Dette er dårlig av megler. Du kan prøve deg på å kreve avslag og se om dette fører frem. Et annet spørsmål er hvor mye ønsker du dette huset?

Hei

Hadde jeg vært deg så hadde jeg ringt protector og hørt hva di mente om saken.
Jeg ville og tatt kontakt med en advokat som forteller hva du bør gjøre, får vel noen timer med advokat gjennom LO, safe eller en annen organisasjon vist du er medlem i noe slik.
Dette bør du gjøre ASAP, slik at du får gang på saken.

Merkelig at megler ikke tar ansvar her.

Mvh
M0qAk

Megler kan ikke ta ansvar eller stilling til saken, men skal selvsagt informere deg om hvilke rettigheter dere som kjøper har.

På lik linje som at dere er bundet av deres bud, er også selger bundet av deres aksept. Det finnes ingen angrefrist ved boligkjøp.

Dersom dere holder tilbake penger på egen konto kan selvsagt seger nekte å la dere overta boligen. Dette strider også forøvrig mot "ytelse mot ytelse" prinsippet.

Ønsker dere å overta på avtalt dato anbefaler jeg på det sterkeste at dere holder tilbake en minnelig sum.

Ved overtagelse av huset skal dere signere på overtagelsesprotokoll. Dette er det endelige beviset på at boligen er avhende ihht kontrakt. Her kan dere også føre på evt anmerkninger. Ved å bemerke at eksempelvis 150 000 skal holdes igjen på meglers klientkonto intill omfanget av mangelen er undersøkt og skaden taksert av autorisert taksmann, vil dere stå sterkere ift utbedring av skaden. Dere har således overholdt deres del av kontrakten. Pengene vil bli stående på meglers klientkonto intill saken er avklart og enighet oppnådd.

Dere kan også ihht kontrakt kreve skaden utbedret før overtagelse. Dette vil gjerne føre til at overtagelsen forskyves. noe som i mange tilfeller lan være vanskelig for begge parter. Som kontrakten presiserer er boligen selgers ansvar frem til overtagelse. Selger bærer dermed også risikoen for uforutsette skader som oppdages før overtagelsen.

På vårt kontor bruker vi ikke Protector. Har ikke inngående kunnskap om deres vilkår, men normalen er at forsikringsselskapet ikke blir koblet inn før overtagelse har funnet sted.


Lykke til!

Eiendomsmegler virker som han spiller dummere enn han er, og tar ikke telefon, men er kun tilgjengelig for meg på e-post.  Jeg har aldri bedt megler om å ta stilling til noe som helst, men har bedt om råd, og dette kan han ikke ta stilling til. Jeg har spørt han om hva fremgangsmåten er, hvilke krav vi kan komme med, og våre rettigheter, men eneste jeg får til svar er at jeg må ta kontakt med eierskifteforsikringen. Vi må ikke absolutt ha boligen, men ser for meg at det er mere pes å få hevet kjøpet, og jeg ser ikke på det som noen krise at det er funnet mugg i kjelleren så lenge at dette kan rettes opp i, og vi slipper økonomisk tap eller belastning. Jeg har snakket med Protector, og de sa jeg måtte reklamere til dem, og deres forsikring gjelder fra signering av kjøpekontrakten. Har vært i kontakt med jusstelefonen hos huseiernes landsforbund, og de mener at det kan høres ut som en mangel fra selgers side. Har snakket med takstmann, og han mener at det ikke er noe poeng i seg selv å ha med takstmann på overtakelse, da han på stående fot ikke kan gi noe estimat på hva slags utbedring som må til, og hva det vil koste. Han sa forøvrig at vi burde holde tilbake 150.000, og dette sa også en bygg ingeniør jeg snakket med. Men spørsmålet da er om selger finner dette så urimelig at han nekter oss å overta, dette vil jo føre til at vi ikke kan dokumentere vårt krav. Å ta konktakt med LO var kanskje ikke så dumt, vet du om fri rettshjelp gjelder i alle saker, også saker som ikke omhandler arbeidstvister? Vi har prøvd å kontakte selger om at vi kan bli enig om en sum å holde tilbake som gjør at begge parter kan sove godt om natta, men har ikke lyktes i å få selger i tale, også spurt megler om å få tilgang for takstmann eller fagmann i forkant av overtakelse slik at et eventuelt kostnadsoverslag kan gjøres før protokollen signeres, men klarer ikke få et svar fra megler på dette heller.En siste ting er jo, har vi krav/rettigheter i forhold til tapt leieinntekt? Ser ikke for meg at noen kan bo i kjelleren mens det finnes sopp der, og vi får derfor et betydelig økonomisk tap. Boligen var reklamert for i prospektet for å ha gode leieinntekter, og godkjent utleie.

