6,972
10
0
Lønner det seg å bygge kjellerleilighet?
918
0
Me vurderer å bygge leilighet i kjelleren, men trenger litt hjelp for å bestemme oss.
Me har ca.50kvm av kjelleren me kan bygge leilighet i. Bad, bod og kjøkken vil da bli under huset, mens inngang, stue og soverom blir under terrassen vår. Dette blir i tilfelle ein leilighet med eit soverom. Huset vårt har veldig bra beliggenhet med tanke på utleige, og me ser for oss at me får inn 4500-5000kr mnd +strøm. Det er også veldig gode muligheter for å leige ut til firma her me bur.
Pr. i dag er takhøyden for lav i den delen under huset, så her må me grave ned. Dreneringa rundt huset er lav nok til at dette går bra. Avløpet må eg grave grøvt over parkeringsplassen og kople til det kommunale avløpet, da eg ikkje har mulighet til å kople det til mitt eksisterendes avløp. Det er vindu der i dag, men desse må byttes og ny ytterdør må settes inn. Alt av arbeid har eg tenkt å gjer sjølv, utenom støyping av gulv og tilkopling av avløp. Me har rundt 200.000kr å bruke på dette no.
Så er spørsmålet: Kva anbefaler dåke? Lønner det seg å bruke så mykje tid og penger på å bygge leilighet? Er inntektene på å ha noken i kjelleren så gode at det overveier ulempene?
Me har ca.50kvm av kjelleren me kan bygge leilighet i. Bad, bod og kjøkken vil da bli under huset, mens inngang, stue og soverom blir under terrassen vår. Dette blir i tilfelle ein leilighet med eit soverom. Huset vårt har veldig bra beliggenhet med tanke på utleige, og me ser for oss at me får inn 4500-5000kr mnd +strøm. Det er også veldig gode muligheter for å leige ut til firma her me bur.
Pr. i dag er takhøyden for lav i den delen under huset, så her må me grave ned. Dreneringa rundt huset er lav nok til at dette går bra. Avløpet må eg grave grøvt over parkeringsplassen og kople til det kommunale avløpet, da eg ikkje har mulighet til å kople det til mitt eksisterendes avløp. Det er vindu der i dag, men desse må byttes og ny ytterdør må settes inn. Alt av arbeid har eg tenkt å gjer sjølv, utenom støyping av gulv og tilkopling av avløp. Me har rundt 200.000kr å bruke på dette no.
Så er spørsmålet: Kva anbefaler dåke? Lønner det seg å bruke så mykje tid og penger på å bygge leilighet? Er inntektene på å ha noken i kjelleren så gode at det overveier ulempene?
dvs. får man inn 4000 kr i mnd, kan man bruke opp til 400 000 kroner, og det vil fortsatt lønne seg.
Dette er da hva jeg har hørt av folk på jobben.
Personlig vil jeg vel si at dette er en gavepakke fra staten, hvis man kan leve med å ha folk i kjelleren, er mye ansvar og ekstra styr med det. men 5000 skattefrie kroner inn i mnd er gode penger!
Uansett, så skal det mye til for at denne investeringen ikke skal lønne seg. 5000,- pr mnd gir 60 000 i inntekt i lånet.
Hvis du låner 200 000 til prosjektet, til 3,5% rente, så gir dette deg årlige lånekostnader på ca 14 300 med 20 års nedbetaling, annuitetslån. Rentekostnaden er ca 7000/år de første årene, men faller etter hvert.
Dette gir deg en skattefri nettoinntekt på 45 700 pr år. Hvis du har toppskatt så tilsvarer dette en lønnsøkning på 90 000 kroner! Jeg har ikke tatt høyde for rentefradraget, som kommer i tillegg.
I tillegg kommer verdiøkningen på boligen - altså sparing.
Nå er det vel ingen som tror at renten vil holde seg lav særlig mye lenger, men selv med en renteøkning til 6% så øker ikke de årlige lånekostnadene til mer enn 17 500. Du har altså fortsatt en meget hyggelig årsinntekt.
Jeg er i samme prosess, og pengene ryker fortere enn man aner. 50 000 for gulv... Bad, kjøkken, elektriker, rørlegger...
jeg ville sagt 4500,- pr mnd i 10 måneder => 45000 i året.
Da tar man høyde for at leiligheten kan bli stående tom noen måneder samt litt "ekstra". Det blir jo mer som skal vedlikeholdes også.
Hvis man skal lånefinansiere en utleieleilighet må man jo også kalkulere med selve avdraget. hjelper ikke at man får igjen mer om 20 år hvis pengestrømmen på kontoen blir negativ i oppstarten.
(Er jo ikke stas med de ulempene med at noen bor "oppå deg" og at man samtidig har mindre penger i lommeboka hver måned).
Vi vurderte det hvertfall dithen at de ekstra måntlige utgiftene til renter og avdrag minus leieinntekter pluss ulempene med å ha en leieboer i hus ga for lite til at vi syntes det forsvarte en leilighet.
Kostnad ca 500 000
Nedbetalingstid 25 år
Effektiv rente 7,23% (for å ta høyde for oppganger og nedganger)
Legger ikke inn noen ekstra låne eller terminomkostninger, da dette er noe vi allerede har :(
Månedlig kostnad 3534
Leieinntekt 6500
Verdiøkning? Har ikke fått ny takst enda.
Jeg mener dette er en god business case
VI hadde tidligere utleie i huset, inntil vi trengte plassen selv. Savner det, men vi hadde da heller ingen uheldige opplevelser med de leieboerne vi hadde.
Ang det å stå uten leieinntekter noen måneder, så var vår strategi å heller prise oss litt lavt og ha fornøyde, stabile leiebore, enn å prøve å tyne maksimalt i leie og risikere hyppige utskiftinger.
Og, det er da ingen grunn til å ha terminomkostninger på lånet
Trur eg skal klare det på ca.200.000kr. har bygd på og totalrenovert resten av huset, der eg kun har hatt rørlegger til å kople vatnet, resten har eg gjort sjølv. Eg er elektrikker, så den biten er lovlig. Og ikkje minst så får eg veldig gode priser på alt el.utstyr og røyrutstyr gjennom grosist. Har også veldig gode avtaler med XL-bygg. Så einaste eg er litt usikker på er summen for å støype gulvet. All utvendig graving har eg ein kompis som tar seg av. Om summen mot formodning kommer opp i 250.000kr så skal me nok klare det òg..
Ja, det var det samme som jeg betalte, men så kom isolasjon i tillegg, der går det fort 10-15 000. I tillegg kommer varmekabler (men her er jo trådstarter godt hjulpet) hvor elektrikeren skulle ha rundt 700 kr kvadraten for å legge... (ran på åpenlys dag)