Personlig ville jeg vært forsiktig med å ha 4,6 mill i gjeld på en såpass lav inntekt.. Da måtte i tilfelle inntektspotensiale på verksted og evt. salg av tomt vært sikkert. Men dette er jo veldig individuelt. Sett opp budsjett hvor du ikke har disse inntektene og se for deg scenarier med minimum 5,5% rente og opp mot 8-9%. Hva skjer da? Greier du deg fint? Greier du det er det jo bare å kjøre på! Blir det store problemer av dette ville jeg styrt langt unna  ::)

Husk at du må betale avdrag på dette også, så du må ikke bare regne renter

Det er mange faktorer som inngår her. Klarer du å betale avdrag + renter hver eneste måned, uansett hva som skjer? Det er det som er spørsmålet.

Noen kommer stadig tilbake til 3xinntekt-regelen, men den gjelder ikke for de aller fleste fordi ikke alle utgifter skaleres likt. Alle har f.eks utgifter til mat, og prisen på Rema er den samme uansett hvilken lønn du har. Det er summen du må betale per måned ved normal rente som teller. I tillegg bør du ta høyde for en rente litt høyere enn snittet.

Husk også på at ting endrer seg med tid. Man får kanskje (flere?) barn, kanskje man trenger to biler i stedet for en, de fleste stiger i lønn, etc.

Inntekt og lånesum er rett og slett ikke nok informasjon til å si om lånet er forsvarlig eller ikke.

Dette var muligens ikke så konstruktivt...  :-\

850-900.000. OK.
Mulighet for å jobbe litt overtid?
Hvor mange barn? Hvor gamle?
En bil eller to?
Veksted? Hva slags verksted? Bilverksted? Snekkerverksted? Julenissens verksted? Størrelse? Innhold?

Hvis man kan leie ut for 15.000 pr. måned, får man inn 180.000 kroner pr. år.

Avdragsfritt lån de første 5 år? 4,6 mill med 3,6% fastrente i 3 år og 28% skattefradrag gir renteutgifter på 120.000 etter skatt. Da har du 60.000 igjen pr. år til sydenturer, festing og annet, og det er før du har brukt ei krone av egen lønn på dette her.

Så verkstedet betaler rentene dine og mer til og du bor således gratis i huset. De resterende 60.000 dekker strøm, kommunale avgifter samt forsikringer og fortsatt har du en god slump penger igjen.


Hallo!  Når regnestykket er for godt til å være sant, er det antageligvis ikke slik virkeligheten er og du bør spørre deg selv hvorfor  selge en slik eiendom for 5,6 mill hvis den er selvfinansierende og appå til gir et overskudd.

Kanskje virkeligheten er at ingen vil leie verkstedet? Du burde jo lukte lunta hvis verkstedet ikke er utleid for øyeblikket. Lukter du ikke lunta, så går bomba av midt i fleisen på deg. Da vil du og familien komme til å streve litt med å komme dere etter smellen.

Takker for kjappe svar!

Jeg har satt opp budsjett der jeg har tatt høyde for at jeg må betjene hele huslånet uten leieinntekt og uten salg av noe tomt. Det er da jeg begynner å tvile. Jeg kommer da fram til at ca 45% av nettolønn pr mnd går til nedbetaling av renter og avdrag. Dette med dagens lave rente.
Kan jeg binde renten i f.eks 5 eller 10 år, å få banken til å kalkulere med dagens faste lave rente og ikke renteøkning? For det er med 6-7% rente jeg kneler slik det er nå.
Vil ikke bo meg ihjæl, men ett år med dårligere råd i tider der jeg f.eks ikke har leieinntekt e.l. klarer man alltids. Da kan man vel forhandle med banken ved å få ett år avdragsfrihet eller øke lånet opp til 30 år.
Har også planer om å beholde ca 70-80 tusen av BSU pengene i backup til trange tider.

Leieinntekten fra verkstedet vil jo som nevnt aldri bli like sikkert som en leilighet. Man kan jo som en nødløsning leie ut verkstedet veldig gunstig bare for å ha en liten inntekt kontra ingen inntekt.  

Uten å ha lest taksten på huset ennå vil jeg tippe at verkstedet "fordyrer" huset med ca 1million kr.
Da er huset verdt 4,6 mill. Og sammenligner man da markedet generelt er huset ett godt kjøp.
Huset er byggd i 1996, er nesten 280m2 (uten verkstedet) har vannbåren varme over hele, vent anlegg, garasje, stort kjølerom, to peiser, 5 soverom, 2 bad og ellers krydret med fliser og spotter. I tillegg 3 mål tomt og nydelig utsikt.

I tillegg er dette ett hus som kan kjøpes før det legges ut på det åpne markedet.
Tviler ikke på at det kommer til å bli solgt rimelig kjapt for prisforlangede hvis det blir lagt ut i det offentlige.

Hallo, hallo.
Så du er en heldig utvalgt som kan få kjøpt dette huset til en gunstig pris før det legges ut på markedet?

Så flott da. Special price, only for you.

Og det er han meglerfyren som sa du kunne få 15.000 i månedsleie for verkstedet som gir deg dette rasende gode tilbudet?

Hva er det egentlig som kan lages eller repareres på dette verkstedet?

Tom Sunday, March 18, 2012

850-900.000. OK.
Mulighet for å jobbe litt overtid?
Hvor mange barn? Hvor gamle?
En bil eller to?
Veksted? Hva slags verksted? Bilverksted? Snekkerverksted? Julenissens verksted? Størrelse? Innhold?

Hvis man kan leie ut for 15.000 pr. måned, får man inn 180.000 kroner pr. år.

