Gratulerer med tomt, og lykke til med prosessen!

Jeg ville nok tatt noen runder til med tegningen. Nå vet jeg jo ikke noe om veg, utsikt og himmelretninger på tomta, men umiddelbart tenker jeg:

* Det virker unødvendig langt å gå fra garasje til inngangsdør. Du kan ha gjennomgang gjennom det som ser ut til å være en bod, men da får du lite lagringsplass i boden.

* Hvor skal du vaske klær? Det ser ut til å bare være ett bad (pluss gjestewc i 2. etg?) i boligen, hvis du også skal ha klesvasken inn på dette badet kan det bli kaotisk.

* Tenk på hvordan du designer bodene, spesielt når du ikke har mange av dem. Det ideelle er en bod som er rundt 2,2 meter bred (plass til 60 cm skap/hyller på hver side pluss en meter å gå på i midten), med dør på kortsiden. Hvis du prøver deg i roomscketcher ser du at dette gir deg plass til klart flest skap. Er den smalere får du ikke plass til stort på den ene langveggen, og er den mye bredere setter du av «danseplass» i midten.

* Er garasjen vendt mot sør (terrasse der) og stua mot nord? Litt uvanlig løsning, men det kan jo ha med utsikt å gjøre.

* Du får en gedigen gang nede, som ikke har vinduer, og som ikke vil kunne brukes til så mye. Med alle skapene du har tegnet inn kan det fort bli som å komme inn i en stor, mørk bod når man først entrer huset.

Hei og takk for konstruktiv tilbakemelding.
Der du viser til garasje, vil det være utleie leilighet/hybel, og ikke garasje.
Garasje vil være frittliggende på fremside mot høyre side. (fremside er der hvor det er store vinduer.)


Når det gjelder vaskerom, er det tiltenkt ved siden av bad, hvor deler av rommet vil bli under trapp. kanskje ikke optimal løsning, men er fortsatt tidlig og kommer nok mye revidering før og etter møte med arkitekt.

Leiligheten er mot vest-sør-vest, mens vinduer da gir best mulig utsikt.

mål kan nevnes: den midtre "4kant" er 9.9mx9.5m og utstikkene på sidene er 3,6mx4,6m

Da har vi fått 1. Utkast på tegninger, og innspill mottas med stor takk!

Vi kommer til å gjøre om litt for å få større vaskerim, samt dør fra garderobe til bad, i tillegg til å fjerne før mellom vf og gang.

Bra. 325 m2
Takhøyde 1. Etg 255cm
Takhøyde 2. Etg 240- ca 450cm

Da er tegninger mer eller mindre spikret, kun små endringer skal til før vi er i mål.

blir spennende og se hva drømmehuset kommer på, slik at om andre som har bygget med tyrolerhus kunne delt erfaringer og budsjetter ville det bli satt pris på

Spennende hus. Selv hadde jeg vurdert å speile hybel slik at inngang blir på baksiden med gangareal til p-plass bed garasjen og uteareal på baksiden. Dette for å få til en litt mere privat hovedinngang med skjermet hage og kanskje med trapp opp til terrassen. Synes også at det er mye unyttig areal i huset som gir økte kostnader.

Hei Bidda, og takk for tilbakemelding.

Inngang til hybel er jeg enig i, men er vanskelig å få til på grunn av tomteforhold desverre. ( kommer en skråning på den siden, men jeg skal få til å få en trapp der)

kom gjerne med forslag til endringer, jeg har sett du er ganske rå på dette tidligere

Kommer med noen betraktninger i løpet av neste uke, i helga er det hyttetur

Her er første forslag:
- du må få til at hybel får egen inngang på baksiden og du får skjermet hage
- krympet litt på utstikket ved inngangsdør ellers samme mål, hele huset kan krympes mere i hovedmål om det blir for dyrt, masse gulvplass ennå.
- garderoberom i gangen
- ryddet litt på bad og nå med klærgjennomgang til vaskerommet
- lite WC rom på vaskerommet, bør ha det med 4 soverom på samme etasje
- ryddet litt i flyten på hovedsoverommet
- fjernet noen småvindu i begge etasjer og noen mot nabo i nord, blir nok læll
- litt større WCrom oppe og med skjermet inngang
- trapp fra terassen ned til hagen
- hybel, ryddet litt på badet i tilegg til å snu hele leiligheten
- skiftet plass mellom kjøleskap og komfyr

 

PS det er vel krav til bodareal i leiligheten også så tror du må ta den i tilknytningen til entre.

Hei Bidda, og takk for innspill.

Jeg skal kikke litt nøyere på tegningene etter jobb i dag, men umiddelbart ser jeg at hybel inngang er vendt, noe som er umulig for oss.
på den siden må jeg ha skrånende terreng nesten fra vegg og ut for at tomta skal gå opp.

Hmm...da ville jeg ha tatt med støttemur av steinblokker i kostnadene for å få gangpassasje forbi huset, eventuelt flytte huset 2 meter.
Har selv utleie og kan garantere deg at det er en fordel å skille på arealene du selv skal bruke og det du leier ut

Hei igjen folkens.
sitter å dveler ved en utfordring, nemlig høyde på tomt.

Jeg vil helst så høyt som mulig, men da ser det ut til å bli litt utfordringer i forhold til fylling mot den ene naboen.

har lagt ved tegning av 3 alternativer slik jeg ser det, hvor alternativ 3 er mest gunstig for oss, mens alternativ 1 nok muligens er den eneste måten å få til noe på riktig side av regelverket.

hva tenker dere? hva kan jeg gjøre her?

Ting tar tid, valg skal taes, og budsjett skal holdes.

Har fått sendt ut anbudspapirer til alle yrkesgrupper, og det blir raskt klart at enkelte firmaer ikke skal benyttes.

Sjokkerende hvor at enkelte tror de får en jobb ved å være ufin allerede i anbudsprossesen.

Nå går jeg å venter på 3d tegninger av tomt, samt masseberegninger, før det er på tide med en forhåndskonferanse med kommune .


Imens har jeg noen spørsmål:

Hva er normal m2 pris for flislegging eks. Flis? Har fått priser fra 410.-eks til 1200.-eks. Alle ink lim og fug,

Hva bør 64m2 terassemembran med 2veis fall koste? Også her er det litt store variasjoner.

