hva du bør gjøre et jeg ikke da det er litt vanskelig å si uten selv å ha sett det.

men det vi gjorde med vårt husbankhus fra 1970 på 100kvm alt på en flate, som vi kjøpte for 1,5år siden var:

-malte alle flater(alle tak,stuevegger og kjøkkenvegger)
-parafin/vedovnen ble erstattet med ny fin vedovn(samt la fliser under istedenfor kobberplate)
-gang, og alle soverom har nye gulv og vegger
-bygde om 2 boder til 1 soverom(så ble det totalt 3 soverom)
-bytta alle vinduer
-bytta inngangsdør
-bytta røropplegget i huset samt ny varmtvannsbereder
-mye nytt elektrisk(sikringskapet blir bytta om ikke altfor lenge)
-pussa opp badet
-la inn do på vaskerommet så det ble 2 doer i huset
-malte kjøkkeninnredninga og ny benkeplate
-rev liten gammel veranda og bygde ny på 40kvm
-fått strømkabelen i bakken
-fått lagt inn fiber
-malt utvendig
-hogd masse trær så det ble veldig solrikt(ligger på en liten topp)


det var det jeg kunne komme på, hva vi har brukt av penger er jeg ikke helt sikker på,men vil tippe rundt 200000 og masse egenarbeid.
Så med det vi har gjort så har vi økt verdien med 400000(har fått verditakst)
økte fra 2,1 til 2,5

Dermed har den steget a like mye som du har brukt da? Eller?  Hvis du tenker at el installasjon skulle gått gjennom en firma.

legger du til vannbårent når du først river opp gulv, så vil det øke takstverdien mere. Men for all del, legg det opp så det kan fyres med luft/vann eller væske/vann, ikke kun el.  

Kommer sikkert noen til å fronte pellets og her,  og det er smart. Det kommer litt mere ann på om du vil ha et fyrrom, eller et teknisk rom som ser moderne og hightech ut (varmepumper)

Vannbåren driftet på el kan koste like mye å drifte som et hus med varmekabler i alle rom, derfor blir en del som kjøper hus med dette, spesielt fra rundt 2000 da det var veldig populært med det. Da oppstod ryktet om at vannbåren gulvarme er skitdyrt å fyre. Men varmekabler i absolutt alle rom, koster like mye  i drift, men da er folk flinkere til å skru av eller ned varmen der de ikke trenger.  En eller annen grunn så har alle de jeg har hørt klage gått rundt med shorts inne om vintern og hatt det noe varmere enn nødvendig.

Ny tarkett 4 stavs eik til f.eks 198 pr m2 på XL bygg om dagen er nesten bedre enn  slipe og lakke det som er.

Kliner du til med varmepumpe for vannbåren, kutter du gjerne månedlige varmtvann og fyrings utgifter for 1000-2000 i mnd, og låne ekstra til det, utgjør vel kanskje  500kr i mnd... så den tjener du uansett inn på alle måter. Peisovn er bra å ha i tilegg, men er en ganske stor mulighet for at pipa di trenger rehab etter  over 30 år med parafin. Men det kommer ann på om montøren av ovnen tar ansvar uten at feiern har vært der med kamera utstyr og sjekka eller ei... ;D

vinduer og ilsolering er mulighter som også lønner seg visstnok. Isolerte og bytta vinduer i hele kjellern min, hjalp litt men ikke så mye så ventet. Sikkert slett håndverk fra min side ;)

Regnestykket for pumpa er kansje ikke så enkelt , som vi tidligere har vært inne på.

Lån:  150 000  Total kostnad:  198 831
Termingebyr: 50 Renter og gebyrer: 48 831
Løpetid (mnd): 120 Rente: 5,00%
Terminer pr. år: 12 Effektiv rente: 6,05%
Terminbeløp: 1 657 Etableringsgebyr: 1 500

Har man 2500.- i måneden i strøm gjennomsnittlig, kan man reelt spare 1500 i måneden.
Da er det kansje ikke like pent eller?
Komforten er knall da.

Dersom du skal strippe ned vegger ville jeg i alle falll lagt opp rør til nettverk i alle relevante rom, gjerne sette på cat5-deksler på veggene. Det hadde jeg sett som en svært positiv ting ved kjøp. Ikke sikkert det øker taksten, men det vil nok kanskje bidra til å øke en salgssum.... Og ikke minst vil du være glad for det selv :)

Skikkelig isolering for å minke strømforbruk. Varmegjenvinning? Varmepumpe som er nevnt. Vannbåren varme. Energieffektive vinduer.

