30 844    25    1  

hvordan best øke verdien ved oppussing?

 18     østlandet     0
Vi har kjøpt drømmehuset - et arkitekttegnet hus fra 1969. Vi er veldig fornøyde med husets uttrykk og ønsker å bevare stilen mest mulig. Men det er mye å gjøre, for lite er gjort siden huset ble bygget. Kjøkken og bad må skiftes. Mye mørknede paneler innvendig. Slitte gulv (stuegulvet er i heltre eik - så det skal vi iallefall slipe), ellers mye slitt linoleum. Elektrisk oppvarming + ved og parafin. Taket er i orden og den utvendige kledningen er fin. Vinduene må vi se litt på, de er veldig spesielle, så har lyst å sjekke om vi bare kan bytte glass.
Vel, er det noen som har erfaring med hvordan en bør tenke ifht oppussing og verdiøkning? Ikke ifht salg, men ifht takst-renter-refinansiering osv. I hvilken ende bør vi begynne? Smile

   #1
 775     Konnerud i Drammen     0
hva du bør gjøre et jeg ikke da det er litt vanskelig å si uten selv å ha sett det.

men det vi gjorde med vårt husbankhus fra 1970 på 100kvm alt på en flate, som vi kjøpte for 1,5år siden var:

-malte alle flater(alle tak,stuevegger og kjøkkenvegger)
-parafin/vedovnen ble erstattet med ny fin vedovn(samt la fliser under istedenfor kobberplate)
-gang, og alle soverom har nye gulv og vegger
-bygde om 2 boder til 1 soverom(så ble det totalt 3 soverom)
-bytta alle vinduer
-bytta inngangsdør
-bytta røropplegget i huset samt ny varmtvannsbereder
-mye nytt elektrisk(sikringskapet blir bytta om ikke altfor lenge)
-pussa opp badet
-la inn do på vaskerommet så det ble 2 doer i huset
-malte kjøkkeninnredninga og ny benkeplate
-rev liten gammel veranda og bygde ny på 40kvm
-fått strømkabelen i bakken
-fått lagt inn fiber
-malt utvendig
-hogd masse trær så det ble veldig solrikt(ligger på en liten topp)


det var det jeg kunne komme på, hva vi har brukt av penger er jeg ikke helt sikker på,men vil tippe rundt 200000 og masse egenarbeid.
Så med det vi har gjort så har vi økt verdien med 400000(har fått verditakst)
økte fra 2,1 til 2,5
Signatur
   #2
 21 473     Enebolig     0
Dermed har den steget a like mye som du har brukt da? Eller?  Wink Hvis du tenker at el installasjon skulle gått gjennom en firma.
   #3
 3 530     buskerud     0
legger du til vannbårent når du først river opp gulv, så vil det øke takstverdien mere. Men for all del, legg det opp så det kan fyres med luft/vann eller væske/vann, ikke kun el.  

Kommer sikkert noen til å fronte pellets og her,  og det er smart. Det kommer litt mere ann på om du vil ha et fyrrom, eller et teknisk rom som ser moderne og hightech ut (varmepumper)

Vannbåren driftet på el kan koste like mye å drifte som et hus med varmekabler i alle rom, derfor blir en del som kjøper hus med dette, spesielt fra rundt 2000 da det var veldig populært med det. Da oppstod ryktet om at vannbåren gulvarme er skitdyrt å fyre. Men varmekabler i absolutt alle rom, koster like mye  i drift, men da er folk flinkere til å skru av eller ned varmen der de ikke trenger.  En eller annen grunn så har alle de jeg har hørt klage gått rundt med shorts inne om vintern og hatt det noe varmere enn nødvendig.

Ny tarkett 4 stavs eik til f.eks 198 pr m2 på XL bygg om dagen er nesten bedre enn  slipe og lakke det som er.

Kliner du til med varmepumpe for vannbåren, kutter du gjerne månedlige varmtvann og fyrings utgifter for 1000-2000 i mnd, og låne ekstra til det, utgjør vel kanskje  500kr i mnd... så den tjener du uansett inn på alle måter. Peisovn er bra å ha i tilegg, men er en ganske stor mulighet for at pipa di trenger rehab etter  over 30 år med parafin. Men det kommer ann på om montøren av ovnen tar ansvar uten at feiern har vært der med kamera utstyr og sjekka eller ei... ;D

vinduer og ilsolering er mulighter som også lønner seg visstnok. Isolerte og bytta vinduer i hele kjellern min, hjalp litt men ikke så mye så ventet. Sikkert slett håndverk fra min side ;)

   #4
 1 615     Rogaland     0
Regnestykket for pumpa er kansje ikke så enkelt , som vi tidligere har vært inne på.

Lån:  150 000  Total kostnad:  198 831
Termingebyr: 50 Renter og gebyrer: 48 831
Løpetid (mnd): 120 Rente: 5,00%
Terminer pr. år: 12 Effektiv rente: 6,05%
Terminbeløp: 1 657 Etableringsgebyr: 1 500

Har man 2500.- i måneden i strøm gjennomsnittlig, kan man reelt spare 1500 i måneden.
Da er det kansje ikke like pent eller?
Komforten er knall da.
Signatur
   #5
 5 469     0
Dersom du skal strippe ned vegger ville jeg i alle falll lagt opp rør til nettverk i alle relevante rom, gjerne sette på cat5-deksler på veggene. Det hadde jeg sett som en svært positiv ting ved kjøp. Ikke sikkert det øker taksten, men det vil nok kanskje bidra til å øke en salgssum.... Og ikke minst vil du være glad for det selv :)

Skikkelig isolering for å minke strømforbruk. Varmegjenvinning? Varmepumpe som er nevnt. Vannbåren varme. Energieffektive vinduer.

