32,277
58
0
Lekkasje på badet
30
Oslo
0
Hei, mulig dette er spurt om før, men finner ikke noe godt svar.
Vi kjøpte leilighet for 1 år siden (i borettslag), og har nå begynt å pusse opp kjøkkenet. Rev panelen i taket på kjøkkenet (panel utenpå betong), og ser at det lekker vann fra badet, ca der sluket er. Huset er konstruert av tykke betongelementer, likevel trenger vannet ned fra badet og gjennom gulvet ned til kjøkkenet.
Det lekker ikke mye, lite nok til at man ikke så det tidligere, pga taket og at det sto skap opp til taket der lekkasjen er. Men nå som vi har fjernet tak og skap og skrapet bort malingen i taket, drypper det litt på gulvet etter bruk av vann på badet.
Badet er så vidt vi vet pusset opp av en våtromssertifisert fagmann for ca 10 år siden. Det er lagt membran rundt sluket med klemring. Under flisene er det smøremembran.
Har ikke fått klarlagt eksakt hvor det lekker, men antar membranen rundt sluket er blitt utett.
Spørsmålet er, har vi noen sak? Bygningen er forsikret av borettslaget, gjelder denne forsikringen, om badet er fagmessig utført? Eller skal vi gå på selger, og kreve erstatning for lekk bad (var ikke opplyst i takst, da de ikke hadde oppdaget det). Eller skal vi gå på fagmannen som pusset opp badet? Regner med de ikke garanterer bad tette i 10 år?
Må vi regne med at det kan være lekkasje på et 10 år gammelt bad, og dekke alt selv?
Vi kjøpte leilighet for 1 år siden (i borettslag), og har nå begynt å pusse opp kjøkkenet. Rev panelen i taket på kjøkkenet (panel utenpå betong), og ser at det lekker vann fra badet, ca der sluket er. Huset er konstruert av tykke betongelementer, likevel trenger vannet ned fra badet og gjennom gulvet ned til kjøkkenet.
Det lekker ikke mye, lite nok til at man ikke så det tidligere, pga taket og at det sto skap opp til taket der lekkasjen er. Men nå som vi har fjernet tak og skap og skrapet bort malingen i taket, drypper det litt på gulvet etter bruk av vann på badet.
Badet er så vidt vi vet pusset opp av en våtromssertifisert fagmann for ca 10 år siden. Det er lagt membran rundt sluket med klemring. Under flisene er det smøremembran.
Har ikke fått klarlagt eksakt hvor det lekker, men antar membranen rundt sluket er blitt utett.
Spørsmålet er, har vi noen sak? Bygningen er forsikret av borettslaget, gjelder denne forsikringen, om badet er fagmessig utført? Eller skal vi gå på selger, og kreve erstatning for lekk bad (var ikke opplyst i takst, da de ikke hadde oppdaget det). Eller skal vi gå på fagmannen som pusset opp badet? Regner med de ikke garanterer bad tette i 10 år?
Må vi regne med at det kan være lekkasje på et 10 år gammelt bad, og dekke alt selv?
Membranlekkasje dekkes heller ikke av forsikring.
Garanti fra håndverkerene som gjorde dette er 5 år, så der har du heller ingen sak.
Den eneste erstatningsmuligheten er hvis det er selve avløpsrøret som lekker, da går det på forsikringen.
Egenproduserte sketsjer på youtube: http://www.youtube.com/user/Powermaniac1520#p/u
Den ble solgt som dødsbo av barna til forrige eiere, så de hadde liten forutsetning for å vite noe om tingenes tilstand. Egenerklæringsskjemaet var ikke fylt ut (strek over med "dødsbo" påskrevet).
Skaden under er ikke vesentlig, rekkehuset er jo i betong, så det er bare å tette lekkasjen og la betongen tørke. Panelen og skapet under tok vel litt skade, men det var gammelt og vi har kastet det allerede.
Litt usikker hva vi gjør med badet, om vi får tettet sluket på et vis vil man jo alltid være usikker på når det lekker igjen og de nye takplatene under blir ødelagt. Om det har lekket vann inn på varmekablene kan vel de være skadet også.
Skal ta et bilde i kveld og legge ut. Badet har et "hjelpesluk" til badekaret, som går i gulvet bort til hovedsluket. Begynner å lure på om det er dette hjelpesluket som lekker, for når vi ikke bruker badekaret virker det som det ikke lekker i taket under. Har lagt et avløpsrør over gulvet til hovedsluket nå, for å se om lekkasjen blir borte. Men det er jo litt rart at vannet kommer ut i taket under der hovedsluket er og ikke der hjelpesluket er i så fall... Om avløpsrøret har sprukket i gulvet et sted, dekkes det da av forsikringen?
