Har kjøpt huset via megler og gav beskjed at leietakere skulle sies opp pga bla jeg skulle ha depositum og at jeg skulle ordne dette med målere.
I de leiekontraktene de har med tidligere huseier så er det skrevet 1 mnd depositum, og dette er vel ikke helt etter husleieliven heller .... og han sendte dem bare en sms at de var oppsagt fra 1.1.12 og måtte være ute til 1.2.12...
og så har han holdt litt helvette med dem pga dette med depositum (som jeg ga klart utrykk for til megler, at skulle jeg overta leietakerne måtte depositum være i orden, )at de måtte innbetale dette til hans konto snarest, ellers ville de ikke få tilbud om fornyet leiekontrakt... dette er ikke mine ord til megler altså, men jeg sa at jeg skulle ha dette i orden, om så evt en del av kjøpesummen måtte holdes tilbake som "depositum" til det var ordnet, så kunne vi gjøre det slik..
Hvor mye har megler vært involvert i dette? Dette strider mot loven og gir leietakerne gode kort på hånden.
Som det sikkert er nevnt ørten ganger her er loven meget klar på hva som er gyldig grunn til oppsigelse, og hvordan en oppsigelse skal utformes, og videre hvordan man hiver folk ut. Her er det ikke rom for kreativitet og " ". Du får advokater og omkostninger i fleisen hvis leieboerne motsetter seg en usakelig oppsigelse.
Her må selger/megler varsles at du mener bygget er solgt med mangel og at du krever avslag/sikkerhet pga dette. Så får du se hva leieboerne kan akseptere ny avtale eller så får du vurdere om du skal gå for en oppsigelse pga ombygging el.
Går du for ombygging så må du også bygge om. Å sette inn en strømmåler er ikke en ombygging...
Megler har såvidt meg bekjent bare gitt beskjed videre til selger at jeg ønsker orden på leiekontraktene, depositum ( som forøvrig står i leiekontraktene at de har en mnd depositum, men dette ordnes senere...) og at jeg ønsker selger skal si opp leietakerene, men at jeg kan tilby dem videre leiekontrakt med støm utenom ... Går de ikke med på dette, må jeg altså leie ut i tre mnd til, med gamle villkår?
Ang ombygging, så er det nok å ta i egentlig, så juridisk sett har jeg vel rett til å si dem opp, da selvsagt med tre mnd oppsigelsestid, og med de vilkårene de har i sine "gamle" kontrakter, og at jeg selvsagt foretar diverse ombygninger... Utvendig trapp istenfor innvendig trapperom, nye kjøkken, endel "overflatebehandling" osv...
Loven er til for å beskytte leietakere. Dine muligheter er å tre inn i de avtaler som foreligger. Det innebærer at det skal opprettes en depositumskonto på en månedsleie. Depositumskonto skal stå i leietakers navn, og DU må betale gebyr for opprettelsen (som er fra 500,- og oppover avhengig av bank. Det kan også være grunnen til at forrige utleier ikke brydde seg om å oppfylle dette vilkåret i kontrakten. Det kan bli dyrt for utleier dersom det stadig skiftes leietakere.)
Strømmåler kan du jo installere uansett. Så får du en viss ide om hvor mye strøm som brukes, og kan iverksette strømbesparende tiltak ut fra det.
Når det gjelder å si opp kontrakten, så må du som nevnt tidligere ha en god grunn. Det er ikke sikkert at ombygningene likevel gir deg rett til å si dem opp, dersom du fortsatt skal leie ut. En saklig oppsigelse kan også settes til side dersom den er urimelig (for leietaker).
Det viktigste er vel å få klart for deg om du har gode leietakere i dag (betaler leien i tide og alt er ok). Vil du tape måneders husleieinntekter for å få hevet leien noe? Hvordan vil det totale regnestykket være?Stabile leietakere er gull verdt.
Det er korrekt, og om ønsket er å bytte leietakere, må du altså gjøre endringer i bygningsmassen som gjør at det ikke er naturlig at leieforholdet forsetter. Jeg er ikke kjent med dialogen din med megler, og så fremt du ikke har en betingelse på budet om nye leiekontrakter, er det du som har ansvaret for videreføring av konraktene.
Jeg ser det som naturlig at ny eier har dialogen med leietagerne. Selv om dialogen ikke er problemfri - er det til syvende og sist du som eier som skal leve med dette i tiden fremover også. Det være seg eksisterende utleieforhold og fremtidiige.
