1,774
15
0
Enebolig fra 1960-tallet - realistisk?
15
0
Hei.
Det har seg slik at jeg etter hvert får muligheten til å kjøpe mine besteforeldre sitt hus til takstverdi. Det er en stor og flott tomt (1,1 mål) i et veldig attraktivt boligområde i Østfold. Min bestefar var snekker og bygget huset rundt 1965-1967 (husker ikke nøyaktig årstall). Det er et helt vanlig 60-talls hus på et plan med kjeller og kaldloft. Ca 125 m2 boareal. Huset består av et lite vindfang, en gang, tre soverom, to stuer som er delvis adskilt, et kjøkken, et vaskerom innenfor kjøkkenet med egen utgang og et lite bad. Kjelleren har takhøyde ca 2,15, betonggulv på 2/3 (jordgulv på 1/3 eget rom der det kun har vært oppbevaringsplass). Veggene i kjelleren har innvendig isolasjon med tresonitt. Kjelleren er forøvrig tørr og fin. Fin utvendig kjellerinngang. Dreneringen har heller aldri vært noe problem.
Min bestefar døde relativt tidlig og huset har derfor ikke hatt annet vedlikehold enn utvendig beising av kledning. Har notert meg følgende ting som må gjøres i foreløpig tenkt rekkefølge:
1. Skifte tak. Eksisterende tak består av eternittplater. Liten lekkasje i et hjørne. Pga liten bæreevne er det mest aktuelt å skifte til decra eller lignende. Saltak uten noen utsikkere eller vinkler.
2a. Nytt kjøkken. Her er det fristende å fjerne vaskerommet innenfor kjøkkenet for å få et stort kjøkken. Legge parkett på gulvet, delvis panel og delvis fliser, ny kjøkkeninnredning, nye hvitevarer.
2b. Nytt bad. Badet kan utvides med 3-4 m2 ved å flytte en vegg. Flislagt bad med ny dusj og toalett og innredning. Totalt vil badet da bli ca 10 m2.
2c. Nye rør innvendig ifm oppgraderingen av kjøkken og bad.
2d. El-anlegg må over på automatiske sikringer og jordfeilbryter. Nye kurser må inn.
3. Nye gulv og vegger i diverse rom. Male vegger, peis og mur, slipe og lakkere om eksisterende gulv.
4a. Skifte utvendig kledning og etterisolere.
4b. Skifte vinduer, terassedør og inngangsdør.
5. Tilleggsisolere kjelleren innvendig. Opparbeide gulv og vegger. Skifte isolasjon av taket i kjelleren og nytt panel eller plater i taket. Ny innvendig kjellertrapp. Innrede kjeller.
Som dere ser så er listen over ting som må gjøres ganske lang. Fjerne lettveggene til vaskerom, nytt gulv på kjøkkenet og kjøkkeninnredning kan jeg håndtere selv med litt hjelp. Det samme med punkt 3-5. Taket har jeg lyst til å sette bort til håndverkere. Alt av vvs og el settes bort. Samme med flislegging osv. av badet.
Er det realistisk å kunne klare 1-2d for 500.000 hvis jeg selv fjerner lettveggene til vaskerommet, legger gulv på kjøkkenet, panel der jeg ønsker det, monterer kjøkkeninnredning og flytter veggen på badet?
Punkt 3 og nedover er sånn sett ikke noe "hast". F.eks gjøre pkt 3 etter arbeidstid og i helger over mange måneder , 4a og 4b i sommerferie over 5 uker (forhåpentligvis med litt hjelp). Etter punkt 5 er gjennomført vil jeg tro at huset totalt sett har økt ganske mye i verdi. Punkt 6 når den tid måtte komme.
Kom gjerne med betraktninger jeg ikke har tenkt på eller synspunkter på mine tanker. Jo mer informasjon jeg har før jeg bestemmer meg for å gå for dette eller ikke, jo bedre er det.
Ca slik det er nå (ikke helt riktige mål osv..). Grå flekk er trapp ned til kjeller inne.
Slik jeg ønsker at det skal bli.