Paulus Tuesday, September 20, 2011

En siste ting er jo, har vi krav/rettigheter i forhold til tapt leieinntekt?

Ja.

Problemet er at har dere overtatt har dere akseptert med mindre dere har en avtale med selger. Dette skal megler hjelpe deg med. Hold tilbake penger. Overtar dere vil Protektor si dere har akseptert fordi dere var klar over dette før dere overtok.

Høres dyrere ut enn 150k btw.

Vi har jo en avtale, men vi må jo kunne ta forbehold. Det er jo på det rene at det skal ganske vesentlige feil til for at vi kan nekte å overta, etter en høyesterettsdom ble det vurdert slik at kjøper ikke kan nekte å overta boligen med mindre mangelen er av en slik karakter at det vil være vanskelig eller umulig å bo i huset. Men ja, kommer vil til det punktet at vi står på overtakelsesdatoen, så må vi nesten holde igjen penger for å kunne sikre oss mot økonomiske tap. Vi har nå faktisk fått tak på selger og blitt enige om å prøve å få tak i en takstmann for å finne ut om det er snakk om svertesopp eller muggsopp før overtakelse. Legger ut et par bilder, kan dere se om dette er hussopp eller svertesopp?

Det er en lang prosess å få hevet ethvert kjøp. Selger har også mulighet til å rette mangelsen. Avhendingsloven regulerer kjøpet deres. Gå inn på lovdata.no for mer info dersom du ikke er i besittelse av en lovsamling.

Som tidligere beskrevet har dere oppfylt deres del av avtalen så fremt full innbetalingen er foretatt til meglers klientkonto. Selger kan ikke nekte dere å overta boligen såfremt dette er gjort. Dere betaler aldri direkte til selger ved kjøp gjennom megler.

Dere overtar da som normalt, men med anmerkning på overtagelsesprotokollen at en gitt sum holdes tilbake til skaden er taksert. Dette gjøres ikke på stående fot av en takstmann på selve overtagelsen, men karlegges for deres regning i ettertid. Viser det seg til at det eksempelvis koster 25 000 kr å utbedre skaden, gir dere tillatelse til at 125 000 kr overføres til selger. Dere vil kunne kreve tilbakebetalt kostnaden for taksmann av selger i ettertid. Takstmann burde gjerne oppdaget fuktskaden/mugg ved gjennomgang selv om den var møblert, men dessverre er det ofte slike feil ikke blir oppdaget i forkant.

Vedr tapte leieinntekter, er dette en "kamp" dere må ta via advokat. Det vil alltid være risiko ved boligkjøp, og dessverre finnes det ingen fasit svar på alle komplikasjoner som oppstår. Men ut fra et mitt syn synes som at dette vil kunne utgjøre en vesentlig mangel på boligen. Leieinntektene var gjerne nettopp grunnen til at valget falt på akkuratt denne boligen.

Tegnet dere boligkjøperforsikring? Hvis så, vil dere ha rett til gratis taksering og hjelp med saksfremlegging mot Protector.

