23,529
37
1
Merkelig takst
9
Lillehammer
0
Heisann!
Dette er muligens feil fora, men jeg prøver.
For et års tid siden investerte jeg i enebolig som så svært skulle være etterisolert.
Taksten sa også at huset var etterisolert, ikke detaljert, kun at det var etterisolert med glava.
Som vi neppe har glemt var fjorårets vinter her på østlandet forferdelig kald, jeg slet ihvertfall med å opprettholde en levelig temperatur innendørs.
I sommer rev jeg hele stua, oppdaget til min store overraskelse (egentlig ikke) at det ikke fantes isolasjon i ytterveggene, vi snakker luftisolasjon.
Skjærte meg så gjennom resten av veggen for å se, joda, der var det lektet ut 2 cm og dyttet i slik glavamatte med svart papp utenpå.
Dette kan vel ikke på noen som helst slags måte regnes som isolering?!
Har i dag isolert stua og 2 hemlinger, kjellerhemling og alle ytterveggene unntatt rundt stua gjenstår, dette er bestilt, blåsebil...
Er det verdt å klage?
Skal jeg gå på selger eller megler?
Mvh AB
Dette er muligens feil fora, men jeg prøver.
For et års tid siden investerte jeg i enebolig som så svært skulle være etterisolert.
Taksten sa også at huset var etterisolert, ikke detaljert, kun at det var etterisolert med glava.
Som vi neppe har glemt var fjorårets vinter her på østlandet forferdelig kald, jeg slet ihvertfall med å opprettholde en levelig temperatur innendørs.
I sommer rev jeg hele stua, oppdaget til min store overraskelse (egentlig ikke) at det ikke fantes isolasjon i ytterveggene, vi snakker luftisolasjon.
Skjærte meg så gjennom resten av veggen for å se, joda, der var det lektet ut 2 cm og dyttet i slik glavamatte med svart papp utenpå.
Dette kan vel ikke på noen som helst slags måte regnes som isolering?!
Har i dag isolert stua og 2 hemlinger, kjellerhemling og alle ytterveggene unntatt rundt stua gjenstår, dette er bestilt, blåsebil...
Er det verdt å klage?
Skal jeg gå på selger eller megler?
Mvh AB
Mye rart, ja. Alt er jo relativt, så 2 cm glava var vel en stor forbedring det når det ble gjort.
Har selv skråtak i 2. etg som ikke er isolert. På sidene av takoppbyggene (arkene) så brukte jeg 2 lag med 3 mm depron siden vinduene går helt ut til veggen her (og selve arkene er bygget av massivt tre). Det hadde en viss effekt ja.
Dette var vel luft fra Glavafabrikken. ;D
Jeg tviler på om du kommer noen vei med dette. Det er isolert etterpå...
Uansett, det stemmer jo det som står i taksten, huset er etterisolert med Glava, så du oppnår neppe noe annet enn å pådra deg mer utgifter og frustrasjon.
At veggen ikke var isolert i utgangspunktet er vanskelig å vite, men hadde du tatt med en fagmann så hadde nok han fattet mistanke og stilt megleren "de vanskelige spørsmålene".
Her må du nok bare innse at du har vært naiv, så legg dette bak deg og "move on".
En mager trøst er at de fleste huskjøpere får seg en eller flere overraskelser.
Tekniker med verktøy.......Festool, Makita, Paslode
(gassverktøy med lav vekt), Millvaukee ....og litt til
De påstår videre at de er DNV kvalifiserte; noe jeg synes virker helt på viddene da de på oppfordring fra undertegnede ikke kunne fremskaffe styrende dokumentasjon for bl.a. utførelse/vurdering av fuktmålinger eller innehar manualer/beskrivelser/rutiner for bruk av fuktmålerutstyr.
De innrømmer helt og holdent at dette er opp til hver enkelt takstmann å selv bedømme. WHAT?
Videre fikk jeg muntlig bekreftet fra fagsjef i Norges Takseringsforbund at, jo, en takseringsmann har "rett" i den taksten han skriver, til tross for at undertegnede har påpekt både feil i rapport og ikke minst i måten et Protimeter MMS ble brukt på under befaring. Til og med fagsjefen selv var i første omgang enig i at måten dette ble gjort på ikke var helt i henhold; men pipa fikk en annen lyd i neste samtale når takstmannen hadde fått sagt sitt. Hvem sier at man må være medlem i frimurerlosjen for å få beskyttelse av sine brødre?
