259    5    1  

Slipper en unna millioner i Osloregionen på å bygge selv?

 260     Sola     0
Har bod i Oslo sentrum noen år nå, og på tide å få seg enebolig. Har fått litt innblikk i lokalforhold etc hos mange bekjente i byen og følger mye med på Finn. Det som overrasker meg er at det tilsynelatende ser ut til at folk ønsker å betale 3-6mil for å slippe å bygge hus selv?

Jeg ønsker å bygge hus, fruen vil helst kjøpe ferdig -og da aller helst "et koselig gammelt et". De koselige gamle i områdene vi ønsker er på 10-15mil minimum, og trenger minst 1-2mil+ i oppussing. Så hun begynner å innse at det lar seg ikke finansiere.
Så neste er nyere ferdige hus. De som er aktuelle ligger på 8-14mil. Som jeg mener at da kommer vi til å kun ha råd til å bo, ikke fritiden vi ønsker.

Følger med på tomter. Og har sett flere 3-6mil tomter som senere med nytt hus på har takster på 15+mil på egentlig ganske normale hus. Jeg ser for meg å finne en tomt vi kan være fornøyd med til under 4, også bruke 5-6 på huset. Og da forhåpentlig ende opp på under 10mil. -Tilsynelatende kan det da se ut til at med takst på nyhuset så havner en fort godt under 60% lånetakst...


Spørsmålet er:
Er det noe jeg ikke har fått med meg her, og det i realiteten er mye nærmere økonomisk i å kjøpe ferdig kontra bygge selv i Oslo?


Som eks kan jeg nevne denne linket til under. Tomt solgt for 16.4mil januar 2017. Ført opp 4 boliger på tomten. Denne til 13.95mil, to av de andre solgt for 12.4 & 11.35, siste et sted rundt disse to siste. 

Enebolig Tåsen


For meg ser det ikke ut til at disse boligene koster særlig over 5mil å bygge (for utbygger vil det være billigere)? Ekstremt enkel hoderegning skulle da tilsi at utbygger har fortjeneste på 3-3.5++ pr enhet?

   #1
 2 079     Asker     0
Det er noe verdiøkning potensielt ved å bygge. Men her er det tomt som er alt. Tomt til under 4 i Oslo, betyr enten langt ut, eller ekstremt vanskelig å bygge på, og tilhørende dyrere/mindre bolig. Tror også 6-> er mer realistisk byggepris enn 5, med mindre tomt er veldig enkel. Tror vi selv passerer 7 nå på 238 m2.
Signatur
HSt
   #2
 21 997     Sørum     1
8 Mill for liten tomt med dårlige solforhold en km eller 2 unna Tåsen vet jeg om så det må være noe rart med prosjektet hvis TS priser er riktig. Kanskje en kloakk ledning e.l på tvers over tomten ?
   #3
 126     0
Hvor har du funnet tomt til 3-4 mill i Oslo i 2019? Vi bor i et gammelt villaområde, og her må du enten ha griseflaks for å få kjøpt en bitteliten tomt som skilles ut (vet bare om én sånn som har blitt solgt de siste 10 årene og det er sikkert 3-4 år siden den kostet nærmere 6 mill.) eller så må du kjøpe et gammelt hus og rive, og så skille ut tomt selv. Tomter på 1 mål med et falleferdig hus, der man ikke skulle tro at det var plass til 2 bittesmå tomannsboliger, selges for 15 mill. til utbyggere, som selger nybygde enheter i på 110 kvm til 9-10 mill. stykket. Bitteliten tomt med plass til bare et hus som du vil rive koster fort 10 mill+. Dette er forresten på Østkanten.