Bare et vellment råd: Husk at Protector "ikke er der for å hjelpe dere". De er selgers representanter og betaler ikke velvillig ut erstatninger. Dere vil måtte bevis mangelen og omfanget av den. Hva som står beskrevet i takstrapport mht drennering, levetid med mer vil være momenter dere vil møte.

Har boligen f.eks TG 2, og dreneringens levetid i utgangspunktet er utløpt, vil de gjerne hevde at dette er "noe man kunne regne med"..   Levetider drenering: "Normal tid før utskifting av drenssystem med drensledninger er 20 - 60 år". Deres drenering er innefor dette. Har den også fått TG 2 (- Tilstandsgrad 2,: Middels kraftige symptomer)

Mener derfor at å få skaden rettet for selgers regning før overtagelsen selv om dette kan føre til at den blir utsatt noe, ofte er en enkel og ryddig løsning.

Var oppi akkurat det samme i dag. Skulle skrive kontrakt på huskjøp, også hadde selger funnet ut av det var mugg i kjelleren. Selger har forsikring mot sånt, så vi ble enige om å skrive ny kontrakt, der det står at selger er ansvarlig for utbedring av skaden.. Kanskje jeg bare har møtt på en veldig ærlig selger..?

Ja, har lest litt på avhendingsloven, men synes den var litt vanskelig å forstå. Fant en litt bedre forklart gjennomgang på forbrukerportalen og her http://www.advokat-hoie.no/publikasjoner/files/mangler-ved-kjop-av-bolig.html . Megler påstår at selger kan nekte meg å overta hvis jeg ikke betaler hele summen, skal selvfølgelig overføre pengene til meglers klientkonto. Denne summen vi vil holde tilbake, er det noe man må bli enige om med selger, eller er det vi som skjønnsmessig setter denne summen? Det er jo slik det skal være Egge. Jeg føler jo at selger i vårt tilfelle er ganske ryddige de også når man først får dem i tale, men det blir jo nesten alltid ubehagelig når det gjelder økonomi. Må prøve å få tak på en takstmann i morgen, men er jo tvilsomt at vi klarer å få tak på en takstmann på så kort varsel. Er det noen som vet hva en takstmann koster i dag? Skjønner jo at det er veldig avhengig av hva som skal takseres og tidsforbruk og slikt, men sånn normalt en tilstandsrapport for en leilighet på 30 kvm?
Skulle ønske vi hadde mulighet til å tegne kjøerforsikring, men forsto dette måtte kjøpes hos megler, og denne megleren forhandlet ikke dette. Litt lureri kanskje at megler kan selge skifteforsikring til selger men ikke kjøpeforsikring til kjøper. Det er forøvrig ingen tilstandsrapport på huset, kun en verditakst, og denne nevner ikke drenering, men oplysning fra selger sier drenering er byttet i 89.

Ble for en stund siden bedt om å bistå i en overdragelse, dette er et resyme av saken:
Kjøper oppdaget mangler ved eiendommen han har skrevet kontrakt på, og forlanger
ved overdragelse at det holdes tilbake kr 300.000,-, selger nekter å underskrive protokoll,
og vil heller ikke overlever nøkler.
14 dager etter begjærer kjører om en middletidig rettslig forføyning, for å få utlevert nøkler.
Dommer gir kjøper medhold, og det blir holdt tilbake kr 300.000,-, og kjøper får nøkler.
Selger påberoper seg retten til å utbedre skadene, men får ikke automatisk lov til dette.
Saken er nå til utredning, og slik det ser ut vil ikke selger få rett til å utbedre skadene selv,
men må benytte firma som er godkjendt av kjøper.
Selger hadde eierskifte forsikring.

Denne artikkelen er jo ganske interessant i forhold til det du skriver, elby.
http://www.vg.no/dinepenger/artikkel.php?artid=144033

Det som er litt problematisk, er at noen eierskifteforsikring selskaper tilsynelatende ikke vil fronte
din sak før du er hjemmelshaver, slik at du kan risikere å kose advokat selv.
Et godt råd i så måte, er at hjemforsikring ofte dekker advokatbistand opp til kr 100.000,-. 

er det på ett begrenset område? hva er det som har stått der? er ikke tilfeldigvis kontinental seng med tett sokkel?