Nå gleder jeg meg bare til å plukke boligen jeg har kjøpt sønder og sammen, sammen med den totalt verdiløse takstrapporten som jeg "fikk med på kjøpet." Allerede før første bud oppdaget vi at boligen har fått 2 lag med kledning; noe takstmann ikke greide å "se" på sin befaring. Når jeg etter mye og om og med fikk kontakt med vedkommende takstmann på telefon, fikk han akutte problemer med hukommelsen når jeg konfronterte ham med dette... Vet ikke om jeg gleder eller gruer meg til fremtidig "funn."
Videre har jeg vel fått bekreftet fra de som er "innenfor" tømreryrket at vedkommede ikke har spesielt "høythengende" status blant de som er i bransjen her i distriktet... Videre har jeg to takstrapporter fra uavhengige kilder som "knuser" førstnevnte.
Slett arbeid, heter det. Om jeg orker å krangle mer med takstmann, takstforbund og eventuelt bruke klagemulighetene som finnes tviler jeg på; prisen for taksten er av mindre betydning - det ville i så tilfelle være av rent prinsipielle årsaker. Hadde det vært en håndtverker som etterlot seg "varige mén" i boligen, hadde jeg krevd rettelse/nektet betaling.
Jeg velger derfor heller å bruke energien på å spre så mye dårlig omtale av vedkommende som overhodet mulig, både han og Norges takseringsforbund. De er vel det som en bilmekaniker sier om NAF når det gjelder bil... :-\
Energi klassifisering er jo noe huseier gjør selv, må jo være det minst troverdige dokumentet som eksisterer, etter meglerrapport kanskje...?
Nok et bortkastet byråkratisk dokument som kun vil skape konflikter og splid ved kjøpt og salg.
Tror vel du har misforstått mye - og ikke helt skjønner hva en verditakst i forbindelse med salg er, dvs ikke en byggteknisk takst.
Sertifisering DNV:
http://www.ntf.no/OmNTF/takstmannens-kompetanse.aspx
Det er altså ikke alle takstmenn som er DNV-sertifiserte.
Bordkledningen oppdaget du før kjøpet, så der har du uansett ikke noen sak.
Når det er sagt, så er det mange useriøse takstmenn. Flere som har hatt med "Frakken" å gjøre i Oslo?
På den annen side tar det tid og det virker som takstklagenemda er opprettet av takstgjengen og gir etter min mening dertil dårlige vurderinger. Det er også interessant å se at takstmenn har kollektivt hukommelsestap.
eks
https://www.takstklagenemnd.no/nor/Forside/Anonymiserte-vedtak/2010-016-Paastand-om-mangelfull-boligsalgsrapport
Slik du beskriver saken er det garantert ikke noen vits i å gå videre med dette. Det vil bare koste penger og frustrasjon og utbyttet ditt vil nesten garantert bli null komma niks. Vedkommende har ikke løyet i rapporten, og nesten uansett hvor slett arbeid vedkommende han har gjort er hans ansvar meget begrenset, om i det hele noe som helst.
Om du lurte på hvor mye isolasjon det var kunne du også spurt de som solgte huset - om de visste det eller hadde svart ærlig er en annen sak. Kanskje har takstmann spurt og fått "2 cm utenpå gammel kledning" som svar og heller nøyd seg med å skrive at det er "etterisolert med glava" siden det var så lite. Det er litt slik den sjangeren er.
http://www.tk.no/nettmote/article4667705.ece
Hvor forpliktende er en takstman og hvilket ansvar har han i en vanlig boligtakst som meggler bestiller for selger og som legges ved prospektene fra meggler?
Taksten er en del av avtalen mellom selger og kjøper. Takstmann og megler anses som selgers hjelper. Takstmann har ansvar for sin takst og det han skriver der. Takstmann kan holdes ansvarlig hvis det er feil i taksten. Det finnes en egen klagenemd for saker mot takstmenn. Takstmenn skal ha en ansvarsforsikring som kan brukes i slike tilfeller.
- Johan
http://www.boligtakst.as/tips_esf.html
Trenger du slik forsikring? Opp
Erfaringer viser at utbedringskostnader og prisavslaget i spesielle tilfeller kan komme opp i betydelige beløp. Selger er ikke fri for ansvar for skjulte feil og mangler selv om han opplyser alt han vet om eiendommen.
