26,738
54
0
Takstmann har "undervurdert" boligen
185
0
Hadde en takstmann til å vurdere rekkehuset vårt idag. Fikk rett og slett et vanvittig sjokk da han sendte meg takstrapporten. Vi kjøpte boligen ifjor for 1.680.000,-. Taksten var på 1.570.000!!??!!
Her er bakgrunnen for min reaksjon:
Da vi kjøpte boligen var taksten 1680000. BTA= 140kvm/BRA= 124kvm. Den var meget slitt og hadde store behov for oppgraderinger. Meget stygg vinyl på alle golv, gammeldags tapet eller maling på alle rom, dårlig sikringsskap med vvb på samme kurs som komfyr etc etc. Bolig så svært gammel ut. Jeg tør garantere at ingen (uansett alder) ville ha flyttet inn der uten å gjøre betydelige oppgraderinger. Grunnen til at de som bodde der før ikke har gjort det, er fordi det var en forsvarsbolig. (Forsvaret leide ut til sine ansatte og nektet både å foreta noen som helst form for oppussing samt å la leietakere gjøre dette selv. Selv fra egen lomme)
Her er hva vi har gjort:
Vi har lagt ganske pen laminat på samtlige golv. Takstmannen var sikker på at det var parkett. han mente det var så fint. Malt alle rom i moderne hvitfarger. Helt nytt kjøkken med hvit høyglans og integrert komfyr, mikro, platetopp og oppvaskmaskin. Dette var ikke med da vi kjøpte. Ny dusj. Utbedret det elektriske systemet. (vvb fikk egen, ny kurs og en stikkontakt hvor ledningen før bare gikk rett inn i veggen). Alle gamle panelovner uten termostat (6stk) byttet ut. også disse fikk strøm rett fra veggen. DEr fikk vi montert nye stikkontakter og nye ovner med termostat. Pluss en god del mer.
I det hele tatt brukte vi 170.000,- på oppussing. Ut av dette har vi forvandlet boligen fra å se gammeldags og ubehagelig ut til å bli moderne, stilfull og innbydende. Ja, dette er mine ord, men disse er basert på andres kommentarer, og det faktum at jeg ikke er blind heller:)
I tillegg: Vi har fulgt med på salgene av rekkehus i borettslaget vårt en stund nå. Deriblant også takstrapportene til disse. Ikke ETT av boligene har hatt en takst på under 1.700.000. Ikke engang boliger vurdert av samme takstfirma. Og de fleste er boliger som ser ut som gamle hytter i forhold til vår. Masse gammel furu, gjerne vinrøde stuevegger etc. Tilstanden har ikke vært bedre enn vår på noen av objektene. Enkelte har kanskje hatt noe mer moderne bad. (dette har vi ikke gjort noe med ennå)
Jeg føler meg snytt. Ja, det har vært en finanskrise, men for guds skyld, mann!
Takstmannen var heller ikke interessert i å la meg vise ham takstrapporten fra ifjor for så å kunne vise ham hva vi har gjort.
Selvfølgelig er jeg frustrert fordi jeg vil ha høyest mulig takst.
Men jeg mener oppriktig at jeg har vært svært objektiv og realistisk i mine forventninger om en takst på minst 1.800.000.
Hva kan jeg gjøre?
