Jeg tar selv utdanning som takstmann nå, og er ikke ukjent med det du forteller nå.
Teknisk verdiberegning er dagens byggepris for bebyggelsen som nybygg, med fradrag for nedsatt verdi for alder, slitasje, manglende modernitet, mangelfullt vedlikehold og lignende, og med tillegg for tomteverdien inklusiv tekniske anlegg på tomten. Normalt vil den tekniske verdien danne en øvre ramme for salgsverdien. Den tekniske verdien brukes som en supplerende verdi ved fastsetting av markedsprisen, som i de aller fleste tilfeller vil ligge lavere enn den tekniske verdien.
Ved å benytte kjente omsetningstall for tilsvarende eiendommer i tilsvarende strøk, kan en erfaren takstmann fastsette takstverdien. Her vil takstmannens erfaring og evne til å følge med i markedet være helt avgjørende for resultatet. Dette kalles helt enkelt sammenlignende priser.
Ved en salgssituasjon, er det en takstmann sin oppgave å komme frem til en markedsverdi. Denne markedsverdien blir som oftest opplyst som låneverdi. Dette ligger av og til 10-15% under den tekniske verdien av ett hus - alt ettersom markedssituasjonen i markedet. I dette konkrete tilfellet, ville jeg kontaktet takstmannen og spurt om det var noe konkret han hadde satt fingeren på siden han kom frem til ett fradrag for elde på 250' mer enn tidligere. Forklar også hva du har gjort med leiligheten.
Jeg må rett og slett gjøre det jeg burde gjort med en gang. Få en takstmann som har vurdert andre boliger i samme området. Litt idiotisk å ikke gjøre det med en gang. Regnet egentlig med å bli skuffet, men ikke så vanvittig
Kunne du ikke fått samme takstmann som forrige gang til å komme på ny befaring?
Hmmm nå ble jeg litt forvirra her. Vi skal også snart selge bolig, har ikke gjort det før.
Har hatt tre forskjellige megler her, og alle har gitt en takst/prisantydning på boligen. Jeg er klar over at før vi selger skal det også komme en takstmann som ser over boligen og byggtekniske ting, men jeg trodde takstmannen stort sett rettet seg etter den prisantydningen megler hadde gitt?! Med mindre han oppdager store feil og mangler megler ikke så, såklart, da kan jeg jo skjønne at taksten må settes ned.
Kommer til å føle meg rimelig snytt hvis megleren hoster opp en takstmann som insisterer på en helt annen takst enn den jeg fikk i utgangspunktet. (Hvilken takst de ulike meglerene gir er jo også et viktig kriterium for hvem vi velger til slutt, det har faktisk variert med 100').
Hvilken "takst" meglere gir bør ikke spille noen rolle for hvem du velger... DU kan jo bare si hvor du vil legge prisantydningen når du legger ut for salg, må ikke følge meglers antydning på det.
En takst er ikke noe annet enn en gjetting på hvor høyt en kjøper vil gå for å kjøpe boligen. Det er slett ingen matematisk fasit på hva boligen er verdt, slik den tekniske verdien er. Sluttsummen for verditaksten (eller antatt markedsverdi) er alltid subjektiv, aldri matematisk objektiv. En takstmann vil ta utgangspunkt i hva tilsvarende boliger er omsatt for i samme område i nær fortid, med et tillegg eller fradrag basert på subjektive vurderinger. Dermed blir sluttsummen styrt av blant annet hvor mange tilsvarende boliger har blitt omsatt i området i nær fortid (f.eks. siste 3 måneder) og hva takstmannen synes om blant annet beliggenheten.
For noen kjøpere er sentrumsnærhet viktig, for andre er det viktigere at det er stille og rolig uten gjennomgangstrafikk, og for noen er utsikt og kveldssol viktig. Så det er også veldig vanskelig å si om en annen bolig med samme areal og planløsning er "tilsvarende", selv om den bare ligger noen hundre meter unna.
Uansett, en takst er og blir en subjektiv gjetting på hva en kjøper vil være villig til å gi.
Signatur
Controller og IT-konsulent. Holder konstant på med oppussing av enebolig fra 50-tallet.
Hmmm nå ble jeg litt forvirra her. Vi skal også snart selge bolig, har ikke gjort det før.
Har hatt tre forskjellige megler her, og alle har gitt en takst/prisantydning på boligen. Jeg er klar over at før vi selger skal det også komme en takstmann som ser over boligen og byggtekniske ting, men jeg trodde takstmannen stort sett rettet seg etter den prisantydningen megler hadde gitt?! Med mindre han oppdager store feil og mangler megler ikke så, såklart, da kan jeg jo skjønne at taksten må settes ned.
