203
3
0
Forhandle med boligutbygger
1
0
Hei
Vi skal i gang med å bygge nytt hus og er nå i prosessen med å velge rett forhandler. Merker at forhandlerne er veldig «på» og noen av de er veldig interessert i at vi skal komme til enighet fort. Vi har dog ingen hast med å signere noe som helst og må uansett ha takst på konkrete tegninger fra banken før vi signerer med noen.
Vi er helt nye i dette markedet og lurer på hvor mye det går an å forhandle på de ulike prisene boligfirmaene oppgir? Kan man forhandle seg til en bedre avtale enn det de i utg.pkt. forsøker å selge oss. Regner med de har mye å gå på..? Hva kan vi kreve? Tar gjerne imot gode tips på hva vi bør få inkl. i kontrakt som kanskje ikke er så enkelt å komme på selv.
Vi har bestemt oss for å legge inn mye egeninnsats der der er mulighet og vi er heldige som har ressursene til dette.
På forhånd takk for svar.
Vi skal i gang med å bygge nytt hus og er nå i prosessen med å velge rett forhandler. Merker at forhandlerne er veldig «på» og noen av de er veldig interessert i at vi skal komme til enighet fort. Vi har dog ingen hast med å signere noe som helst og må uansett ha takst på konkrete tegninger fra banken før vi signerer med noen.
Vi er helt nye i dette markedet og lurer på hvor mye det går an å forhandle på de ulike prisene boligfirmaene oppgir? Kan man forhandle seg til en bedre avtale enn det de i utg.pkt. forsøker å selge oss. Regner med de har mye å gå på..? Hva kan vi kreve? Tar gjerne imot gode tips på hva vi bør få inkl. i kontrakt som kanskje ikke er så enkelt å komme på selv.
Vi har bestemt oss for å legge inn mye egeninnsats der der er mulighet og vi er heldige som har ressursene til dette.
På forhånd takk for svar.
Jeg skal forsøke å svare på dette.
For det første: Bra dere tar dere god tid, for dere som kunde er det jo lurt å ikke forhaste store beslutninger.
At leverandører er veldig "på", kommer av fire grunner:
1. All tid de bruker på kunder som ikke fører til en avtale, er ubetalt arbeidstid for dem. Det skal man ikke føle på som kunde, det er en del av hvordan det er å drifte et firma, men det er likevel en realitet.
2. Byggebransjen har vært presset til bristepunktet, med mange konkurser, det er altså mye konkurranse om kundene.
3. Dessverre har de fleste firmaer lite å gå på, en del selger tjenester til kostpris for å gå rundt frem til markedet bedrer seg. Under normale forhold opererer de fleste byggefirmaer med et forventet overskudd på mellom 7 og 10%, etter at kostnader for lønn, materialer, forsikringer, arbeidsgiveravgift, og moms er betalt. Dette er før noen er sykemeldte, der arbeidsgiver må dekke de første 16 dagene. Eller det blir forsinkelse i prosjektet, hvor firmaet i verstefall kan få dagsbøter av det offentlige, selv hvis forholdene ligger utenfor deres kontroll. Om byggefirmaene hadde hatt mer å gå på, ville kunden sett lavere priser. Husk at en bolig på 4 millioner fra leverandør, vil koste 5 millioner for kunden grunnet 25% moms. (Dette fremstår nok som en politisk kommentar, men det er ikke ment slik. Det er bare realiteten).
4. De fleste byggesaker tar minimum ett år i praksis, grunnet saksbehandlingstider. Bestillinger påvirker hvordan firmaene planlegger ressursbruk langt frem i tid, derfor ønsker firmaene rask avklaring.
Men som sagt: Dette er ikke kundens ansvar, og det vet firmaene. Det er helt riktig å ikke investere millioner i noe, før man føler seg trygg. Det jeg ramser opp nå, er bare firmaenes perspektiv.
Håper dette var oppklarende.
Uavhengig av hva dere velger, tenkte jeg å si noe kort om oss: Vi er et ungt firma, som senhøsten 2025 ferdigstilte et nytt byggesystem, som gjør at vi for tiden selger nøkkelferdige eneboliger fra 33.000 pr m2. Bedre isolert enn TEK17 (passivhusstandard), og Norsk produksjon. Søk oss gjerne opp på Instagram, novaenginera. Design er ikke begrenset til de to modellene som ligger der.
Uansett ønsker vi dere lykke til videre med husjakt!