Her er bakgrunnen for min reaksjon:
Da vi kjøpte boligen var taksten 1680000. BTA= 140kvm/BRA= 124kvm. Den var meget slitt og hadde store behov for oppgraderinger. Meget stygg vinyl på alle golv, gammeldags tapet eller maling på alle rom, dårlig sikringsskap med vvb på samme kurs som komfyr etc etc. Bolig så svært gammel ut. Jeg tør garantere at ingen (uansett alder) ville ha flyttet inn der uten å gjøre betydelige oppgraderinger. Grunnen til at de som bodde der før ikke har gjort det, er fordi det var en forsvarsbolig. (Forsvaret leide ut til sine ansatte og nektet både å foreta noen som helst form for oppussing samt å la leietakere gjøre dette selv. Selv fra egen lomme)
Her er hva vi har gjort:
Vi har lagt ganske pen laminat på samtlige golv. Takstmannen var sikker på at det var parkett. han mente det var så fint. Malt alle rom i moderne hvitfarger. Helt nytt kjøkken med hvit høyglans og integrert komfyr, mikro, platetopp og oppvaskmaskin. Dette var ikke med da vi kjøpte. Ny dusj. Utbedret det elektriske systemet. (vvb fikk egen, ny kurs og en stikkontakt hvor ledningen før bare gikk rett inn i veggen). Alle gamle panelovner uten termostat (6stk) byttet ut. også disse fikk strøm rett fra veggen. DEr fikk vi montert nye stikkontakter og nye ovner med termostat. Pluss en god del mer.
I det hele tatt brukte vi 170.000,- på oppussing. Ut av dette har vi forvandlet boligen fra å se gammeldags og ubehagelig ut til å bli moderne, stilfull og innbydende. Ja, dette er mine ord, men disse er basert på andres kommentarer, og det faktum at jeg ikke er blind heller:)
I tillegg: Vi har fulgt med på salgene av rekkehus i borettslaget vårt en stund nå. Deriblant også takstrapportene til disse. Ikke ETT av boligene har hatt en takst på under 1.700.000. Ikke engang boliger vurdert av samme takstfirma. Og de fleste er boliger som ser ut som gamle hytter i forhold til vår. Masse gammel furu, gjerne vinrøde stuevegger etc. Tilstanden har ikke vært bedre enn vår på noen av objektene. Enkelte har kanskje hatt noe mer moderne bad. (dette har vi ikke gjort noe med ennå)
Jeg føler meg snytt. Ja, det har vært en finanskrise, men for guds skyld, mann!
Takstmannen var heller ikke interessert i å la meg vise ham takstrapporten fra ifjor for så å kunne vise ham hva vi har gjort.
Selvfølgelig er jeg frustrert fordi jeg vil ha høyest mulig takst.
Men jeg mener oppriktig at jeg har vært svært objektiv og realistisk i mine forventninger om en takst på minst 1.800.000.
Hva kan jeg gjøre?
En verditakst regner eg som: pris å bygge tilsvarende hus med dagens kostnader minus fratrekk for elde og utidsmessighet.
Markedsverdi sier seg selv....
Etter noen år på utallige visninger i de siste årenes boom har eg konstatert at takstmenn og meglere jevnt over er useriøse og bruker som oftest "tenk på et tall" metoden. Som regel til fordel for selger. Nå når markedet er i motbakke går dette vel over til å være i kjøpers favør... for å få igang salget igjen..
Jeg hadde værtfall sendt en skriftelig klage og bedt om å få en ny takst fra en uavhengig part.
Marius
I dag er det vanlig med parkett, integrerte kjøkkenløsninger, etc. Takstmannen din har sannsynligvis ikke sett hvordan boligen din ser ut, og kommer og finner et normalt, pent hus.
Noen takstmenn er forsiktige, og gir ihvertfall ikke høyere takst enn det er verdt.
Men det er først når du har solgt, du vet hva boligen er verdt.
I takstrapporten står det likevel blant annet markedsverdi. Og det er denne jeg reagerer på da det er denne som er aktuell for meg i en salgssituasjon.
JAfo: Jeg er ikke på tvers med takstmannen ennå ihvertfall. Nå har jeg ringt ham og spurt hvorfor han vurderte verdien til å være så lav. Han viser til finanskrisen som årsak. Jeg nevnte for ham at ikke en eneste av boligene i mitt nabolag er vurdert til under 1.700,-. Han "var ikke på kontoret", så han skulle se på det og vurdere å sette det litt opp til imorgen. Men han setter den selvfølgelig ikke opp 200000,- noe vi mener han burde. Og da havner jeg fort "på tvers" med ham:)
West: Jeg forstår hva du mener. Likevel mener jeg at den taksten er feil. Han fikk se taksten som ble foretatt ifjor og som sa 1.680,- Han ga rett og slett f... i hvordan boligen så ut nå og brukte ene og alene kjøpssummen fra ifjor som grunnlag for å vurdere hvor langt ned han skulle sette verdien. Ikke ett fnugg om at vi har brukt 170000,- på oppussing. I tillegg har vi hatt ganske mye egeninnsats som rundt regnet hadde satt oppussingen til godt over 210000,-.