Hej detta med priser er vanksli det er mande ulike oppfattningr på vad som er rett derfor kjöper folk ferdighus med en faststt prislapp på kan du få noen og lage ditt hus med fast pris på så er det bra jag har sett tegningarna men anser att det er I princip kun utseendet hvordan er det mned de tekniske önskerne / skall det vare solvarne ekologiskt bygget hus som puster? andre bra tekniske lösninger Fråga Bjorn Berge på Gaia han kan det meste

Knoff Thursday, May 28, 2015

...hva tenker dere? hva kan jeg gjøre her?

Var innom tomta di i dag og tror jeg ville gått for alternativ 1 som gir 2 mindre hellinger i stede for en og du slipper også med å tilføre masse masse som koster masse;-)

Et annet alternativ er å legg inn litt skråning gjennom hele tomta enn å samle alt på ett sted. Skråninger stjeler ofte areal.

Har tegnet og grublet de siste dagene og blir nok en løsning med en mindre mur mot nabo dør, og en skråning i 4 meter mot nabo nord. Lignende løsning1


Tilbud fra de ulike fag grupper kommer inn om dagen og må si jeg er sjokkert!!

Største avvik på elektro er per nå 210.000 fra rimeligste til dyreste.

Jeg har laget anbudspapirer slik at de møter siste nek regulativ pluss litt til, spesifisert type,merke,modell på punkter samt oppgitt lengder på strekl etc. Og ville da trodd det ville være små avvik, men den gang ei.

Vvs er noe likere priset, da vi holder utstyr utenom.

Blikkenslager/membran er det noe store sprik på, men totalsummen er alikevell ikke større en at det utgjør lite.

Mur/fliselegging etc er sjokkerende! Mens noen flislegger for 410.- eks mva. Tar andre 1250.- eks mva. Begge inkludert lim/fug, og mens noen skal ha 85.000 for ønsket peis/pipe/puss skal andre ha 145.000 begge eks mva.


Tømrer/snekker er forholdsvis likt, hvor de som ikke har satt opp denne type hus før ligger noe lavt i forhold til andre som har gjort det.

Er utrolig morsomt og lærerikt og sette seg skikkelig inn i spesifikasjoner,løsninger,fordeler og ulemper! Jeg anser meg som brukbart nevenyttig og med brukbar teknisk innsikt, men denne prosessen må jeg innrømme gjør at jeg blir ydmyk for hvor mye man må/bør/kan tenke på.


Jeg kommer til å spille med åpne kort ovenfor alle tilbydere og informere om beste pris mottatt slik at de får mulighet til å matche dette, da lavest pris ikke nødvendigvis tilsvarer best resultat.

Tenkte å dele et bilde fra vår nåværende stue som viser stilen vi ønsker å ha.
Denne stua er 68m2, mens den nye vil bli i overkant av 100m2, mer takhøyde og betydlig økning av vindusflater.

Noen som har noen tips til meg på hvordan jeg skal gå frem for å få flyttet eller hevet elskap? Jeg har 3 skap stående i hjørnet på tomta, og disse står ugunstig til syns jeg.

de står svært nær der jeg kan tenke meg innkjøring, og ikke minst står de 80-90cm lavere en terreng/vei.


Egentlig er jeg litt overasket at disse ikke er plassert på høyde med veien??

Først må du finne ut hvem som eier boksene, Her kan vel trolig
http://gravemelding.no hjelpe deg. Antar at du selv må bekoste heving av boksene, de ser jo ut til å ha blitt satt i eksisterende terengs høyde for mange-mange år siden.

Da har jeg endelig fått kontakt med Skagerak som mente denne plasseringen var "høl i hue" og at dette måtte de rydde opp i.

skagerak eier skapet med sort/gul stolpe, men jeg sliter med å få kontroll på de 2 andre.


snakket med altibox som har fiber i området og de tror(!!) ikke det er deres skap.

Noen som har tips, eller har en mening utfra hvordan disse ser ut?


prøvde Telenor, men her måtte man fylle ut et skjema da Telenor kabelnett ikke hadde noen telefon. heia Telenor

Ganske sikker på at det grå skapet med gul skrift er Telenor, i hvert fall.

ja kan se slik ut, og virker som at Canal digital vedkjenner seg det grønne.

ting tar tid..

da er tiden inne for å sende akseptbrev til diverse håndverkere, og med det skal jeg også ha en kontrakt som sier litt om hvordan byggeplassen skal se ut, at alle yrkesgrupper rydder etter seg selv, samt at jeg får tildelt èn kontaktperson hos hver enkelt.

Er det noen som har et eksempel på utforming av dette?

Da er nabovarsler sendt ut, og vi har fått bekreftet fra Skagerak/ canal digital at de flytter skap samt bekoster dette på grunn av sitat: "idiotisk plassering fra vår side"

Kommune stiller seg positive til at vi flytter en lyktestolpe som står litt galt til for oss, så det er bra.


ellers er det krig med den ene naboen som har tatt seg til rette på tomten vår, og nekter på å trekke seg ut igjen.

Det blir nok muligens en rettsak der, og jeg skal ikke gi meg hvertfall.

per idag er Tomten ryddet, og graver skal inn for å fjerne røtter å sånt neste uke.

4 dager igjen til nabovarslene går ut, og foreløpig ingen merknader fra den ene naboen som har lovet å klage.

mulig han har funnet ut at det ikke er noe han kan "ta" oss på.?


Nå skal vi inn med disp. søknad på utnyttelse, er det noen som har noen kunnskap rundt dette med presedens?

reguleringsplanen sier maks 20% utnyttelse regnet fra brutto areal inkludert garasje, men de 4 nærmeste naboene ligger på ca 40-50% utifra denne beregningen.
vi vil ende på 39%.

vil tidligere avgjørelser kunne bidra til en enklere vurdering av vår eiendom?

Venter til siste dagen + litt og legger opp til en skikkelig breiside?

slett ikke noen umulighet, men kan selvsagt være at de har funnet ut at det er lite til ingenting de kan klage på. (som holder vann hvertfall )

han har hvertfall fått montert opp kamera som filmer tomten min av en eller annen finurlig grunn. blir spennende å se hva datatilsynet sier om saken.