Salget er ikke å regne som avsluttet før 5 år etter overtagelse. Selv med privat rettshjelpforsikring vil det kunne bli betydelige saksomkostninger knyttet til en tvist. De fleste ønsker å unngå tvister og rettssaker som i tillegg kan ta mye av selgers tid. Tilstandsrapport eller takst flytter ikke ansvaret automatisk over på takstmannen. Ansvaret kan ikke overføres på eiendomsmegler med mindre megleren har forsømt seg.
Du har et poeng, men det er likefult et dokument med informasjon. Dersom tidligere eier har skrevet 10cm vegg isolert med glava i rapporten hjelper det lite om den får F, det er da sagt av selger at huset er bedre enn det i virkeligheten er. Er det derimot beskrevet vegger uten isolasjon, så er kjøper på tynnere is igjen. Jeg hadde gravd gjennom all dokumentasjon jeg kunne finne, og gått til sak om det var nok informasjon der. Jeg ville også kjørt en klage på takstmannen så langt jeg overhodet kunne, bare på pur F. De folka skulle hatt erstatningsansvar for alt de sier som de ikke kan dokumentere at kommer fra selger selv. Oraklet i Delfi var ikke mer vag.
http://www.aftenposten.no/bolig/Boligkjper-tilkjent-12-mill-i-erstatning-6715599.html
http://www.dinepenger.no/regler/hvem-som-helst-kan-kalle-seg-takstmann/20241853
Veldig kjekt å få bekreftet mangelen på kompetansekrav og ikke minst at Protector nå vurderer å slutte med "takstrapportrabatt" på selgers eierskifteforsikring; utelukkende med bakgrunn i dårlig kvalitet på takstrapportene.
Nå er det helt sikkert store lokale forskjeller; men praksisen rundt de såkalte boligsalgsrapportene her i Stavangerdistriktet er mildt sagt diskutérbar!
Nå vet ihvertfall jeg hva jeg skal sikte meg inn på den dagen det går dårlig i "oljå" ... :-X
Dersom jobben innebærer tøffe tak på privaten så er dere så absolutt ikke alene! Prøv å ta jobb i lokalbanken, knus folks drømmer! Håndtverker med misfornøyde kunder. Selger som lurer kunde. Lege som mister pasienter. Leder som er jævlig mot de ansatte osv... Nei, ærlig talt, er man ikke "mann" nok til å stå i mot dette får man ta vanlig betalt arbeid, med de lønnsinntektene takstmennene her i området har, har de råd til å kjøpe seg et par venner om det er dette som er problemet. Men for all del, jeg ser poenget ditt. Men godtar det ikke som en unnskyldning sånn helt uten videre...
Som både selger av bolig A og kjøper av bolig B, begge vurdert av samme takstmann; er det det definitivt med en viss bismak at jeg måtte ha inn en takstmann nr 2 på bolig A samt fant enormt mange avvik i rapporten på B. Begge er enkle boliger i teknisk forstand: Tømmerhus bygd i hhv 1919 og 1948.
I bolig A, som jeg solgte, fant en fukt der den andre ikke fant det.
Som "menigmann" tar man for gitt at en takstmann kan lese/forstå fuktmålerinstrumentets bruksanvisning, samt ha en detaljert kunnskap om dets virkemåte om måling av fukt, byggfukt og de enkle fysiske lover som gjelder i denne forbindelse. Jeg har greid å lese meg frem til det i løpet av noen kvelder, men jeg er ingen spesialist. Men jeg anser min egen forståelse til å være tilstrekkelig til å vurdere takstmannens jobb som SLETT!
Hvilket valg har man som "kunde?" Når klage ikke når fram, boligen skal ut på salg og hele familieøkonomien står på kanten av stupet pga av en takstmann som så åpenbart har begått så mange åpenlyse deil ifm fuktmåling? Svaret, ikke nødvendigvis fasiten, ble å betale å holde kjeft. Man har bare ikke mulighet til motstå NTF og deres apparat. Heldigvis ser det nå ut til at den 3 statsmakt har tatt affære... 8)
Som ansatt innen "oljå" har jeg en viss bekjentskap til hva en DNV sertifisering innebærer. Ihvertfall i min bransje, hvor DNV utelukkende er et kvalitetsstempel. Og det ikke uten grunn! Hvordan er det da mulig at det i NTF ikke foreligger nøyaktigebrutiner og beskreve prosedyrer for f.eks. Måling av fukt i en gipsvegg? Betonggulv? Fliselagt bad med membran? Osv.....