Ellers er det jo areal, beliggenhet og allmentilstand som gjelder...

Sant nok, regnestykket er nemlig mye penere når du kanskje har lån på 2,5mill og hiver inn 150k ekstra... da utgjør det med dagens rente ca 5-700kr mere i mnd... og da over 20år.  Tar varmepumpe som eget lån, da blir det noe annet.

Det sagt, de fleste med hus fra denne tiden, inkluder meg selv har fort standard behov for 30-40000kwh.  Jeg lå på 35000 med olje, og da på grønn sone ifølge enova. Nå med luft/luft varmepumpe ligger jeg ann til pga. superkald vinter nærmere  25-27000kwh. Hadde trodd jeg skulle komme inn på under 24000, men det ser litt svart ut med 1,5 mnd med under -10 og noen dager med -28....  det spiser sjukt med power.


I nytt hus derimot, blir vannbåren og varmepumpe regnestykket mye mindre pent. Der må man regne med litt høyere komfort, men liten  gevinst er huset mindre enn 200m2...  

Liten avsporing, men bare poengterer at gamlehus kan ha en meget stor gevinst av varmepumpe.

-Men vikgtigst! Og komforten vil øke verdien, det som er poenget med denne tråden, hva øker verdien, ikke hva sparer man penger på hehe ;D

Det  er ganske kostbart å isolere det tett som ent Tek07 hus

For bankens sikkerhet og rentevilkår er det vanligvis tilstrekkelig med en verdivurdering fra en megler, og min erfaring er at meglere tar utgangspunkt i boligtype, beliggenhet og areal. Deretter justeres verdien opp eller ned ut fra meglerens førsteinntrykk og oppdragsgiverens opplysninger. Som oftest er det generell standard på overflatene (gulv, vegger og tak) som bør prioriteres. Bytt ut slitt linoleum med parkett eller flis, slip eikegulvet, mal veggene lyse. Dette er ganske rimelige prosjekter som gir bedre førsteinntrykk og dermed gir mye tilbake på en verdivurdering. Oppgradering av fyringssystem, utskifting av vinduer o.l. vil sannsynligvis gi lite ekstra på verdivurderinga i forhold til kostnaden, kanskje det til og med går i minus.

Ser dere vektlegger oppvarmingen. Vi tenkte å installere varmepumpe, men ikke vannbåren varme. De gamle eikegulvene er nydelige, så de skal vi slipe og ivareta på beste måte. Vinduene må vurderes av fagperson, vil gjerne beholde men utbedre de også. Isolere opp mot gulv i krypkjeller, litt gulvkaldt nå. Det elektriske anlegget må oppgraderes, inkl nytt sikringsskap. Friske opp øvrige overflater med maling, tapetsering. Legge teppe på foreldresoverom og hvit kork på barnerommene. Sette inn nytt HTH kjøkken, samtidig åpne opp litt mellom stue og kjøkken. Renovere badet, flislegges. Tenkte også å sette inn store vinduer i to boder og gjøre om til soverom, derved øke boarealet. Male utvendig og legge ny platting til sommeren... Hva tror dere?

Ser fornuftig ut det du skisserer. Om dette ikke bare er en mellomstasjon kan dere jo ha et mer langsiktig perspektiv på det dere gjør.
Som nevnt over ser meglere mest på overfladiske kosmetikk utover areal og tilstand.
Du vil også kunne innhente varierende takster fra forskjellig meglere.
Er dere innenfor 80% av takst er det uansett ikke så mye å hente på dette. I tillegg kan det være lurt å sjekke opp betingelsene i flere banker. Glem heller ikke at betingelsene er veiledende. -Det er mulig å få bedre betingelser om man henviser til de gode betingelse man fikk av den andre banken. Dette betinger selvsagt at man har en tilfredstillende sikkerhet for banken.

ivarfj Friday, January 22, 2010

For bankens sikkerhet og rentevilkår er det vanligvis tilstrekkelig med en verdivurdering fra en megler, og min erfaring er at meglere tar utgangspunkt i boligtype, beliggenhet og areal.

