5,992
6
0
Byggblankett 3425: Forskuddsbetaling og betaling etter utført deljobb
4,148
Oslo Vest
0
Følger man bustadoppføringslova skal forbruker ved innbetaling av forskudd ha en bankgaranti, betaler man for en prosjektering el lign som man får i løpet av kort tid er det ikke nødvendig.
Men utfordringen oppstår når man skal delbetale for utført jobb og tilførte materialer. Flere av de bankene jeg har jobbet med har hatt fast praksis med å sende ut en takstmann som ser på at utført jobb og tilførte materialer er iht avtalt betalingsplan. Dersom det er betaling for tett tak må det altså sjekkes at det er tett tak. En slik takstmann må vanligvis betales av kunden men jeg vil tro det er vel anvendte penger. Det er derfor viktig at de forskjelige delbetalingen i størrelsesorden er lik jobben som er utført og tilførte materialer. Betaler man mer enn hva som er gjort og tilført har man i prinsippet gitt kreditt og risikerer å miste disse pengene ved en konkurs i byggefirmaet. Størrelsen på delinnbetalingene bør derfor avklares med f.eks en rådgiver eller banken. Husk at så lenge man betaler ETTER at jobben er utført trenger ikke entreprenøren å stille med bankgaranti.
Hvordan blir det så ved elementproduskjon hvor en stor del av leveransen blir produsert på fabrikken før det kommer til byggeplassen. Er det ferdighusprodusenten som skal legge ut en betydelig sum penger på forskudd? Vi gjør det slik at kunden må ha en bankgaranti på hele beløpet med utbetaling kun til vår samarbeidspartner. Denne sikkerheten transporteres for råbygget til produsenten og pengen overføres til produsenten umiddelbart når råbygget er produsert. Så i prinsippet legger ferdighusprodusenten ut for produskjonen men har sikkerhet for dette beløpet. Det stilles da ganske strenge krav til at takstmann umiddelbart etter ferdigstillelse besiktiger, godkjenner og utbetaler. Dette SKAL skje på en og samme dag.
At noen sjekker jobben som er gjort tror jeg er veldig viktig og en sikkerhet for tiltakshaver. Dette setter også krav til entreprenøren som ikke får betalt før jobben er gjort skikkelig. Og at en takstmann "bestemmer" gjør det hele mye lettere enn at en tiltakshaver som på grunn av uerfarenhet henger seg opp i bagateller som kan føre til forsinkelser.
Og som kjent trenger ikke tiltakshaver å betale noe før forsikringsbevis for prosjektet er fremlagt. Når det gjelder bankgarantier/sikkerhet fra kunden MÅ denne være for hele beløpet og for eksklusiv utbetaling til entreprenør.
Har noen andre gode løsninger på dette ser jeg frem til innspill.
Men utfordringen oppstår når man skal delbetale for utført jobb og tilførte materialer. Flere av de bankene jeg har jobbet med har hatt fast praksis med å sende ut en takstmann som ser på at utført jobb og tilførte materialer er iht avtalt betalingsplan. Dersom det er betaling for tett tak må det altså sjekkes at det er tett tak. En slik takstmann må vanligvis betales av kunden men jeg vil tro det er vel anvendte penger. Det er derfor viktig at de forskjelige delbetalingen i størrelsesorden er lik jobben som er utført og tilførte materialer. Betaler man mer enn hva som er gjort og tilført har man i prinsippet gitt kreditt og risikerer å miste disse pengene ved en konkurs i byggefirmaet. Størrelsen på delinnbetalingene bør derfor avklares med f.eks en rådgiver eller banken. Husk at så lenge man betaler ETTER at jobben er utført trenger ikke entreprenøren å stille med bankgaranti.
Hvordan blir det så ved elementproduskjon hvor en stor del av leveransen blir produsert på fabrikken før det kommer til byggeplassen. Er det ferdighusprodusenten som skal legge ut en betydelig sum penger på forskudd? Vi gjør det slik at kunden må ha en bankgaranti på hele beløpet med utbetaling kun til vår samarbeidspartner. Denne sikkerheten transporteres for råbygget til produsenten og pengen overføres til produsenten umiddelbart når råbygget er produsert. Så i prinsippet legger ferdighusprodusenten ut for produskjonen men har sikkerhet for dette beløpet. Det stilles da ganske strenge krav til at takstmann umiddelbart etter ferdigstillelse besiktiger, godkjenner og utbetaler. Dette SKAL skje på en og samme dag.