Kommer til å føle meg rimelig snytt hvis megleren hoster opp en takstmann som insisterer på en helt annen takst enn den jeg fikk i utgangspunktet. (Hvilken takst de ulike meglerene gir er jo også et viktig kriterium for hvem vi velger til slutt, det har faktisk variert med 100').
Å velge megler ut i fram hvem som antar høyest salgspris blir helt feil (da er det jo bare for meglerene å sette en høy estimert verdi for å få salget (at boligen deretter ikke blir solgt, eller bruker lang tid på å bli solgt spiller jo mindre rolle for megler) Du må velge megler etter hvem du liker, dette er tross alt et av dine viktigeste salg i livet.
Meglers verdivurdering er om mulig enda mindre verd enn en takst, det er jo til slutt markedet som bestemmer den faktiske verdien.
Meglerenes prisvurderinger kan du f.eks ta snittet av, så har du en pekepinn...
Kommer til å føle meg rimelig snytt hvis megleren hoster opp en takstmann som insisterer på en helt annen takst enn den jeg fikk i utgangspunktet.
Tror praksis rundt salg av bolig varierer rundt om i landet. Har hørt at verditakst oppgis enkelte steder (østlandet?). Verditakst må også hentes inn dersom du skal selge bolig selv via www.selgboligselv.no . Her på i rogaland kan du i stor grad bestemme salgssum selv, i samråd med megler selvfølgelig. Verditakst brukes ikke. Takstmann som brukes i forbindelse med salget lager kun en tilstandsrapport og skriver ingenting om teknisk verdi. Dersom det er snakk om refinansiering av bolig kontaktes også megler som kommer med en markedsverdi. Markedsverdi lager de utifra statistikk på solgte boliger i områder, areal og salgspotensiale mener jeg.
Det jeg har fått er en vanlig verdivurdering foretatt av en takstmann. Både finn.no og alle meglerhusene jeg har sett opererer med uttrykket verditakst.
(Hvilken takst de ulike meglerene gir er jo også et viktig kriterium for hvem vi velger til slutt, det har faktisk variert med 100').
Ikke bry deg så mye med spriket i prisantydning. Meglerene skal selge seg selv, og hvis noen av dem kun bruker høy salgspris som argument så er det ikke verdt noe. Det er markedet som bestemmer, og megler bør ha evnen til å fremstå som troverdig og til å få kunder giret til å kjøpe nettop ditt objekt. 100' er ingenting, skal vedde de to andre også kunne satt den dersom du ba dem.
Etter å ha sett nærmere på prisene i databasen, og snakket med en kollega har jeg justert antatt markedsverdi i taksten deres. Takk for tilbakemelding og muligheten til å rette opp en feil, det er sånn jeg kan forbedre meg av, og setter faktisk pris på å få muligheten."
Ny takst er altså 1,7M. For de som evt har glemt var den fra igår på 1.570'.
For så vidt en fair sak det. Han innrømmer å ha gjort feil og justerte seg. Føler ikke jeg når frem ved å pushe på mer nå.
Jeg er likevel ikke enig i taksten. Nå er boligen vurdert til å ha en verdi som tilsvarer laveste verdi på tilsvarende bolige i dette området. Og det er der jeg mener takstmannen har lagt for mye vekt på finanskrisen. Jeg har foran meg bilder av naboboligen som er for salg. Det er gammel vinyl på golvene. Kjøkkenet er gammelt, slitt og , i mine øyne, ganske stygt. Selger, som selger selv, har faktisk kommentert at kjøkkenet BØR oppgraderes. Videre er det en sånn 3trinnsbryter for vvb på kjøkkenet. Denne må skrus ned hver gang man skrur på komfyren, ellers går sikringen. Ingen hvitevarer. Jeg ville kalt det et oppussingsobjekt. Takst? 1.700'
Boligen hans er helt lik min. Men jeg har et splitter nytt, og moderne kjøkken. Alle hvitevarer integrert (ikke kjøleskap), egne nye kurser for kjøkken og vvb, alle golv i valnøtt laminat (ikke at det er så fancy, men det ser slik ut), osv. Som nevnt, er det brukt 170,000 på oppussing. Vi har valgt det rimeligste vi overhodet kunne, bortsett fra kjøkken, som kunne blitt maks 20.000 rimeligere. MEd det mener jeg at jeg tror andre skulle hatt en utfordring med å gjøre samme jobben for nevneverdig rimeligere pris.