Det er snakk om et rekkehus med 3 soverom i Bergen, godt sentralt, god standard og pen og moderne. Man får kjøpt leiligheter med 2 og 1 soverom, mindre sentralt og dårligere stand for høyere pris enn 1.570.000.
I mitt hode skulle han i det minste ha tatt med i beregningen de utleggene vi har hatt. I tillegg har du en mulig verdistigning ut over det vi faktisk la ut på boligen, da hele standarden har blitt hevet. Vi har ikke bare malt litt her og litt der. Jeg er fristet til å legge ut bilder av før og etter, men det får bli en annen gang.
Det er jo grenser for hvor lite verdt et rekkehus kan bli. Hva skal jeg med en takstmann hvis alt han gjør er å lese i avisen hvor mye krisen har hatt å si på boliger generelt i landet og trekke det fra
Dessuten kan det hende at du betalte for mye for huset i utgangspunktet.
Om prosjektet vårt på hjem.no
Dette med at det ikke er noe automatikk i at prisen spretter opp var det samme som takstmannen sa. Syns det blir litt for hipp som happ å si. Ikke at det ikke kan være sant. Dessuten har jo dette i hovedsak vært mer aktuelt når folk har pusset opp/oppgradert utover det fornuftige
I den gamle taksten er det fradrag for elde og slitasje på 300.000. I dette ligger jeg (jeg kan ta feil) blant annet slitte golv, vegger, tak, kjøkken etc. Alt det som ble påpekt som mangelfullt eller utdatert. Det er disse tingene jeg har pusset opp og oppgradert.
I taksten fra idag er det fradrag for elde og slitasje på 550000,-. Er det ikke noe som skurrer da? Jeg tør påstå at arbeidet både jeg og fagmennene jeg hadde hjelp av ikke var så dårlig. Så hva mer kan jeg gjøre?
Dette føles like dumt som å kjøpe en bolig til 100 000,-, pusse den opp for 700 000,- og så er den verdt 70 000,- året etter.(Dette var satt på spissen med hensikt, for de som måtte tro jeg var mentalt utfordret:))
Vil du ha en høyere pris så er nok det mest fornuftige å få inn en annen takstmann vil jeg tro..
Etter å ha hatt 6 meglere her, som alle har solgt boliger fra dette borettslaget, og som samtlige mener at vår bolig er den mest omsettelige pga sin standard og modernitet, nekter jeg å tro at boligen vår skal være den av lavest verdi. den av meglerne som lå lavest i forhold til hva de mente boligen var verdt, lå på 150.000,- over det vi kjøpte den for. Og det var prisantydning. Samtlige regnet med at boligen ville gå for 50-150.000 over det de anslo som prisantydning.
Så nettopp et tvangssalg av en tilsvarende bolig. den var ganske råtten, men vurdert til 1.500.000(takst). Den gikk for 1790000.
Jeg må rett og slett gjøre det jeg burde gjort med en gang. Få en takstmann som har vurdert andre boliger i samme området. Litt idiotisk å ikke gjøre det med en gang. Regnet egentlig med å bli skuffet, men ikke så vanvittig
Teknisk verdiberegning er dagens byggepris for bebyggelsen som nybygg, med fradrag for nedsatt verdi for alder, slitasje, manglende modernitet, mangelfullt vedlikehold og lignende, og med tillegg for tomteverdien inklusiv tekniske anlegg på tomten. Normalt vil den tekniske verdien danne en øvre ramme for salgsverdien. Den tekniske verdien brukes som en supplerende verdi ved fastsetting av markedsprisen, som i de aller fleste tilfeller vil ligge lavere enn den tekniske verdien.