At noen sjekker jobben som er gjort tror jeg er veldig viktig og en sikkerhet for tiltakshaver. Dette setter også krav til entreprenøren som ikke får betalt før jobben er gjort skikkelig. Og at en takstmann "bestemmer" gjør det hele mye lettere enn at en tiltakshaver som på grunn av uerfarenhet henger seg opp i bagateller som kan føre til forsinkelser.
Og som kjent trenger ikke tiltakshaver å betale noe før forsikringsbevis for prosjektet er fremlagt. Når det gjelder bankgarantier/sikkerhet fra kunden MÅ denne være for hele beløpet og for eksklusiv utbetaling til entreprenør.
Har noen andre gode løsninger på dette ser jeg frem til innspill.
Signatur
Entreprenøren skal stille bankgaranti også ved etterskuddsbetaling og etter overtakelsen, ref bustadoppføringslova:
Entreprenøren skal stille garanti for oppfyllinga av avtalen. Ei slik plikt gjeld likevel ikkje dersom ein på avtaletida kan rekne med at vederlaget ikkje vil overstige to gonger grunnsummen i folketrygda.
Garantien skal gjelde fram til to år etter overtakinga og dekkje ein sum som minst svarer til fem prosent av vederlaget. For krav som blir gjorde gjeldande på eit seinare tidspunkt enn i samband med overtakinga, kan garantisummen likevel vere tre prosent av vederlaget.
Dette skal sannsynligvis være en sikkerhet for at tiltakshaver får dekket merutgifter dersom entreprenøren ikke har gjort jobben i henhold til avtalen. Også dersom skjulte feil og mangler skulle oppdages i ettertid.
Legger også ved en link til nevnte lov som kan være grei og lese:
Det henvises til denne loven i 3425, og den gjelder vel uansett hvilken avtale man inngår (er ikke jurist så jeg er litt forsiktig her).
Det er flere som har den oppfatningen at entreprenør både skal stille med bankgarant OG motta betaling etterskuddsvis. Det er feil.
Incognito (Adm.dir i Premium Haus AS )
Selger lavenergihus fra Tyskland.
Incognito. Jeg forstår ikke helt hva du skriver, så vi får ta forbehold om at det lett kan bli missforståelser her. ;)
Bustadoppføringslova §12 er gjeldende. Det kan ikke avtales at entrepenøren ikke skal stille sikkerhet. Hva som avtales i 3425 er underordnet. Mao. må entrepenøren stille med en bankgaranti/sikkerhet som minst tilsvarer 5% av vederlaget. Denne må ha en gyldighetstid som løper frem til overtagelsen. De neste 2 årene etter overtagelsen skal garantisummen være minst 3%.
Betaling på forskudd er vel ikke noe som eksisterer i den profesjonelle delen av bransjen. All betaling skjer etter at materialer er levert og arbeide utført.
De fleste entrepenører krever en bankgaranti på hele totalsummen som kun kan betales ut til kontraktsmotparten (entrepenøren). På denne måten får de sikkerhet for betaling av sine materialer og arbeid på oppdraget.
Jeg mener det du skriver er feil. Det har ingen relevanse om det betales før eller etter at arbeidet er utført. Entrepenøren skal uansett stille med sin 5% garanti på avtalt vederlag som sikkerhet overfor tiltakshaveren.
Du skriver:
Dette mener jeg altså er feil (hvis jeg forstår deg riktig).
Jeg har ila de siste 3 ukene svidd av endel tusenlapper på to uavhengige/separate juridiske vurderinge på akkurat dette ifm en konflikt vi har med entrepenøren vi benytter til grunnarbeider og betong. Begge dokumentene konkluderer med følgende:
1)
Tiltakshaver skal ikke betale noe før entrepenøren kan fremlegge kopi av forsikringsbevis, i samsvar med bustadoppføringslova §13.
2)
Tiltakshaver skal ikke betale noe før entrepenøren stille med en bankgaranti/sikkerhet som minst tilsvarer 5% av vederlaget - helt uavhengig om det er avtalt forhåndsbetaling eller etterskuddsvis betaling.
Dette er entrepenørens plikter og kan ikke fravikes ved skriftlig avtale.