I alt for stor grad opererer hver og en takstmann hver og for seg, hvor det er opptil hver enkelt å opptre som de selv vil. Det er kanskje ikke så rart at det blir stit spørsmål ved det arbeidet som utføres, på lik linje som så mange andre yrkesgrupper. Meglerbransjen har tatt en opprydning; det er på høy tid at takstmennene jør det samme. To takstmenn bør være unisone, det er ikke min erfaring. Dessuten bør grunnleggende ting, som f.eks. Dobbel kledning som sees fra bakkenivå bli med i en takstrapport.
Kravet til utdannelse er minimum mesterbrev i tillegg til taktmannskolen som for meg tok 2 år i tillegg til krav om erfaring. Dette gjelder for å bli sertifisert takstmann. Alle kan ta skolen da også andre yrkesgrupper ser på utdannelsen som nyttig, men de kan ikke bli sertifisert. Dette er vesentlig strengere enn tidligere og er faktisk et ledd for å øke kvaliteten på tjenesten. I tillegg må alle sertifiserte takstmenn foreta en årlig etterutdannelse for å beholde sertifiseringen. Videre jobber NTF med strengere og bedre tilstandsrapport som takstmenn ønsker skal være obligatorisk. Videre har mange i bransjen et ønske om å fjerne koblingen til megleren. Så bransjen er i utvikling, jeg vil ikke si at dette er å "rydde" opp men som i alle bransjer øke kvaliteten etter som økte krav kommer. Og det var bransjen selv som ønsket godkjenning fra Veritas, har selv gjennomført denne.
Men kjøp av brukt innebærer alltid en viss risiko, derfor blir jeg sjokkert hvor kort tid folk bruker på visning. Etter at eierskifteforsikring kom, er en bivirkning at selger sjelden opplyser om feil. Dette er et dilemma for eierskiftebransjen og derfor har de en stor egeninteresse i fremtidens takstbransje. Derfor bør en være litt kritisk til aktører som har en egen interesse når de uttaler seg i media, også takstbransjen. Nå mener jeg eierskifteforsikring er bra, men problemene med forsikring bør løses med dialog/samarbeid og ikke slike media uttalelser fra Protector.
Ja det finnes dårlige takstmenn, men det finnes dårlige fagfolk i alle bransjer. Nå vil jeg ikke si noe om din sak da jeg ikke kjenner denne, det finnes alltid flere sider av en sak er min erfaring. Men ofte er det vanskelig å bedømme et symptom på en feil. Man trenger ofte å åpne konstruksjoner og til å med da kan det være vanskelig å tolke bilde. Jeg jobber også med tvistesaker/reklamasjoner og det hender at vi takstmenn er uenig i skadeårsak og omfang. Og ikke minst om det er en mangel i henhold til forskriftene på overføringstidspunktet. Vi må ofte bruke skjønn, og da kommer ulikhetene fram. Husker du hun på tv2 som gikk til 5 forskjellige tannleger med x antall hull, fikk forskjellig svar fra samtlige. Samme undersøkelsen ble foretatt på bilverksteder, men samme resultat. Sånn vil det alltid være i alle bransjer der det utøves skjønn. Men selvfølgelig hadde det vært best om alle var enig, eller hadde det det?
Det med fuktsøk med indikator er et stort tema, så den lar jeg ligge. Men som en pensjonert takstmann sa en gang til meg. Jo mer jeg lærer jo mer forstår jeg at jeg ikke kan alt. Dette var svært vise ord fra en meget respektert og faglig dyktig takstmann. Takstbransjen er avhengig av tillit og uavhengighet og det finnes mange kompetente og seriøse takstmenn der ute.
Det er mulig at det bare er jeg som har et holdningsproblem...
Et måleinstrument, som Protimeter MMS, gir slik jeg forstår der lite rom for mistolkning slik jeg leser og forstår instrumentets manual. Om man derimot bruker instrumentet i strid med instruksene fra produsenten; da har man et problem. Her erfarte jeg for min egen del at det dårlige takstmannen ikke kunne bruke dette, mens den flinke åpenbart hadde skjønt måleprinsippene som ligger til grunn. Men fuktmåling er som du sier helt sikkert et stort og eget tema; det er uansett primæroppgaven til en takstmann ved siden av å påpeke bygningstekniske detaljer.