Ved å benytte kjente omsetningstall for tilsvarende eiendommer i tilsvarende strøk, kan en erfaren takstmann fastsette takstverdien. Her vil takstmannens erfaring og evne til å følge med i markedet være helt avgjørende for resultatet.
Dette kalles helt enkelt sammenlignende priser.
Ved en salgssituasjon, er det en takstmann sin oppgave å komme frem til en markedsverdi. Denne markedsverdien blir som oftest opplyst som låneverdi. Dette ligger av og til 10-15% under den tekniske verdien av ett hus - alt ettersom markedssituasjonen i markedet.
I dette konkrete tilfellet, ville jeg kontaktet takstmannen og spurt om det var noe konkret han hadde satt fingeren på siden han kom frem til ett fradrag for elde på 250' mer enn tidligere. Forklar også hva du har gjort med leiligheten.
-Børge-
Kunne du ikke fått samme takstmann som forrige gang til å komme på ny befaring?
Har hatt tre forskjellige megler her, og alle har gitt en takst/prisantydning på boligen. Jeg er klar over at før vi selger skal det også komme en takstmann som ser over boligen og byggtekniske ting, men jeg trodde takstmannen stort sett rettet seg etter den prisantydningen megler hadde gitt?! Med mindre han oppdager store feil og mangler megler ikke så, såklart, da kan jeg jo skjønne at taksten må settes ned.
Kommer til å føle meg rimelig snytt hvis megleren hoster opp en takstmann som insisterer på en helt annen takst enn den jeg fikk i utgangspunktet. (Hvilken takst de ulike meglerene gir er jo også et viktig kriterium for hvem vi velger til slutt, det har faktisk variert med 100').
For noen kjøpere er sentrumsnærhet viktig, for andre er det viktigere at det er stille og rolig uten gjennomgangstrafikk, og for noen er utsikt og kveldssol viktig. Så det er også veldig vanskelig å si om en annen bolig med samme areal og planløsning er "tilsvarende", selv om den bare ligger noen hundre meter unna.
Uansett, en takst er og blir en subjektiv gjetting på hva en kjøper vil være villig til å gi.
Å velge megler ut i fram hvem som antar høyest salgspris blir helt feil (da er det jo bare for meglerene å sette en høy estimert verdi for å få salget (at boligen deretter ikke blir solgt, eller bruker lang tid på å bli solgt spiller jo mindre rolle for megler) Du må velge megler etter hvem du liker, dette er tross alt et av dine viktigeste salg i livet.
Meglers verdivurdering er om mulig enda mindre verd enn en takst, det er jo til slutt markedet som bestemmer den faktiske verdien.
Meglerenes prisvurderinger kan du f.eks ta snittet av, så har du en pekepinn...
Tror praksis rundt salg av bolig varierer rundt om i landet. Har hørt at verditakst oppgis enkelte steder (østlandet?). Verditakst må også hentes inn dersom du skal selge bolig selv via www.selgboligselv.no . Her på i rogaland kan du i stor grad bestemme salgssum selv, i samråd med megler selvfølgelig. Verditakst brukes ikke. Takstmann som brukes i forbindelse med salget lager kun en tilstandsrapport og skriver ingenting om teknisk verdi.
Dersom det er snakk om refinansiering av bolig kontaktes også megler som kommer med en markedsverdi. Markedsverdi lager de utifra statistikk på solgte boliger i områder, areal og salgspotensiale mener jeg.
...igjen: ikke i rogaland
Ikke bry deg så mye med spriket i prisantydning. Meglerene skal selge seg selv, og hvis noen av dem kun bruker høy salgspris som argument så er det ikke verdt noe. Det er markedet som bestemmer, og megler bør ha evnen til å fremstå som troverdig og til å få kunder giret til å kjøpe nettop ditt objekt. 100' er ingenting, skal vedde de to andre også kunne satt den dersom du ba dem.
"Hei XXXX!