Hvorfor er likevel ikke boligen min mer verdt?
Jeg tror han ga f.. i boligens utseende. Han kunne latt være å kommet hit og bare tittet i den !¤% databasen sin og krev 4350,- for å gi meg snittprisen på boliger her
Boligen din er verdt akkurat det som noen er villig til å betale - Dersom du kunne velge mellom din og naboen sin leilighet, ville du betalt mest for opppussingsobjektet eller for din? Konklusjon: Endelig svar på verdien får du først når du har solgt.
Boligspekulanter er ikke de jeg har størst respekt for. Selv om du ikke er blant de verste som kjøper nye leiligheter og selger med en gang. Legger på et par hundretusen kr. ved salg, uten noen form for fysisk arbeid eller oppussing... Driver en på med slikt bør en forstå at det er en stor risiko med slike spekulasjoner.Treet kommer ALDRI til å vokse lukt inn i himmelen. Du har kjøpt et eldre hus og stort sett med enkel overflateoppussing, forventer å tjene penger på det...Noen få, mindre utbedringer på elektrisk o.l. Men ingen større ting, på de blytunge områdene.Etter du kjøpte har prisene falt mange steder. Er du med på leken må du tåle steken.... Det kan jo tenkes at barna deres får betale regningen. >:(
Teknisk verdiberegning er dagens byggepris for bebyggelsen som nybygg, med fradrag for nedsatt verdi for alder, slitasje, manglende modernitet, mangelfullt vedlikehold og lignende, og med tillegg for tomteverdien inklusiv tekniske anlegg på tomten. Normalt vil den tekniske verdien danne en øvre ramme for salgsverdien. Den tekniske verdien brukes som en supplerende verdi ved fastsetting av markedsprisen, som i de aller fleste tilfeller vil ligge lavere enn den tekniske verdien.
Ved å benytte kjente omsetningstall for tilsvarende eiendommer i tilsvarende strøk, kan en erfaren takstmann fastsette takstverdien. Her vil takstmannens erfaring og evne til å følge med i markedet være helt avgjørende for resultatet.
Dette kalles helt enkelt sammenlignende priser.
Ved en salgssituasjon, er det en takstmann sin oppgave å komme frem til en markedsverdi. Denne markedsverdien blir som oftest opplyst som låneverdi. Dette ligger av og til 10-15% under den tekniske verdien av ett hus - alt ettersom markedssituasjonen i markedet.
I dette konkrete tilfellet, ville jeg kontaktet takstmannen og spurt om det var noe konkret han hadde satt fingeren på siden han kom frem til ett fradrag for elde på 250' mer enn tidligere. Forklar også hva du har gjort med leiligheten.
-Børge-
Kunne du ikke fått samme takstmann som forrige gang til å komme på ny befaring?
Har hatt tre forskjellige megler her, og alle har gitt en takst/prisantydning på boligen. Jeg er klar over at før vi selger skal det også komme en takstmann som ser over boligen og byggtekniske ting, men jeg trodde takstmannen stort sett rettet seg etter den prisantydningen megler hadde gitt?! Med mindre han oppdager store feil og mangler megler ikke så, såklart, da kan jeg jo skjønne at taksten må settes ned.
Kommer til å føle meg rimelig snytt hvis megleren hoster opp en takstmann som insisterer på en helt annen takst enn den jeg fikk i utgangspunktet. (Hvilken takst de ulike meglerene gir er jo også et viktig kriterium for hvem vi velger til slutt, det har faktisk variert med 100').
For noen kjøpere er sentrumsnærhet viktig, for andre er det viktigere at det er stille og rolig uten gjennomgangstrafikk, og for noen er utsikt og kveldssol viktig. Så det er også veldig vanskelig å si om en annen bolig med samme areal og planløsning er "tilsvarende", selv om den bare ligger noen hundre meter unna.
Uansett, en takst er og blir en subjektiv gjetting på hva en kjøper vil være villig til å gi.
Å velge megler ut i fram hvem som antar høyest salgspris blir helt feil (da er det jo bare for meglerene å sette en høy estimert verdi for å få salget (at boligen deretter ikke blir solgt, eller bruker lang tid på å bli solgt spiller jo mindre rolle for megler) Du må velge megler etter hvem du liker, dette er tross alt et av dine viktigeste salg i livet.
Meglers verdivurdering er om mulig enda mindre verd enn en takst, det er jo til slutt markedet som bestemmer den faktiske verdien.
