8,472
14
5
Leve av kjøp, oppussing og salg.
2
2
Hei! Første innlegg fra meg på byggebolig. Jeg er en tømrer på 26 år med fagbrev. Har drevet eget firma i litt over to år og har arbeidet for det meste med rehabilitering. Har vært borti det meste og har grei oversikt over hva ting koster og hvor lang tid det tar. Jeg må uansett kjøpe et oppussingsobjekt for å ha sjans til å komme inn på boligmarkedet, så jeg leker litt med tanken om å kjøpe, bo der et år og så selge for deretter å gjenta syklusen.
Drømmescenarioet er et hus som er solgt på grunn av dødsfall/tvangssalg og som derfor har en utdatert stil og en bra tomt. Da vil jeg lage leilighet enten i en etasje eller som anneks (F.eks 40-45 kvm med full takhøyde og hems.)
Har også en kone som er over snittet interessert i interiør og har et ekstremt øye for små detaljer.
Målet med prosjektet er å tjene minst 150 000 netto i året.
Merk at jeg holder til i Arendal. Der er det et anderledes marked enn i Osloområdet. Eneboliger med oppussingsbehov ligger mellom 700 000- 1 400 000.
Spørsmålene mine er da:
Er dette realistisk å få til? Må jeg legge ned firmaet for å unngå unødvendig skatt? Har noen erfaring med noe lignende? Hvordan går jeg fram ovenfor banken for å få mest mulig lån? Det blinker vel ALARM hos de hvis jeg vil låne en halv million ekstra?
Drømmescenarioet er et hus som er solgt på grunn av dødsfall/tvangssalg og som derfor har en utdatert stil og en bra tomt. Da vil jeg lage leilighet enten i en etasje eller som anneks (F.eks 40-45 kvm med full takhøyde og hems.)
Har også en kone som er over snittet interessert i interiør og har et ekstremt øye for små detaljer.
Målet med prosjektet er å tjene minst 150 000 netto i året.
Merk at jeg holder til i Arendal. Der er det et anderledes marked enn i Osloområdet. Eneboliger med oppussingsbehov ligger mellom 700 000- 1 400 000.
Spørsmålene mine er da:
Er dette realistisk å få til? Må jeg legge ned firmaet for å unngå unødvendig skatt? Har noen erfaring med noe lignende? Hvordan går jeg fram ovenfor banken for å få mest mulig lån? Det blinker vel ALARM hos de hvis jeg vil låne en halv million ekstra?
med noen innspill...
Å kjøpe gammelt i områder som ikke karakteriseres som pressområder,
for å pusse opp og selge med gevinst, kan være litt risikosport...
Er det da dødfødt, nei egentlig ikke, men man må være litt kreativ...
En god venn av meg gjør en fiks greie, han kjøper enebolig med stor
grunnflate og kjeller/underetasje, deler boligen i to, pusser opp, og gjør
god gevinst på det...
Husk at siden du som tømrer, må du passe på å ha grei inntekt på
papiret mens du gjør disse prosjektene, finnes noen skrekkeksempler
på at ligningsmyndighetene har skjønnslignet, men det hører med til
sjeldenhetene.
Lykke til
Men, så finnes det unntak. For eksempel dersom man gjør arbeid på fritiden, og med "på fritiden" så mener man utenfor normal arbeidstid, i tillegg til den jobben man har på dagtid også videre, ikke at man tar seg fri fra jobben et par år for å tjene penger på oppussing av eiendom.
Betydelig vanskeligere er det gjerne når man er tømrer, og særlig som næringsdrivende, ettersom regelverket i mange tilfeller gjør det enklere å komme under unntakene som amatør enn som profesjonell.
Som håndverker med fagbrev hevder ofte skatteetaten at de timene du har benyttet på egen bolig uansett er å regne som profesjonelt arbeid, med skatt, merverdiavgift og det som hører med.
Det er så vidt jeg vet en del rettpraksis som går minst et halvt århundre tilbake, som gjør at man som håndverker nesten alltid ender opp med at arbeid man selv gjør på egen bolig, eller for den saks skyld andres bolig, ender opp som skattepliktig arbeid.
Med skatteetatens mulighet til gjennomskjæring kan man lett ende opp med skjegget fullt av postkasser.
For å ikke virke for negativ... så er det selvfølgelig mulig å tjene penger på å kjøpe og selge eiendom for den rette.
Dog tror jeg nok at man skal være svært dyktig, ikke bare på å snekre, men på en hel del ting, og særlig da å holde kostnadene nede ettersom man også må regne med dokumentavgift, meglerhonorarer, en hel del uforutsette utgifter osv. for å ikke glemme at intet tre vokser inn i himmelen. Selv etter flere tiår med vekst i boligmarkedet så vet man aldri når det kan snu.