Ja, tror du har rett i det. Huset vi har bodd i frem til nå ligger nokså landlig til utenfor Oslo, der gikk vi i minus på takst ifht ressursene vi har brukt på å oppgradere huset. Det ble en lærepenge for meg, som har en hang til å velge dyre gode kvaliteter - det ga rett og slett ikke særlig utslag på taksten..Når vi valgte som vi gjorde var det fordi vi egentlig hadde tenkt å bli boende, men livet går sine egne veier 

Huset vi nå har kjøpt ligger i Oslo - og der er verdien på tomten satt høyere enn på huset. Var imidlertid huset vi falt for - og med fornuftig oppgradering av huset sammen med dets beliggenhet, håper vi å få til en verdistigning som overstiger pengesummen vi investerer, slik at vi får bedre sikkerhet for banken og dermed bedre vilkår ifht evt videre lån/investering. Slik banken sa det var det ikke inntekten vår til å betjene lånet det står på, men sikkerheten deres i vår eiendom. Høres det ut som jeg tenker riktig?
Takk for alle svarene forresten  :)

Egeninnsats er nøkkelordet her. Er du handy og gjør mye sjøl, dvs snekre, bytte vinduer, legge gulv, "hjelpe" elektrikeren, blir jo verdistigningen deretter. Hjelper å kjenne noen innenfor div håntverkere også for å få gode priser på materialer.
Må du ha håntverkere til alt i et gammelt hus, kan du fort gå på en smell.

Hvis man bor i ett pressområde er det ikke alltid det hjelper på salgsummen og pusse opp, da er kjøper gjerne så giret på og få huset att han legger inn alle midler for og få huset, for deretter og pusse opp selv, det er mange som tror oppussing er mye billigere enn det er.
Har ett eksempel på det selv, to identiske nabohus solgt samme uke, det ene oppusset for ca 2 mill over flere år, det andre originalt fra 1932, prisforskjell under 200`.
Men det er jo fint og bo bra, så jeg råder deg til og pusse opp i nøytrale farger og stil som armonerer med husets eksteriør, bruk gjerne en interiørarkitekt, det kan lønne seg.

gnom Saturday, January 23, 2010

Hvis man bor i ett pressområde er det ikke alltid det hjelper på salgsummen og pusse opp, da er kjøper gjerne så giret på og få huset att han legger inn alle midler for og få huset, for deretter og pusse opp selv, det er mange som tror oppussing er mye billigere enn det er.
Har ett eksempel på det selv, to identiske nabohus solgt samme uke, det ene oppusset for ca 2 mill over flere år, det andre originalt fra 1932, prisforskjell under 200`.
Men det er jo fint og bo bra, så jeg råder deg til og pusse opp i nøytrale farger og stil som armonerer med husets eksteriør, bruk gjerne en interiørarkitekt, det kan lønne seg.

Hmmm, originalt hus fra 1932 må ikke bare pusses opp. Det må oppgraderes...med isolasjon, vinduer, elektrisk og ja...ALT!
Så at det skiller kun 200k, må skylles et spesielt marked der...og noen som har gitt overpris...

Jo, tenker ikke primært på hva som lønner seg ifht til salg, vi har jo ingen planer om å selge. Men når det i verditaksten er fradrag for utidsmessighet, elde, mangler osv - får man da ikke høyere takst om grunnlaget for disse fradragene blir borte, rett og slett fordi man har fikset opp? Er opptatt av taksten ifht hvilken sikkerhet det gir i banken. Har bare lyst til å pusse opp litt lurt, slik at vi får mest mulig ut av vår nye bolig helt for vår egen del 

Vil tro dette varierer stort rundt om i landet. Er man i et pressområde slik som her i Rogaland er det nesten ikke forskjell i pris på nyoppussede vs slitne objekter.
Så hadde jeg vært i deres situasjon ville jeg pusset opp slik man vil ha det selv. Be gjerne inn en megler etterhvert for å se om han vurerderer taksten høyere.
Men selv om taksten er høyere, er det ikke sikkert den overstiger kostnadene dere har hatt..

emor Saturday, January 23, 2010

Jo, tenker ikke primært på hva som lønner seg ifht til salg, vi har jo ingen planer om å selge. Men når det i verditaksten er fradrag for utidsmessighet, elde, mangler osv - får man da ikke høyere takst om grunnlaget for disse fradragene blir borte, rett og slett fordi man har fikset opp? Er opptatt av taksten ifht hvilken sikkerhet det gir i banken. Har bare lyst til å pusse opp litt lurt, slik at vi får mest mulig ut av vår nye bolig helt for vår egen del  :)

Dersom du har en gammel takst, kontakt takstmannen og evt. noen andre for deres vurdering av hva som vil ha innvirkning. Det er jo litt å hente på å komme under 60% ift lån bl.a.

