(trådstarter)
   #11
 303     0
Ser i annonsen på Finn at det ikke er kjeller, men sokkel, og normale vinduer på soverommene, som du skriver. Så da er det gode odds for at vinduene er ok iht krav om rømningsvei osv. Er det oppgitt noe om takhøyde i sokkeletasjen i taksten? Noen takstmenn måler, andre ikke. Det er, som nevnt, et krav som kan gjøre det dyrt å få ting godkjent.

Forøvrig veldig lurt å gjøre god research - mange gode råd over her - om huset ligger i et område der ting kan være litt mer tungsolgt kan du absolutt bruke det som et forhandlingsargument at det vil tilkomme en del kostnader for å få sokkeletasjen godkjent for den aktuelle bruk.

Før 1.1.16 var kravene nesten håpløse - da måtte man oppfylle alle kravene i TEK10, også for eldre hus, for å få godkjent bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel. Det medførte enorme kostnader for mange eldre boliger, om man ville ha det godkjent, og i mange tilfeller lot det seg heller ikke gjøre. Men etter 1. januar i år trådde en regelendring i kraft, som har myknet opp kravene betraktelig for boliger som er bygget før 2011. Du kan lese litt om hovedtrekkene her: https://www.dibk.no/no/Om_oss/Arkiv/Nyhetsarkiv/nye-byggeregler-for-bruksendring-i-eldre-boliger---sporsmal-og-svar/
En fin fordel er at man nå kan søke selv. Du trenger ikke lenger en ansvarlig søker, som fordyrer søkeprosessen. Samtidig er det greit å ha en byggkyndig på befaring, slik at du er sikker på at kravene faktisk er oppfylt. Det er du som søker som er ansvarlig for at tingene er iht regelverk når du søker. Kommunen kommer ikke hjem til dere å sjekker. Om det ikke er noen spesielle omstendigheter behandles søknaden som en 3-ukers-sak, dvs at du får svar innen tre uker, eller du kan anse søknaden som godkjent om kommunen ikke gir lyd fra seg innen de samme tre ukene (igjen med noen forbehold naturligvis, om at du har sendt inn alle relevante dokumenter osv).

Forøvrig synes jeg det er et godt poeng å sjekke litt rundt festeavgiften. Dette virker å være i et strøk der boligpriser er relativt beskjedne, så det er ikke sannsynlig at festeavgiften har grunnlag for å bli latterlig høy, men uansett greit å undersøke litt.

Når det gjelder de tre punktene i taksten så er jo ny bereder en veldig beskjeden kostnad. Drenering kan imidlertid koste 2-300 000 (er jo ikke bare selve dreneringsjobben som koster, men og at alt rundt huset skal tilbakesettes etter graving), men du kan jo og slippe langt rimeligere fra det. Det viktigste er at dere sørger for en solid buffer til dette.
Nye vinduer antar jeg har gitt utslag på energiklasse på huset? Uansett et pluss. Hva er stå på taket? Uansett om det ikke er lekkasjer nå, så bør dere sette av en god buffer også til nytt tak, om det er fra byggeår, da det også kan nærme seg tiden for bytting der. Samtidig kan både drenering og tak holde seg utmerket i 20 år til, så det finnes ingen fasit der.



Kjempe greier. Du aner ikke hvor glad vi blir for all den gode informasjonen. Det er gull verdt for oss som ikke har mye greie på dette. Gjør oss mye mer trygge. Setter også pris på at ukjente folk gidder å lese i takstrapporten å se på bilder etc Smile

Tak skal være ok, drenering og andre forefallende er helt klart det som står først på agendaen. Noen vinduer har blit skiftet ut fra alt fra 2000 til 2016 ifølge takstrapporten, noen vinduer igjen fra byggeår. Har ikke helt oversikt over hvilke men noe som også må ses på sikt.

Er ikke sikkert vi får huset selvfølgelig, men er i et område som ikke akkurat er "hett". Vi sitter uansett med en veldig god følelse. Avventer fellesvisningen 27.06 så får vi se om andre hiver seg med.

Takker igjen for utrolig god hjelp og informasjon Smile


   #12
 242     1
Bare hyggelig - jeg spør og graver fælt her inne selv om byggtekniske ting. Der er jeg blank. Regelverk derimot er jeg god på, så da får man bidra der man kan Smile

Fortsatt lykke til - håper det lever opp til forventningene når dere skal på fellesvisning Smile
   #13
 239     Oslo     1
Siden annonsen ble lagt åpent ut på forumet tok jeg meg friheten å søke den opp i Eiendomsverdi 3.0 som samler inn informasjon om omsatte og tilbudte eiendommer i hele Norge. For eiendommer som tilbys brukes prisantydning for beregning.

