7 494    10    0  

Kjøpe resten av hus for utleie?

 676     0
hei. 

resten av boligen jeg bor i kommer for salg.  det dreier seg om et hus med 3 leiligheter.

de to andre leilighetene hører sammen og blir solgt i ett.  det medfølger også to uthus.

prisen trur jeg blir ca  2.1 million.

den ene leiligheten er pr. dags dato utleid for 4500.    forventet leieinntekt på den andre er kanskje 7-8000.

tilstanden på den ene leiligheten er grei.  nyere bad og kjøkken. het ok ellers men bærer preg av dårlig arbeide ved oppussing. vil tippe ca 120-30m2

den andre leiligheten har ok kjøkken, dårlig bad. og helt ok sov/ stue. tipper ca 70m2.


største problemet jeg ser er at tak er gammelt,  noe gammel borkledning. alt unntatt 2 vinduer er byttet.

og de to uthusene trenger full shinings.  rutene er knuste, rustet hull i blekktak osv.  MEGET mangelfult vedlikehold med andre ord.


hva er deres erfaringer med lik utle?    vil tru det blir hardt å gå i "null"  med lånet mtp leieinntekter etter skatt.  så noe må jeg nok blø for selv.


samtidig liker jeg denne plassen meget god, og det hadde vært supert å eid hele huset selv.
min leilighet er totalrenovert så der er det ingenting å gjøre.  på sikt hadde det kanskje vært aktuelt å tatt den øverste leiligheten selv, da den også inneholder innredet loft.  god plass med andre ord : )


   #1
 10     0
Jeg tenker at et hus koster omtrent like mye å vedlikeholde om det står i Oslo eller på landet, og med de leieinntektene du forventer, så tar du på deg veldig mye vedlikeholdsplikter for lite penger. Med lånekostnader, skatt og vedlikehold synes jeg dette ikke ser ut som verdens beste butikk. I tillegg løper du risiko for leietagere som misligholder leieavtaler, eller at du kan stå uten inntekt noen måneder hvis det er vanskelig skaffe leietager. Folk som leier bolig flytter gjerne ofte.

I tillegg kan det være lurt å vurdere risikoen av å være så tungt inne i boligmarkedet. Dobbelt/trippel gevinst om boligmarket går opp, men også tilsvarende tap om det går ned.

   #2
 654     Bærum     0
Gitt at boligmarkedet fortsetter oppover over tid så kan det jo være en meget god investering som gir deg en positiv avkastning, spesielt mtp at du finansierer store deler av renteutgifter med leieinntekter. Merk at du trolig vil måtte beskatte leieinntektene. Jeg mener å tro at reglene er slik at hvis utleieverdien av delen(e) som leies ut er større enn utleieverdien av delen du bestitter selv skal inntektene beskattes 27 prosent. Jeg ville tatt en prat med din bank - de er ofte oppdatert på etterspørsel etter leiebolig, samt hvordan utvikling antas å være i det lokale området.
   #3
 978     Oslo     0
Enig med Haakon2012! Slå til og kjøp!
De to uthusene har vel ikke noen høy prioritet, når det gjelder reparasjon ...? Men de må jo være nyttige for å lagre byggematerialer, redskap, utstyr etc. etc.
Hvis du bor fast i Kristiansund, så bør du lettvint kunne finne ut av situasjonen på utleiemarkedet. Bankene ser alt ut fra sitt snevre synspunkt - de tenker bare sikkerhet og profitt. Så det er ikke stedet å hente råd. Kristiansund ligger på flere øyer, så det er vel ikke all verden av ledige tomter i byen?
Opp-pussing: Svært ofte pusses det opp, selv om det ikke er behov for det. (Bad som er helt i orden, pusses allikevel opp). Bli kjent med byggmestere, snekkere, elektrikere og andre fagfolk og få gratis råd.
Du er/blir regnskapspliktig og dette er ikke noe å frykte. Kan du excel (regneark), så går det som en lek. Ingen moms skal blandes inn her, så det er bare to kolonner med tall (pluss postenes tilhørende tekst): Penger inn og penger ut. Og ved årsslutt er det differansen mellom inntekter og utgifter som skal skattlegges med 28%.
Få inn leieboere så fort som mulig og foreta deretter opp-pussingen. Med god planlegging og litt smidighet fra alle parter går det bra. Leier du ut til skoleungdom/studenter, så har disse mange og lange ferier, som kan brukes til opp-pussing.
Husk også at rentene er rekordlave og forblir lave i x antall år framover. 
Du kaller deg for senior. Hvor gammel er du og hvor mye har du i gjeld i dag?? Og hvor stor egeninnsats kan du selv bidra med?
Jeg er også senior og har drevet utleie i Oslo i årevis. Jeg har hatt litt problemer, men jeg har også vært en svært snill utleier.
Jeg bor på landet, så til morten76 sier jeg at det er betydelig billigere vedlikehold av et hus på landet, enn et hus i Oslo. Byggematerialer kjøper man selv på Bygdesaga og all transport gjør man selv med henger. Pga. stor etterspørsel etter håndverkere i Oslo, blir prisene deretter ... 
Jeg håper du forteller oss, her på forumet, hva du kommer til å gjøre ...!
     