Er du typen som kan jobbe strukturert og få prosjektet ferdig innen rimelig tid og rimelig kostnad, har oversikt over all utgiftene på forhånd, inkludert skatt du kan komme til å måtte betale på ditt eget arbeid (som du selv må avklare med skatteetaten), så tror jeg nok du fint kan klare å tjene 150k i året, men jeg har heller ikke noe problem med å tro at du like enkelt kan tape 150k i året dersom du ikke gjør alt riktig, eller aldri blir ferdig, som kanskje er det største problemet til de fleste håndverkere, smedens hest og skomakerens barn osv.
MINUS:
- Dere lever noe "nomadisk" - noe som kan tære på samlivet, etter ett par prosjekter.
- Ved gjentatte slike sykluser med bygg-selg, vil du nok en eller annen gang gå på en smell, og prosjektet blir langt mindre lønnsomt enn dere håpte på.
- Mye jobb....
PLUSS:
- Gjennom disse syklusene gjør dere dere stadig mer kjent med løsninger, og ser hva dere ønsker i den endelige drømmeboligen.
- Dere vil lære stadig mer av håndverkere som er innom prosjektene da de blir fulgt opp av dere på en annen måte da dere har personlig interesse av jobben som gjøres. Dere vil da lære mer tips og triks, og jo mer kan gjøres selv innen for mange fagområder - alt er mer eller mindre lovlig om en ser bort fra de fleste elektroarbeider knyttet til større prosjekter, men selv her vil dere etterhvert kunne bidra hos elektrikeren og få færre fakturerbare timer fra ham. Altså mer fortjeneste.
OPPMERKSOM PÅ:
- Når du/dere har feks snekker som profesjon/yrke så skal det skattes for timer som legges ned for en selv. Her gjør du motsatt som med kundene du skriver med blyant til skatteetaten og ikke med gaffel!
- Dere bygger og pusser ikke opp til dere selv, så materialvalg og løsninger må være innenfor en edruelig pris for å få mest mulig igjen for pengene!
- Puss ikke opp og rehabiliter mer enn nødvendig, men det som gjøres gjøres ordentlig. Da slipper du kjedelige klager fra ny eier og potensielt tvister som blir så kjedelige at de tar all din tid. Benytt derfor alltid salgsforsikring når dere selger og opptre/svar selvsagt ærlig på egenerklæringer m.m.
- Vær oppmerksom på FDV dokumentasjon og annen dokumentasjon på speisielt rørleggerarbeider og elektroarbeider.
- Dere må eie boligen i to år for å slippe skatt, og av de to årene bebo boligen i minst to år. Det er da en risiko at boligmarkedet snur i løpet av denne perioden. Eller at leietakere sliter den ned det året du leier den ut etter å feks ha bebodd den selv ett år.
- Kjøper du privat betaler du 28% skatt på gevinsten (om dere ikke oppfyller kraven over for to år eie og av det minst ett år bo der selv). Kjøper dere i form av ett AS så får dere også 28% skatt pluss skatt på utbytte osv... Kokt ned er det best å kjøpe privat...
Fortjenesten bør være av en slik størrelse at du selger med gevinst i samme marked som dere kjøpte og skatter 28%, og fremdeles sitter igjen med en pen fortjeneste.
Førsteuttrykket teller - huset/boligen bør se pent ut på utsiden; maling, hage etc. for å vekke interessen til kjøper, det er ikke bare innsiden som teller.
- Selg gjerne boligen uten megler og sørg for å få ekstra mye penger (allier deg med en advokat som tar seg av papirarbeidet. Husk salgsforsikring.)
- Dere bør gjøre deg nøye tanker om hva dere kjøper og hvor stor potensiell oppside boligen får ferdig oppusset. eks. nært kollektiv, parkering/garasje, barnehager, videre muligheter for ny eier å dele opp i flere rom/slå ut vegger til større rom... osv.
Ut i fra det siste punktet så må dere være serdeles skjerpet og fokusert - ikke regn med å få distriktets høyeste kvaderatmeterpris fordi det er DERE som har pusset opp /rehabilitert eiendommen!!!
Dette var ett par tips og råd som jeg kommer på nå i farten.
Det er utvilsomt mye penger å tjene på dette (sannsynligvis langt mer enn du skisserer), men det krever sitt å få det til.
Det siste "to" skulle vel være "ett"?