Må vel eventuelt være å pirke på utnyttelsesgraden da kanskje? Hvis det er regulert til 20% og dere havner på 39%.

absolutt ingen umulighet fra den kanten.
usikker på om de vil kunne gjøre annet en å evt. trenere saken, da det ikke utgjør noen ulempe for de.


Når det er sagt så var politiet overraskende interessert i å få rettet forholdet med kameraer som filmet min og offentlig eiendom.

faktisk så interessert at de var på plass etter 15 minutter, blir spennende og høre hva konklusjonen ble.

Her skal det bli trivelig framover skjønner jeg:-)

Vi håper det vil roe seg når alle forhold er klarert.

Idag kom forøvrig naboklagen:


Det er fra hans advokat hvor det står:

Xxxx har flere innvendinger mot byggeplanene.
Av hensyn til at undertegnede(advokat) for tiden avvikler ferie gis det imidlertid kun en kort tilbakemelding på de punktene xxxx ønsker å ta opp.

For det flrste foreligger det en grensetvist mellom eierene av bruksnummer xxx og xxx som kan påvirke plassering av den planlagte garasjen.

Xxxx mener for det andre at det planlagte tiltaket overstiger den tillatte utnyttelsesgraden på tomten.
For det tredje reagerer xxxx på høyden av både huset og garasjen, særlig ved en eventuell oppfylling av tomten.

Jeg vil komme tilbake med mer utfyllene merknader i slutten av måneden, og forbeholder meg retten til også å komme med andre kommentarer enn de som er skissert her.
Jeg går utfra at dette er uproblematisk, men nevner for ordens skyld at første planlagte møte etter ferien i hovedutvalg for bygg regulering og næring skal avholdes 25. August.
Mine merknader vil være sendt inn til dem i god tid før dette.

Da er mine synspunkter og spørsmål:

1:
Grensetvist foreligger, men reguleringsplanen sier plassering av garasje ikke nærmere enn 1 meter fra nabogrense. ( vi har plassert den 2 meter fra grense, hvorav 1 av disse meterne er i tvist, slik at vi allikevel er innenfor reguleringsplan)

2:
Utnyttelse søkes det disp om på lik linje med de andre naboene i området.

3:
Høyder på hus og garasje er innenfor reguleringsplan, og oppfylling av tomt vil være en mellomting mellom eiendommene på hver sin side.


Kan man virkelig ta seg den frihet å ikke komme med alle merknader innen fristen, eller vil dette da ikke kunne hensyntaes?

Det kan da ikke være mitt problem at man ikke kan summe seg innen fristen?

En annen ting jeg lurer på er om noe av dette er noe kommune må ta hensyn til, eller om de kan hi tillatelse om de mener dette er riktig?

Høres ut som en advokat som gir sin klient dårlige råd og ikke jobber med eiendomsjuss til vanlig...

Formelt sett er vel for sent, for sent, men det er jo kommunen som avgjør, ring og spør

Dersom det er relevante merknader kan kommunen tillate dem.

Idag kom utfyllende merknader, hvor hovedpunktene er høyder og plassering av garasje som begge i utgangspunktet er innenfor regulering, men:

Vår tomt ligger mellom 2 bebygde tomter.
Det er 1,6meter høyde forskjell på det meste mellom disse, og vi ønsker å ligge ca 1 over den ene og ca 0.5 under den andre.

Dette er da på nivå med vei.


Deres klagers advokat sier da at siden vår tomt i utgangspunktet er lavere en begg at vi overskrider oppfyllingshøyde, og derfor må søke siden vi må fylle 2 meter ca midt på tomta vår.

Da mener de at man må ta hensyn til en total høyde på 10 meter (tomt+hus).

Dette må da være vrøvl?

Det er ingen fastsatt kotehøyde i området, men det er gjengs å ligge på nivå med vei.

Det er jo i våre øyne naturlig, eller er jeg helt på jordet?

Knoff Saturday, May 16, 2015

(..)
I tillegg vil dette medføre at kommune anbefaler en kotehøyde på 125cm høyere på grunn av høyere innkjøring.
(..)

Sa ikke du i den andre tråden at at kommunen anbefalte en kotehøyde ved befaring? Denne tilsier vel at din tilnæring til kotehøyde er i samsvar med kommunens syn?

Forsåvidt riktig, men det er fortsatt ingen fastsatt kotehøyde, kun et synspunkt tatt på sparket av enkeltperson.

Saken er slik at ved ønsket høyde, vil vi ligge i høyde etter samme prinsipp som andre i området i forhold til høyde på vei.

spørsmålet er om man må kjøre egen søknad på oppfylling, eller om dette bare blir en naturlig del av totalsøknaden?

Men tomta er et søkk mellom de to bebygde tomtene, dypest lengst fra veien?

Vanlige er jo å midle en verdi på kotehøyde mellom høyeste og laveste punkt og ta utgangspunkt i denne når en regner høyder på hus. Min forståelse (som absolutt kan være feil) er i så måte at det holder normalt at huset er i gjennomsnitt innenfor reguleringsplan i høyde. Og oppfylling midt på tomta er vel kjeller primært?

Du trenger ikke egen søknad på oppfylling så lenge eksisterende terreng og nytt terreng vises i fasadetegninger. Oppfylling vil være en naturlig del av byggesaken.

Høyder på bygning måles for øvrig fra gjennomsnittlig planert terreng rundt bygningen (etter oppfylling), så det advokaten/nabo eventuelt oppnår er at kommunen blir observante på fyllingshøyden.

Har du skrevet en skriftlig kommentar til klagen som du legger ved søknaden, eller prater du med kommunen? Vil anbefale å gjøre begge deler.

Det er for øvrig normalt å følge høyde på vei, men jeg har en fremtidig nabo hvor vi skal bygge som fikk pålegg fra kommunen om å senke bygget fordi fyllingen gikk helt til tomtegrense og kunne forårsake overvannsulemper for nabo nedenfor. Der var det tatt utgangspunkt i nivå for vei ovenfor huset. Første etasje skulle ligge i nivå med vei, så var det to etasjer over bakken og full kjeller, under kjeller skulle det fylles opp ca. 3,0 meter på det meste. Huset ble flyttet litt på tomta og senket 0,5m etter pålegg fra kommunen. Det var for øvrig ingen klager fra naboer i byggesaken.