Der finner man at denne eneboligen er gitt en m²-pris (11.086,-/m² P-rom) som ligger tett opp mot gjennomsnittlig m²-pris for eneboliger i området (12.206,-/m² P-rom). Eneboligen er i særklasse hva angår størrelse for omsatte eneboliger siste året (sjekket ikke om de andre av en viss størrelse også har betegnelse om disponibelt areal som P-rom).
Ut fra dette synes risikoen for kostnadene med å bruksendre arealet til godkjent P-rom ikke å gjenspeiles særlig i prisen. Det vil dog avhenge av den faktiske kostnaden ved slik bruksendring.

Med unntak av en en annen enebolig (som også ligger for salg) har de andre eneboligene eiet tomt. Gjennomsnittsprisen for eneboliger på festet tomt er 11.551,-/m² P-rom, men da er aktuell enebolig med i beregningen som 1 av 2.
Signatur
  (trådstarter)
   #14
 303     0
Forøvrig var dette det eneste bildet jeg finner i takstrapporten om takhøyde.

Ser ut som det veksler mellom 2.40 og 2.10 ekstra høyde pga skråtak i første etasje. Litt vanskelig for meg å se hvor det er 2.10 i kjeller. Må ses på siste visning.
Førstegangskjøpere av bolig - Trenger hjelp til å forstå et par ting - Skjermbilde 2016-06-20 kl. 19.28.12.png - henrikhoe
  (trådstarter)
   #15
 303     0
Siden annonsen ble lagt åpent ut på forumet tok jeg meg friheten å søke den opp i Eiendomsverdi 3.0 som samler inn informasjon om omsatte og tilbudte eiendommer i hele Norge. For eiendommer som tilbys brukes prisantydning for beregning.

Der finner man at denne eneboligen er gitt en m²-pris (11.086,-/m² P-rom) som ligger tett opp mot gjennomsnittlig m²-pris for eneboliger i området (12.206,-/m² P-rom). Eneboligen er i særklasse hva angår størrelse for omsatte eneboliger siste året (sjekket ikke om de andre av en viss størrelse også har betegnelse om disponibelt areal som P-rom).
Ut fra dette synes risikoen for kostnadene med å bruksendre arealet til godkjent P-rom ikke å gjenspeiles særlig i prisen. Det vil dog avhenge av den faktiske kostnaden ved slik bruksendring.

Med unntak av en en annen enebolig (som også ligger for salg) har de andre eneboligene eiet tomt. Gjennomsnittsprisen for eneboliger på festet tomt er 11.551,-/m² P-rom, men da er aktuell enebolig med i beregningen som 1 av 2.

Veldig greit forhandlerkort å ha med seg hvis man skal legge inn bud etterhvert. Virker som du sier at den ikke har tatt høyde for endring av bruksareal. Samtidig virker det som det ikke er den store jobben å få det godkjent. Det kan man dog være aldri helt sikker på.

Virker uansett som jeg har gode kort på hånda når vi kommer så langt. Da jeg har nå fått god informasjon om regelverket og prisene i området på festet/eid tomt.

Hørtes ut som det er hakk i skiva.

Men takker og bukker igjen for informasjonen Smile
  (trådstarter)
   #16
 303     0
Skal ikke "spamme" hele forumet her nå, men en siste ting til deg Miie. Leste gjennom linken du gav meg om byggeforeskrifter som tredde i kraft fra 01.01.16 og det virker som de endret soveroms kravene fra 2.2m ti 2.0 meter, så da er takhøyden også innenfor som du ser på bildet over her fra takstrapporten.

   #17
 242     0
Ja, så det på bildet du la ut. Da er det mye dom taler for at det kan være ganske kurant å få det lovlig Smile

   #18
 1 060     Jevnaker     0
Forøvrig var dette det eneste bildet jeg finner i takstrapporten om takhøyde.

Ser ut som det veksler mellom 2.40 og 2.10 ekstra høyde pga skråtak i første etasje. Litt vanskelig for meg å se hvor det er 2.10 i kjeller. Må ses på siste visning.

209 og 210 vil jeg tro er til toppen av vinduene innvendig. Hvis du ser på skråtak i første etasje der det møter det "normale" taket til på kjøkkenet så ser du at de treffer veggen i samme høyde som kjøkkentaket.
Signatur