912R Friday, January 22, 2010

Regnestykket for pumpa er kansje ikke så enkelt , som vi tidligere har vært inne på.

Lån:   150 000   Total kostnad:   198 831
Termingebyr: 50 Renter og gebyrer: 48 831
Løpetid (mnd): 120 Rente: 5,00%
Terminer pr. år: 12 Effektiv rente: 6,05%
Terminbeløp: 1 657 Etableringsgebyr: 1 500

Det er stor forskjell på en varmepumpe og en panelovn mtp vedlikeholdsutgifter. Varmepumper har mange bevegelige deler og mulighet for lekkasje. Du må regne inn planlagt vedlikehold og uforutsette "katastrofer". Det skal ikke mye reparasjon til før innsparingsplanen ryker, men det vil ikke selgere nevne med et ord. Komforten i rommet er den samme om varmen kommer fra varmepumpe, elektrisk, kullfyring, oljefyring eller atomkraft, for å nevne noen få....   ...så lenge varmen distribueres som vannbåren varme i gulvet er det samme comfort!

Skal du øke verdien med minst investering er det best å ikke pusse opp. Bygg heller på noen kvadratmeter ekstra.
Å pusse opp bad og kjøkken er rene tapsprosjektet. Særlig hvis du må hyre inn fagfolk.

Skal du ha takst så er det en ting som gjelder, og det er at boligen ser presentabel ut. Overflater må være bra, er kjøkkenet helt og pent, selv om det er gammelt så drar det lite opp å skifte det. Samme gjelder bad, er det helt og uten fuktmerker/skader så drar det lite opp å gjøre noe med det. I en kjøpssituasjon bryr ikke folk flest seg om hvor mye isolasjon det er i huset. Hagen har litt å si, rydd den dersom den er overgrodd og klipp evt hekker og plen. Takstmannen ser kun overflatene og måler gjerne etter fukt på typiske steder. Har huset en grei standard så går en utfra areal og ganger opp med m2 prisen boliger i området er solgt for.

Vannbåren varme har jeg ingen tro på at du får noe igjen for ved evt salg. Da må du selge en kald vinterdag. Og det er jo markedsverdi du får.

Enig med siste innlegg!
Spørsmålet i tråden er hvordan få opp taksten mest mulig for minst investering. Dette pga refinansiering.
Derfor, glem alt som er "kjekt å ha"!

Fiks slitte og stygge overflater! Har du noen boder e.l. som kan omgjøres til boareal så gjør det. Areal drar opp prisen, men hvis du må bruke fagfolk til all jobben kan du glemme det også.

Å bytte vinduer som er OK vil aldri lønne seg. Mal vinduskarmene, and move on....

Gretschy Saturday, January 23, 2010

gnom Saturday, January 23, 2010

Hvis man bor i ett pressområde er det ikke alltid det hjelper på salgsummen og pusse opp, da er kjøper gjerne så giret på og få huset att han legger inn alle midler for og få huset, for deretter og pusse opp selv, det er mange som tror oppussing er mye billigere enn det er.
Har ett eksempel på det selv, to identiske nabohus solgt samme uke, det ene oppusset for ca 2 mill over flere år, det andre originalt fra 1932, prisforskjell under 200`.
Men det er jo fint og bo bra, så jeg råder deg til og pusse opp i nøytrale farger og stil som armonerer med husets eksteriør, bruk gjerne en interiørarkitekt, det kan lønne seg.

Hmmm, originalt hus fra 1932 må ikke bare pusses opp. Det må oppgraderes...med isolasjon, vinduer, elektrisk og ja...ALT!
Så at det skiller kun 200k, må skylles et spesielt marked der...og noen som har gitt overpris...

Det er nok et ekstremt eksempel - men illustrerer poenget. Det er sjelden lønnsomt å drive med store oppussingsprosjekter ifm salg. Ta overflater - maling er billig... Det er nok helt riktig at "alle"kjøpere undervurderer hva oppussing koster.