Etter å ha sett nærmere på prisene i databasen, og snakket med en kollega har jeg justert antatt markedsverdi i taksten deres.
Takk for tilbakemelding og muligheten til å rette opp en feil, det er sånn jeg kan forbedre meg av, og setter faktisk pris på å få muligheten."
Ny takst er altså 1,7M. For de som evt har glemt var den fra igår på 1.570'.
For så vidt en fair sak det. Han innrømmer å ha gjort feil og justerte seg. Føler ikke jeg når frem ved å pushe på mer nå.
Jeg er likevel ikke enig i taksten. Nå er boligen vurdert til å ha en verdi som tilsvarer laveste verdi på tilsvarende bolige i dette området.
Og det er der jeg mener takstmannen har lagt for mye vekt på finanskrisen.
Jeg har foran meg bilder av naboboligen som er for salg.
Det er gammel vinyl på golvene. Kjøkkenet er gammelt, slitt og , i mine øyne, ganske stygt. Selger, som selger selv, har faktisk kommentert at kjøkkenet BØR oppgraderes. Videre er det en sånn 3trinnsbryter for vvb på kjøkkenet. Denne må skrus ned hver gang man skrur på komfyren, ellers går sikringen.
Ingen hvitevarer. Jeg ville kalt det et oppussingsobjekt. Takst? 1.700'
Boligen hans er helt lik min. Men jeg har et splitter nytt, og moderne kjøkken. Alle hvitevarer integrert (ikke kjøleskap), egne nye kurser for kjøkken og vvb, alle golv i valnøtt laminat (ikke at det er så fancy, men det ser slik ut), osv. Som nevnt, er det brukt 170,000 på oppussing. Vi har valgt det rimeligste vi overhodet kunne, bortsett fra kjøkken, som kunne blitt maks 20.000 rimeligere. MEd det mener jeg at jeg tror andre skulle hatt en utfordring med å gjøre samme jobben for nevneverdig rimeligere pris.
Hvorfor er likevel ikke boligen min mer verdt?
Jeg tror han ga f.. i boligens utseende. Han kunne latt være å kommet hit og bare tittet i den !¤% databasen sin og krev 4350,- for å gi meg snittprisen på boliger her
Boligen din er verdt akkurat det som noen er villig til å betale - Dersom du kunne velge mellom din og naboen sin leilighet, ville du betalt mest for opppussingsobjektet eller for din? Konklusjon: Endelig svar på verdien får du først når du har solgt.
Selv om du ikke er blant de verste som kjøper nye leiligheter og selger med en gang.
Legger på et par hundretusen kr. ved salg, uten noen form for fysisk arbeid eller oppussing...
Driver en på med slikt bør en forstå at det er en stor risiko med slike
spekulasjoner.Treet kommer ALDRI til å vokse lukt inn i himmelen.
Du har kjøpt et eldre hus og stort sett med enkel overflateoppussing,
forventer å tjene penger på det...Noen få, mindre utbedringer på elektrisk o.l.
Men ingen større ting, på de blytunge områdene.Etter du kjøpte har prisene falt mange steder.
Er du med på leken må du tåle steken....
Det kan jo tenkes at barna deres får betale regningen. >:(
Se der ja. Det var jo en måte å si det på og.
Spekulant? Har ingenting med det å gjøre. Vi flyttet fra en annen by til Bergen fordi vi trodde vi ville trives her. Det gjorde vi ikke. Vi kjøpte et rekkehus, fordi det var det vi hadde råd til. Et rekkehus i et borettslag er ikke akkurat det du kan gjøre mest "blytunge" ting med.
Legger på et par hundretusener ved salg uten noen form for fysisk arbeid eller oppussing? Har du i det hele tatt lest det jeg har skrevet her? Jeg kan blant annet vise til det jeg skriver om egeninnsats. Med det mente jeg FYSISK egeninnsatts.
Vi har lagt mye tid og energi på å skape noe vi er fornøyd med, noe vi føler vi er stolt av og kan trives med. Dessverre er det omstendigheter utover boligen som gjør at vi ikke trives her. Dessuten fikk vi barn etter vi flyttet hit, noe som gjorde ting annerledes med tanke på hvor vi ønsker å bo.