Mulige tiltak for å ha gyldig oppsigelsesgrunn kan være reseksjnering av boenheter (enten flere eller færre). Totalrehabilitering likeså. Spørsmålet er kost nytte - er du tjent med dette arbeidet for å kvitte deg med "vanskelig" leieforhold.
Ad depositum for en mnd, og gitt du velger en gydlig oppsigelsesgrunn innen tre mnd, er jeg usikker på om dette er hensiktsmessig. Depositumet skal kun dekke utleieobjektet i den tilstand det var da du kjøpte. Kan hende å ikke kreve inn dette depositumet vil være enklere i dialogen med å få avsluttet det vanskelige leieforholdet... I praksis får leietager depositum fra tidligere eier utbetalt og betaler leie til deg uten. For tre mnd vil det si at han må betale to husleier. Tredje husleia dekkes av depositumet.
Lykke til
Signatur
Ethvert boligkjøp medfører bratt lærekurve om bygningsoppføring.
Er det egentlig et ønske å bli kvitt alle tre leieboerne?
Det som nå har skjedd, er at de har fått en SMS om at de har én måned på seg å komme seg ut, for huset er solgt. Jeg tror du er i ferd med å overta 3 leieboere som er skikkelig grinete på deg, og det er jo ikke noe godt utgangspunkt for noe som helst.
Her burde du ta kontakt med alle tre, og avklare om du fortsatt vil ha dem boende, men også gi beskjed om at du ønsker mer ordnede former, med et depositum og ordentlige kontrakter.
Hvis dette er skikkelige folk, som har bodd der en stund, er det kanskje bedre at de blir boende, enn at du risikerer å måtte finne nye leieboere fordi du står hardt på kravet om depositum?
Signatur
Prøver å gjøre det skikkelig med en gang. Grave? Flytte masser? Komprimere? Støype? www.budsjettmaskiner.no Eidsvoll, Arendal. Noe du vil leie ut? Ta kontakt, vi har plass til flere.
Selger av huset har sendt dem sms ja om oppsigelse, ikke jeg!
Jeg har vært i kontakt med alle tre om mine planer og ønsker, og sagt jeg ønsker vi skal komme til en løsning vi alle er førnøyde med! En leietaker ønsker fortsette leie, og betaler gladelig strøm i tillegg..
De to andre ville tenke litt, og jeg ba dem gjøre det, gjerne sjekke litt rundt og ta kontakt igjen så kunne vi prøve enes om noe. Ser de nå søker etter nye leiligheter..
Ang risiko å bli stående uten leietakere er denne lik null, har folk som jeg kjenner til, som er intr i å leie så snart som mulig, så dette er ikke noe jeg frykter..
Men som sagt, har sparket ballen litt over til de som leier der, og skal ha møte med megler og legge frem min side av saken til han, men diverse krav ovenfor selger...
Tror dette vil løse seg slik at alle parter er fornøyde :)
Jeg er redd du har rotet deg opp i en sak her. Hva du avtaler med selger er uvedkommende for leietakerne, så enkelt er det. Hvis du har kjøpt leiegården på gale premisser, har du løpt en risiko. Anbefaler deg å søke hjelp - megler er i denne sammenhengen selgers mann.
Det du kan gjøre - og må - er å gi leietakerne nye kontrakter med deg som kontraktspart. I den sammenheng kan du, så fremt leien ikke er økt mer enn konsumprisindeksen de siste tre år, justere opp leien til "gjengs leie" for leilighetene. Sjekk rundt hva andre tar og legg deg der.
Du kan i tillegg be leietaker om å innbetale depositum, men de er ikke tvunget til det hvis det ikke står i de gamle kontraktene.
Du kan ikke nå kreve at strøm betales i tillegg til husleie. Det du kan gjøre er å installere målere, sjekke forbruket over noe tid og så trekke ut dette fra husleien. Hvis du lar leien stå fast og legger på strømkostnader tilsvarer dette en husleieøkning. Det bør være rimelig enkelt å forstå, selv for leietakere uten større ressurser.
Et tips: Sørg for å behandle leietakerne dine godt. Er du drittsekk mot dem, får du igjen med samme mynt. Og husets tilstand er viktigere for deg enn for dem.
Saken er vel at kjøper her har gjort noe mangelfullt forarbeid før huset ble kjøpt. Er dette en utleie bolig så kjøper man og de gjeldende kontraktene, akkurat som om man kjøper en bedrift. Disse kontraktene burde kjøper bedt om å få gå gjennom kontraktene før prissettingen av bygningen.
eksempel: Det at selger har inngått kontrakter uten deppositum, burde du heller bedt prisavslag tilsvarende, la oss si, 2-3 mnd depositum pr enhet. Hvordan skal selger betale inn Depositum til deg, da depositumskonto skal stå på utleier??