Det vil være opp til hver enkelt kommune og hver enkelt saksbehandler hvordan de håndterer saken. Hold kontakten med saksbehandler.

Og der kom foreløpig svar fra kommune.

Ble lettere sjokkert over alle manglene.

De krever:

bedre argumentasjon for disp søknad.

Det manglet terreng linjer på garasje

ønsker terrengsnitt nord-syd inkludert naboers hus(!!??)

Ønsker at terrengsnittene også skal inneholde høyder hos naboer og på midt vei.

Bedre redgjøring rundt beregninger av utnyttelsesgrad

De mener garasje er for stor

De ønsker plantegning av loft på garasje med påført tenkt bruk

Kotehøyde/mønehøyde skal være påført snitt tegning

Dette gjør da at de krever nye nabovarsler.

Gøy, når neste politiske møte er 25. August.

Noen som er mer opplyst enn meg når det gjelder søknads/behandlings prosesser som kan gi meg litt info?

nå må vi sende nye nabovarsler, slik at neste politiske møte 25. august rekker vi ikke..

neste møte er da 27/10 slik at prosjektet blir vesentlig forsinket.

vi har sendt inn:

søknad om disp
rammesøknad
søknad om igangsetting

vil ramme/igangsetting kunne behandles før disp søknad slik at grunnarbeid kan settes igang før evt. disp godkjennes?

Det er mulig det er forskjellig fra kommune til kommune, men mener de ikke ønsker å ta stilling til dette før disp. er godkjent. Det ville være dum bruk av ressurser i allerede overbelastede etater.

Da har kommune mer eller mindre bekreftet at de har lest disp søknad feil, slik at vi trenger ikke nabovarsle på nytt slik som først uttalt.

vi har fått tegnet de nye terrengsnittene slik som de ønsket, og venter kun på de nye garasjetegningene.

blir spennende om de nå tar grep, og viser seg fra den ja siden de har gått ut med mot publikum og får behandlet disp søknad 25. august.

legger ved tegning av terrengsnitt som viser at naboklagene strengt talt er ubegrunnet.

Bra det ordnet seg med nabovarsler/disp. Det der er da ikke rare terrengjusteringa. Har sett større justeringer enn det der bli godkjent.

Får håpe flere deler ditt syn

Da har vi mer eller mindre fått bekreftet at vår søknad ikke blir behandlet før tidligst 27/10-2015.

Dette er en vanvittig skuffelse som medfører store konsekvenser for oss..

ved positivt utfall i behandling 27/10-15
IG ca 3 uker etter dette: 17/11-15
grunnarbeider /arbeidstegninger klart ca 8/12-15
grunn/rør/el etc klart ca 22/12-15
Støp ferdig om været tillater det ca 18/1-16(?)
oppføring av garasje/oppstart tømmerarbeid ca 1/2-16 (?)

så snakker vi fremdrift som er langt unna hva vi hadde sett for oss.

dette er demotiverende...

etter mye rart fra Kommune er hus, garasje og tomt tegnet om.

forhåpentlig vil denne gå gjennom ved behandling 27/10-2015, men tørr nesten ikke håpe på noe med den kommunen jeg bor i...

Er huset speilet?
Hmm....likte at det stod en Citroen C4 i garasjen

Helt riktig observert!
Og franskmannen er plassert med tanke på Biddas-kvalitetssjekk til sommeren

for spesielt interesserte har jeg mens jeg venter på behandling av kommune begynt å planlegge litt hvordan vi kan komme til å innrede huset.

http://planner.roomsketcher.com/?ctxt=rs_no&language=no#/?pid=2292709

Her står alt stille.

Vi har søkt om ramme/IG samt at vi har en Disp søknad som skal opp til behandling 27/10.

det er vanvittig frustrerende og uforståelig for meg, men vi får til svar av kommune at vi ikke får vite administrasjonens innstilling før den går i "printen"

Vi veit dermed ikke om innstillingen er positiv eller negativ.

Dersom innstillingen er positiv tørr jeg å bestille arbeidstegninger osv. som det er en del leveringstid på, men ikke om innstilling er uvisst/negativ.


Noen som kjenner til om det er normalt at kommunen er hemmelighetsfulle rundt dette?

Og der ble det klart.

Saksbehandler anbefaller at vår dispensasjonssøknad avslås.

Kort fortalt er argumentene deres:

"Det skal ikke være lett å få dispensasjon"

"Boligen skiller seg vesentlig ut fra naboer i volum,form og uttrykk."

"Reguleringen legger til rette for at man kan bygge bolig av tilfredsstillende størrelse."



Litt info:

Reguleringen er fra begynnelsen av 80 tallet og tillater utnyttelse på 20%

På denne tiden beregnet man brutto areal, noe som gir oss mulighet til å bygge 240m2 bruttoareal.

Av dette skal det avsettes 45m2 til garasje, samt at areal terrasser skal medregnes.

Tomten ligger mellom 2 bebygde eiendommer (sør/nord), grenser til skog mot vest.


Nabo sør har totalt gulvareal fordelt på 3 etasjer og garasje på totalt 480m2.
Bebygd areal er ca 320m2

Nabo nord har totalt gulvareal fordelt på 1.5 etasje inkludert garasje på totalt 438m2
Bebygd areal er ca 340m2

Begge har nesten identiske tomter som oss, vi søker om bolig med totalt gulvareal fordelt på 2 etasjer inkludert garasje på 404m2
Bebygd areal er 270m2.


70 meter mod syd/vest ligger det et nytt byggefelt med reguleringsplan som gir mulighet til utnyttelse 32% BYA og 2 etasjer, ingen regulert takvinkel.

Det betyr at om tomten hadde ligget 70meter syd/vest kunne vi bygget hus med bruttoareal over 700m2.


I sommer vedtok kommunen en ny arealplan som tillater utnyttelse på 30% bya på alle uregulerte tomter, og det anbefalles at man skal fortette området vi skal bygge i.

I tillegg står det at man skal sikre helhetlig bebyggelse, men også skal man legge til rette for moderne uttrykk på nye boliger.


Naboer har gitt samtykke og mener huset passer fint inn.