Ja, jeg forventer å tjene penger på å forvandle en ubehagelig rønne til et flott hjem.
Om du ikke respekterer meg, er for så vidt ikke min største bekymring. Jeg er tilbøyelig til å påstå at jeg ikke bryr meg faktisk. Men du tilegner meg en egenskap jeg ikke kjenner meg igjen i. Og det vil jeg gjerne ha meg frabedt
Vi kjøpte til takst i 2007 og nå fikk vi ny takst som lå 200k over det vi betalte i 2007 - da er prisnedgang regnet med. Det betyr at vi går sånn ca i null om vi legger til prisindeks etc om vi skulle selge idag. Vi skal ikke selge, men trengte takst pga refinansiering.
jeg vil derfor tro at dere også burde få en takst som lå litt over nivået dere kjøpte for..
Det var ikke meningen å provosere deg, som jeg skrev har du utført
en del arbeid.Har selv brukt over 18 000 timer på et sted .... ;D
Selv middelaldrene rekkehus har flere tekniske anlegg som rør og
det elektriskeanlegget o.l, taket er vel også modent for utskifting ?
Jeg har lest begge de 2 trådene du har startet
Man kan ikke regne med at eiendomsprisene går opp hele tiden,
det er fult mulig å tape penger.
Beklager at jeg tok feil om boligspekulasjon, men når du selger kort tid etter
å ha kjøpt.
Hva har det med saken å gjøre?
Uansett, vi kjøpte den fordi vi så at den hadde bra potensiale og fordi det var det vi hadde råd til. Vi ville ha et rekkehus. Med tanke på barn og fremtiden følte vi det var greiere enn å bare kjøpe en leilighet. Og den er flott nå. Og det vi brukte på å pusse den opp var ikke det verste heller. Skal ikke liste opp nok engang hva vi har gjort, men du forstår kanskje at man fort kommer opp i den prisen for det arbeidet og ofte gjerne vel forbi.
Og ja, det var i tankene våre å kunne ha en verdistigning ved et eventuelt salg i fremtiden. Og vi har fremdeles ikke brukt mer totalt enn hva man kan regne med å måtte gi for en helt grei leilighet med 2 soverom.
Så jeg syns pengene var helt greit anvendt.
Hadde dere kjøpt 2-3 år tidligere og skulle solgt 2-3 år tidligere så hadde det nok vært en *grei* prisøkning etter det du beskriver.
Slik situasjonen er nå kunne du risikert hvis du ville solgt ganske raskt å måtte slå av både 2 og 300000kr for å få til et salg. Mye er også tilfeldigheter, hvem som er interessert i akkurat ditt hus når du skal selge og ikke minst hvem som får finansiering.Så han som har det *slite nabohuset ditt* kan være heldig å fa noen som alikevel skal pusse opp og har finansieringen i orden til å kjøpe til 1,7 og du som har kostet på med tanke på at dere skal bo der en stund kan risikere at markedet vil betale mer enn 1,5, en bolig er aldri mer verd enn det markedet vil betale på salgstidspunktet desverre.Skjønner utifra overskriften at du tydeligvis er *mektig irritert* men er markedet som bestemmer prisene, og med banker som holder igjen ihvertfall på mellomfinansiering med lav egenkapital,så kan du risikere å sitte igjen med svarteper og tap, samme hvor fint du synes huset er.
men for all del, lykke til med salget og det er markedet som bestemmer prisen og ikke takstmann
Jens Morten Viktil (ansatt i Kristiansund Betongsaging AS).
Jeg håper bare vi får de 500' i egenkapital som vi må ha for å få pusset opp tidenes restaureringsprosjekt :p
De som kjøpte bodde der ca halvannet år, pusset visstnok opp for ca 200.000 (bla nytt kjøkken, peis osv osv).
Pris ved salg høsten 2008: 1.975.000.