Men dette løser man vel heller ved å kjøpe noe slitent, leie ut først (med klausul "skal totalrehabiliteres og brukes til egen bolig", så en kort kontrakt er lov) og så pusse opp / bebo. Dersom boligmarkedet snur, så flytter man ut før man har bodd et år - så vil i hvert fall vanlige privatpersoner få skatterabatt på tapet.
Men, jeg går ut fra at skatteetaten er obs på triksemiksefikse-opplegg her, det bør de være. Det er nok av håndverkere som rehabiliterer én bolig på firmaet og den andre på privaten, og mer enn gjerne skulle flytte om på kostnader som det passer dem. Hvis futen er så nøye som det antakelig er grunn til å være i den bransjen, så skal man ikke undervurdere dokumentasjonsarbeidet. For alt jeg vet kan det være store lokale forskjeller også.
Og, en ukvalifisert "jeg har det inntrykket at": når jeg har vært på visninger i Oslo, og det har blitt ganske mange både fra den gangen jeg kjøpte meg noe der selv, og sammen med bekjente - så er det ofte mange håndverkere på visninger på de slitne boligene, og de er ikke billige. Det ser ut til å være konkurranse om å drive på den måten der.
Dersom boligmarkedet skulle snu eller prosjektet går skeis og du står i posisjon til å tape penger selger du før du har bodd der ett år, da får du tilsvarende skattefradrag.
Og skattesatsen er heller ikke 28%...
Her er det dog også en hel del fallgruver, for eksempel viser skatteetaten til følgende eksempel
Videre vil det samme kravet gjelde motsatt vei, altså har du eid boligen i 12 måneder eller mindre, eller bodd der fast i mindre enn 12 måneder i løpet av de siste 24 månedene, kan du trekke fra et eventuelt tap i selvangivelsen, har du derimot bodd der lengre enn 12 måneder og samtidig bodd der fast i mer enn 12 måneder i løpet av de siste 24 månedene kan du ikke trekke fra eventuelle tap ved et salg.
Så er det slik at ikke alle tap kan trekkes fra.
For trådstarters del ville det nok være snakk om en eiendom som er kjøpt for en viss sum, deretter påkostet en hel del mer.
Selv med en hypotetisk nedgang i boligmarkedet vil sannsynligvis eiendommen selges for mer enn trådstarter hadde betalt for den, spørsmålet da blir om man kan regne inn påkostningene i totalsummen, og således ha et reellt tap som kan føres i selvangivelsen.
Her er det viktig å skille mellom "påkostninger" og "vedlikehold", noe Skatteetaten vet å gjøre seg flid med.
Påkostninger kan legges til totalsummen ved et salg, mens vedlikehold ikke kan legges til.
Så tror man kanskje at vedlikehold kun er ting som klipping av gresset og vasking av gulvene, og der ville man gått på en skivebom, for Skatteetaten skriver følgende
Må man for eksempel kle om huset, male det, bytte vinduer og dører og den slags, grunnet elde, vil dette være vedlikehold, ikke påkost, og kan ikke trekkes fra ved et eventuelt salg.
Her er det også verdt å merke seg at man kan trekke fra "verdien av eget arbeid", altså i følge Skatteetaten "...det som kostnaden ville blitt ved innleie av andre til å utføre arbeidet", men også kun dersom det er snakk om "påkostning", ved vedlikeholdsarbeid kan man ikke trekke fra noe som helst.
http://www.skatteetaten.no/no/Person/Selvangivelse/tema-og-fradrag/Bolig/skillet-mellom-vedlikehold-og-pakostning-knyttet-til-bolig--eller-fritidseiendom/
Åpenbart en skriveleif fra meg når jeg sier: "Dere må eie boligen i to år for å slippe skatt, og av de to årene bebo boligen i minst to år. Det er da en risiko at boligmarkedet snur i løpet av denne perioden. Eller at leietakere sliter den ned det året du leier den ut etter å feks ha bebodd den selv ett år. " Av de to årene må dere bebo minst ett år... er naturligvis riktig og gir mening.
En må skatte rundt regnet 28% , av gevinst om en ikke oppfyller kravene om å ha bebodd eiendommen i minst 12 av de siste 24 mnd før salg. (Hvis det avviker mye fra denne skattesatsen så vær konkret og kom med tallene vær så snill... ingen blir klok av at noen dementerer noe uten å komme med ett fnugg av nærmere fakta!) Tilsvarende er det for tap, men ikke alle tap er nødvendigvis (rett frem og enkelthen) fradragsberettiget ref. adeno og ikke minst skatteetaten!