Vårt siste desperate mulighet nå er å få overtalt politikere i utvalget for bygg regulering og næring til å godkjenne på tross av byggesaksbehandlers anbefalling.

Naboer har varslet at de skal sende brev til politikere og fremme ønske om at huset blir godkjent, og jeg har ringt de fleste politikere i utvalget for å forsøke å påvirke.

3 av partiene har gitt meg god magefølelse, men jeg får ikke tak i alle grunnet at utvalget ikke er satt etter valg.



Noen som har vært i samme situasjon, eller som kan komme med tips til hva jeg bør gjøre??

Dispensasjonssøknad ble igår godkjent og vi er igang igjen med planlegging.

rom og planløsninger begynner nå å falle på plass, men må planlegge bad i 1. etg.

om noen har innspill til vedlagt taes det imot

og 1. etg

Planløsning som bilder:

Savner litt romnavn, usikker på rommet på nedsiden av vaskerommet, er det kontor? Garderobe?

Med et såpass romslig inngangsparti blir den lange gangen inn i kjelleren litt "rar", hva med å sette opp en skyvedør i åpningen mot inngangen, som vanligvis vil stå åpen, slik at du kan stenge den når det kommer gjester.

Jeg ville ikke anbefalt å plassere trappa der du har den.
Inngangspartiet vil ofte ha mye støv og skit fra sko etc., og dette vil dere dra med dere opp i 2. etasje når trappa ligger rett innenfor inngangsdøra.

Regner uansett ikke med at dere vil begynne å endre på hele romløsningen nå, men det er nå ihvertfall min mening;-)

Jafo Wednesday, October 28, 2015

Savner litt romnavn, usikker på rommet på nedsiden av vaskerommet, er det kontor? Garderobe?

Med et såpass romslig inngangsparti blir den lange gangen inn i kjelleren litt "rar", hva med å sette opp en skyvedør i åpningen mot inngangen, som vanligvis vil stå åpen, slik at du kan stenge den når det kommer gjester.

Ser den.
har ikke funnet ut hvordan jeg gjør det i roomsketcher enda, men skal sette i gang med det med engang, å laste opp nytt.
Når det gjelder den gangen vil den bli utvidet litt mot begge sider, men skal prøve å tegne skyvedør slik at jeg får visualisert det litt bedre.
rommet du viser til er tenkt som garderobe.

og her er 2D skisser, med romnavn og størrelse.

Tarjei1971 Wednesday, October 28, 2015

Jeg ville ikke anbefalt å plassere trappa der du har den.
Inngangspartiet vil ofte ha mye støv og skit fra sko etc., og dette vil dere dra med dere opp i 2. etasje når trappa ligger rett innenfor inngangsdøra.

Regner uansett ikke med at dere vil begynne å endre på hele romløsningen nå, men det er nå ihvertfall min mening;-)

Dette har vært oppe til diskusjon hos oss flere ganger, men vi klarer rett og slett ikke å finn noen plassering som ikke går på bekostning av noe annet.

Dette er litt ergelig selvsagt, men samtidig mener jeg at det muligens ikke vil bli det store problemet siden det vil være over 2,5 meter til døren, og det faktum at krigsministeren hjemme er i overkant renslig.

som nevnt vil gangen mot soverommene utvides litt til, men vi er litt usikre på om romløsning på bad kan løses bedre.

Da var rammegodkjenning i orden, og vi venter bare på avkjøringstillatelse før vi kan sette igang.

forventet ferdigstillelse av IG/avkjøring etc. vil være på fredag så da starter oppfylling på tirsdag.

spennende og se om vi rekker støp av plate før jul, noe som virker litt usannsynlig desverre,

Ville det vært en tanke å byttet om bad og vaskerom, slik at du kunne vurdert en egen ytterdør inn til vaskerommet?

Ellers ville jeg hatt ei skyvedør mellom inngang og gangen videre innover i soveromsfløya, kan den gjøres enda mer privat hvis det er festlig lag etc.

Plassering vaskerom/bad er vurdert flere ganger, men har falt på at dette er hva vi ønsker.

Skyvedør er under vurdering, men har foreløpig ikke tatt et endelig valg.

Ser klart fordeler, men slik vi har det idag har vi gang med dør, og jeg tror aldri den har vært i bruk, annet en når noen skal bak den for å vaske.

Ser du fjernet spørsmål om skyvedør, men jo det er en skyvedør på 4 meter der.

Skal få lastet opp de offisielle plantegningene i morgen, der kommer det bedre frem

Ja, så etterpå at på bildene av romløsning kom det frem skyvedøra som ikke var anmerket på plantegninga.

Annet spørsmål; bortsett fra at et soverom blir (permanent?) garderobe så skal du ikke ha noen innvendige boder og ikke annet teknisk rom enn vaskerommet? 

garderobe, vil bli utført slik at det per definisjon er et soverom, men vi vil i prinsippet bruke det til garderobe, i overskuelig fremtid.

Det vil bli en teknisk bod/rom under trappen, men utover det vil det ikke bli stort annet.

"sov1" vil være en kombinasjon mellom et lite tv rom for datteren vår og gjesterom, selvom hun i prinsippet får brukbar størrelse på eget rom. (sov3)

vi er kun 3 personer slik at vi ser heller ikke behovet for flere stuer/oppholdsrom.

Med skissert løsning, hva med å ha muligheten for å skyve skuffer med klær direkte fra vaskerommet og inn i garderoben? Spare den operasjonen med å frakte klær fra vaskerom til garderobe, rett på riktig plass med en gang?

det var søren ikke dumt Jafo.

litt usikker på hvordan det kan løses, men finnes kanskje en løsning der ute med dobbel skinne, slik at skapet med skuffer kan stå på vaskerom, men også trekkes ut baklengs inn i garderobe?

trådkurver selvsagt.
dette skal forskes videre på..

Da var avkjøring og sanitærgodkjenning gitt idag, så nå er det bare å vente på igangsettelsestillatelse.


det første som blir satt opp er garasjen, og jeg planlegger litt i forhold til såle og ringmur.

Det vil bli brukt Jackon garasjeelementer,, 10cm isopror og 10cm armert betong.

elementene er disse: http://www.jackon.no/bygg/garasjeelement


er det noen her som har brukt de før? lurer litt på hvordan jeg skal sikre å få en jevn overgang mellom vegg og ringmur siden jeg skal flislegge hele garasjen innvendig.