Så ting vokser ikke bestandig inn i himmelen...
Arne
2007: Nordbohus Espira spesial m/sokkel, 320m2
2010: Lekestueprosjekt
Ånei du-megler vil ha salg fortest mulig, for han/hun betyr 100.000 høyere pris for en bolig lite, det viktige er å selge mange boliger.
En lokal megler anbefalte en selger å selge til en lav pris (i forhold til hva som var solgt av lignende boliger) pga av at prisene var på vei ned pga finanskrisen. I et avisintervju samme uke oppfordret hun folk til å kjøpe NÅ fø prisene begynte å stige igjen..
Selg privat-megler er kun fordyrende!
det gruses totalt ..
Nå har vi ingen planer om å selge, ser ikke for oss å flytte på mange år.
Men vi har likevel lurt på å få gjort en takst etter at vi er ferdig med oppussing som inkluderer full oppgradering av tekniske anlegg, nytt kjøkken og ny stue, overfladisk oppussing ellers og muligens noe jobbing på badet.
Formålet her vil jo da seff være å få en lavere finansieringsgrad på boliglånet, og håpet er jo å få ca de utleggene vi har gjort oppå prisen vi ga, har ingen store forhåpninger om å få betalt for timene som blir lagt inn.
Kan godt gi tilbakemelding på hvordan det evt går med takst en gang i høst.
Litt interessant det der. Da takstmannen var ferdig med å "se" på boligen og skulle til å gå, kom han akkurat på at han skulle spør meg i hvilken sammenheng det var jeg hadde engasjert ham. Om det var i salgsøyemed eller refinansiering. Han påstod at det hadde noe å si for utfallet. Jeg tenkte ikke over det da. Men i etterkant tenker jeg "hva i helsike????". Er boligen mer eller mindre verdt dersom jeg skal refinanisere?
Jeg mistenker at han kunne tillatt seg å vært "greiere" med meg dersom jeg "bare" skulle dratt i banken med taksten for å refinansiere.
Noen som kan forstå noe annet?
Vi får forresten takstmann enten i neste uke, eller uka etter. Ettersom jeg går takstmannskolen mener jeg at jeg har en god følelse på at jeg har taksert rett --> 1.550.000,- +/- 10%. Skal bli spennende å se hva herr Aakre i Møretakst DA kommer frem til 8)
Vi må forøvrig ha mellom minst 1550' om vi skal få nok EK (400') til å pusse opp den boligen vi sikter på ....
Denne har vurdert flere boliger i både borettslaget og eller området rundt. Han ser ut til å gi takster som samsvarer med gjennomsnittet i området.
Spent
For de som eventuelt ikke har lest hele tråden, vurderte forrige takstmann boligen vår til å være verdt først 1570000,-, deretter 1 700 000,- etter at vi klagde. (Vi kjøpte i juni 08 for 1680000,- og pusset opp for ca 170000,-)
Feilen vi gjorde var å bruke en takstmann som ikke hadde særlig kjennskap til boligene i området vi bor i. Derfor baserte han seg kun på tall i databasen hans. Ikke på hvilken stand boligen vår var i forhold til andre tilsvarende.
Vi fikk derfor en ny takstmann(en som har god kjennskap til borettslaget vårt og andre tilsvarende boliger. Ny takst = 1 850 000,-. Pheew!!!
Lykke til med salget
En tilstandsrapport skal vel være en vesentlig mer dyptgående sak som faktisk sier noe objektivt og grundig om hvilken tilstand boligen er i.
I dette tilfellet (og i de fleste andre vil jeg tro) innebar takst at en takstmann foretok en visuell befaring i boligen. Det han har sett på er den overfladiske tilstanden. Litt rundt sluk og sånt og. Takstmannen har gitt en markedsverdivurdering basert på dette.
