Er nok redd det er en aldri så lite selvmotsigelse det du er ute etter her. Siden det er arkitekttegnet har du nok allerede utelukket en del. Det finnes unntak, men med et arkitekttegnet hus i denne størrelsesordenen så er det stor sannsynlighet for at du bør bruke såkalte arkitektentreprenører, også kalt rikmannsentreprenører. Arkitekter er ofte gode på smarte plassbesparende løsninger som får ned kvadratmeterne, og dermed totalprisen, men de er like ofte glade i utradisjonelle løsninger, dyre materialer, store glassflater osv som igjen gjør det dyrere å bygge. Dette er dermed så og si et eget fagfelt og de fleste entreprenører/byggmestere som driver med dette driver kun med dette.

De spesialiserer seg på custom homes, på godt norsk, og er ofte flergangsbyggere for arkitekter som anbefaler dem for kundene sine, gjerne i kombinasjon med interiørarkitekter, lysdesignere og møbelsnekker som igjen driver opp prisen. Dette fører til godt rykte og gode referanser, som igjen gir stor ordrereserve. Det vil si at de har lang venteliste og kan ta seg råd til å være mette som du skriver.

Min oppfatning av seriøse utenlandske aktører er at de ofte er gode på småskala prosjekter. Men større prosjekter, som jeg vil si en enebolig på 500 m² er, krever en større organisasjon, gode kvalitetssystemer i henhold til forskriften, god erfaring med tilsvarende prosjekter i det norske markedet, mange års regnskapshistorikk så du ikke risikerer at de går konkurs og helst sentral godkjenning på relevante fagområder.

Jeg er i samme situasjon som deg i samme område og jeg har så langt notert meg blant annet Villasnekkeriet, Tømrermester Jo Morten Hagen, Jensen Bygg-Team, Nordiska Byggporten og Witor Entreprenør. Dette er kun basert på renommé da jeg ikke har kommet så langt at jeg har begynt å hente inn priser. I likhet med deg har jeg vært sånn halvveis i kontakt med de fleste av dem og jeg har konludert med at dette kommer til å bli dyrt.

25.000 kr/m² er nok urealistisk på denne type hus uten egeninnsats. Dette finner du mange tråder om her inne. Sleng på usikkerhetsposten i budsjettet og du er fort oppe i 30-35.000 kr.

Finnes noen ferdighusleverandører, som f.eks. BoligPartner, som også tar på seg arkitekthus, men om de blir noe billigere en overnevnte når grunnlaget er det samme er ikke godt å si.

Sant det du sier. Har vært i kontakt med noen av de du nevner. Dem er luksus bygger eller custom byggere. Men jeg vet at mange av dem som benytter seg av ferdighus leverandører bruker en del under entreprenører som også kan håndtere større prosjekter men at dem er vanskelig og få fatt på. Muligens ansatte en prosjektleder som håndterer hele prosjektet med mange under leverandører. Føler også at mange av disse entreprenørene motsier seg selv på hvilken løsninger som er best. Har fler spørsmål nå enn hva jeg hadde før jeg begynte å snakke med disse.   

muligens jeg selv må stå som prosjektleder, der jeg del prosjektere hele huset for å komme best ut på pris.

Hvis disse underentreprenørene er konkurransedyktige på å ta på seg hovedleveransen selv så trenger de vel ikke å være underentreprenører?

Hva som er best for entreprenøren er sjeldent det som er best for byggherren. De skal tenke på dekningsbidraget og vil ha mest mulig kostnadseffektive løsninger (for seg selv). Dette er en evig kamp i byggebransjen og derfor det er viktig at byggherre sitter med tilstrekkelig kompetanse for å enten utarbeide gode beskrivelser eller kunne sammenligne sprikende tilbud. Vil derfor anbefale deg på det sterkeste å gjøre som du sier å engasjere en egen "prosjektleder", en byggherrerepresentant, som kan hjelpe deg både før og underveis i byggingen.

