Dette har jeg litt erfaring med. Restaurere og bygge på et gammelt hus er kostbart. Mye dyrere enn man tror.
Ting tar tid, bare spør sinnasnekkeren.

Hvis beliggenheten er bra og dere klarer å bo i en taterleir en veldig lang stund så kanskje, men det beste er nok å selge det gamle og kjøpe seg nytt hus. 

Vi har bodd midt oppi to ulike oppussings-/rehabiliteringsprosjekter i ca. 4 år sammenhengende nå, og det ser ikke ut til at det blir endring med det første På den tiden har vi fått to barn.

Hvordan det er å leve i slike omgivelser? Fra tid til annen et rent helvete, er slitsomt å måtte vasse gjennom verktøy, malingsspann og støv for å komme seg til å fra soverommet. Men det er veldig tilfredsstillende når nye rom blir ferdig og man får mer plass å oppholde seg på :)

Hvor mye man klarer å holde ut er veldig avhengig av innstilling - slike prosjekter kan bli en skikkelig familiemorder dersom man ikke har det som et fellesprosjekt. Dessuten bør det planlegges godt, blant annet kan det tenkes man må flytte ut i perioder. Særlig om man skal rebabilitere våtrom eller kjøkken.

Det er også en fordel om man har en del av huset som er uberørt av oppussingen. Om den uberørte delen er gammel og slitt eller spell ny spiller mindre rolle, poenget er at man har et område der man kan trekke seg tilbake uten at det foregår arbeid. Forrige prosjektet vårt var i en leilighet på 60 m2. Der kunne man ikke male en vegg uten at hele kåken måtte endevendes. Anbefales ikke. Nå har vi snaut 500 m2, hvorav ca. 50 m2 ble definert som oppussingsfri sone da vi satte i gang renovering. Et snaut år etter oppstart har beboelig areal/oppussingsfri sone vokst med ca. 70 m2. Det går smått, men vi har nok av plass der oppussing ikke er tema.

Jeg har ingen erfaring med å bygge nytt, men kan skrive under på at det kan bli kostbart å renovere gammelt. Men det kommer litt an på hva slags standard man vil ha og hvor fort man ønsker å bli ferdig. Skal man renovere til moderne standard i henhold til TEK10 blir det fort voldsomt dyrt og tidkrevende.

Når det gjelder muligheter for å bygge nytt hus på tomten dere har ville jeg ha startet med å kontakte kommunen eller sjekke regulerings-/kommunedelplaner på egenhånd. Sjekk hva som er mulighetsrommet - hvor stort dere kan bygge og hva slags begrensninger finnes på høyde osv. Du kan selvsagt også bruke en arkitekt til dette, men er ikke noe vits i å kaste penger ut av vinduet på ting du like godt kan gjøre selv. Dessuten ville jeg ha tatt kontakt med en eller flere entreprenør som kan se på huset dere har nå og gi dere et tilbud renovering av dette.

Kan du ikke legge ut en enkel tegning av tomten med huset i sin nåværende form?
Da blir det enklere å komme med synspunkter, spesielt siden du sier at tomta er smal.

Noen ganger er det greit å starte med blanke ark og bygge det man faktisk vil og skal ha.
Spesielt hvis du både må pusse opp OG bygge ut.

Hvis man skal sette igang med et sånt stort prosjekt så må begge de to voksne ha det som et fellesprosjekt hvor begge bidrar, ikke en som utfører jobb og en som klager på alt som ikke er gjort. Man må stort sett bruke all fritid, helger og ferie flere år fremover og glemme sydenturer og ny bil til det meste er ferdig. Med andre ord må man være veldig motivert, eller uvitende, for å sette igang slike prosjekt, men hvis man liker å ha en slik hobby, og "veien er målet", så går det fint. 

Kjøkkenkrok Wednesday, January 1, 2014

Vi eier i dag en enebolig i Lillestrøm med en eldre enebolig på. Vi har gjort en del innvendig, men med bad i kjeller og eldgammelt bad og noe dårlig romløsning, føler vi at noe må gjøres. Dvs enten nybygg eller påbygg.

Med "nybygg" - mener du da å rive det eksisterende huset og sette opp et nytt på samme tomten?

Hadde jeg hatt økonomi til det hadde jeg uten tvil valgt å sette en fyrstikk på det gamle huset vi kjøpte, og heller bygge et nytt på samme tomten. Renoveringsprosjekter blir utrolig mye dyrere enn man tror. Ikke får man ting akkurat som man vil heller, fordi utgangspunktet setter så mange begrensninger.