Kjøper man en bedrift, så er gjennomgang av løpende kontrakter og vurdering av prising av produkter, bindinger osv en vanlig foreteelse før prissetting.
For meg høres det ut som kjøper her ikke har gjort denne risikovurderingen på forhånd og ønsker å komme seg ut av noen lite lønnsomme kontrakter i ettertid og prøver velte sin mangelfulle risikovurdering i forkant av kjøpet over på selger. Det nytter lite å klage til selger i etterkant, hvis det ikke har vært klare avtaler med selger ifm kjøpet, dette burde kjøper tatt med i sin vurdering i prissettingen av bygningen.
Som nevnt i tidligere poster, er den kanskje den beste løsningen å si opp kontraktene, da er det krav til rimelig grunn og formkrav til oppsigelsen, samt kanskje noe velvilje fra leietakerne nøkkelen her.
Jeg leier selv ut inkludert strøm(tar et påslag som gjennom året skal dekke strømmen og vel så det), for da kan du trekke strømmen fra på skatten du skal betale. I tillegg slipper du leietakere som ikke betaler strøm og får den kuttet(for hvem må betale for nå påkobling når du leier ut på nytt?)
Hvor mye har megler vært involvert i dette? Dette strider mot loven og gir leietakerne gode kort på hånden.
Som det sikkert er nevnt ørten ganger her er loven meget klar på hva som er gyldig grunn til oppsigelse, og hvordan en oppsigelse skal utformes, og videre hvordan man hiver folk ut. Her er det ikke rom for kreativitet og "
Her må selger/megler varsles at du mener bygget er solgt med mangel og at du krever avslag/sikkerhet pga dette. Så får du se hva leieboerne kan akseptere ny avtale eller så får du vurdere om du skal gå for en oppsigelse pga ombygging el.
Går du for ombygging så må du også bygge om. Å sette inn en strømmåler er ikke en ombygging...
Går de ikke med på dette, må jeg altså leie ut i tre mnd til, med gamle villkår?
Ang ombygging, så er det nok å ta i egentlig, så juridisk sett har jeg vel rett til å si dem opp, da selvsagt med tre mnd oppsigelsestid, og med de vilkårene de har i sine "gamle" kontrakter, og at jeg selvsagt foretar diverse ombygninger... Utvendig trapp istenfor innvendig trapperom, nye kjøkken, endel "overflatebehandling" osv...
-Terje-
Dine muligheter er å tre inn i de avtaler som foreligger. Det innebærer at det skal opprettes en depositumskonto på en månedsleie. Depositumskonto skal stå i leietakers navn, og DU må betale gebyr for opprettelsen (som er fra 500,- og oppover avhengig av bank. Det kan også være grunnen til at forrige utleier ikke brydde seg om å oppfylle dette vilkåret i kontrakten. Det kan bli dyrt for utleier dersom det stadig skiftes leietakere.)
Strømmåler kan du jo installere uansett. Så får du en viss ide om hvor mye strøm som brukes, og kan iverksette strømbesparende tiltak ut fra det.
Når det gjelder å si opp kontrakten, så må du som nevnt tidligere ha en god grunn. Det er ikke sikkert at ombygningene likevel gir deg rett til å si dem opp, dersom du fortsatt skal leie ut. En saklig oppsigelse kan også settes til side dersom den er urimelig (for leietaker).
Det viktigste er vel å få klart for deg om du har gode leietakere i dag (betaler leien i tide og alt er ok). Vil du tape måneders husleieinntekter for å få hevet leien noe? Hvordan vil det totale regnestykket være?Stabile leietakere er gull verdt.
Jeg ser det som naturlig at ny eier har dialogen med leietagerne. Selv om dialogen ikke er problemfri - er det til syvende og sist du som eier som skal leve med dette i tiden fremover også. Det være seg eksisterende utleieforhold og fremtidiige.
Mulige tiltak for å ha gyldig oppsigelsesgrunn kan være reseksjnering av boenheter (enten flere eller færre). Totalrehabilitering likeså. Spørsmålet er kost nytte - er du tjent med dette arbeidet for å kvitte deg med "vanskelig" leieforhold.