For min egen del brukte jeg 3 år på huskjøpet; huset vi endte opp med gikk uten budrunde/godt under takst. Hadde med meg tømrer på visning/avskrev den tekniske verdien på boligen til "0" = totalrenovering. Så langt få overraskelser. Om det kun var takstrapporten som lå til grunn, ville jeg følt meg lurt! I en salgssituadjon har man pt ingen reell mulighet til å velge bort en salgsrapport; man utelater i så tilfelle et stort antall potensielle budgivere!
Å utvise skjønn er pt kjøper og ikke takstmann som forestår; av de "100-vis" av visninger vi har vært på har vi sett MYE rart. Jeg mener det er på tid å ta en opprydning i denne selvregulærte næringen; og jeg er alene om en å mene dette.
I stedet for å forsøke å forsvare bransjen bør man heller ta de tilbakemeldinger som kommer til etterretning, slik en god leder gjør med sine ansatte. Det er i alle sin interesse at kvaliteten øker i denne som alle andre bransjer.
Saukaas NTF er 4 ganger større enn Nito, så kanskje ikke så unaturlig at NTF kommer mer i media både positivt og negativt. Tilbakemeldinger fra markedet er svært viktig og det brukes nok mye mer tid/ressurser enn du aner. Men det er mange hensyn å ta og mange som skal mene noe i fremtidens takstbransje. Høyresiden i norsk politikk ønsker ikke obligatorisk tilstandsrapport slik bransjen, forbrukerrådet osv ønsker. Megleren ønsker ikke å endre dagens praksis med kontakt mellom takstmenn og megler. Eierskifteforsikring ønsker å være med på utvikling av morgendagens takstrapport osv osv. Alle har gode argumenter, så det er ikke lett. Og det hjelper ikke at myndighetene bruker altfor mange år på å bestemme seg, noe de fortsatt ikke har gjort. Til slutt valgte bransjen selv Veritas godkjenning, høyere krav til skolering, etterutdanning osv.
Protimmeter MMS brukte jeg selv i mange år, går utifra du mener fuktsøk funksjonen på denne. Andre funksjoner gir "eksakte" måleverdier og der håper jeg det ikke er noen tvil. Søkefunksjonen på Protimeter er av varierende kvalitet, på vårt kontor testet vi disse mot hverandre og ble svært overrasket over forskjeller. På bakgrunn av dette skiftet jeg merke. Men en søkefunksjon gir deg kun forskjellen på tørr og fuktig, du får ikke svar på hvor mye fuktighet det er i konstruksjonen. Dette er svært viktig å huske. Hva som har skjedd i din sak er det umulig for meg å spekulere i. Men ikke tro at et fuktsøk på baderomsgulv der fukt naturlig blir liggende mellom flis og sveisemembran kan gi noen svar på om membranen er tett. Derfor mener mange at en inspeksjonsluke på tilstøtende rom mot våtsone der det er mulig er veien å gå. Da vil man lett kun inspisere konstruksjonen samt få eksakte måleverdier. Dette vil fortsatt ikke gi en 100% garanti, men mye mye enn dagens målinger. Jeg kjenner meg heller ikke igjen i din beskrivelse av tid/arbeidsmetode til takstmenn. Selv bruker jeg i snitt 1,5 time på verditaksering og 3-4 timer på tilstandsrapport ute på selve boligen. At vi klipper og limer er vel feil å kritisere, dette gjør alle bransjer. Mener du at jeg skal skrive en saltakkonstruksjon på nytt hver gang osv osv. Klipp og lim er også feil, vi har et bibliotek med fraser som vi har laget slik at vi sparer tid og slipper å lage alle beskrivelsene på nytt hver gang.
Husk en ting, tvistesaker ved bolighandel eskalerer i prosent. Hvis du har lest en 20 år gamle takstrapporter er det ikke fordi takstrapportene var så mye bedre før. Ofte var da takstmenn en snekker med 1 ukes kurs og hadde taksering som deltidsjobb. Grunnen er nok at vi har fått en tøffere samfunn, hvor tonen er hardere osv osv. Dette stiller tøffere krav til takstmenn, men vi skal prøve å balansere det hele. Selger er ofte misfornøyd med markedsvurderingen, negativ beskrivelse osv. Selger synes at han får for lite informasjon, prisen er for høy osv. Eierskifteforsikringen som har tatt betalt for å ta en risiko vil gjerne dytte ansvaret på andre, advokatene vil prøve den minste sak, meglerene vil selv bestemme pris. Mitt i alt dette skal en takstmann være uavhengig å balansere det hele. Ikke lett med så mange som har en egen interesse i det hele. Kanskje skal vi slutte med takst å la det hele reguleres av alle disse aktørene? Tror det er feil vei med i Sverige fungere dette på et vis. Men der er ikke bud bindene og man ser ofte at budgivere trekker seg. Kanskje er veien å gå at boligen selges uten takst der budene ikke er bindene før selger/fagkyndige har foretatt en vurdering av bolig etter budrunden. Ikke så hyggelig å være selger da, men det er en løsning. Prisen reguleres da i all hovedsak av markedet. Tenkt litt rundt dette.