Byggekost for noe som er helt vanlig kvalitet som privatperson kan du nok regne som minimum 25000-30000 per kvm BRA. Husk at du også Evt må rive det gamle huset. Det er ingen her som ikke utnytter BYA maksimalt, og det er ingen som ikke bygger utleiedel. Du må også få spesialtegnet eller iaf spesialtilpasset huset siden tomtene er bittesmå. Det er gjerne ikke noen ferdighus som passer (og da må du som minimum opp i type Boligpartner, Mesterhus eller lignende).
  (trådstarter)
   #4
 260     Sola     0
Det er noe verdiøkning potensielt ved å bygge. Men her er det tomt som er alt. Tomt til under 4 i Oslo, betyr enten langt ut, eller ekstremt vanskelig å bygge på, og tilhørende dyrere/mindre bolig. Tror også 6-> er mer realistisk byggepris enn 5, med mindre tomt er veldig enkel. Tror vi selv passerer 7 nå på 238 m2.

Verdiøkning i arbeidet en legger ned er jo en del, men syntes det som kommer ut ferdig bygget ligger litt vel høyt på inntjening? Vil tro, siden du bygger, sikkert har tenkt de samme tankene som meg? Eller var tomten forhåndsbestemt pga familieforhold etc?

8 Mill for liten tomt med dårlige solforhold en km eller 2 unna Tåsen vet jeg om så det må være noe rart med prosjektet hvis TS priser er riktig. Kanskje en kloakk ledning e.l på tvers over tomten ?


8? 16.4 i følge historisk data?

Hvor har du funnet tomt til 3-4 mill i Oslo i 2019? Vi bor i et gammelt villaområde, og her må du enten ha griseflaks for å få kjøpt en bitteliten tomt som skilles ut (vet bare om én sånn som har blitt solgt de siste 10 årene og det er sikkert 3-4 år siden den kostet nærmere 6 mill.)


Er ikke mye å velge i. Så vi ser vel egentlig litt på utsiden av Oslo forbi Heggedal og Slemmestad eller Nordstrand også.
Tomtene i Oslo forsvinner raskt, men minst 2 ute nå til under 4. Var også en til rett over 6 med utsikt mot Bokstadvannet. Men hva disse faktisk går for vet jeg jo ikke (Holmenkollen gikk sikkert en del over og uansett forbi våre budget). Siste vi vurderte som veldig aktuell var i et villastrøk ved Brennarud, andre rekke opp i mot Østmerka grensen, men skeptisk til fremtidig utvikling der. Den lå ute til 3.9 og gikk for 4.2. Risløkka hadde også en bitte liten tomt til under 4, men ble for klemt opp mot huset det var skilt ut i fra.
Den på Linderud til 3.5 blir ikke solgt, og skjønner jeg godt, for den er vanskelig å bygge på. Kan sikkert få til ferdig der for godt under 10, men hvordan den er så vil den sannsynligvis bli en av unntakene på kostnad/ferdigtakst vil jeg tro. Så er alltid noen unntak som fraviker det jeg lurer på i første tråd.


Alt henger jo sammen. Takst på nye hus vil ha en sammenheng med takst til eldre hus. Men kjenner jeg får en knute i magen som vil være vond å leve med når jeg potensielt vet hvor mye utbygger putter i lomma på nye huset jeg kjøper. Rart at den knuten egentlig ikke vil være der ved kjøp av gammelt hus, hvor jeg ikke har noe forhold til hva tomt/hus kostet å føre opp...
   #5
 3 051     0
Det er endel kostnader her som man fort glemmer.

For en utbygger er det en vesentlig kapitalkostnad.

For det første tar det lang tid fra tomta er kjøpt til man får betalt, regn 10% rente på denne typen risikovillig kapital. Husk også at naboklager etc kan trekke ut prosessen, plutselig går det et år ekstra på søknad...

I tillegg må man stille bankgaranti for reklamasjoner, 10% av totalen i fem år.

Så har du utgifter til arkitekt, søknad, tilkobling vann og avløp (det skal betales selv om rønna som sto der hadde vann), byggesaksgebyrer etc etc - dette er mer enn du tror. Til slutt skal huset selges, her kommer det utgifter til megler etc - fort 200k pluss pluss.

25k per m2 er nok i laveste range for å bygge i Oslo, håndverkere her er dyrere enn langt unna.

Til slutt så tar dette masse tid, må jo regne noe timelønn til utbyggere også.