnet slik det fremgår i slutten av innlegget.
Rosa markeringstusj markerer skillet mellom leilighet og vår del av boligen. Bredden fra yttervegg til yttervegg er 13,3 meter, dybden på hele huset er 10,1 meter i tillegg til 1,5 meter tverrfløy. Gjennomsnittlig terrenget på vindussiden av leiligheten må være ca 1,75 meter fra husets såle(!) (..det er her de sære begrensningene spiller inn), men vi kan anlegge lysgrav som ikke teller i dette gjennomsnittet på venstre side av tverrfløyen. Lysgraven kan ikke være mer enn en meter dyp - hvis den er dypere kan vi ikke benytte den som rømningsvei, og da kan vi ikke benytte rommet som soverom. Ellers må selvsagt vinduskrav osv tilfredsstilles. Og nei, sofa osv er nok ikke helt riktig tegnet inn i forhold til størrelse. Vi ønsker å få inn to soverom i leiligheten.
Fantastisk om noen har mulighet til å ta en titt!!
..hvis noen er nysgjerrige på resten av huset, så tar jeg med skissene derfra også. Lurer spesielt på om bredde av ganger osv er ok, for små eller for store. ..og hva i all verden vi skal gjøre for å få til plasseringen av pipen, som kun passer inn i 1.etg...!:O)
Takk for svar! :O)
Jeg har ikke tegnet inn romløsningen på stuen i 1.etg på skissene. Grunnen til at pipen er tegnet i forlengelsen av veggen mot vest, er fordi vi ønsker å beholde mest mulig veggplass i sofastuen (sannsynligvis blir veggen mot trappen en tv-vegg). Jeg ser for meg at vi kanskje kan ha pipen der den er tegnet inn nå, og så gjøre verandaen i 2.etg litt mindre dyp, slik at man kommer seg ut fra det siste soverommet. Det jeg egentlig håper på er vel at noen kommer med en fantastisk idè til planløsning i kjellerleiligheten - slik at pipeplasseringen ikke blir et problem der.. Ser for meg at det blir en peis som blir "innebygd" i veggen og synlig fra tre kanter, evt en frittstående peis som er synlig fra flere kanter. Eks lånt fra nettet:
Bruke stålpipe som er minimum i diameter? I tillegg kan den enkelt starte oppå peisen.
Pipeproblemene i kjelleren forstår jeg ikke helt. Eks. Dersom pipe starter oppå rosa delevegg, så behøver ikke pipa gå til kjllergulv. En kan også forsterke gulv slik at det bærer pipe.
De 175cm forstår jeg heller ikke. Mener du at det minst må fylles opp rundt deler av huset til 175 over topp kjellergulv?
Dersom utgangen fra u. etasje er til noenlunde flatt terreng med fri rømming i to retninger, så trenger du ikke noen ytterligere rømningsvei via lysgrav. Et annet spørsmål er om rommet innenfor blir "beboelig" med lysgrav jfr krav til lys og utsikt. Kanskje like greit å ikke bry seg om leietaker ev setter inn en feltseng i "boden"?
Hvordan stiller kommunen seg til ev disp?
Tenk over hvordan du kan koble denne leiligheten sammen med resten av huset, enten for en periode eller permanent. Mange slike blir overtatt av huseier etter kort tid. Er i så fall plassering av hybelbad optimal? Bytte hybelbad og soverom hvis det er mulig å sette vindu i denne veggen?
Vær oppmerksom på masse doble utgifter til vann, avløp, renovasjon, strøm. Noen eller alle disse må betales i all fremtid så lenge huset er reg med utleiedel selv om det til slutt er bare en igje som bor i huset. Nedklasser du huset fra 112 til 111, så må nye TEK oppfylles forev å komme tilbake til utleie.