Meglerenes prisvurderinger kan du f.eks ta snittet av, så har du en pekepinn...
Tror praksis rundt salg av bolig varierer rundt om i landet. Har hørt at verditakst oppgis enkelte steder (østlandet?). Verditakst må også hentes inn dersom du skal selge bolig selv via www.selgboligselv.no . Her på i rogaland kan du i stor grad bestemme salgssum selv, i samråd med megler selvfølgelig. Verditakst brukes ikke. Takstmann som brukes i forbindelse med salget lager kun en tilstandsrapport og skriver ingenting om teknisk verdi.
Dersom det er snakk om refinansiering av bolig kontaktes også megler som kommer med en markedsverdi. Markedsverdi lager de utifra statistikk på solgte boliger i områder, areal og salgspotensiale mener jeg.
...igjen: ikke i rogaland
Ikke bry deg så mye med spriket i prisantydning. Meglerene skal selge seg selv, og hvis noen av dem kun bruker høy salgspris som argument så er det ikke verdt noe. Det er markedet som bestemmer, og megler bør ha evnen til å fremstå som troverdig og til å få kunder giret til å kjøpe nettop ditt objekt. 100' er ingenting, skal vedde de to andre også kunne satt den dersom du ba dem.
"Hei XXXX!
Etter å ha sett nærmere på prisene i databasen, og snakket med en kollega har jeg justert antatt markedsverdi i taksten deres.
Takk for tilbakemelding og muligheten til å rette opp en feil, det er sånn jeg kan forbedre meg av, og setter faktisk pris på å få muligheten."
Ny takst er altså 1,7M. For de som evt har glemt var den fra igår på 1.570'.
For så vidt en fair sak det. Han innrømmer å ha gjort feil og justerte seg. Føler ikke jeg når frem ved å pushe på mer nå.
Jeg er likevel ikke enig i taksten. Nå er boligen vurdert til å ha en verdi som tilsvarer laveste verdi på tilsvarende bolige i dette området.
Og det er der jeg mener takstmannen har lagt for mye vekt på finanskrisen.
Jeg har foran meg bilder av naboboligen som er for salg.
Det er gammel vinyl på golvene. Kjøkkenet er gammelt, slitt og , i mine øyne, ganske stygt. Selger, som selger selv, har faktisk kommentert at kjøkkenet BØR oppgraderes. Videre er det en sånn 3trinnsbryter for vvb på kjøkkenet. Denne må skrus ned hver gang man skrur på komfyren, ellers går sikringen.
Ingen hvitevarer. Jeg ville kalt det et oppussingsobjekt. Takst? 1.700'
Boligen hans er helt lik min. Men jeg har et splitter nytt, og moderne kjøkken. Alle hvitevarer integrert (ikke kjøleskap), egne nye kurser for kjøkken og vvb, alle golv i valnøtt laminat (ikke at det er så fancy, men det ser slik ut), osv. Som nevnt, er det brukt 170,000 på oppussing. Vi har valgt det rimeligste vi overhodet kunne, bortsett fra kjøkken, som kunne blitt maks 20.000 rimeligere. MEd det mener jeg at jeg tror andre skulle hatt en utfordring med å gjøre samme jobben for nevneverdig rimeligere pris.
Hvorfor er likevel ikke boligen min mer verdt?
Jeg tror han ga f.. i boligens utseende. Han kunne latt være å kommet hit og bare tittet i den !¤% databasen sin og krev 4350,- for å gi meg snittprisen på boliger her
Boligen din er verdt akkurat det som noen er villig til å betale - Dersom du kunne velge mellom din og naboen sin leilighet, ville du betalt mest for opppussingsobjektet eller for din? Konklusjon: Endelig svar på verdien får du først når du har solgt.
Selv om du ikke er blant de verste som kjøper nye leiligheter og selger med en gang.
Legger på et par hundretusen kr. ved salg, uten noen form for fysisk arbeid eller oppussing...
Driver en på med slikt bør en forstå at det er en stor risiko med slike
spekulasjoner.Treet kommer ALDRI til å vokse lukt inn i himmelen.
Du har kjøpt et eldre hus og stort sett med enkel overflateoppussing,
forventer å tjene penger på det...Noen få, mindre utbedringer på elektrisk o.l.
Men ingen større ting, på de blytunge områdene.Etter du kjøpte har prisene falt mange steder.
Er du med på leken må du tåle steken....
Det kan jo tenkes at barna deres får betale regningen. >:(