Du spør om fremgangsmåte, jeg kan si litt om våre erfaringer. Vi kjøpte et hus fra tidlig 50-tall og tenkte vi skulle totalrenovere og bygge på. Hentet inn en arkitekt som tegnet et forslag som vi ble godt fornøyd med, men da vi hentet inn anbud kom alle på over 4 mill for ferdig bolig (middels stndard, uten egeninnsats, 185 kvadrat pluss potetkjeller).

Etter å ha tenkt oss om gikk vi i dialog med en entreprenør som leverer ferdighus. De har tegnet et nytt hus for oss. Jobber fremdeles med detaljene her, men ser ut til at vi ender på litt over 4 mill nå også, men denne gang for helt ny bolig. Jeg er ikke i tvil om at dette er en bedre løsning for oss iallfall.

Takk for fine innspill. Vi har diskutert frem og tilbake angripsmåte i kveld og ser vel for oss at vi først får tak i en fagmann som kan vurdere utføra standarden vi har i dag på byggkonstruksjon og tomt om han anbefaler/ikke anbefaler tilbygg.

Angående tomt er tomta smal og lang og det er tett mellom husene. Skal legge inn en skisse.
Ikke så mange modeller hus med Boa 200+ som får plass.

Vi er vel ikke helt fristet til å flytte ut alt, lei midlertidig, for å så bygge. Det kan bli tøft.
Ser også at det kan være tøft å bo i huset under endring, men vi ser vel ikke for oss en totalrenovering, kanskje beholde noen rom, bl annet stue og et soverom samt ingen endringer i kjeller. Kjeller har innredet en hybel, så der er mulighet for matlaging.

De første spørsmålene som dukker opp i hodet mitt er:
1. Egeninnsats? Uten egeninnsats kan en påbygging og oppussing fort koste nærmest like mye som å bygge nytt. - Og nytt er nytt......
2. Ønsket standard? Oppussing er alt fra et malingstrøk til totalt demontering ned til reisverk. Ønsker man standarden til et nytt hus i et gammelt er det mer arbeid enn å bygge nytt og man vil etter all sannsynlighet måtte godta noen kompromisser underveis.
3. Budsjett? Ved oppussing må man regne med uforutsette utgifter. Det er alltid et eller annet som er i dårligere stand enn man trodde, eller løsninger som er vanskeligere/dyrere å gjennomføre enn man trodde.
4. Romløsning ifht fremdriftsplan. Kan man unngå å pusse opp rom for rom der de er, men i stedet "flytte rommene foran seg" så er utfordringen i det å bo på en byggeplass langt mindre. Vi bygget først på huset og laget nytt soverom og ny stue der, så laget vi nytt bad og et nytt soverom til i den gamle stuen, før vi fjernet gamle badet osv.
På den måten hadde vi et fullt funksjonellt hus hele tiden, helt frem til i fjor sommer når vi måtte rive kjøkkenet og bygge det opp igjen der det var. Det var en langt større utfordring.

Bare en kommentar om Lillestrøm, de har startet med å regulere om enebolig områder til blokkbebyggelse slik at det planlegges med oppkjøp av hele kvartaler for riving og oppføring av småblokker. Sørg for å undersøke at dere ligger langt nok unna Storgata til at dette ikke er en problemstilling for dere.

Hvis du kjøper tomt og et kataloghus kan du regne ut sluttsummen før du starter.

Det er umulig å sette opp et endelig budsjett ved restaurering/påbygg. Det dukker alltid opp uforutsette ting under veis som er nødvendig/lurt å gjøre mens man er igang, feks råte, mugg, drenering, lekkasjer, feil, mangler, rette opp skjevheter/setningsskader, naboklager, kommunale pålegg, fjell, sprenging, el-anlegg, bla-bla-bla, you name it.
Dette vet enhver entrepenør så han gir ikke fastpris på en slik jobb. Hvis du insisterer på fastpris så estimerer han en pris og ganger den tre-fire ganger for å ha en skikkelig sikkerhets buffer.
Nesten det eneste som er økonomisk lønnsomt med restaurering er egeninnsatsen. Her kan du med loven i hånd jobbe 24/7 uten å måtte betale skatt. Unntaket er el-jobb. Forutsetningene er at man er handy+++.