Det er på soverom og stue. På soverommet var det en rammemadrass med bøyler som nok har stått inntil veggen, og på stuen har det stått en sofa inntil veggen.

Det kan være kondens som er årsaken og det er ikke hussopp.

Ja, det er jo det jeg håper på, at det kun er svertesopp, og at problemet kanskje kan reduseres eller løses ved å sette inn flere ventiler og bruk av avfukter. Det er nok ganske fuktig i kjelleren der, sånn at kondens kan nok lett oppstå bak tunge møbler som står tett inntil veggen.

Verdt å tenke på hvordan tørking av klær foregår også. Og hvor dampen fra dusjing blir av.

Ja godt poeng. Det er en avtrekksvifte på badet, men den er under all kritikk, så den må nok byttes. Klærne tørkes nok innendørs på tørkestativ. Kan det være en fordel å sette inn en tørketrommel? Den vil jo sende noe fukt ut i rommet, men mesteparten vil jo bli samlet i beholder, eventuelt ført i sluk, eller er dette en dårlig idé?

Naits82 Tuesday, September 20, 2011

Megler kan ikke ta ansvar eller stilling til saken, men skal selvsagt informere deg om hvilke rettigheter dere som kjøper har.

Meglere har tydeligvis aldri ansvar for noe som helst, men de vet å ta seg godt betalt. Merkelig at man på død og liv skal bruke meglere når de melder seg ut så fort kontrakten er signert.

Å kjøpe bolig uten tilstandsrapport er extremsport. Bolig er vanligvis  den dyreste investering man gjør i livet, som det gjerne tar 20-30 år å nedbetale, så her er det galemattias å basere seg på en simpel verdivurdering, særlig om det er megler som har satt denne.

Muggsoppen starter ved gulvet og kryper oppover i hjørnet, så her er det nok dreneringen som må fikses i tillegg til at hybelen må restaureres, så her er det neppe noen enkel og billig fix. Dette kan bli dyrt.

TS lurer på hva takstmann koster... Tipper 5-10 000, men dette er peanøtter ift hva skadene vil koste å utbedre. Tilstandsrapport hadde jeg forlangt at selger skulle betale.

Jeg tror overtagelses datoen er det minste problemet TS har her. Hadde jeg vært kjøper ville jeg utsatt overtagelsen så lenge som mulig. Siden huset ikke har tilstandsrapport kan det være flere mangler og skader på denne boligen. Jeg hadde fluksens skaffet takstmann og advokat i dette tilfellet, og ikke betalt en krone før alle mangler  var funnet og avklart med selger. Hvis reparasjonene er mange og dyre hadde jeg vurdert å heve kjøpet.

Jeg holder meg til problemstillingen, og ønsker ikke å kommentere "hvorfor bruke megler". Rent juridisk er det som tidligere nevn avhendingsloven som regulerer kjøpet deres.

Dere som kjøpere kan i henhold til avhendingsloven § 4-15 kreve å holde tilbake deler av kjøpesummen for feil og mangler som oppdages på eller før overtagelsen. Dette må som nevnt anmerkes i protokollen. Ved undertegning av protokoll går instruksmyndigheten over kjøpesummen fra kjøper til selger. Ytelse mot ytelse skjer ved at kjøper får nøkler til eiendommen mot at selger får rett til kjøpesummen. Det vil si at selv om pengene ikke er utbetalt til selger ennå, kan dere instruere eiendomsmegler om å holde tilbake en del av innbetalt kjøpesum, etter at protokollen er undertegnet.

Dersom dere krever å holde tilbake et beløp på overtagelsen, kan selger i utgangspunktet ikke nekte dere å overta boligen. Dersom det ikke er grunnlag for tilbakeholdet, eller dere krever tilbakehold av et stort beløp i forhold til mangelens omfang, kan kjøper bli ansvarlig for forsinkelsesrenter overfor selger for det beløpet som overstiger det forholdsmessig skulle vært tilbakeholdt.

