andreas75 Sunday, November 2, 2014

Hei,

Tidvis litt problemer med å tolke hva man kan ta fradrag for ved utleie når det gjelder vedlikehold.

Når er oppussing definert som vedlikehold?

Skatteetatens selv definerer vedlikehold som å holde eiendommen i den stand den har var som ny (http://www.skatteetaten.no/no/Person/Selvangivelse/Fradrag/Andre-fradrag/Bolig--skattepliktige-leieinntekter-kostnader/)

Kan da oppussing av et 20 år gammelt kjøkken betraktes som vedlikehold?
Man gjør jo ikke gjevnlig vedlikehold av benker/skap, men tar gjerne alt i et jafs etter mange års bruk. Tilsvarende med bad. Er det da å regnes som vedlikehold.

Skjønner at det kan være mange forskjellige tolkninger her, men setter pris på noen kommentarer  :)

Jeg har gjort både bad og kjøkken, og ført frsdrag for begge deler. Null problem for meg i alle fall...

.Thag

I det du har avskrevet verdi på inventaret, er det mulig å kostnadsføre hele reinvesteringen. Dette inklusive alle utgifter og forsåvidt verdien av eget arbeid (men du må skatte av denne delen da).

I så henseende er denne interessann http://www.nbef.no/fileadmin/Litteratur/avskrivning- :)bygninger_NBEF_2.pdf

Her vises det til at skatteavskriving er 2 % per år. I samme er det vist endringer i kostnader knyttet til bygningskropp/installasjoner(vvs, elektro)/inventar. I prinsippet skulle det være likt skatteprinsippp om man et privat eller bedrift. Skulle vært interessant å høre hva en revisor mener om dette.

Såvidt jeg har forstått så kan du få fradrag, men dette forutsetter at du skatter av utleieinntektene. Leier du ut endel av egen bolig så skatter du jo ikke av det.

Fradrag gjelder jo hvis det er skatteplikt.  Vedlikehold er ok, men er det vinyl på bad og du går for fliser så er det påkostning.  Tilsvarende hvis kjøkken innredning er enkel og du nå setter inn en kostbar innredning osv.

Deler av beløpet må jo kunne kalles vedlikehold selv om en del blir regnet som påkostning.  Har ingen ide om fordelingen her...

http://www.skatteetaten.no/no/Person/Selvangivelse/Fradrag/Andre-fradrag/Bolig--skattepliktige-leieinntekter-kostnader/

Last ned skjemaet der. Står en rettledning rundt slike fradrag der.

HSt Sunday, November 2, 2014

Fradrag gjelder jo hvis det er skatteplikt.  Vedlikehold er ok, men er det vinyl på bad og du går for fliser så er det påkostning. 

Er det det?
Hvis man går fra "gjengs standard" da badet var nytt, til "gjengs standard" i dag, så er det vel fortsatt vedlikehold?

Vedlikeholdskostnader
Kostnader til vedlikehold, altså å holde eiendommen i den stand den har var som ny, får du fradrag for. Fradrag for vedlikeholdskostnader skal baseres på de faktiske kostnader. Dette omfatter også leie av utstyr til bruk under vedlikeholdsarbeidet.

http://www.skatteetaten.no/no/Person/Selvangivelse/Fradrag/Andre-fradrag/Bolig--skattepliktige-leieinntekter-kostnader/

Bruker man tidsmessig standard, er det nok riktig som frodes skriver. Og det er ikke materialene som koster, i all hovedsak er det arbeidet. Påkostningen er differansen mellom prisen på å erstatte utgangspunktet og utført arbeid. Altså: Installerer man gulldo, er det en påkostning, mens et vegghengt toalett i stedet for opprinnelig er nødvendig opppussing - selv om det medfører betydelig omlegging av soilrør mm.

Tar man hele badet, skal man installere rør i rør, selv om det var åpne rører på vegg i opprinnelig bad. Dette er fordi det er tidsmessig riktig. Det er å holde den i stand - og det er fagmessig riktig måte å gjøre det på i dag som skal legges til grunn.

Billedlig beskrevet. Den som kjøpte en ny VW Golf sent 70 tall gjør ingen skattemessig oppgradering om han i 2014 kjøper en ny VW Golf. Det selv om bilene er fundamentalt forskjellige med hensyn til spesifikasjoner og utstyr. Derimot åpnes det for en skjønnsmessig vurdering om han i 2014 anskaffer en Porsche.

Legger man seg på en enkel standard som er gjengs i dag, er det ingen oppgradering.

hro Wednesday, November 5, 2014

Bruker man tidsmessig standard, er det nok riktig som frodes skriver.
Legger man seg på en enkel standard som er gjengs i dag, er det ingen oppgradering.

Kan du dokumentere dette eller synes du det berre høres fornuftig ut?
Heves standarden er utgiftene (kun meirutgifter utover vedlikehold) ikkje fradragsberettiga, så enkelt er det.

Poenget er at kjører du ein hus fra 1950 med 1950 standard er kjøpsprisen iht. til det og leiegeinntekter iht. 1950 standard.

Kan ein da oppgradere til dagens standard og få fradrag for det samtidig som ein får høgare leigeinntekter på ein relativt låg kjøpspris får ein både i pose og sekk, og stakkars staten får nesten ingen ting, dette er grunnen.

Men igjen, man kan bare trekke fra utgiftene om man skatter for inntektene, ikke sant??

Ja - jeg har trukket fra slike utgifter og aldri fått spørsmål om dette.