Egenproduserte sketsjer på youtube: http://www.youtube.com/user/Powermaniac1520#p/u
Eierskifteforsikring dekker slike ting, men det er en lang vei å gå.... Har dere noe slikt?
Det må være en vesentlig skade før det kan være snakk om erstatning. Husker ikke om det er 5% eller 10% som er normen der.
Egenproduserte sketsjer på youtube: http://www.youtube.com/user/Powermaniac1520#p/u
Gjelder ikke eierskifteforsikringen selger? Står i kontrakten at selger var tilbydt dette, men hadde avslått. Er ikke det for å dekke krav vi måtte stille mot selger? Så når hun ikke har det, må hun dekke krav av egen lomme?
Her er bilder av slukene. Først hovedsluket, så hjelpesluket under badekaret. Skal teste å plugge begge slukene for å se om noen av de lekker vann, som Kristian foreslår.
På hjelpesluket ser det jo ut til å være membran, men klemringen her ligger jo mye høyere i gulvet enn hva som er tilfellet på hovedsluket. Så ved en normal montering av membran så ville vi sett membranen , og ikke betongen på bildet av hovedsluket.
Jeg er villig til å vedde en del penger på at lekkasjen skyldes feil montering av membran på hovedsluket.
Ser også at hovedsluket er et eldre sluk enn hjelpesluket. Så gulvet er vel forhøyet ved rehabiliteringen som var gjort.
Kristian: Hjelpesluket er montert høyere i gulvet ja, med rør ført i gulvet inn til hovedsluket, det til høyre på bildet av hovedsluket. Gulvet er forhøyet ganske mye ja.
Jeg tror det er membran/fiberduk rundt hovedsluket, som er klemt ned, du kan såvidt se duken der røret fra hjelpesluket kommer ut, hvor jeg har pirket bort litt smøremembran. Kjennes ut som en membranduk når jeg klemmer der med fingeren.
Skal prøve å plugge først hjelpesluket i kveld for å se om det er tett. Her står vannet helt opp til rista når vi tømmer badekaret. Hovedsluket tar bra unna, og flommer aldri over kanten av plastsluket nederst. Men det teite er jo at rørene ikke er ført litt lenger ut, slik at vannet hadde rent rett ned i sluket i stedet for på kanten som nå....
EDIT: Noen som har forslag til hva jeg kan bruke til å plugge med?
Da er det ingen annen råd enn å rive hele badet og begynne på nytt?? :-\
2.5 mill. Så verdien av badet er jo ikke snakk om mange prosentene...
Hvor mye er det isåfall ønskelig å gjøre med badet?
Ble badet pusset opp i borettslagets regi? Det kan være at borettslaget kan trå til her.
Det du kan gjøre for å fikse problemet er å sette i en rørstuss (helst bend) som fører vannet fra utgangen av hjelpeslukavløpet og ned i hovedsluket, så vannet slipper å renne langs betonggkanten før det renner nedi hovedsluket. Du kan i hvert fall prøve og se om det blir bedre; da vet du i hvert fall hvor lekkasjen er...
Egenproduserte sketsjer på youtube: http://www.youtube.com/user/Powermaniac1520#p/u
Men som du sier Kassen, kunne gjerne tenkt meg å fått ført disse rørene ned i sluket for å slippe at vannet renner på kanten. Men da må jeg nesten hugge bort litt rundt rørene så jeg får tredd på en skjøt. Vil ikke skjøte innvending, da dimensjonen er så liten allerede at det tar laaang tid å tømme badebaret...
Egenproduserte sketsjer på youtube: http://www.youtube.com/user/Powermaniac1520#p/u
Er dette noe vi kan si oss fornøyd med? Kan vi stole på at denne "super-membranen" vil holde tett når den smøres utenpå i etterkant?
Har nå fått avklart et par ting også, badet ble pusset opp i 2003 og er derfor bare 7 år gammelt. Fikk også vite at gamle vinylen på gulvet ble brukt som membran under støpen, klemt på plass med klemring rundt sluket. Membranen på toppen er diffusjonsåpen, dvs puster slik at betongen skal bli kvitt evt fukt. Problemet er vel antageligvis at den gamle vinylen har blitt sprø og lekker...