Poenget er at der er en del ting å ta høyde for, og mye mer en min liste med punkter. Det som en henger seg opp i så lang i denne tråden er ganske enkelt å ta høyde for (ved å sjekke skattereglene), det er alle de andre punktene som er verdt å diskutere...her er det mye rom for diskusjon.
HSt: Jeg vil si at du har rett, men i TS tilfelle så vil jeg anta at Skatteetaten vil se på TS' "virksomhet" (etter ett par suksessfulle salg!) som registreringspliktig næringsvirksomhet etter merverdiavgiftsloven - spesielt om han ikke bruker regelen "12mnd/24mnd-bo/eie". Han risikerer da at skatteetaten smeller til (om de ser hva han driver med da?!) med en ekstra skatte-regning (i praksis uttaks-mva som det vel gjerne heter?). Men igjen er dette ett skattemessig spørsmål som kun skatteetaten kan svare endelig på.
Så er det bare å håpe på at tråden til TS ikke sporer av i en skattemessige diskusjon. Skatt og fradrag er i bunn og grunn lite å gjøre med, men samtidig relativt enkelt å forholde seg til. Skatt avgifter og fradrag kan endres "en tanke" opp/ned - over natten" om regjeringen finner ut av det, men i det vide og det brede så bør TS' marginer ligge så høyt at skattespørsmålene blir av en bagatellmessingart når en ser dette i en betraktning av ordningen av skatter, avgifter og fradragsmuligheters og dets "stabilitet" over tid.
Feks å sette opp en dobbelgarasje krever ikke masse riving i forkant, men gir en takst på rundt 200++ ferdig oppsatt (litt avhengig av størrelse osv) ferdig isolert med fliser og innlagt vann, får du 200 til.. Mangler huset bodplass, men du bygger inn en bod på loftet i garasjen, vil huset bli mye mer attraktivt.
Å bygge om til tomannsbolig, eller gjøre om på planløsningen så huset blir bedre utnyttet/få et ekstra soverom, bad, større kjøkken osv er noe å tjene penger på. Rett og slett forstå hva som gjør et gitt objekt mer attraktivt uten for mye innsats.
Den viktigste jobben du gjør, er å velge de rette objektene og gjøre de rette tingene.
Selv spekulerer jeg litt i biler med mangelfull eukontroll for å sette de i stand. De bilene som jeg kan ha best timespris på, er de hvor det er minst og gjøre. Det viktigste er å være flink til kjøp og salg. En tusenlapp fra eller til for meg er gjerne 100kr/timen opp/ned.. Så ikke hopp på et prosjekt fordi du har så lyst. Hva om du får ut 50 000kr mer for det neste huset som dukker opp?
For deg som skal drive med hus inkluderer det "å kle opp" huset med kvalitetsmøbler, pynt og god innredning- slik at man får inntrykk av at huset er mer verd enn det er.
Jeg driver AS, så på papiret er jeg ansatt. Vil dette påvirke noe? Ellers kan det være aktuelt å bytte yrke (f.eks 50% stilling hos Byggeriet, bare for å gi et eksempel).
Jeg vil nok uansett bo i huset lengre enn 12 måneder, slik at jeg slipper 28% skatt. Da ryker jo uansett mye av gevinsten, så det ser jeg ikke noe poeng i.
Det høres ganske sykt ut å bruke 2 millioner++ på oppussing! Da bruker jeg heller de pengene på flax-lodd. Jeg er enig med de som sier at det lønner seg å kjøpe noe der man ikke trenger å gjøre så mye. Endre planløsning og leilighet er vel lav risiko/høy gevinst. Ligger også en del boliger ute som selges på tvangssalg, der det er tydelig at ingen innsats er gjort i å få bygget til å framstå fint. Har sett på noen der det ligger søppel på utsiden og hvor plenen ikke er klippet på 5 år. Kan ikke forstå annet enn at her er det gode muligheter til å tjene noen kroner. Her er et eksempel for de som er interesserte:
http://m.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=57994562
Merk at den først ble taksert til 1 400 000, men at det tydeligvis er null interesse og banken da har satt ned til 950 000 nå for å få solgt. Men kommer uansett ikke til å kjøpe noe nå. Må vente på egenkapital, så prosjektet mitt setter ikke i gang før til våren en gang tipper jeg. Men artig å følge med i markedet.
Ser også at det ligger en del eneboliger ute som ikke har parkeringsplass. Kan ikke forstå annet enn at ingen vil være interessert i dette. Tror dere det vil være en bra investering å sprenge ut noen parkeringsplasser? Forutsetter jo da at tomten tillater det selvfølgelig.