Det er ikke noen egentlig "minstepris".  Men Tvangsfullbyrdelsesloven sier endel som er relevant for spørsmålet ditt:

"§ 11-30. Tingrettens stadfestelse
      Etter at fristen for å fremsette innvendinger mot stadfestelse er utløpt, skal tingretten ved kjennelse snarest mulig avgjøre om bud skal stadfestes.
      Retten skal nekte et bud stadfestet dersom:
(a) det er sannsynlig at fornyede salgsforsøk vil lede til større utbytte,
(b) budet ikke dekker samtlige heftelser med bedre prioritet enn saksøkerens krav,
(c) budet ikke er bindende for byderen etter alminnelige avtalerettslige regler,
(d) saksøkte har oppfylt saksøkerens krav, eller saken av annen grunn skal heves etter § 5-17 jf § 6-1,
(e) budet er inngitt i strid med § 2-11,
(f) det foreligger en annen feil som ikke er avhjulpet og som ikke settes ut av betraktning etter § 5-6 annet ledd, når feilen åpenbart har hatt betydning for salget.
      Nekter retten stadfestelse, skal saken heves dersom nektelsen skyldes forhold som ikke kan avhjelpes eller retten finner det klart at det ikke kan oppnås bud som dekker samtlige heftelser med bedre prioritet enn saksøkerens krav. Saken skal også heves dersom begjæringen om stadfestelse trekkes tilbake uten rimelig grunn."


I praksis vil Tingretten ofte vise litt sunn fornuft og menneskelighet.  Et bud langt under lånetakst kan det være vanskelig å få godtatt. 

Typisk vil Tingretten sette bort jobben med salg til en medhjelper, ofte en advokat eller eiendomsmegler.  Hva denne medhjelperen mener om saken kan være av betydning.  Hvis eieren av huset er en mannevond person som har tvangstanker om å forsvare eiendommen "sin" og ligger med hagle og skyter etter folk som kommer på visning, vil det påvirke hvilken prisantydning medhjelperen vil kommunisere ut i markedet og hvilke bud medhjelperen vil anbefale Tingretten å godta. 

Tja, er man interessert, så er et vel bare å by over skambudet og se om budet aksepteres? Eller om noen byr over til prisen ikke lenger kan kalles "skambud"?

Avhendingsloven som regulerer kjøp og salg av eiendom gjelder ikke ved tvangssalg. Det betyr at du som kjøper har begrenset mulighet til å påberope deg feil og mangler. Dette kan i seg selv være en grunn til at det er mindre interesse for eiendommen (færre og/eller lavere bud), og at den bør selges billigere for at man skal ha mer å gå på om man oppdager dyre mangler man bør rette.

http://www.viivilla.no/bygge-bolig/lovverk/Kjop-av-bolig-pa-tvangssalg-45282
http://www.dinside.no/519251/tving-deg-til-boligkupp

Det første budet skal jo som en kjenner til være skriftlig, og skambud legges gjerne inn slik at en da er klar til budrunden når de reelle budene begynner å komme inn.

Vi la inn bud på et tvangssalg for noen år siden. Slik vi forstod det, var det en person som stod ansvarlig for salget som gikk god for budene. (Oppnevnt av tingretten)? Huseier har hvertfall ittno han skulle sagt. Normalt ville jeg tro at de ikke godtar skambud, og heller setter ned prisen 10% for å se om de får nytt napp, i steder for å akseptere et bud på 50% prisantydning.

Merk at dere låser et bud i lang tid på tvangssalg, og dermed ikke kan by på andre objekter i denne tiden, med mindre dere vil kjøpe begge to.

Risikoen for at selger aksepterer skambud kan jo være høyere ved lav restgjeld, da banken uansett får dekket sin del.

KjellTS Wednesday, June 12, 2013

Avhendingsloven som regulerer kjøp og salg av eiendom gjelder ikke ved tvangssalg. Det betyr at du som kjøper har begrenset mulighet til å påberope deg feil og mangler. Dette kan i seg selv være en grunn til at det er mindre interesse for eiendommen (færre og/eller lavere bud), og at den bør selges billigere for at man skal ha mer å gå på om man oppdager dyre mangler man bør rette.

Det er riktig.  Pluss at Tvangsfullbyrdelsesloven krever at et bud skal være gyldig i mye lengre tid enn hva Avhendingsloven krever, samt at det tar litt tid med advokatarbeid, ankefrist for eier og så videre.  Så hele prosessen tar lengre tid enn et vanlig boligsalg.  Dette er også noe som potensieller kjøpere typisk misliker og som kan føre til færre og/eller lavere bud. 