Du har krav på kompensasjon fra selger hvis du finner en betydelig mangel definert som over ca 5% av boligens verdi. Når selger ikke har eierskifteforsikring må du melde til selger, vise til takstrapport og be om penger. Det er gjerne greit å få en takstmann til å estimere kostnadene ved å få rettet mangelen og trekke fra det du "tjener" på at badet blir nyrehabilitert.
Jeg tipper at en skikkelig utbedring av et slikt membranproblem betyr at man må rive og bygge nytt bad.
Men så har det litt å si hvordan badet er fremstilt av takstmann i prospektet i forhold til om man kan forvente slike feil.
Jeg ville nok prøvd meg på selger først.
Har du en kompis som er advokat ringer du ham i morgen. Har du ikke det ville jeg vurdert å få hjelp og råd av en advokat med litt erfaring med slike saker fra tidligere.
Et viktig poeng i denne sammenhengen er at selger skal få forsøke å utbedre feilen, så du må ikke begynne med noen reparasjoner.
Viktig poeng nummer to er hva som må til for å få fikset feilen permanent, ikke midlertidig.
Når selger velger å ikke tegne eierskifteforsikring tar de risikoen ved at de selv må dekke eventuelle skjulte feil og mangler.
noen eksempler på sånne saker finner du her:
http://www.protectorforsikring.no/wip4/detail.epl?cat=15435
Kjøper du dødsbo har du en ikke-sak ... Det skal da ligge med en god papirbunke i prospektet som sier noe mer om dette vedr. "as is" når man kjøper dødsbo.....
Hvilken takst har du forresten? Boligsalgsrapport/tilstandsanalyse, eller bare en verditakst?
At arvingene avslår å akseptere arven kan skje når gjelden overstiger verdien.
Det er ved tvangssalg man sitter med meget begrensete rettigheter.
Det som er viktig er å by riktig og etter de rettigheter man får. Er boligen solgt uten "as is" er den mere verdt enn en som er solgt "as is", som igjen er mere verdt enn et tvangssalg. Dette virker det som om kjøpere ikke bryr seg om. Dessuten er et 100 år gammelt hus helt sikkert i dårligere stand enn et nytt, men det reflekteres dårlig i prisen det også. Forskjellen i verdi på et 100 år gammelt hus uten mulighet til reklamasjon og et nytt hus med reklamasjonsrett er i min verden mye større enn det det er i den virkelige verden. (Sammenlikning med bil: Gammel boble med mye stålplast kontra ny Polo...)
Hvis du begynner å pigge opp gulvet flyr tussenlappene fort.
Bare en verditakst.
Hadde jeg vært i deres sko, ville jeg tatt kontakt med selger for en dialog. Ofte kan begge parter være tjent med feks. å dele kostnaden ved å reparere badet.
Jeg bemerker at dette kun er mine yttringer på bakgrunn av bilder og info i tråden.
Lykke til.
Takk for innspill
Det at det ikke er tegnet eierskifteforsikring er vel ikke noe som skal gå ut over oss? Det er vel selger sitt ansvar å tegne? Vi ble aldri tilbudt det, mens selger ble tilbudt det og avslo...
Hva med å prøve konfliktråde før evt. en sak?
En verditakst som dokument er tilnærmet er verdiløs mht den tekniske tilstanden, i følge Sintef byggforsk. Kjøper har minst like mye undersøkelsesplikt som selger har av opplysningsplikt. Noe som betyr i ditt tilfelle at du burde ha tatt med fagfolk på visning.
For å fortsette i etterklokskapens lys så bør kjøper tegne en boligkjøperforsikring, som motvekt mot selgers eierskifteforsikring.
Kilde Sintef byggforsk.
Beklager, men i lys av det over ser det ut som om du har en dårlig sak. Uansett så ville jeg fulgt rådet med sakkyndig hjelp av advokat.
Dette er ikke korrekt. Selger har plikt til å opplyse om feil mangler /skjulte feil som han kjenner til eller burde kjenne til. Hvis selger gir urikte opplysninger eller holder tilbake opplysninger som han kjenner til, eller burde kjenne til, kan det foreligge en mangel. Kjøper har plikt til å undersøke eiendommen grundig, men kjøpers undersøkelsesplikt er ikke like sterk som selgers opplysningsplikt. Det er tross alt selgern som kjenner eiendommens beskaffenhet mest. I trådstarters tilfelle hvor det er et dødsbo og selger ikke kjenner boligens tilstand, har kjøper en utvidet undersøkelses plikt. Man har også et annet moment hvor avhendingsloven sier: Er boligen i vesentlig dårligere stand enn kjøper kunne regne med utifra forhold alder osv. kan det foreligge mangel. Dette er nok dog ikke aktuelt i denne saken. Det jeg lurer på er om denne boligen ble solgt via megler? Hvis så er tilfelle er det underlig at megler har godkjent kun en verditakst som dokumentasjon (noe som er verdiløst).