Derimot kan man avtale en motytelse i Byggeblankett 3425 pkt. 6.2 hvor forbrukeren sine plikter overfor entrepenør beskrives. Jeg vet ikke hva standarden er her, men hos meg står det at "Tiltakshaver må fremskaffe skriftlig bekreftelse fra finansieringsinstitusjon om at det er resevert et beløp som tilsvarer kontraktssummen med tillegg av påregnelig prisstigning".
Jeg kan altså ikke forstå hvorfor du blander inn etterskuddsbetaling ettersom betalingstidspunktet ikke er relevant i forhold til Bustadoppføringslova.
Men som sagt, mulig jeg missforstår det du skriver :)
Incognito (Adm.dir i Premium Haus AS )
Selger lavenergihus fra Tyskland.
1) Er det ikke "ubalansert" hvis tiltakshaver stiller garanti for hele beløpet og entrepenør kun 5%, deretter 3%. Hva hvis det i ettertid oppdages store feil som langt overskrider 3%?
2) Hvis en bruker 3426 , bør det benyttes bankgaranti for alle fag (elektriker/rørlegger/flislegger)?
3) Hvis en betaler for materiale til byggmester (store beløp) han går konkurs, det gjenstår mye arbeid?
Jeg ser dette fra mitt ståsted, hvor jeg skal levere hele huset. Skal man sette igang å prosjektere, produsere, sette opp og ferdigstille et helt hus MÅ man selvsagt ha bankgaranti for HELE beløpet. En husfabrikk vil selvsagt ikke igangsette noen produksjon uten at den vet at den får pengene sine. Garantien betyr altså at kunden HAR penger til å betale prosjektet og at de kun kan utbetales til leverandøren. Når det gjelder de 5 % er det en oppfyllelsesgaranti og man holder tilbake 3 % i 2 år etter overtakelse. Dvs at kunden betaler kun 97 % av totalbeløpet. Du må huske at husprodusent hele tiden "må legge ut penger" for kunden, produsere og transportere, montere og så først etter godkjennelse blir beløpet utbetalt. Det kommer finansutgifter for produsenten her og de må hele tiden ha likvide midler tilgjengelig for produsksjon osv. Jeg skjønner ikke husprodusent skal stille noen ytterligere garanti siden kunden betaler i ettertid. Det er greit at man er SKEPTISK til det meste men det vil være urimelig at husprodusent BÅDE skal stille garanto og få betalt etterskuddsvis.
Hvis det oppdages store feil i ettertid er det noe som er totalt feil fra tiltakshavers side her. Du kan følge hele byggeperioden gjennom byggepermen som skal forefinnes på byggeplassen. Der vil alt av dokumetasjon foreligge, med sjekkelister, billedbevis, kontrollerklæringer osv. Videre skal det avholdes en overtakelsesforretnng hvor tiltakshaver gjerne kan stille med rådgiver, som skal gå gjennom dokumetasjonen. Det føres protokoll fra befaringen og da skal man påvise alle synlige feil. Overtakelse er et viktig tidspunkt, og etter dette har man selv ansvaret for huset, dog har man også en ettårsbefaring. Skulle det foreligge STORE feil er det avhengig av hva slags feil dette er. Er det bygningmessige feil som statikk går dette på ansvarlig prosjekterende og hans forsikring, evt kontrollerende. Jeg har en sak gående hvor ansvarlig prosjekterende har "faket" kontrollerklæring på prosjektering. Dette blir da privatrettslig og vi er i en rettslig prosess mot hans firma hvor vi krever erstatning.
3426 har jeg for liten erfaring med til å uttale meg.
Når det gjelder å betale ut for mye penger til byggmester som forskuddsbetaling uten sikkerhet vil de pengene være tapt ved en eventuell konkurs. Dersom man forskuddsbetaler må man iallefall sørge for at det materialet man har betalt for er identifiserbart. Har man kmmet halvveis på huset har man et større problem siden man må få noen til å påta seg ansvaret for en abeid noen andre har utført.
Nå skal det samtidig sies at bustadoppføringslova er en meget forbrukervennlig lov, utarbeidet bla forbrukerrådet så det å hevde at enten loven eller 3425 ikke går i forbruker/tiltakshavers favør er feil.
Incognito (Adm.dir i Premium Haus AS )
Selger lavenergihus fra Tyskland.