Det har seg slik at jeg etter hvert får muligheten til å kjøpe mine besteforeldre sitt hus til takstverdi. Det er en stor og flott tomt (1,1 mål) i et veldig attraktivt boligområde i Østfold. Min bestefar var snekker og bygget huset rundt 1965-1967 (husker ikke nøyaktig årstall). Det er et helt vanlig 60-talls hus på et plan med kjeller og kaldloft. Ca 125 m2 boareal. Huset består av et lite vindfang, en gang, tre soverom, to stuer som er delvis adskilt, et kjøkken, et vaskerom innenfor kjøkkenet med egen utgang og et lite bad. Kjelleren har takhøyde ca 2,15, betonggulv på 2/3 (jordgulv på 1/3 eget rom der det kun har vært oppbevaringsplass). Veggene i kjelleren har innvendig isolasjon med tresonitt. Kjelleren er forøvrig tørr og fin. Fin utvendig kjellerinngang. Dreneringen har heller aldri vært noe problem.
Min bestefar døde relativt tidlig og huset har derfor ikke hatt annet vedlikehold enn utvendig beising av kledning. Har notert meg følgende ting som må gjøres i foreløpig tenkt rekkefølge:
1. Skifte tak. Eksisterende tak består av eternittplater. Liten lekkasje i et hjørne. Pga liten bæreevne er det mest aktuelt å skifte til decra eller lignende. Saltak uten noen utsikkere eller vinkler.
2a. Nytt kjøkken. Her er det fristende å fjerne vaskerommet innenfor kjøkkenet for å få et stort kjøkken. Legge parkett på gulvet, delvis panel og delvis fliser, ny kjøkkeninnredning, nye hvitevarer.
2b. Nytt bad. Badet kan utvides med 3-4 m2 ved å flytte en vegg. Flislagt bad med ny dusj og toalett og innredning. Totalt vil badet da bli ca 10 m2.
2c. Nye rør innvendig ifm oppgraderingen av kjøkken og bad.
2d. El-anlegg må over på automatiske sikringer og jordfeilbryter. Nye kurser må inn.
3. Nye gulv og vegger i diverse rom. Male vegger, peis og mur, slipe og lakkere om eksisterende gulv.
4a. Skifte utvendig kledning og etterisolere.
4b. Skifte vinduer, terassedør og inngangsdør.
5. Tilleggsisolere kjelleren innvendig. Opparbeide gulv og vegger. Skifte isolasjon av taket i kjelleren og nytt panel eller plater i taket. Ny innvendig kjellertrapp. Innrede kjeller.
Som dere ser så er listen over ting som må gjøres ganske lang. Fjerne lettveggene til vaskerom, nytt gulv på kjøkkenet og kjøkkeninnredning kan jeg håndtere selv med litt hjelp. Det samme med punkt 3-5. Taket har jeg lyst til å sette bort til håndverkere. Alt av vvs og el settes bort. Samme med flislegging osv. av badet.
Er det realistisk å kunne klare 1-2d for 500.000 hvis jeg selv fjerner lettveggene til vaskerommet, legger gulv på kjøkkenet, panel der jeg ønsker det, monterer kjøkkeninnredning og flytter veggen på badet?
Punkt 3 og nedover er sånn sett ikke noe "hast". F.eks gjøre pkt 3 etter arbeidstid og i helger over mange måneder , 4a og 4b i sommerferie over 5 uker (forhåpentligvis med litt hjelp). Etter punkt 5 er gjennomført vil jeg tro at huset totalt sett har økt ganske mye i verdi. Punkt 6 når den tid måtte komme.
Kom gjerne med betraktninger jeg ikke har tenkt på eller synspunkter på mine tanker. Jo mer informasjon jeg har før jeg bestemmer meg for å gå for dette eller ikke, jo bedre er det.
Ca slik det er nå (ikke helt riktige mål osv..). Grå flekk er trapp ned til kjeller inne.
Slik jeg ønsker at det skal bli.
Det jeg reagerer litt på er hvor lang vei det kan bli fra ett sted et annet. Det ser ut som at Stue 1 er hverdagsstua, Stue 2 er spisestue/"penstue". Det er greit å ha dør rett fra kjøkkenet inn til selskapsbordet, men du må også bære hverdags-kaffekanna gjennom selskapsstua inn til salongen. Har du vudert en dør direkte fra kjøkken til hverdagssstue, eller "må" du ha den veggplasen til f.eks. hyller?
Hvis du er på kjøkkenet og "må en liten tur ut", må du forsere fire dører på veien. Det er også langt. Å tasse ut på kjøkkenet på søndags morgen for å sette på kaffen er også en 4-dørs-rute fra to av soverommene.
Hvis du har tenkt å isolere huset fullstendig på nytt, etter moderne standarder, kan en enkelt gang være greit nok. Årsaken til at mange hus fra den tiden (inkludert 59-huset jeg nå bor i, og 68-huset jeg vokste opp i) hadde vindfang var for å fungere som en sluse mot vinterkulda. Vindfanget kunne være iskaldt, gangen innenfor var bare kald. Hvis du legger om slik at f.eks. all trafikk til/fra badet går gjennom gang, da bør du absolutt sørge for at gangen ihvertfall ikke er så iskald som det gamle vindfanget kunne bli!
