CarpeDiem Thursday, March 25, 2010

Vi skal bygge hus etter egne tegninger, og i den forbindelse har vi innhentet tilbud fra flere leverandører.  Tilbudene varierte veldig i sum, og vi har valgt en av de rimeligste siden kravene i den nye TEK er så såpass strenge at det er veldig lite som skiller de ulike leveransebeskrivelsene.  Det som skiller er uansett ting som vi vil trekke ut og kjøpe andre steder eller oppgradere fra standard leveranse.


Det som er vårt største spørsmål er hvordan vi skal sikre oss økonomisk i forhold til husleverandøren. De siste par årene har jo som alle vet vært litt dårlige for byggenæringen, og derfor har ikke dette firmaet kjempe gode tall å vise til fra 2009, men de står støtt sier de.


Vi vil jo selvfølgelig ikke gå i fellen og tape masse penger og tid dersom firmaet plutselig går konkurs mot alle odds.

Hvordan kan vi stille krav til sikkerhet og garantier uten å være urimelige?

Er bankgarantier helt urimelig?

Kan vi forlange at vi betaler etterskuddsvis under byggingen?


Tar veldig gjerne imot tips og råd fra dere som allerede har vært husbyggere og gjennom forhandlinger med husleverandører.

Forøvrig så har vi hatt veldig mye nytte av alle dere her på forumet så langt i prosessen vår som førstegangs husbyggere.

Vi håper å skrive kontrakt over påske og få sendt inn byggesøknad sånn at vi kan komme igang med grunnarbeider iløpet av våren.

Kan vi forlange at vi betaler etterskuddsvis under byggingen?
Vi betalte alt  på etterskuddsvis.IKKE betal noe på forskudddd.

Hvordan delte dere opp betalingen?

Har sett at mange deler det opp i ulike prosentsatser for de ulike byggetrinnene.

Hos oss var det byggmestern selv som satte opp forslag til betalinger. Det ble delt opp i 7 terminer. Vi holdt også tilbake et beløp på 150' fra siste avdraget, dette etter avtale med byggmester. Anbefales sterkt!

Banken vår forlangte at vi hyret inn en takstmann som skulle vurdere hvor langt bygget var kommet ift. innbetalingene. Anbefaler sterkt at du gjør det også. Det kostet ca. 4000,- kr, og ga oss trygghet om at vi ikke betalte ut mer enn det som var utført. Han avslørte også noe "byggefusk".

Bruk byggekontrakter etter NS- standard. Der finnes flere så du må plukke ut en som passer for deg. I disse ivaretaes det meste og gir lite rom for entreprenør å "snike" seg unna både med hensyn på økonomi, kvalitet og fremdrift.

Ikke gå i fellen å signere Byggemesterens "egne" kontrakter. Bruk standariserte kontrakter.

Vi brukte NS8406 (vet ikke om denne er utgått) fordi den passet best for oss da vi selv var "entreprenør" og styrte prosjektet og faggruppene selv.
Finnes "enklere" utgaver som passer bedre der en kjøper et ferdig prosjekt fra en leverandør. Husbanken anbefaler noen av disse "enklere" utgavene som kriterie for å søke lån hos dem.

Som flere sier; bruk kontrakter fra Norsk Standard og sett deg godt inn i disse og ikke minst leveransebeskrivelsen fra den som skal bygge huset. Kontraktene kan kjøpes på nett og det koster deg fint lite å få sett over av en oppegående advokat om det er et behov.

Bruk tid med leverandøren og etabler en felles forståelse og tillit tidlig i prosessen, det gjør det lettere de neste 12 - 18 mnd. dere skal arbeide i lag.

Videre er det ett prinsipp som gjelder; aldri betal for noe som ikke er tilført tomten og montert på plass. De som bygger huset for deg skal kunne gå konkurs uten at du opplever annet enn en forsinkelse mens du finner noen andre til å fullføre jobben.

Golden rule #2: "He who has the gold, makes the rules".