Fordelen med en totalentreprise er at det er lettvint. Du får en ferdig pakke og har kun én part å forholde deg til i byggeperioden og reklamasjonstiden etter. Ulempen er at det er dyrt og du har mye mindre kontroll på løsningene som blir valgt. Deler du dette opp og administrerer alt selv, via prosjektlederen din selvfølgelig, står du mye friere. Jeg vil påstå at i et så stort prosjekt sparer du også inn prosjektlederlønna og vel så det på alle påslagene du unngår for underentreprenørene. Ulempen er at du er avhengig av å finne en dyktig prosjektleder, og dem er det ikke mange av, som kan kvalitetssikre valgene som tas og følge opp fremdriften tett. Hvis ikke ryker du fort på en smell når skyldfordelingsleken starter hos de forskjellige partene ved de minste problemer og forsinkelser, både under og etter bygging. Det krever også mye mer av din tid og ressurser selv om du har en dyktig prosjektleder.

Å ta på seg denne jobben selv er realistisk hvis du innehar ovennevnte kompetanse og tar deg fri fra jobb. Kjenner til en fyr som gjorde dette. Han tok permisjon fra en godt betalt jobb innen finans. Bodde i huset et år etterpå og solgte det med så god profitt at han sa opp jobben, slo seg sammen med arkitekten og ble eiendomsutvikler. Skal dog sies at han hadde litt over gjennomsnittlig kapital.

Jeg hørte fra bekjente om et lite firma som hadde lovet å gi pris på oppføring av en enebolig, de hadde egentlig ikke kapasitet til å ta jobben så han ganget med omtrent en faktor 2 i kalkylen. Gjett hvem som måtte sette opp et hus ...

Mulig flere kalkyler TS har fått er delvis basert på det samme at de egentlig ikke har kapasitet.

Når man skal bygge et hus i 11-20 millioners klassen, så skulle man jo tro at man vil bruke de som er best.
At firma er opptatt kan jo bety at de er flinke og har jobb nok, dermed ventetid.

Det er ikke ubetydelig risiko i slike prosjekter, og dermed ikke alle som kan/bør/skal ha totalansvaret.

Dyrt er ikke nødvendigvis bra og billig kan bli dyrt. Alle skal spise en del av kaka men at fordelingen blir riktig. Mange av disse utbyggerne som spiser bra men ikke nødvendigvis leverer det «beste resultatet.

Men når prisen for bygging blir lik markedspris for salg av boligen. Så går hensikten bort. Ja, jeg får et hus som jeg ønsker meg. Men er det verdt tiden?

Setter pris på gode tilbakemeldinger, takk:)

Jeg bruker Øye og Knutsen til stor ombygging av eldre enebolig nå. Jeg har et godt inntrykk av dem. Jeg valgte dem fordi de er en stayer, har ordnede forhold og de fikk en god referanse fra en nabo av meg. Så vidt jeg vet har de bare godkjenning i tiltaksklasse 1, for trådstarters hus kan det være nødvendig med høyere.

https://o-k.no/

Martintorsen Wednesday, April 15, 2020

Men når prisen for bygging blir lik markedspris for salg av boligen. Så går hensikten bort. Ja, jeg får et hus som jeg ønsker meg. Men er det verdt tiden?

Hvorvidt det er verdt tiden eller ikke, kan bare du selv svare på. Men å tenke at du skal bygge det huset _du vil ha_, samtidig som at prisen kommer under markedsverdi, er nok bare å glemme.

Alternativene er da:
Gammel bolig som du renoverer -> Ender fort opp i samme situasjon, bruker mer enn du vil få igjen.
Kjøpe bolig som noen andre har renovert -> Da er det de som skal ha "fortjenesten" du ser etter.
Kjøpe bolig fra utbygger -> Billigere løsninger, laget for å tilfredsstille de behovene flest mulig har.

Ja, det koster skjorta å få det som du vil.