Det er en ting som er sikkert....

eneboliger som trenger oppgradering går ofte OVER takst.... enkelte går MYE over takst.... Folk ser potensiale og kan forandre mer på en enebolig "som likevel må oppgraderes" enn om de kjøper noe som er oppussa - og kanskje ikke helt i deres stil....

That's a fact..

Ja, vi skal jo ikke selge da folkens 
Veldige glade etter at gulvsliperen som var innom for å se på stue og gang gulvet (som takstmann og megler kalte nedslitt parkett og sa måtte skiftes) fortalte at dette var skikkelig fine heltre eikegulv - som ville kostet 2500-3000 kr pr kvm om vi skulle kjøpe og legge det idag. De kan bare slipes og slipes.. Så det vil bli gjort!
Hadde en som rehabiliterer vinduer innom (gamle og må skiftes sa tilstandsrapporten)Nei, de holder i 40 år til, trenger bare litt maling - ikke tegn til råte, og trekker ikke, dog ikke moderne U-verdi kanskje  :)
Viser at takstmenn ser på overflatene og ikke kvalitetene? 

Takstmenn bruker nok mest skjema som viser hva som er vanlig levetid på enkelte komponenter som grunnmur, vinduer, bordkledning o.l. Dersom en komponent begynner å nærme seg vanlig levetid får man anmerkning på takstrapporten, selv om komponenten ikke har noen skader.

Hei,
er ny på forumet her som skribent men har fulgt med i et par som leser og tenkte jeg ville kommentere dette innlegget. Ser du har fått ganske mange forskjellige råd om hva du bør og ikke bør gjøre og jeg skal ikke påberope meg noe fasitsvar jeg heller :-)

I forhold til sikkerhet / refinansiering av lån må du jo ha en ny verdivurdering av megler eller takstmann. Etter en del flyttinger er mitt inntrykk at en såkalt meglertakst / verdivurdering av megler er mer overfladisk mens en taksering sier mer om den tekniske vurderingen av boligen. Merk at ikke alle takstmenn er like grundige! Derfor er det vanskelig å gi råd for hva som er best for deg og dine, det kommer nok mye an på den/de som kommer for å vurdere boligen din.

Men, det som har gått igjen de gangene jeg har flyttet er at både megler og takstmann er enige om at teknisk standard er det som betyr mest. Altså: Har du gamle vinduer og dører der det trekker, så bytt dem ut. Har du en gammel parafinovn? Bytt den ut med en ny, eller med en annen fyringskilde (pellets?). I gamle hus er det god økonomi å skaffe en luft til luft varmepumpe.

I forhold til eikeparketten din: dette har vi og og jeg kan bare fortelle deg èn ting: Gjør en GRUNDIG jobb med sliping av denne. Det er ingenting som er så irriterende som å se striper etter slipemaskinen eller kanter der du slipte ujevnt. Av etterbehandling er det en smakssak om du ønsker å olje eller lakke parketten. Vi hadde lakket parkett tidligere, men slipte og oljet den og ble knakende fornøyd. Det ble som et nytt gulv! Men oljet parkett tåler ikke like mye vannsøl som slipt parkett, så har du små barn er det kanskje best å lakke?

Kjøkken og bad: Puss dem opp! Kanskje får du ikke like mye tilbake på taksten, men gamle kjøkken og bad trekker ned... Også får du jo mye bedre comfort i huset du har tenkt å bo i :-)

Elektrisk og VVS: Disse er også viktige. Legg rør-i-rør system der du har mulighet og bytt ut sikringsskap. Dette er noe samtlige meglere og takstmenn har spurt om de gangene jeg har flytta...

Maling og flising/parkett: Det er tydeligvis ikke like viktig med overflatebehandlingene, men du får det jo mye triveligere om du gjør noe med det. Male kan du jo stort sett gjøre selv og da koster det ikke så mye...

Datanettverk: Dette er tydeligvis noe "nytt" som folk flest ikke bryr seg om. Du vil mest sannsynlig ikke få noe tilbake på taksten hvis du legger kablet nettverk i huset, men du får mye tilbake i form av egen trygghet og "data-comfort" hvis du har det. Hvis du bryr deg da :-)

Ok, det var litt om mine erfaringer, men husk at jeg ikke er noen fagperson så det kan godt hende at situasjonen er annerledes der du bor. Lykke til hvertfall!