Solgt via megler ja... (Ring Eiendomsmegling)
Ja det kan det ;D, jeg uttaler meg dog på generelt grunnlag i henhold til avhendingsloven. Hver sak har sin kjerne, men noe spesiell er denne saken da faktisk selger som har solgt dødsbo faktisk har pusset opp badet. Som det står litt høyere opp har selger plikt til å opplyse om feil han veit om eller burde vist om. Unnlater selger det, kan det foreligge mangel. Har dog aldri vært borti ligenede i mine 6 år som eiendomsmegler.
Jeg er fult klar over at folk flest har litt problemer med å få informasjon fra de døde. Ihvertfall har ikke jeg slike kontakter.
Det som stadig forbauser meg er at folk ikke sjekker hva de kjøper og ikke tilpasser prisen etter (forventet) stand. Biler sendes på NAFkontroll, men et hus kjøpes etter en rask visning.
Der er du, Hans9001, inne på noe vesentlig. Når hver 5 boligkjøper oppdager mangler eller skjulte feil etter kjøpet er det et tegn på at boligkjøpende nordmenn er impulsive og naive.
Dette er merkelig da et boligkjøp er vår største formueinvestering og av den grunn burde vi være forsiktige med hvordan vi bruker disse store pengesummene.
Derfor synes jeg det er greit at selger har et visst ansvar for ting som er skjult.
Jeg tror dog kanskje tråden har sporet litt av. ???
Det jeg var ute etter svar på var enkelt og greit, har vi en sak mot selger eller ikke?
Svarene spriker mildt sagt veldig :-)
Hadde håpet å få et svar her for å slippe å bruke masse penger på at en advokat skal finne det ut, men ser jo nå at vi ikke kommer utenom det...
Er det brudd i membranen, som vi er rimelig sikre på, må hele badet renoveres og kommer på 80-100.000.
Selger er samme person som pusset opp badet ? Da vil jeg tro du står veldig sterkt om badet er utført på feil måte. Han burde jo opplyst om dette da det var noe han visste om før salget. At det er dødsbo har da ingenting å si denne saken da selger var fullt kjent med badets tilstand da det var han som laget det.
Nei, du kommer ikke utenom advokat i dette tilfellet.
Jeg ville gjort følgende:
1. Lag en kortfattet skriftlig redegjørelse om hva som har skjedd, når det har skjedd og legg ved kopi av prospektet (sparer tid og penger på punkt 3)
2. Få en takstmann til å taksere mangelen
3. Snakk med advokat som har erfaring med slike saker. Den kortfattete redegjørelsen kan du gi til advokaten så han bruker mindre tid til å sette seg inn i saken og dermed mindre penger.
4. Dette er det interessante punktet. Uansett om advokaten anbefaler deg å gå til sak eller ikke, skal dere først sende et brev. Dette brevet med advokatens logo på vil kort gå gjennom de faktiske forhold, deretter referere til lovverk, påpeke at selger selv har renovert badet og dermed åpenbart kjenner til tilstanden uten å ha videreformidlet disse opplysningene ved salg. I advokatbrevet vil selger få valget mellom å betale hele eller deler av utbedringen (her velger du selv hvor lista vil ligge), alternativt trues det med sak og det vil da tilkomme saksomkostninger som kanskje kan føre til en dobling av det opprinnelige beløpet.
På andre siden av bordet har man noen arvinger. Han som har fikset på badet har plutselig et forklaringsproblem overfor de andre da de har havnet i trøbbel på grunn av dårlig håndverk og like dårlig salgshåndverk. Konsekvensen for ham er at han påfører de andre store utgifter for noe han har gjort. Likeledes vil de andre arvingene bli forbannet over å ha havnet i trøbbel uforskyldt. Det vil være i arvingenes interesse å få dette raskt ut av verden.
Tror dette er verdt et forsøk ja. Om ikke du gidder konfliktråd eller rettssak bør du uansett bruke et par tusen kroner på et "skremmeskudd" fra en advokat.