Oblygre: Det gjelder å holde tunga beint i munnen her. Skatteetaten kjenner kun byggeåret for en bolig. Om boligen påbygget / rehabilitert / pusset opp mellom byggår og senere salg (eksempelvis en bolig fra 1950 omsatt i 2000) rapporteres det ikke hva som er boligens tilstand, selv om markedsprisen kan hende gir en indikasjon.

http://www.skatteetaten.no/no/Person/Selvangivelse/Bil-og-bolig/Bolig/Likningsverdi/Ny-likningsverdi-pa-boligeiendommer/Nyttige-definisjoner/ - Byggeår

Om ikke man legger tidsmessig riktig nøktern standard til grunn (i dag) som innslagspunkt, hadde boliger fra "oldtiden" hverken hatt varmtvann, toalett eller strøm. Følgelig: En godkjent boenhet kan vedlikeholdes til dagens nøkterne standard og du kan fradragsføre nødvendig vedlikehold.

Uten at jeg har rukket å lete gjennom alle forhåndsuttalelser om skatt, burde det være mulig å finne noe der også.

Om du er sikker på dette, spør skatteteaten (dei er på fjesboka).

Ein må skille mellom loven seier og kva folk gjer, eg og har fått trekt ifrå ting som eg ikkje hadde krav på, at eg fekk fradrag for det ville ikkje seie at eg derved har opparbeida meg rett til å få fradaget. Skatteunndragelse er det rette ordet.

Og det er ikkje fra eigedommen er ny dette regnes, kun om det er ei oppgradering fra tidlegere, i praksis fra kjøper kjøpte den eller eventuelle tidligere ikkje fradragsberettigede oppussinger i eigertida.

Så kan ein dokumentere kva standard huset hadde ved kjøp, regnes oppgradering eller vedlikehold utifra det.

Lignings-ABC 2014 sier bl.a. dette (side 1511 og utover):
http://www.skatteetaten.no/no/Radgiver/Rettskilder/Handboker/Lignings-ABC

Modernisering av formuesobjektet kan også
i en viss utstrekning anses som vedlikehold. Det er et vilkår for fradrag at det foreligger
et visst behov for vedlikehold.

(se f.eks. eksemplet om vinduer lenger ned)

5.3 Forbedring av formuesobjekt, generelt
Arbeider som fører til forbedring av et objekt utover den stand det en gang har vært i,
er ikke vedlikehold. Således vil førstegangsmaling av hus ikke være vedlikehold. Det
samme gjelder første gangs isolering, f.eks. ved innblåsing av mineralull i vegger på et
eldre hus og førstegangs katodisk beskyttelse av betong.
Ved avgjørelsen av om det er skjedd en forbedring må det tas hensyn til utviklingen
som har funnet sted i materialbruk mv. siden gjenstanden var ny. Foretas utskifting av
eldre deler med nye som etter dagens nivå tilsvarer samme standard (lav, middels eller
høy) som formuesobjektet har vært i tidligere, skal hele kostnaden regnes som vedlikehold,
jf. FIN 23. september 1975 i Utv. 1975/586. Forutsetningen er at den eldre delen
trengte utskifting.

Settes det inn ny baderomsinnredning til kr 200 000,
mens utskiftning av den gamle ville kostet kr 130 000, innrømmes det fradrag for
kr 130 000. Hvis det er klart at et forbedringsarbeid/endringsarbeid utføres før det er
naturlig ut fra et normalt vedlikeholdsintervall, reduseres fradraget forholdsmessig.

For eksempel vil utskifting av vedovn til parafinbrenner eller pelletsovn være en
påkostning. Det kan gis fradrag for vedlikehold dersom det var nødvendig å skifte ut
eller reparere vedovnen, men bare med det beløp dette ville ha kostet. Tilsvarende gjelder
hvor det er brukt bedre eller dyrere materialer enn opprinnelig, for eksempel dersom
det er brukt glasert takstein istedenfor sementstein.
Legges det ny type kledning, f.eks. plast/stålpanel, utenpå hus av tre, må det vurderes
om vedlikehold var nødvendig, og om det nødvendige var maling eller eventuelt
utskifting av den tidligere trekledningen.

Skiftes et koblet vindu (middels standard tidligere) med et vindu med to lags isolerglass
(middels standard i dag), gis det fradrag fullt ut for disse kostnader når det var
nødvendig å skifte ut vinduet. Skiftes det derimot ut med et vindu med tre-lags glass
(høy standard i dag), må fradraget begrenses til hva det ville koste å skifte ut vinduet
med to-lags glass. De resterende kostnader anses som en forbedring som må tillegges
formuesobjektets kostpris (aktiveres).

/

hro Wednesday, November 5, 2014

Om ikke man legger tidsmessig riktig nøktern standard til grunn (i dag) som innslagspunkt, hadde boliger fra "oldtiden" hverken hatt varmtvann, toalett eller strøm.

Jo, det hadde de, fordi det ikke ville vært mulig å leie dem ut i dagens marked uten disse bekvemmelighetene, men det betyr ikke at utleier har rett på direkte fradrag for slike påkostninger, og særlig ikke der det er snakk om å installere noe helt nytt som ikke har vært der før, eksempelvis varmtvannsbereder, vannrør eller sikringsskap.
(Se f.eks. eksemplet om vedovn > pelletsovn fra Lignings-ABC'en).

Påkostninger utover det som godtas som vedlikehold skal dermed aktiveres og (i den grad det er mulig) avskrives sammen med bygningen -men boligeiendom er ikke avskrivbar...