Dere bærer selv risikoen for at størrelsen på tilbakeholdt beløp står i forhold til den mangelen som påberopes. Tilbakeholdet skal tjene som sikkerhet for at deres krav mot selger. Hvis selgeren mener tilbakeholdet er grunnløst, kan selger nekte å overlevere eiendommen. Vær oppmerksom på at begge parter bærer risikoen for at sin sanksjon er berettiget.

Dersom selgeren nekter å overlevere eiendommen med begrunnelse i at deres tilbakehold er uberettiget, og det senere skulle vis seg at kravet deres var gyldig, vil selgeren risikere å bli erstatningspliktige for deres økonomiske tap som følge av manglende overlevering.

Eiendomsmeglerens jobb i slike tilfeller bør være:  Få partene til å enes om en avtale. Det er viktig for dere å huske på at megleren er mollommann og ikke "dommer" og aldri kan bestemme over pengesummen og heller ikke sette seg ut over deres eller selgers ønsker. Instruksmyndighetene til pengene er alltid enten deres eller selgers, aldri eiendomsmeglers. Eiendomsmegleren plikter til å etterkomme partenes instrukser, samtidig som megleren må veilede i kraft av sin omsorgsplikt.

Få sjekket hvorfor det er mygel der før det gjøres noe annet.

Det skal godt gjøres å holde en kjeller tørr når det tørkes klær der, og såvidt jeg skjønner, er ganske mangelfull ventilasjon. Ikke rart det begynner å mygle litt her og der da.

Jeg er ikke noen ekspert på sånt, men har trua på at dette bare skyldes dårlig ventilasjon. Hvor lenge er det til overtagelse?

Boenhet i fuktig kjeller er oppskriften på mugg. Du skriver at det var bak møbler muggen oppsto. Dette er mest sannsynlig fordi møblene hindrer luftsirkulasjon og mugg/sopp får gode vekstforhold. Lei et hullbor, lag ventiler i hver ende av leiligheten (forsøk å få hullene rett over "problemområder", da vil kulderas osv sirkulere luften langs veggen bedre), skaff to mekaniske vifter som trekker luft inn i én ventil og ut i én annen. (Evt en kjøkkenventilator som er ment til å trekke ut luft konstant. Så kommer det ny luft inn av begge ventilene.) Sørg for at møbler/skap osv ikke står helt inntil veggene/gulvet. Før noen flytter inn "forsegler" du rommet med en kraftig luftavfukter slik at du trekker fukt ut av konstruksjonen. Evt ha en liten stillegående avfukter tusle og gå når folk flytter inn. Skaff en tørketrommel om det er plass. Innformér leietager om saken (du vil vel ikke holde tilbake informasjon du heller?) ;)

Kostnad? Uprofesjonell gjetting fra min side; 10-20.000,-

Gå løs på hovedproblemet, fukten, ikke jussen. Juss for summer av slik størrelse er for kranglefanter... (mitt synspunkt)

Hadde en takst og muggelmann inne før å sjekke, og han fant ut at det var fuktig inneklima som var problemet. Jeg ble anbefalt å installere en ventil ekstra i stue, og jeg tenkte å installere en pax passad som kan stå på badet og fungere som kontinuerlig avtrekk for å skape undertrykk i leiligheten, så får vi se. Kranglefant eller ikke, når du kjøper et totalrenovert hus og du får beskjed om at alt er topp topp, og det viser seg å ikke stemme, så er man ikke en Kranglefant om man klager. Tusen takk for alle svar. Godt å få tilbakemeldinger når man føler alt butter imot.

Høres ut som dette løser seg greit, da. Fukt i kjeller er absolutt ikke noe å ta lett på.

Kanskje en miniventilasjon (søk i forumet) kunne vært en god idé for kjellerleiligheten din?