Signatur
  (trådstarter)
   #4
 676     0
ang oppgradering av uthusene, så kommer mang meget langt med å tette vinduer (f.eks skru inn plexiglass) , montere låser på dører og montere nye møneblekk osv på taket.  da skulle det stå noen år i til uten problem.  det ene huset trenger sårt maling men det er jo ikke store saken.  fordelen er at de kanskje ser litt værre ut en det faktsik er ?

uthusene har  (begge på to plan)  grunnflate på ca.  30 og 40m2  så er utrulig god lagrinsplass.


har igrunn ikke så mye egentkapital å legge inn,  men kan alltids selge ene bilen. forventet  å få 110-115k for den kanskje.  så den blir nok solgt i tilfelle.


senior, vell haha.  er bare 25år. 
står sterkt til å gjøre vedlikehold selv,jeg er elektriker,  og kjenner mange håndtverkere som hyppig brukes til tips :)    så det meste untatt rørlegging osv skal jeg kunne klare selv med litt hjelp.    litt skeptisk til å begynne å bytte tak da det er sykt høyt, men er vell bare å leie en stilasje det.


største problemet kan bli om jeg får inn noen som ikke betaler for seg f.eks.  blir begrenset hvor lenge jeg kan klare og forsvare lånet alene uten leieinntekter.  så må ha en buffer på konto for sånt iallefall.


ett annet alternativ er å leie ut min leilighet og bo i en av de andre leilighetene i perioder og pusse de opp på den måten.    min egen leilighet holder høy standard, så hadde kanskje vært mulig å fått endel kr mer her i mnd.


begynner å skrante på tomtene her i byen ja, og de begynner å bli DYRE.  her er det nesten ett mål med tomt.  4x parkeringsplasser (fint mulig å utvide),  garasje (min). og flott uteområde.    den ene boden skal fint kunne ombygges til garasje og mener jeg.  det hadde iallefall vært yppelig for min del.


huset er av "lafteplank"  og bygd i 1896.  har ikke sett noe råte foruten noe dårlig borkledning på baksiden. og en litt shabby takrenne.



legger jeg litt innsats i dette og bytter litt etter litt, f.eks tar taket ett år, ordner borkledningen ett år osv så trenger det ikke å bli så gale.  blir noen kjipe sommerferier i årene frammover da men Tongue


   #5
 18 589     Akershus     0
Har du sjekket seksjonering, godkjenning etc med kommunen.
Signatur
   #6
 978     Oslo     0
Altså var du ikke senior! Og det er jo et pluss for deg ...
For øvrig er alt annet rundt deg og eiendommen også pluss-pluss!
Hva nøler du etter? Sett i gang og invester i dette prosjektet!
Sørg for at dine framtidige leieboere har gode referanser. Skoleelever/studenter pleier å være fleksible og greie å omgåes.
Håper ikke banken lager trøbbel for deg, når du skal ha lån ...

 
Signatur
   #7
 10 242     Akershus     0
Høres gull ut i mine ører...

Husk at nedbetaling av lån, altså avdrag, ikke regnes som en utgift. Greier du å få leieinntektene til å dekke skatt, renter og nødvendig vedlikehold, så er resten "bonus".
Leieinntektene kan nok justeres opp noen kroner hvert år, noenlunde i takt med inflasjonen. Verdien av lånet vil synke tilsvarende.
Signatur

   #8
 247     0
Kjøp boligen, man må ikke glemme at mer lån man har mer får man igjen på skatten. Det å komme seg inn i boligmarkedet er i Norge en gullgruve. Man taper heller ikke noe så lenge man ikke skal selge. Om boligmarkedet skulle falle så blir det ennå flere som skal ha seg leiebolig.  Er det et bad, kjøkken og oppholdsrom som er helt greie, så hvorfor pusse opp? Boder og garasjer har egentlig ingen verdi, ikke puss det opp, vent til du er ferdig med huset. Garasje kan leies ut, boder kan leies ut til oppevaring.
   #9
 978     Oslo     0
Hvordan gikk det med unge herr space-aces boligprosjekt? Fulgte han rådene han fikk fra oss? Og hva sa kommunen og banken ...?
Signatur
  (trådstarter)
   #10
 676     0
jeg fra slo meg hele ideen. har nå kjøpt enebolig istedet og er i gang med flyttingen.

nevnte leiligheten står forsatt til salgs. nå er den nede i 1.85 mill. merkelig at ingen har tatt den synes jeg. er mye for pengene. kunnet tjent meg gode penger her, men slik ble det ikke denne gangen. har gjort en bra handel på eneboligen istedet da. får se om det kommer en tråd om den her inne når jeg starter : D