En tilstandsrapport er mer inngående. Man sjekker for fukt i våtrom og ellers der det kan forventes å finne fukt, at det elektriske ser i orden ut etc, etc. En tilstandsrapport er en god del mer inngående. Og av den grunn sannsynligvis et bedre utgangspunkt for selger å selge på, da selger da har stukket seg så langt man kan forvente for å avdekke eventuelle feil og mangler. En tilstandsrapport er selvfølgelig også dyrere. Men ikke verre enn rundt 8000-10000 hos dem jeg har hørt med.
Blir jo litt usikker på den 100% korrekte betydningen av ordet takst etter noe av det jeg har lest i denne og andre tråder,
Men det jeg kan si med sikkerhet er at det jeg har fått er en verdivurdering foretatt av en takstmann. Jeg KUNNE ha engasjert en takstmann til å foreta en tilstandsrapport. Hva som er "mest takst" av disse to vet jeg ikke, men på begge rapportene jeg fikk tilsendt av takstmennene, har rapporten overskriften "Verdi- og lånetakst over andel i XXXX Borettslag, Rekkehus i "xxxxxxxveien 34"".
Jeg har også en litt artig historie med tanke på verdivurdering.
Da jeg skulle selge min leilighet august 2008, så hadde jeg anbuds runde med nesten alle megler kontorene i distriktet. Her var det store avik! Jeg fikk markedsverdi fra 970 000 til 1 300 000. Megleren jeg valgte hadde anslåt pris til 1 250 000,- og hadde et gunstig salær. Leiligheten ble solgt til 1 290 000 etter 1 uke på markedet. Jeg grøsser over tanken hvis jeg hadde valgt megleren som anslo til 970 000,- og kanskje tapt 200 000,-
naboen prøvde å selge sitt. ikke EN på visning engang.stakkar. var derfor litt nervøs rett før visning. Men vår bolig var tross alt betraktelig mer moderne
jeg hadde 2 melger her for en prisvurdering som jeg trengte ifm finansiering av huset vi skal bygge. fikk takster fra 1.350' til 1.500' så litt variasjon der også! kjøpte for 1 mill for 4 år siden, så har jo gått opp i pris uansett, men som deg er jeg overbevist at rekkehuset vårt er det fineste i borettslaget og med desidert best utsikt og mest uteareal (enderekkehus, har satt opp litt hekk her og der
http://www.aftenbladet.no/nytte/bo/1281450/Enorm_takstdifferanse.html
Dette er jo totalt feil Børge! Den tekniske verdien har overhode ikke noe med salgs og markedsverdi å gjøre! Dette er det mange eksempler på. Velger jeg å bygge meg ett hus med marmor og kraner i gull vil den tekniske verdien bli skyhhøy. Jeg tviler dog at markedet vil betale noe i nærheten av teknisk verdi.
Er dette noe dere lærte på skolen.? Takstmann sin jobb er helt klart å prøve å finne en markedsverdi som er så rett som mulig. Utfordringene til takstmann er at de skriver en rapport og ferdig med jobben. Det er Eiendomsmegleren som får jobben ved å selge boligen og FAKTISK ser hhva som er salgbart til hvilken pris. Det er derfor ofte at megler setter prisen i samsvar med selger. Det at du blander låneverdi og markdesverdi gjør meg skremt. En markedsverdi er en antatt pris markedet kan være villig til å betale for en bolig. Rett markdesverdi fastsettes ikke før boligen er solgt. Låneverdi er summen en kjøper ofte kan basere seg på man får lånt (banken) av antatt markdesverdi (ofte 20% av markdesverdi) for å gjøre ett anslag. I min tid som eiendomsmegler fikk vi ofte telefoner fra takstmenn som var usikkre på verdigrunnaget og da mener jeg ikke teknisk verdi, men markedsverdi. Teknisk verdi er takstmenn bedre til å sette enn eiendomsmeglere. Men at ofte takstmenn bommer på "antatt" markdesverdi forekommer dessverre altfor ofte.
Eksempel: Bolig solgt i 2007 med antatt markdesverdi satt av takstmann: kr. 1.750.000,- Vi var sterkt uenig og satt prisantydning til 1.950.000,- (noe vi mente var lavt) Bolig solgt for 2.490.000,-