Noen tips:

* Sørg for at dato for oppstart og ferdigstillelse kommer klart frem.
* Vær klar over at ferier ikke er med. Står det i kontrakten at det skal ta f.eks. 210 dager, må du regne med 21 dager sommerferie, evt. 7 dager høstferie, juleferie osv. for å finne dato for når dere skal egentlig overta.
* Dokumenter datoen for oppstart når de har startet opp (f.eks. med bilder).
* Inngå avtale om dagbøter hvis bygget ikke er klar til overtakelse på gitt dato, hvis dette ikke står i kontrakten. Det står i "standard" NS kontrakt tror jeg. Sjekk nøye.
* Vær klar over at idet du velger å flytte inn, overtar du ansvaret for bygget. Sjekk at du har forsikringene i orden.
* Vær klar over at dagbøter slutter å løpet idet du flytter inn. Er f.eks. ikke garasje, gårdsplass, trapper, utearbeider osv. ferdig, løper det ikke dagsbøter, og da kan jobben trekke ut i tid..

Vi satt opp betalingsplan med milepæler. 5 betalinger, etterskuddsvis.

Burde selvsagt holdt av en prosentsats (5%) til ettårsgjennomgangen, men gjorde ikke det...

Jeg utarbeidet ett forslag til milepæler sammen med en byggeleder jeg kjenner og gikk i gjennom det med entreprenør, Endret en del og begge partner signerte.

Når entreprenør mente en milepæl var nådd gikk vi gjennom bygget og sjekket så ble pengene overført.

Ikke 1 krone på forskudd, men det var uttalt høyt og tidlig fra dag 1. Ikke rette bransjen å drive med forskuddsbetaling i 

Hele byggeprosessen er lovregulert gjennom bustadoppføringslova. Byggeblankett 3425 er den normale kontrakten man bruker, men avhengig av hva slags oppdrag det er kan 3426, samt 8405 og 8406.

Som det er nevnt så skal man IKKE betale på forskudd, men etter at milepæler er nådd. Ut i fra det trådstarter beskriver vil den beste sikkerhet i deres tilfelle være å benytte en rådgiver, som kan følge opp entreprenørene og som kan være den som etter å ha kontrollert utført jobb, gir klarsignal til utbetaling. Loven krever at 3 % av kjøpesummen skal holdes tilbake i 2 år.

Det ble nevnt overfor at man skal holde tilbake så mye at dersom entreprenør går konkurs trenger man kun å skifte entreprenør. Man skal absolutt IKKE komme i en slik situasjon. Dersom en entreprenør går konkurs midtveis i prosjektet har man en utfordring. Det er IKKE enkelt å få noen andre til å overta ansvaret for et delvis oppsatt prosjekt.

En ting er å prute pris, en like viktig ting er det å få tak i de entreprenører og underentreprenører som både kan gjøre jobben og som priser komplett, slik at det ikke er en billig pris på papiret som viser seg å være ukomplett. Det oppstår forsinkelser dersom f.eks en elektriker blir syk, og da bør den som er byggeleder/"samordner" ha erfaring med denne type utfordringer. Nok en gang vil jeg påpeke behovet for å ha en rådgiver.

Hovedregel vil være at noen, feks. bankens takstmann kontrollerer utført deljobb FØR det betales. Husk også at en rådgiver kan utarbeide komplette anbudsgrunnlag og ikke minst kan "plukke i fra hverandre" en leveringsbeskrivelse som ikke er komplett. Det er tross alt totalprisen som er avgjørende, og den er viktig å finne så tidlig som mulig i prosessen.

Lykke til

følg norsk standard kontrakten,ryddig og bra

roffn Saturday, April 3, 2010

følg norsk standard kontrakten,ryddig og bra

Betalingsbetingelsene følger ikke av en standardkontrakt, så disse på avtales utenom og bli en del av avtalen. Det er forskjellige betalingsbetingelser for hvert enkelt prosjekt.

På akkurat det med kontrakt og betalingsbetingelser skal man være nøye og være sikker på hva man avtaler FØR man signerer.