Hilsen Line
Har ikke så mye erfaring, men noe jeg har oppdaget etter 1 år i prossess er at entreprenør tenker ikke alltid ut de beste eller billigeste løsningene. Bare fordi de kjenner bransjen bedre enn deg betyr ikke at det nødvendigvis at de vet best eller gjør det som er best for deg. F.eks. gitt at alt de selger deg har en fast prosentmargin profitt så betyr det at jo dyrere alternativ de velger, jo mer tjener de selv om samme greie kan fåes fra et annet sted til en billigere penge så taper de og må hente inn penger på noe annet.
Med andre ord så er det ingen insentiver for dem i å lete etter beste deal for deg. De kunne sikkert gjort det, men det blir ubetalt merarbeid for dem som gir potensielt lavere profitt. Det faktumet kan koste deg dyrt.
De har sine underleverandører som de foretrekker bruke der de allerede har prisene og de gjør ikke nødvendigvis ny research for hvert prosjekt. De har da ett sett med priser som er bakt inn i kalkylen deres med en profittmargin som gir de estimater på hva huset må koste for at de skal tjene noe på det, 7 til 15% vil jeg tippe er normen.
Der man potensielt kan spare mye tror jeg er ikke nødvendigvis forhandling, men smart prosjektledelse. Om man gjør arbeid på å etterforske hvor man kan få en bedre deal på materialer, hvordan man kan ordne logistikk smartere og billigere etc., etterforske bruk av underleverandører og slikt.
For å bringe dette litt tilbake til å forhandle ned prisen kan du prøve å grave litt i og få transperens hvor kostnadene oppstår i tilbudet deres og hvordan man kan tenke annerledes for å få de kostnadene ned. Er det logistikk? Materialer? Utstyr? Hvem er underleverandør? Slike ting. Da kan du forsøke å finne billigere selv. En leverandør kan være dyr rett og slett fordi de ikke har utstyr og må leie dette inn. Dersom de går til mange forskjellige underleverandører for å få prosjektet ferdig blir det unødvendig dyrt og bare penger ut vinduet.
Man kan alltids få en god prosjektleder, men den du kan stole på er deg selv.
En ting ang. kontrakt og avtale er at om du betaler fortløpende for medgått arbeid må du aldri akseptere å ikke få et slags forhåndsestimat. De kan nøle med å gi deg noe bindende her og det er forsåvidt greit men insister på i det minste å få et ikke-bindende fingeren-i-været estimat likevel.
De kan si det er vanskelig og så videre men dette er i stor grad bare unnskyldninger du ikke må godta. Årsaken til at du trenger slike estimater er at du risikerer at de forfølger en løsning som sprekker hele budsjettet og når du i etterkant oppdager det vil det være for sent å tenke løsninger.
Men det er også viktig å huske på at å finne underleverandører handler om mer enn pris - det ligger mye research og erfaring bak å finne de som faktisk leverer til tiden, svarer innen rimelig tid (også etter at de har fått betalt), osv. Et proffesjonelt firma vil ikke gå for dem med lavest pris alene, men de som leverer en samling av kvalitet, kontinuitet og forutsigbarhet.
Hvis ett fag eller et produkt ikke møter opp den dagen de har lovet, så kan det utsette hele prosjektet med x antall timer/dager, i verste fall uker, der mange fortsatt skal ha timebetalt. Man kan risikere at huset ikke blir tett til tiden, mm. Jeg tror mange kunder ville blitt sjokkert hvis de visste hvor ofte sånt skjer. Det finnes også aktører som tar betalt uten å levere varene, går konkurs etter ett år eller tre, og starter på nytt. I avisen leser man om kunder som møter dette, men firmaer kan tape millioner, og få snakker om det.
På den andre siden kan man absolutt oppleve at et firma bare bruker "de de kjenner", ukritisk til både kvalitet og pris, men det håper jeg er sjeldent.
Men det jeg er helt enig i, er at det går ann å ha innspill der man foreslår rimeligere løsninger på vinduer, mindre veranda, en etg mindre, andre materialer inne, ønsker å male kledningen selv, eller om man kan finne annen leverandør til tunge maskiner, som du nevner. Men jeg tror mange vil være mer positiv forslag på selve prosjektet enn faktiske leverandører.
For de fleste større firmaer er det uansett helt urealistisk å ha en slik prossess om leverandører til hver enkelt sak, om de ikke engang har kontrakt med kunden. Fordi hver tlf eller møte de har med noen som ikke er kunde, er ubetalt arbeidstid. Det er svært få seriøse byggefirmaer som kan drømme om 15% overskudd.
Vi snakker med mange leverandører fordi vi har mulighet til, og ønske om å orientere oss etter aktuelle oppdrag. Det er sånn vi bygger en base til senere.
Men da vi jobbet i et større firma, var det ikke noe man kunne brukt mye tid på, uten at det firmaet var dårlig av den grunn.