Knoff Tuesday, November 24, 2015

er det noen her som har brukt de før? lurer litt på hvordan jeg skal sikre å få en jevn overgang mellom vegg og ringmur siden jeg skal flislegge hele garasjen innvendig.

Har null erfaring, men du kan jo sjekke NeDD sin garasjetråd. Han har flislagt garasjen og har sikkert gjort noe lurt

Ellers er det nærliggende å tro du har mye bilpleieprodukter i hyllene ettersom du skal flislegge garasjen?

Tror ikke han har samme løsningen, men skal kikke litt nærmere.

Nei har nok ikke så mye av det, men garasje er gutterom, og gutterommet skal være lett å holde rent

Høres bra ut - greit å ha et sted å rømme!

Da var IG gitt og morroa(?) kan starte.

Mandag/tirsdag starter tilkjøring av masser, drøye 750m3 skal på med steinmasser, og drøye 200m3 med annen masse etterhvert.

Håper å få pigget ned en liten topp hvor garasje skal være, samt å få fylt opp mesteparten som til før murer kan starte med sitt i løpet av uken.

I tillegg skal rørlegger, elektrikker gjøre sitt og skagerak/kanaldigital komme å flytte noen skap.

Det blir satt 2 biler med henger, og det er 4 minutter kjøring til pukkverket slik at det bør være mulig med en småfin fremgang nå til å begynne med.

Jeg har startet arbeidet med ett fremdriftshjul slik st jeg får satt opp milepæler med påminnelser om når de ulike yrkesgrupper skal varsles. ( planen er å til enhver tid kunne varsle med minimum 1 uke.

Noen som har noen eksempler på fremdriftsplan jeg kan bruke til inspirasjon?

Da er vi igang med grunnarbeider, og etter 40 minutter viser det seg raskt at noen ( jeg?) har feilberegnet høyder slik at vi må til med litt sprenging.

det er noen topper som må fjernes, men da setter vi like godt noen skikkelige salver til rett og slett fordi det lønner seg for meg.

det er 120m2 som skal sprenges, og dette blir tatt ned 2 meter.
Dette vil generere 380m3 med stein, hvor 200 går med til å fylle skytegropa.

Det betyr at jeg får 180m3 med sprengstein gratis. noe jeg ellers måtte kjøpt.

totalt er det beregnet inn 750m3 med stein, og pris per m3 ferdig tilkjørt, avrettet og komprimert er 156.- eks mva.

Det betyr at innsparing er 28.000 mens sprenging koster 26 000.-

DDa har vi fått kjørt på det vi skal ha før avretting til såle for ringmur. I morgen skal det grøftes for el og VA før finavretting.

Fremdriften er god, selvom vi ble satt tilbake 3 dager på grunn av at vi måtte sprenge

Det går sakte men sikkert fremover.

Fremdriften er noe treigere enn hva jeg hadde trodd, men sånn er det vel noen ganger..

EL/VA, Drenskum, vann/avløp/strøm til garasje er lagt ned og avretting til Radon blir ferdig i morgen formiddag.

Jeg håper murer rekker å legge denne i morgen, da får Graver lagt 10 cm grus over denne før juleferie.

Da dekker jeg hele greia med presenninger i tilfelle det kommer noe snø, også får murer satt ringmur med det samme helligdagene er over.

Topp såle husa vil ligge ca 70cm over avrettingen under, mens garasje blir liggende ca 30 over.





Grovavrettet for garasje, dette skal ca 10 cm opp før Jackon garasjeelementer kan settes på plass.

har kjørt et ekstra trekkerør for EL til garasjen om behovet skulle dukke opp i fremtiden.

Videre la vi isolert pex for vann fra huset da jeg så det hensiktsmessig å kunne stenge vannet i garasjen på en enkel måte.

Ser bra ut Gleder meg til å se huset ta form. Kvadratum serien er skikkelig lekker

Er det galt av meg hvis jeg humrer litt for meg selv når jeg ser huset til naboen i bakgrunnen der? Hvordan har han tatt byggeperioden hittil?

Gleder meg selv jeg, blir utrolig spennende å se plankene fyke opp

Det er overhodet ikke rart, har humret litt jeg også, særlig når det ble tatt en avgjørelse om at vi måtte sprenge, da var det armer og bein..

Selvom tonen er blitt vesentlig mye bedre så kjenner jeg det at det skal bli godt å få opp garasje og hekk etterhvert.

Da var snøen ett faktum.
Ikke uventet, men høyst uønsket.

Mine bekymringer nå er hvordan tomten vil se ut første uken over nyttår, da skal radonduk legges, ringmur til garasje og såle for thermomur settes ut.

Jeg fikk tak i nok presenninger til å dekke underlaget til huset igår og fikk lagt disse ut, men det er nå frost i bakken.

Den er ikke dyp, kun ca 5cm.

Garasje grusen fikk jeg ikke dekt til da jeg ikke hadde nok pressening.

Spørsmålet er nå, hva gjør jeg for å være sikker på å ikke møte på problemer?

Bør jeg la snøen ligge for isolering av bakken, eller bør jeg fjerne denne?

Det er meldt noen få plussgrader frem til over nyttår, men usikker på om det er nok til å veie opp minusgradene det er meldt på nattestid.

Det er imidlertid meldt regn om noen dager som kan bidra til å tine bakken, slik at jeg er usikker på om jeg bør:

1: måke bort snø, og fjerne presseninger

2: måke bort snø, og la pressening ligge

3: la alt ligge og håpe at snøen hindrer ytterligere tele.

Kjør debatt

4: Høre med grunnentrepenør om hva han synes?

Da var såle og ringmur for garasje støpt.

Av en eller annen grunn hadde jeg fått opplyst feil høyde for fylling innenfor ringmur, men dette ble elegant løst med 20cm isolasjon istedenfor 10cm.

det er lagt vann, avløp,trekkerør og sluk, all fall er lagt mot sluk.


det er meldt ca 50cm snø i helgen så det må måkes heftig på mandags morgen, da starter arbeidet med ringmur og termomur til huset. håper å rekke dette, bunnledning, isolasjon og armering neste uke slik at elektrikker får lagtvarmekabler å det han mått trenger fredag eller begynnelsen av uken etter.

