313
10
2
Hvordan sondere økonomi i å bygge ut 4-mannsbolig til 6 enheter?
317
0
Vi er et sameie med 4 leiligheter, pluss to hybler på loftet som leies ut til sameiets inntekt. Hyblene på loftet har gammel standard, dårlig lydisolering ned til 2. etg og både kjøkken og bad er gammeldags. I tillegg syntes vi i sameiet det er litt mye ork med utleie, det er alltid noe når ting er gammelt og man ofte ender opp med å leie ut til noen som går skole.
Andre firemannsboliger i området har bygget ut svære arker, og gjort hyblene om til fullverdige leiligheter. Et par av oss som eier her har lekt med tanken på å få totalrenovert hyblene samtidig som taket likevel skal byttes, og de andre virker ikke å være negative. Jeg har spurt noen som eier Byggefirma, som også har eid en slik leilighet (ikke bygget) som det er tenkt, og ba han komme med et veldig vagt anslag hva noe sånt ville koste. Han anslo grovt 2 millioner for å heve taket, og få bygget to leiligheter på toppen. Boligmarkedet her i byen er en av de heteste i landet, så en forventet salgspris for 49,9 kvm vil konservativt være 3 millioner pr leilighet.
Dersom vi i sameiet i fremtiden skal vurdere dette, så trenger vi noen grove tall, for å se om dette er noe vi skal gå videre med. Hvor vil det være normalt å henvende seg for å få inn noen tidlige og uforpliktende tall, slik at vi kan vurdere om det er økonomisk interessant, samtidig som vi på et sonderingsstadie kan investere minst mulig?
Det grove regnestykket jeg tenker løst nå er at å skifte ut skifter, takvinduer og reparere skader fordi det ikke har vært lufting fort beløper seg til, inkludert ny Decra, til 500.000 kr (Kan vel fort bli mer også?) 2 millioner i anslag for leilighetene var før materialprisøkning, så jeg tenker det pluss margin kan det vært smart å operere med 3 millioner inkludert tak, eller en merkostnad på 2,5 millioner. En forsiktig anslått salgskostnad på 6 millioner totalt gir et overskudd på 3 millioner (3,5 om man regner med utlegg til tak), ergo ca 750.000 kr fordelt på hver av de fire enhetene.
Men! Koster taket 200.000, og å bygge leiligheter koster 4,5 millioner, så er det jo ikke like interessant så klart. Vi tjener jo ca 3000 hver i måneden på å leie ut leilighetene. Så hvor er det smart å henvende seg for å få et grovt (!) overslag på kostnad på tak, nybygg og salgspris? Er det rett og slett en byggherre pluss en megler, eller finns det noe annet som er smartere?
Andre firemannsboliger i området har bygget ut svære arker, og gjort hyblene om til fullverdige leiligheter. Et par av oss som eier her har lekt med tanken på å få totalrenovert hyblene samtidig som taket likevel skal byttes, og de andre virker ikke å være negative. Jeg har spurt noen som eier Byggefirma, som også har eid en slik leilighet (ikke bygget) som det er tenkt, og ba han komme med et veldig vagt anslag hva noe sånt ville koste. Han anslo grovt 2 millioner for å heve taket, og få bygget to leiligheter på toppen. Boligmarkedet her i byen er en av de heteste i landet, så en forventet salgspris for 49,9 kvm vil konservativt være 3 millioner pr leilighet.
Dersom vi i sameiet i fremtiden skal vurdere dette, så trenger vi noen grove tall, for å se om dette er noe vi skal gå videre med. Hvor vil det være normalt å henvende seg for å få inn noen tidlige og uforpliktende tall, slik at vi kan vurdere om det er økonomisk interessant, samtidig som vi på et sonderingsstadie kan investere minst mulig?
Det grove regnestykket jeg tenker løst nå er at å skifte ut skifter, takvinduer og reparere skader fordi det ikke har vært lufting fort beløper seg til, inkludert ny Decra, til 500.000 kr (Kan vel fort bli mer også?) 2 millioner i anslag for leilighetene var før materialprisøkning, så jeg tenker det pluss margin kan det vært smart å operere med 3 millioner inkludert tak, eller en merkostnad på 2,5 millioner. En forsiktig anslått salgskostnad på 6 millioner totalt gir et overskudd på 3 millioner (3,5 om man regner med utlegg til tak), ergo ca 750.000 kr fordelt på hver av de fire enhetene.
Men! Koster taket 200.000, og å bygge leiligheter koster 4,5 millioner, så er det jo ikke like interessant så klart. Vi tjener jo ca 3000 hver i måneden på å leie ut leilighetene. Så hvor er det smart å henvende seg for å få et grovt (!) overslag på kostnad på tak, nybygg og salgspris? Er det rett og slett en byggherre pluss en megler, eller finns det noe annet som er smartere?
Signatur
Det endrer på en liten del, men med leire i etasjeskillere, så er det enormt lytt i mellom hyblene og leilighetene under. Samtidig blir det en del gjennomtrekk med ungdom som bor der, og midt i sentrum, så blir det mye trafikk av venner m.m. Det hjelper heller ikke på kostnadsbildet - jeg har sett antydninger til en del muggsopp i kryploftet, så det overrasker meg ikke om alt av trobord ender opp med å måtte byttes - og da er det ikke så mye ekstra jobb å heve taket i seg selv.
Over tid vil 750k kunne vokse, men det betyr i tilfelle at du ikke kan hente de ut. Bruker dere 750k inn i eksisterende huslån er det kanskje den desidert dårligste måten å forvalte de pengene man kan gjøre i dagens marked (annet enn sparekonto).