Avdragsfritt lån de første 5 år? 4,6 mill med 3,6% fastrente i 3 år og 28% skattefradrag gir renteutgifter på 120.000 etter skatt. Da har du 60.000 igjen pr. år til sydenturer, festing og annet, og det er før du har brukt ei krone av egen lønn på dette her.

Så verkstedet betaler rentene dine og mer til og du bor således gratis i huset. De resterende 60.000 dekker strøm, kommunale avgifter samt forsikringer og fortsatt har du en god slump penger igjen.


Hallo!  Når regnestykket er for godt til å være sant, er det antageligvis ikke slik virkeligheten er og du bør spørre deg selv hvorfor  selge en slik eiendom for 5,6 mill hvis den er selvfinansierende og appå til gir et overskudd.

Kanskje virkeligheten er at ingen vil leie verkstedet? Du burde jo lukte lunta hvis verkstedet ikke er utleid for øyeblikket. Lukter du ikke lunta, så går bomba av midt i fleisen på deg. Da vil du og familien komme til å streve litt med å komme dere etter smellen.

Overtid på jobb er ingen problem, har de siste 3 årene hatt mulighet for 100.000+ i overtid og tillegg. Dette er ikke noe jeg vil kalkulere med, men ha som en mulig backup løsning.

Vi har pr nå ingen barn, men skal selvfølgelig ha det innen rimelig tid (2-3år)
Vet at banken ville "sett ned på" økonomisk sett hvis man hadde hatt barn ved beregning av lån.

Vi har pr nå en bil, og det vil holde framover da jeg disponerer firmabil. Vi trenger ikke en fin og flott ny bil de første årene. Den bilen vi har i dag har en verdi på ca 200.000 og er nedbetalt. Dette er også penger som er tiltenk bil og ikke huslån. Man kan selvfølgelig selge den for å kjøpe en bil til 100.000.- for å frigjøre kapital i nød, men baserer meg ikke på det.

Er i utgangspunkktet tiltenkt et bilverksted, men er ikke direkte innredet som det.
Verkstedet er ca 200m2, 4,5m takhøyde, to store industriporter, innholder kontor/spiserom/toalett i 2etg.
Er vannbåren varme i gulvet, større industrikompressor, reoler, belysning o.l.
Rommer fint 4 biler i den delen som har 4,5m takhøyde. Under kontoret er det arbeidsbenker o.l.

At prisen på huset er for godt til å være sant ser jeg ikke.
Som jeg har nevnt tidligere syns jeg det kommer til å bli vanskelig å kalkulere med 15.000 i inntekt pr mnd på verkstedet. Dessuten baserer jeg med ikke på et regnestykke med avdragsfrihet. Det anser jeg som nødløsning. Vil man kalkulerer med f.eks 6-7.000 pr mnd kan man leie ut til bilentusiaster som vil ha en plasse og skru. Da kanskje med en form for bruksrett. Ikke optimalt, men bedre enn ingen inntekt.

Verkstedet leies ut i dag for 8000.- + strøm til en venn av huseier, som skal ifølge selger, megler og leier være billig. Jeg vet ikke fordi jeg ikke har satt meg inn i leiepriser for en slikt objekt.

Tom Sunday, March 18, 2012

Hallo, hallo.
Så du er en heldig utvalgt som kan få kjøpt dette huset til en gunstig pris før det legges ut på markedet?

Så flott da. Special price, only for you.

Og det er han meglerfyren som sa du kunne få 15.000 i månedsleie for verkstedet som gir deg dette rasende gode tilbudet?

Hva er det egentlig som kan lages eller repareres på dette verkstedet?

Hallo til deg og!

La meg presisere da. Huset har vært annonsert i avisen som en nyhet som kommer for salg. Det er flere interesserte i huset, og vi har vært 3 interesserte parter på privatvisning.
Eieren av huset ønsker å selge uten annonsert visning og annonsering hvis hun kan. Dette har med ett dødsfall i nærmeste familie og gjøre. Skjønner godt at det ikke er alle som vil ha huset sitt vrengt ut på nett med bilder og slikt, spesielt ved slike situasjoner.

Om prisen er så gunstig vet jeg nå ikke. Det er forsåvidt også verditakst fra takstmann.

Dette 200 m2 verkstedet, er det godkjent som næringsvirksomhet? Og i så fall: Hvordan klarte man å få det godkjent med innlagt vann og kloakk når man ikke har tilknytning til offentlig vann og kloakk?

Kanskje er alt greit, men det er jo viktig å få svar på om noe er lovlig eller ulovlig før du kjøper og leier ut.

Tom Sunday, March 18, 2012

Dette 200 m2 verkstedet, er det godkjent som næringsvirksomhet? Og i så fall: Hvordan klarte man å få det godkjent med innlagt vann og kloakk når man ikke har tilknytning til offentlig vann og kloakk?

Kanskje er alt greit, men det er jo viktig å få svar på om noe er lovlig eller ulovlig før du kjøper og leier ut.

Ja verkstedet er godkjent for næringsvirksomet. Får man ikke godkjent en bygning/bygningsdel som næring selv om man ikke har offentlig vann og kloakk da?
Det er privat septikktank og borret etter vann.
Hvordan er det da med alle verkstedene og andre næringseiendommen lengre ut på landet som kun har avløpsrør fra huset og rett i fjæra?

Det er som du sier veldig greit å få dette på stell før man leier ut. Regner med det følger med papirer på dette med eiendommen.
Noen som vet hvordan det er med beskattning og utleie av næringseiendom? Stiller det likt med utleie av f.eks sokkelleilighet? 

Får dere så mye lån? Vi har har ca samme inntekt og har et lån på 2.8 mill og følte selv det var litt mye. Går greit økonomisk, men ville ikke gått så mye hardere til verks enn det selv.