Den nye gangen blir liten, og mye av det er dører. Den gamle gangen hadde rikelig plass til en garderobe, en kommode for skjerf og votter og halsbånd til bikkja og sånt noe. I den nye, lille gangen kan du plassere en garderobe til venstre når du kommer inn, men det er alt du får plass til uten at det virker trangt. Er du fornøyd med det? (Det er lov å si 'Ja'!)
Soverommene er så store at jeg antar de gir nok plass til skap og annen oppbevaring. Det er likevel alltid lurt å tegne inn skap, bokhyller, TV-skjerm, framtidig peis (et hus fra 1960 må da ha pipe!) osv. så du ser hva som blir igjen av veggplass. Hvis du har masse bilder du vil henge på veggene: Hvor blir det plass for dem?
Når det først skal pusses opp såpass vesentlig, ville jeg i samme runde gjort det som kan gjøres for å nærme meg "Universell Utforming" (men ikke regn med at du kan oppfylle alle kravene!), det vil her i hovedsak si dører på 90 cm bredde (fortrinnsvis uten dørstokk), hvordan du plasserer porselenet på badet og hvordan inngangspartiet utformes. Pass på hvilken side dørene er hengslet og hvilken vei de svinger! Du har tegnet soverom-dørene svært smale - spander en bred dør på minst ett av de store soverommene, og inn til badet!
Økonomien skal jeg ikke uttale meg om, ut over at jeg mistenker at du er optimistisk, uten å kunne grunngi det i detalj.
Taket er nok noe som bør tas fort, resten kan strengt tatt vente, rør og el er også viktige, men om det er i god stand kan det godt vente noen år.
Høres som fin mulighet å få seg et godt hus, en snekker som bygger sitt eget hus gjør helt sikkert topp arbeid.
Takk for gode innspill. Mine excel-tegninger er litt misvisende i forhold til målene. Gangen blir forholdsvis liten i denne omgang, men blir plass til et skap av ok størrelse, samt plass til å henge jakker og sko på andre siden. Det kan jeg leve med i denne omgang. Mellom stue 1 og stue 2 er det en peis, derfor "utstikkeren" på "kjøkkensiden". Bortsett fra det er det åpent mellom de to stuene. Det gjør at jeg ikke kan ha noen dør ut av kjøkkenet annet enn på siden jeg allerede har. På sikt vil jeg nok gjøre om peisen slik at den blir "felles" for både stue 1 og 2.
Se min nydelige paint-tegning for illustrasjon. Stue 1 har vinduer nesten ned til gulvet langs hele veggen ut mot platting. Jeg hadde sett for meg å bruke den til et stor spisebord. Stue 2 passer veldig godt til tv-stue da jeg kan ha en stor sofa med sjeselong på hver side og et bord i midten. Tv-benk på veggen mot kjøkkenet.
At det blir litt gåing i mellom rommene er det vanskelig å komme bort i fra. Har vokst opp i et hus fra 1913 og det var rene labyrinten til sammenligning. På sikt (hvis jeg har økonomien til det) er det veldig gode muligheter til å bygge på og i høyden. Pga stor tomt har jeg mange muligheter.
Ja, det er tanken min også. Foreløpig er jeg alene og kan derfor leve ok der mens jeg holder på med oppussing. Huset har også litt affeksjonsverdi for meg da jeg har tilbragt mye tid der i mine yngre dager. I tillegg er det et veldig attraktivt eneboligstrøk.
Tanken er å ta taket så fort som mulig. Som sagt så ønsker jeg å sette det bort til håndverkere og da snakker vi vel fort en 100 000+++, selv om taket i seg selv er helt rett på hver side.
Tanken med rør og el er å ta det samtidig som jeg tar kjøkken og bad. Jeg kan vente et år eller to før jeg tar det og heller fikse andre rom, men det blir fort lommeboka som bestemmer det.
kan vel fjerne det som privatperson,det er nok billigst
Fordelen med de to stuene er at jeg lett kan ommøblere hvis jeg finner ut at det ene alternativet er bedre enn det andre.
Som sagt så vil jeg foretrekke at håndverkere gjør jobben. Noen ide om omtrentlig pris for å fjerne eternittplatene og legge nytt med decra? Taket er 150-155 m2?