Husk også at risiko er ikke ubetydelig i denne type prosjekt. Da kan man følgelig leie ut fremfor å selge, men da går mye av leie rett i lån til å dekke de 3-4 mil.
Betale for tak ville jeg holdt utenfor regnskapet. Bør ikke påvirke en så stor beslutning i betydelig grad.
Setter pris på innspillet. Her går leie inn på felleskonto, slik at det samles opp til vedlikehold og forsikring. Dette utgjør jo da et overskudd på kanskje 8-9000 kr etter strøm og internett for hyblene er betalt. 2/4 leiligheter har vært solgt de siste 2-3 årene til markedspris, den tredje for under 10 år siden - ikke noen av de har gått høyere fordi sameiet har disse hyblene, og har egentlig ikke vært nevnt i prospektet såvidt jeg husker. Ved to nye boenheter vil man f.eks kunne ta 1000 kr mnd i felleskostnader pr boenhet, altså et underskudd på 2-3000 kr kontra hyblene. Da vil 750.000 kr kunne dekke 750 måneder med felleskostnader - eller 62,5 år. For meg personlig er det ikke langt unna summen jeg har igjen på huslånet, slik at jeg kunne kuttet 4500 kr i mnd i renter og avdrag - det gjør jeg mer enn gjerne.
Taket mener jeg absolutt må med i regnskapet da å ta taket lukker døren for et slik prosjekt i fremtiden, for da må man betale for både og - pluss man må betale inn fellesgjeld pr måned i en periode for å dekke opp den investeringen.
Men jeg skjønner logikken din. Men det blir som å ha en tomt - når skal man selge den i dagens marked? Det beste er jo å ha den stående, den blir jo bare mer og mer verdt. Men nå som vi er i en situasjon hvor taket må tas snart, så vil jeg jo si det er veldig greit å se på muligheten for å få totalrenovert den største delen av huset som ikke faller inn under ansvaret til de fire leilighetene.
Poenget mitt med å ikke betale ned lån er at avkastning på kapital har ligget på alt fra 5-6% til 10-15% siste årene. Så dersom du bare betaler på lånet ditt kan du ta ut ganske mye fra ASK i året og fortsatt ha vekst. Samt du unngår formuesskatt. Så for all del, ikke betal ned med mindre du må.
Generelt synes jeg det blir strengere og strengere, ergo det er ikke sikkert at dere kan vente ti år og fortsatt få lov til å bygge ut loftet.
Alternativet deres er å bygge nytt, leie ut i x antall år og deretter ta prisøkningen ved salg.
Et rekkehusfelt jeg kjenner til måtte kondemnere et stort antall enheter grunnet store vann/setningsskader, de andre i boretslaget måtte ta omkostningene, utbygger var konkurs. De sto tomme noen år, med store tap for resten av boretslaget, men ved nybygg ble prisen ved salg så stor at de tjente pengene inn og vel så det.
Må legge til. Det er veldig inn med fortetting om dagen, kommunene ser helst at det bygges der det er eksisterende infrastruktur. Jeg vil tro det er enkelt for dere å få godkjent nye boenheter.
På mitt hus forstår jeg det slik at gesimshøyde går opp på arken og de brukte tid på å få dette lavt nok.
Går ut i fra du mener nybygg i 3. etg, og ikke hele firemannsboligen, for det vil definitivt ikke lønne seg.
Takk for andre innspill også. Vet ikke om jeg ble samlet sett så veldig mye klokere eneste. Vil tro at når et hus under 100 meter unna har bygget på, så er oddsene gode her, samt at i Bodø er det vedtatt at de ønsker fortetning i bykjernen, og det er kommet opp flere blokker på 6-7 etg i en omkrets på 100 meter de siste årene.
@børhaug
Jeg tror jeg skjønner den økonomiske logikken din, men jeg er ikke helt sikker på at jeg tenker det samme. Jeg har sett ved flere salg at leilighetene i dette bygget ikke har fått bedre salgsverdi enn tilsvarende leiligheter i området her der sameiet ikke har hybler til utleie. Jeg mener også å se at det hjelper lite om et sameie har mye penger på bok.
Rett meg gjerne om jeg tar feil - det virker som om du har god kontroll på dette, og jeg vet ikke hva du mener med ASK en gang:
I dag leier vi ut de to hyblene for ca 12000 kr i mnd, minus strøm og internett. Vi ligger nok på 10000 kr i overskudd. Dette går inn på sameiets konto som betaler forsikring på huset, samt penger settes av til vedlikehold. Det er en god balanse på dette, og vi slipper å betale felleskostnader. Så jeg vil si at den månedlige fordelen min her er ca 2500 kr.
Om vi skulle bygge om og selge, så vil det føre til en engangsutbetaling på kanskje 750.000 kr. Det vil også føre til at vi nok slipper fellesutgifter i en periode for å oppnå nok kapital til å bytte taket. Realistisk sett så vil jeg nok spare rundt 100.000 i innbetalte felleskostnader, altså en verdi for meg på 850.000 kr. Dette vil bety at jeg kan betale ned resten av huslånet i sin helhet i stede, og der har jeg ca 4400 kr med dagens lave rente. I tillegg måtte vi betale inn litt fellesutgifter til vedlikehold og forsikring, tenker ca 1000 kr mnd pr enhet.
Så samlet sett tenker jo jeg at jeg da går ca 1100 kr i mnd i pluss, bor tilnærmet gratis, og har null i lån. Folk er vel forskjellige, men for meg er null i lån noe som virkelig frister - særlig når man historisk sett ser på at rentene vil gå kraftig opp med tiden kontra hva vi har nå - og da kan vi få et prisfall i boligmarkedet.
Ja, jeg mente nybygg i 3 etg.