Disse reglene, som egentlig er ment å sikre tidligere eiers rettigheter, kan altså gjøre en eiendom mindre attraktiv for kjøpere og derved føre til at eieren får mindre betalt for eiendommen sin. 

Mye god informasjon her, mange takk. Pga god respons, her kommer noen flere spørsmål:

Jeg registrerer at det er 6 ukers "bindingstid" på bud. Er det slik at dette gjelder for ALLE bud, eller bare for det første pr pers? Altså: Er det slik at man må vente 6 uker for HVERT "steg" man går opp i en evnt budrunde mellom to personer? Hvis så kan det jo bli en MEGET lang prosess...såfremt man ikke klinker til med en gang da. (Jeg kjenner godt til budrunder i det "normale" markedet, da jeg har vært gjennom slikt mange ganger, men dette er helt nytt for meg).

Er det vanlig at hovedlåsen er byttet ut ved tvangssalg? Evnt er det fordi at det er tatt beslag i alt innbo?

Får man innbo på kjøpet? Det er jo nesten et minus spør du meg :-)

Dr.VanNordstrom

Jeg registrerer at det er 6 ukers "bindingstid" på bud. Er det slik at dette gjelder for ALLE bud, eller bare for det første pr pers? Altså: Er det slik at man må vente 6 uker for HVERT "steg" man går opp i en evnt budrunde mellom to personer?

Nei, neste byder trenger ikke å vente seks uker med å gi sitt bud.  To budgivere kan overby hverandre flere ganger per dag om de ønsker det.  Hvert nye, høyere bud må være gyldig i seks uker.

Unntaksvis kan det være tilfeller der bud med gyldighet ned til 15 dager blir godtatt.

Dr.VanNordstrom

Får man innbo på kjøpet? Det er jo nesten et minus spør du meg :-)

Det har ikke jeg vært borti.  Om det skulle bli gjort slik noen gang vil jeg forvente at det går fram av salgsoppgaven og at rettens medhjelper ("megleren") kan si noe om saken.

Dr.VanNordstrom Thursday, June 13, 2013

Er det vanlig at hovedlåsen er byttet ut ved tvangssalg? Evnt er det fordi at det er tatt beslag i alt innbo?

Det gjøres ihvertfall ved en tvangsfravikelse, det vil si utkasting.

Om det gjøres i det store flertallet av tilfeller der tvangsfravikelse ikke er nødvendig, det vet jeg ikke.  Om ingen andre gjør det, så er det nok en god ide om den nye eieren selv sørger for at det blir gjort.

Tror ikke innbo følger med. MEN det er nok ganske stor sjanse for at den som mister huset sitt ikke legger sjelen sin i å rydde opp etter seg heller (hverken ute eller inne). Så du kan vel nesten bare regne med litt merarbeid på den fronten hvis huset er bebodd

Vi så på flere tvangsauksjoner for noen få år siden. Og det er en omstendlig prosess som jeg ikke tror vi begir oss inn på igjen. Man må rett og slett være ganske tålmodig

Man kjøper hus med beboer og det som følger med. Når budet er stadfestet og oppgjørsdagen kommet kan man begjære beboer (og tilhørende løsøre) fraveket. Ofte er lås skiftet ifm taksering eller visning. Men garanti for at det ikke er flere nøkler i omløp kan ingen gi. Tømme en leilighet er ikke så voldsomt, men en stor enebolig kan bli dyrt.

andreasg Thursday, June 13, 2013

Vi så på flere tvangsauksjoner for noen få år siden. Og det er en omstendlig prosess som jeg ikke tror vi begir oss inn på igjen. Man må rett og slett være ganske tålmodig

Det er forståelig.  Det tar litt ekstra tid på grunn av lang gyldighet på budene, advokatarbeidet og forrige eiers ankefrist, huset eller leiligheten kan bli dårlig rengjort før overtakelse, tvangsfravikelse kan bli nødvendig, og så har man litt dårligere reklamasjonsrett hvis det skulle være noe galt med huset. 

Derfor er det mange som holder seg unna, og derfor er det mulighet for å gjøre et veldig godt kjøp!  Jeg kjøpte en gang et hus på tvangsauksjon, og jeg fikk det mange hundre tusen under takst og mange hundre tusen under tilsvarende hus i området.  Det var et knallkjøp!  :-)  Jeg måtte vaske da jeg flyttet inn; aldri før eller senere har jeg hatt så fantastisk god "timebetaling"  :-)  Finner jeg et passende hus på tvangsauksjon i nærheten her igjen vil det være fristende å kjøpe det for så å selge det på normalt vis rett etterpå