Jøss, slipper du unna med 20 cm isolasjon i gulv? Jeg måtte ha 30...

Edit: garasje, ja... Glem det

I garasjen ??

Haha, nei. Siden du skreiv at såle og ringmur til garasje var støpt, trodde jeg det var den du prata om når det kom til isolasjon også (selv om det absolutt syntes råflott med 20 cm isolasjon i garasjen...)

Så nei, det var i huset jeg måtte ha 30 cm isolasjon i gulvet...

Haha, nå begynte jeg å lure

Syns i utgangspunktet det er i overkant med 20cm i gulv, men med dette, isolerte ringmurselementer, 1meter markisolasjon og 15cm i vegger kombinert med varmepumpe kan det fort bli ennhyggelig mancave

Da var ringmur, thermomur og bunnledning ferdig.

Det var en vanvittig jobb med å rydde snø for å kunne få satt ut ringmurselementer, men en snøfreser, et 30 talls brytebolter og titusener med forbrente kalorier senere kunne murer møte opp med 5 mann og få satt ringmuren og thermomuren på plass.

Unicon stilte med 2 biler med betong og alt gikk veldig bra.

Det var -5 grader ved støp onsdag,og det ble lagt over isolasjonsmatter med det samme.

Torsdag var det -16 grader men det gikk veldig bra.

Rørlegger startet på torsdagen med bunnledning og ble ferdige på fredag.

i morgen kommer graver for å fylle grus innenfor ringmur. Denne legges 35cm under topp ringmur for å gi plass til 25cm isolasjon og 10cm støp.

Jeg håper grusing er ferdig tirsdag slik st isolasjon/armering kan legges fra onsdag/torsdag.

Desverre er det meldt mye snø til helgen så må snakke litt med mur/ el i morgen i forhold til om vi skal vente til over helgen.

Jeg ser for meg at det er noe utfordrende å måke når armering er lagt ut..

Bilder følger i morgen.

Mens jeg venter på at graver skal møte opp etter å ha fått tinet opp maskinene sine kan jeg jo legge ut litt bilder:

En ting vi er litt spent på er utsikten.

Dette bildet er tatt fra ca 2 meter under det som vil være nivået vi vil stå på i stue.

Vanskelig å se på dette bildet, men vil da få gløtt av sjø hvertfall ??



Og om noen lurer, så er det kaldt her også idag..

Jeg tror 2 meter opp blir helt knall

Fin tråd og bra med oppdateringer. Bra innsats i kulda

Bare av varmere drømmer; et stykk stor plasthall med mål ca som tomta?? Trur makeligheta mi kunne fint tatt den kostnaden om jeg skulle igang vinterstid...

mathias Monday, January 18, 2016

Fin tråd og bra med oppdateringer. Bra innsats i kulda

Bare av varmere drømmer; et stykk stor plasthall med mål ca som tomta?? Trur makeligheta mi kunne fint tatt den kostnaden om jeg skulle igang vinterstid...

haha, jeg veit om noen murere,rørleggere, elektrikkere og faktisk grunnarbeidere som nok kunne tenke seg en slik løsning

Bra framdrift trass i store snømengder tatt i betraktning hvor du er i landet....

Dette blir en lang post.

Vi er veldig fornøyde med fremdriften så langt, og jeg fortsetter der jeg slapp.

Vi fortsetter fra mandag 18. januar og graver møter omsider opp etter litt trøbbel med frosne maskiner.

planen var nå og etterfylle 20cm singel på innsiden av ringmur, samt gruse klart for 2 plattinger utenfor inngangspartiene.
Dette ble ferdig Tirsdag rundt klokken 15.00, og jeg kan ikke få rost Østli maskin godt nok, dette er fantastiske gutter, med god oversikt og som møter opp med fantastisk humør uansett vær og tid.




Onsdag morgen møtte murer opp, og startet med isolasjon, radonbrønn og armering.
Dette var ferdig Torsdag klokken 14.00, og igjen er jeg utrolig fornøyd med valg av murer. Dag Arne Nilsen As kan anbefales, selvom vi har en utfordring med thermomur, som jeg vil ta opp på egen post under.




10 minutter(!!!) etter murer var ferdig, var elektriker på plass, og startet oppmerking av vegger og legging av varmekabler.

dette bilde er tatt idag i 9 tiden, og elektriker forventer ferdigstillelse av varmekabler idag.
Det har selvsagt vært utfordringer på grunn av kulden, men dette ble løst ved å sette spenning på varmekabler slik at de ble varme og fleksible.



Det kan se ut til at vi får støpt plate allerede til mandag formiddag, men først må jeg nok opp å dekke til alt sammen da det er meldt litt snø i helgen.

Det er faktisk mulig å holde en god fremdrift om man planlegger, og holder en god dialog med alle aktører til enhver tid.

i midten av hus skal det en stålbjelke som vil gå fra såle og opp til topp tak, denne får et trykk på 256kn slik at her må man følge med.

det må settes en stålplate på 500x500x10mm som skule flushe med topp plate, denne fikk jeg laget hos lokalt mekanisk verksted for noen små hundrelapper.


Neste utfordring nå er at byggesett ser ut til å bli forsinket med 1-2 uker.
ingen umiddelbar krise, men snekker har planlagt oppmøte, og det er generelt irriterende at når man klarer å holde god fremdrift, så skal "hovedleverandør" forsinke prosessen.

Jeg har snakket med Tyrolerhus om dette og det skal undersøkes om det går å få rettet noe av denne tiden.

SÅ EN UTFORDRING:

I arbeidstegninger er det spesifisert Leca isoblokk 30.
Det er levert/montert vartdal thermomur 35.

Dette høres umiddelbart ut som en utfordring på tykkelse, det er ikke problemet.

Problemet her er at det er fulgt målene innvendig i hus. hvorfor problem?

jo:

Lecablokk er bygd opp: LECA10cm-ISOLASJON10cm-LECA10
thermomur er bygd opp: ISOLASJON-9,5cm- MUR16cm-ISOLASJON 9,5cm

det betyr at "bunnsvill" som er 148mm blir liggende på 9,5cm isolasjon og 5.5cm mur.

Når det skal være bæring på 50kn får man fort et problem.