Ad depositum for en mnd, og gitt du velger en gydlig oppsigelsesgrunn innen tre mnd, er jeg usikker på om dette er hensiktsmessig. Depositumet skal kun dekke utleieobjektet i den tilstand det var da du kjøpte. Kan hende å ikke kreve inn dette depositumet vil være enklere i dialogen med å få avsluttet det vanskelige leieforholdet... I praksis får leietager depositum fra tidligere eier utbetalt og betaler leie til deg uten. For tre mnd vil det si at han må betale to husleier. Tredje husleia dekkes av depositumet.
Lykke til
Det som nå har skjedd, er at de har fått en SMS om at de har én måned på seg å komme seg ut, for huset er solgt. Jeg tror du er i ferd med å overta 3 leieboere som er skikkelig grinete på deg, og det er jo ikke noe godt utgangspunkt for noe som helst.
Her burde du ta kontakt med alle tre, og avklare om du fortsatt vil ha dem boende, men også gi beskjed om at du ønsker mer ordnede former, med et depositum og ordentlige kontrakter.
Hvis dette er skikkelige folk, som har bodd der en stund, er det kanskje bedre at de blir boende, enn at du risikerer å måtte finne nye leieboere fordi du står hardt på kravet om depositum?
Grave? Flytte masser? Komprimere? Støype? www.budsjettmaskiner.no Eidsvoll, Arendal. Noe du vil leie ut? Ta kontakt, vi har plass til flere.
Jeg har vært i kontakt med alle tre om mine planer og ønsker, og sagt jeg ønsker vi skal komme til en løsning vi alle er førnøyde med!
En leietaker ønsker fortsette leie, og betaler gladelig strøm i tillegg..
De to andre ville tenke litt, og jeg ba dem gjøre det, gjerne sjekke litt rundt og ta kontakt igjen så kunne vi prøve enes om noe. Ser de nå søker etter nye leiligheter..
Ang risiko å bli stående uten leietakere er denne lik null, har folk som jeg kjenner til, som er intr i å leie så snart som mulig, så dette er ikke noe jeg frykter..
Men som sagt, har sparket ballen litt over til de som leier der, og skal ha møte med megler og legge frem min side av saken til han, men diverse krav ovenfor selger...
Tror dette vil løse seg slik at alle parter er fornøyde :)
-Terje-
Incognito (Adm.dir i Premium Haus AS )
Selger lavenergihus fra Tyskland.
Det du kan gjøre - og må - er å gi leietakerne nye kontrakter med deg som kontraktspart. I den sammenheng kan du, så fremt leien ikke er økt mer enn konsumprisindeksen de siste tre år, justere opp leien til "gjengs leie" for leilighetene. Sjekk rundt hva andre tar og legg deg der.
Du kan i tillegg be leietaker om å innbetale depositum, men de er ikke tvunget til det hvis det ikke står i de gamle kontraktene.
Du kan ikke nå kreve at strøm betales i tillegg til husleie. Det du kan gjøre er å installere målere, sjekke forbruket over noe tid og så trekke ut dette fra husleien. Hvis du lar leien stå fast og legger på strømkostnader tilsvarer dette en husleieøkning. Det bør være rimelig enkelt å forstå, selv for leietakere uten større ressurser.
Et tips: Sørg for å behandle leietakerne dine godt. Er du drittsekk mot dem, får du igjen med samme mynt. Og husets tilstand er viktigere for deg enn for dem.
eksempel: Det at selger har inngått kontrakter uten deppositum, burde du heller bedt prisavslag tilsvarende, la oss si, 2-3 mnd depositum pr enhet. Hvordan skal selger betale inn Depositum til deg, da depositumskonto skal stå på utleier??
Kjøper man en bedrift, så er gjennomgang av løpende kontrakter og vurdering av prising av produkter, bindinger osv en vanlig foreteelse før prissetting.
For meg høres det ut som kjøper her ikke har gjort denne risikovurderingen på forhånd og ønsker å komme seg ut av noen lite lønnsomme kontrakter i ettertid og prøver velte sin mangelfulle risikovurdering i forkant av kjøpet over på selger.
Det nytter lite å klage til selger i etterkant, hvis det ikke har vært klare avtaler med selger ifm kjøpet, dette burde kjøper tatt med i sin vurdering i prissettingen av bygningen.
Som nevnt i tidligere poster, er den kanskje den beste løsningen å si opp kontraktene, da er det krav til rimelig grunn og formkrav til oppsigelsen, samt kanskje noe velvilje fra leietakerne nøkkelen her.