Jeg forstår godt at en del her kan være vanskelig å forstå! Det skyldes i all hovedsak at kommunen har tatt med en setning i reguleringsplanen, som etter all sannsynlighet ikke er lov ifølge PBL (Konf. DiBK, Miljø.departementet, Fylkesmannen, flere arkitekter o.l). "Høyder skal måles fra gjennomsnittsnivå på tomtens lavestliggende side." I tillegg til at "Der terrenget tillater det, kan det bygges underetasje". Vi har en bratt tomt som stiger ti kotemeter innenfor tomtegrensen. Tomten er på ca 900 kvm og er ca. 30 meter bred. Dette gjør at underetasje er svært aktuelt (det var derfor vi kjøpte tomten). I 2011 (før tomtekjøp) sa kommunen at tomten passet til en underetasje (2,5 - 3 etg hus). Nå har kommunen endret mening, og sier at vi kan bygge underetasje, men det må skje innenfor begrensningene i høyde - altså innenfor 6 meter gesims og 7,5 meter mønehøyde. De sier videre at setningen om underetasje etter deres syn (i 2013) skulle vært strøket, og velger derfor å ikke tillegge setningen verdi. Dermed har vi en situasjon der vi må få inn "underetasje" (som nå må bli kjeller ifølge definisjonene) og 2 etasjer innenfor hhv 6 og 7,5 meter - målt fra gjennomsnittlig terrengplan på denne siden. Dette gjør at man må være meget strategisk når man velger ulike løsninger, og veie alle behov med omhu. Ved å gi mer vindusareal til utleiedelen, får vi lavere knevegg i 2.etg. Vårt ønske er selvsagt å først og fremst bygge drømmehuset til oss, og så (sekundært) bygge en utleieleilighet. Ved å fylle opp med terreng til gjennomsnittlig 1,75 meter over kjellerens såle på vestsiden, så får vi en grei utleieleilighet, og fine rom i 2.etg. Derfor må vi fylle opp så mye. Hva som skjer på de sidene av huset som ikke er lavestliggende, bryr ikke kommunen seg om.
Så til resten av innlegget ditt..
Veldig interessert i det med å forsterke gulvet i 1.etg, og å starte pipeløpet her. Hva må til for å få til dette? Vi foreslo for arkitekt å starte pipen fra 1.etg, men da var hun helt klar på at pipen selvsagt måtte helt ned til bakken grunnet tyngde. Er det noe nytt her? Vet du hvor jeg evt kan finne mer informasjon? Hvis vi kan gjøre dette, og så benytte en slankere stålpipe, slik du foreslår, så kan vi kanskje legge pipeløpet i en (utforet/ekstraisolert?) vegg ved siden av trappen? Vet du noe om dette? Ønsker ikke å flytte trappen inntil kjøkkenet i 1etg - da blir kjøkkenet i utleiedelen veldig lite, og vi får ikke den naturlige avgrensningen mellom stue og soverom/bad m.m. Eventuelt flytter vi heller hele peisen til nordveggen, på den vestre delen av denne veggen. Ser bare for meg at det ville vært ønskelig å ha peisen mer i midten av rommet - både pga fordeling av varme, og fordi jeg ser for meg at det ville blitt koselig.
Ang. rømningsvei: det har du helt rett i. Men vi ønsker at rommet skal ligge nærmest mulig kravene, da vi på sikt håper at kommunen blir mer rimelig i sine krav etter hvert som dette nye byggefeltet bygges ut. Vi ønsker da å fjerne masse, og så ordne det slik at det blir et soverom med lys og luft.
Disp er totalt uaktuelt. Kommunen er livredde for nabofeltet som allerede har saksøkt dem flere ganger (noe som ikke har ført frem, men som har gitt kommunen hodebry og ekstrautgifter).
Finnes det måter å unngå doble utgifter til vann og avløp osv? F.eks ved å koble sammen leiligheten med boligen, og alltid ha en dør låst e.l.? Hva kalles i så fall leiligheten da? Hybel?
Tusen takk for svarene dine! Det setter jeg veldig stor pris på! :)
Ad pipe: denne
http://hms.cobuilder.no/doc/peisforum/Stålpipebrosjyre.pdf veier 13kg/m <= 50 kg for to etasjer. Vekten av ovn/peis er en noe større utfordring. Mye kan gjøres med en jernbjelke eller to i etasjeskillet. Stålpipene er normalt ferdig isolerte ok krever ingen innkassing. (Vet ikke om det er tillatt engang). En kan også trekke en slik pipe noe. Kanskje pipa kan pines litt inn i hjørnet på trappa?
Doble avgifter. Dette er diskutert i en rekke tråder. Så langt jeg kan se kan en kanskje slippe dobbel renovasjon. De øvrige praktiseres litt forskjellig, men tendensen går i retning av full adskillelse. Usikker på om en også må betale doble tilknyntninger. Vet om en som i ti år har betalt dobbelt for vann og avløp etter råd fra kommunen. Vi visste ikke bedre, så her stå 60 m2 "ledig" da jeg ikke orker styret med å få dette re-godkjent etter TEK10. Greit å ha huset for seg selv også!
Ad "dør". Normalt vil leiligheten da ikke godkjennes. En kan kanskje spekulere i "ikke selvstendig utleie", men det er trolig også avhengig av kommunens uppfølging. I enkelte kommuner følger de veldig godt med på FINN.