Ellers er det jo areal, beliggenhet og allmentilstand som gjelder...
   #6
 3 530     buskerud     0
Sant nok, regnestykket er nemlig mye penere når du kanskje har lån på 2,5mill og hiver inn 150k ekstra... da utgjør det med dagens rente ca 5-700kr mere i mnd... og da over 20år.  Tar varmepumpe som eget lån, da blir det noe annet.

Det sagt, de fleste med hus fra denne tiden, inkluder meg selv har fort standard behov for 30-40000kwh.  Jeg lå på 35000 med olje, og da på grønn sone ifølge enova. Nå med luft/luft varmepumpe ligger jeg ann til pga. superkald vinter nærmere  25-27000kwh. Hadde trodd jeg skulle komme inn på under 24000, men det ser litt svart ut med 1,5 mnd med under -10 og noen dager med -28....  det spiser sjukt med power.


I nytt hus derimot, blir vannbåren og varmepumpe regnestykket mye mindre pent. Der må man regne med litt høyere komfort, men liten  gevinst er huset mindre enn 200m2...  

Liten avsporing, men bare poengterer at gamlehus kan ha en meget stor gevinst av varmepumpe.

-Men vikgtigst! Og komforten vil øke verdien, det som er poenget med denne tråden, hva øker verdien, ikke hva sparer man penger på hehe ;D


Det  er ganske kostbart å isolere det tett som ent Tek07 hus
   #7
 467     Eide på Nordmøre     0
For bankens sikkerhet og rentevilkår er det vanligvis tilstrekkelig med en verdivurdering fra en megler, og min erfaring er at meglere tar utgangspunkt i boligtype, beliggenhet og areal. Deretter justeres verdien opp eller ned ut fra meglerens førsteinntrykk og oppdragsgiverens opplysninger. Som oftest er det generell standard på overflatene (gulv, vegger og tak) som bør prioriteres. Bytt ut slitt linoleum med parkett eller flis, slip eikegulvet, mal veggene lyse. Dette er ganske rimelige prosjekter som gir bedre førsteinntrykk og dermed gir mye tilbake på en verdivurdering. Oppgradering av fyringssystem, utskifting av vinduer o.l. vil sannsynligvis gi lite ekstra på verdivurderinga i forhold til kostnaden, kanskje det til og med går i minus.
Signatur

  (trådstarter)
   #8
 18     østlandet     0
Ser dere vektlegger oppvarmingen. Vi tenkte å installere varmepumpe, men ikke vannbåren varme. De gamle eikegulvene er nydelige, så de skal vi slipe og ivareta på beste måte. Vinduene må vurderes av fagperson, vil gjerne beholde men utbedre de også. Isolere opp mot gulv i krypkjeller, litt gulvkaldt nå. Det elektriske anlegget må oppgraderes, inkl nytt sikringsskap. Friske opp øvrige overflater med maling, tapetsering. Legge teppe på foreldresoverom og hvit kork på barnerommene. Sette inn nytt HTH kjøkken, samtidig åpne opp litt mellom stue og kjøkken. Renovere badet, flislegges. Tenkte også å sette inn store vinduer i to boder og gjøre om til soverom, derved øke boarealet. Male utvendig og legge ny platting til sommeren... Hva tror dere?
   #9
 1 615     Rogaland     0
Ser fornuftig ut det du skisserer. Om dette ikke bare er en mellomstasjon kan dere jo ha et mer langsiktig perspektiv på det dere gjør.
Som nevnt over ser meglere mest på overfladiske kosmetikk utover areal og tilstand.
Du vil også kunne innhente varierende takster fra forskjellig meglere.
Er dere innenfor 80% av takst er det uansett ikke så mye å hente på dette. I tillegg kan det være lurt å sjekke opp betingelsene i flere banker. Glem heller ikke at betingelsene er veiledende. -Det er mulig å få bedre betingelser om man henviser til de gode betingelse man fikk av den andre banken. Dette betinger selvsagt at man har en tilfredstillende sikkerhet for banken.
Signatur
  (trådstarter)
   #10
 18     østlandet     0

For bankens sikkerhet og rentevilkår er det vanligvis tilstrekkelig med en verdivurdering fra en megler, og min erfaring er at meglere tar utgangspunkt i boligtype, beliggenhet og areal.

Ja, tror du har rett i det. Huset vi har bodd i frem til nå ligger nokså landlig til utenfor Oslo, der gikk vi i minus på takst ifht ressursene vi har brukt på å oppgradere huset. Det ble en lærepenge for meg, som har en hang til å velge dyre gode kvaliteter - det ga rett og slett ikke særlig utslag på taksten..Når vi valgte som vi gjorde var det fordi vi egentlig hadde tenkt å bli boende, men livet går sine egne veier  Smile

Huset vi nå har kjøpt ligger i Oslo - og der er verdien på tomten satt høyere enn på huset. Var imidlertid huset vi falt for - og med fornuftig oppgradering av huset sammen med dets beliggenhet, håper vi å få til en verdistigning som overstiger pengesummen vi investerer, slik at vi får bedre sikkerhet for banken og dermed bedre vilkår ifht evt videre lån/investering. Slik banken sa det var det ikke inntekten vår til å betjene lånet det står på, men sikkerheten deres i vår eiendom. Høres det ut som jeg tenker riktig?
Takk for alle svarene forresten  :)