Nå tar murer heldigvis ansvar som både prosjekterende og utførende og jeg er selvsagt glad for at jeg ikke valgte billigste løsning, men satset på magefølelsen med å velge et stort profesjonelt firma.

spennende å se løsning for å rette dette.

Flott at du leverer skryt til de som har fortjent det!

Ellers god fremdrift og koordinasjon

PS ....har sett "skryt av leverandører" før og det kan endres fort når faktura med alle tilleggene kommer

tja. viktig med tilbakemeldinger som er todelte tenker jeg.. en ting er kvaliteten på arbeidet og en annen ting er kvaliteten på faktura

Det er foreløpig ikke noe annet enn graver som det er kommet litt tilleggs arbeider fra, dette er priset og akseptert på forhånd hele veien. ( dette kommer av at det måtte sprenges, og at det var noe annerledes fylling av plate en først antatt.)

Jeg har kontrakt med alle aktører som regulerer tilleggsarbeider, ryddighet, oppmøte, fremdrift etc. slik at store overraskelser skal i TEORIEN ikke være mulig.

Ja jeg veit at teori og praksis er ulike ting, men det er hvert fall ikke vært noen overraskelser foreløpig

Elektrikker trykket til igår med 5 mann og ble ferdige med varekabler i hele 1. Etg, samt finjusterte oppstikk og ordnet med tjøme muffe.

Igjen virker det som jeg har gjort et meget godt valg av håndverker.

Mulig jeg bare er glad for å være igang, men føler alle jeg har valgt er fantastisk bra 👍


Jeg har satt igang utforming av belysningsplan, men elektrikker ødela hodet mitt litt når han begynte å snakke om ledstrips.

Er det noen her som har erfaring med dette som primærbelysning?

Har ikke erfaring, men har sett mange bilder med LED-strips langs veggene som belysning i hall/korridor. Synes det ser ut som gode løsninger. God og jevn belysning uten "skyggefelt" samtidig som lyskilden ikke er blendende.

Finnes en del tråder her på forumet:
http://www.byggebolig.no/belysning/led-strips-langs-stuevegger-skjult-bak-list-i-taknedsenking/10

finns jo ganske mange spennende alu-profiler til led-striper.

kan jo gjøre ganske mye med en slik feks, enten montert i tak eller på vegg

http://www.aliexpress.com/item/2015-Ce-Emc-Led-Tube-Arrival-Top-Fashion-Ccc-Led-Profile-High-Quality-Recessed-Wall-Lighting/32379380276.html

jeg kjøpte noen for og teste, profilen på bildene er 1m lang, og ledstripe 24v 20w/m

Jeg vurderer sterkt mulighetene, og jeg har i utgangspunktet ca 100 led downlights med i tilbudet fra elektrikker.

Man får nok antagelig mye ledstrips igså for den sumen, og elektrikker er helt åpen for at jeg fremskaffer materiell selv.

Sålangt jeg er kommet, klarer jeg ikke finne noen klar inspirasjon hvor det kun ef brukt strips i hele huset som prinærbelysning, jeg klarer kun å finne dette kombinert med downlights.

Jeg har forholdsviss høy takhøyde i stue, man tenker pyramidetak med 244cm ytterst mot vegger og oppunder 5 meter i midten.

Dette er imidlertid en løsning som kan være altuell som sekundær belysning, men sliter med å se at man får god nok belysning ved primær.



Foreløpig kan det se ut som at det må bli en kombinasjon, om ikke det dukker opp noe smart.

Jeg får en dusjnisje som ser ut som dette hvor bredde på nisje er 345cm og dybde er på ca 120cm
Her ser jeg for meg en løsning som limes utenpå fliser:



Jeg skal forske videre på dette, og holde dere oppdatert, kom gjerne med tips og innspill😀👍

http://issuu.com/lyskomponenteras/docs/led-strips_2016?e=5804663/32905375

Her finnes en del inspirasjon til hvordan man kan belyse bolig med LED-strips.

har kikket en del der også, men utfordringen ligger i det å få nok/riktig mengde lys.

jeg har begynt å skisse opp mulighetene, og har valgt å gå all inn på første skisse for så og skrelle ned etterhvert som kunnskapen øker.




En av de store utfordringer slik jeg ser det, er hvor man skal lyssette tak, og hvor man skal lyssette vegg, samt hvor man skal komplementere dette med direkte lys mot gulv (downlight eller lignende)

forøvrig røft regnet 175 løpemeter totalt med skissene over, hvor dette må fordeles på ulike soner for at det skal bli riktig.

alt skal dimmes over Xcomfort, dette er jeg nødt til å lese meg opp på hvordan fungerer.

Idag tirsdag 26,1 var murer på plass klokken 07.30, agendaen for dagen er støp av plate.

Før helgen passet jeg på å dekke til hele sålen etter at elektriker hadde lagt kabler, men noe snø fant veien allikevel innunder.

i går kveld tok jeg sjanse på at yr.no skulle få rett i sitt meldte regnvær og 3 plussgrader slik at jeg fjernet tildekingen der det var snø inunder.
Dette var lurt og det var ikke et snøfnugg på morgenen idag.

her er de igang med støp, det blir kun disset, da stålglatting i de temperaturer vi nå har ikke er mulig.
Det spiller forøvrig ikke noen stor rolle for meg, det er samme firma som skal legge flis.


i midten av sålen skal det være en trykkplate/forsterkningspunkt med angitt styrke 256KN.
Det skal vider legges en trykkplate i stål 500x500x10mm flush med topp plate.

denne platen konstruerte vi med kroker påsveiset under slik at den skal sitte i betongen, og høyder ble satt med kamjern som stikkes i isolasjon.



Det begynner å nærme seg oppstart av tømrerarbeider så det passet veldig fint med litt mildvær nå.

fortsatt veldig fornøyd med fremdrift, foreløpig har det stått stille 2.5 dager dette året, det må sies å være bra med tanke på vær.

Ellers så driver vi med finpuss av kjøkkenplaner.
dette er et forslag vi har fått, som vi er veldig fornøyde med, men vi venter fremdeles på noen andre forslag.

det eneste som ikke kommer til sin rett i disse tegningene er takhøyder og vinkler.

takhøyde over øy langs vegg er 4.75