Jeg er ikke uenig med deg at dagens takstrapporter ikke alltid holder mål mot forventningene. Men la oss tenke at vi utvider tilstandsrapporten til å bli svært omfattende i forhold til i dag. En feil som da ikke blir oppdaget vil takstmann måtte svare for. Håper du ser at dette er en umulighet. Vi ser ikke gjennom vegger og et symtom er ikke alltid lett å se. Kvaliteten på takster kan alltid bedres, men kjøper man en 30 år gammel bolig er dette forbundet med risiko. De fleste glemmer dette.
Som med alt annet, er det mange detaljer som skal falle på plass også her. Åpenhet om bl.a. Medlemmenes formelle kompetanse bør kunne forventes. NITO kunne ihvertfall raskt gi tilbakemelding på dette til DP's journalist. Hvem som er størst betyr lite; det er tilsyvende sist kvaliteten som betyr noe. Her i Rogaland gir heller ikke takstmenn verditakst; hvorfor er det så store lokale forskjeller på takstrapportene som utarbeides inde forskjellige delene av landet? Ligger det ikke et krav i denne DNV sertifiseringen om hva og hvordan en boligsalgsrapport skal se ut? Er det her snakk om at meglere/boligselgere på østlandet kjøper en annen type takstrapport enn her i vest?
Som sagt har vi vært på en hel rekke visninger de siste årene, og vi kunne i en periode kjenne igjen takstmannen på skriftspråket i rapporten. Det er jo ikke akkurat så mange takstmenn som opererer i dette markedet her i Stavanger. Om rapporten utarbeides for eierskifteforsikringa, burde det ikke være de som bekoster takstmann samt avvikle bruken av egenerklæringer?
Å kopiere ord og fraser går greit, men når dette snarere er regelen enn unntak er det litt kanskje ikke så rart at man undres?
Vedrørende bruken av Protimeter MMS ga NTF's takstmann muntlige tilbakemeldinger rom for rom, overflate for overflate med en numerisk % RF verdi. Dette gjorde han på flis, laminat, spon og gipsflater. Enkelte av måleverdiene ble også gjengitt i takstrapporten. Ingen hammerelektroder ble brukt under befaringen. Jeg som selger ble med takstmann rundt for å gi supplerende opplysninger.
NITO's takstmann sa bare fukt/ikke fukt, og sa at % verdien i displayet ikke var annet enn en vag indikasjon. Hammerelektroder ble brukt i tilstøtende konstruksjoner. Vedkommende brukte dessuten god tid på å gå gjennom punktvis med meg som selger de ilike aspektene av boligen før selve befaringen. Fikk på eget ønske gå rundt på egenhånd uten meg som forstyrrende faktor.
Ved riving av innvendige vegger i 2etg og kjeller i nåværende bolig, som ble taksert av samme NTF takstmann, ble det avdekket svært mye tilsig av vann/fukt i kjeller samt fuktskadede trekonstruksjoner som ble fjernet. Her målte ikke NTFs fukt av en eller annen grunn. Lite å si i vår situasjon, men dog litt bemerkelsesverdig. Sommeren og høsten i fjor var dessuten særdeles nedbørsrik, så dette har ikke evt tørket ut i mellomtiden heller. Videre er mange vinduer i vesentlig dårligere stand og av eldre alder enn oppgitt i NTFs takstrapport. Lite å bety for vår del, men alikevel så lett å få riktig! Videre manglet det info om dobbel kledning samt manglende lufting (saltak) noe som er lett å avdekke på en befaring. Betyr lite for vår del, men dog. And the story goes on...
Med 1600 medlemmer kan det være en stor liste å produsere til reporteren hvis disse ikke er laget på forhånd. Men alle takstmenn sender inn CV, vitnemål osv ved søknad om sertifikat. I tillegg kreves dette for Veritas godkjenningen. Personlig mener jeg det er urelevant om du en ingeniør eller tømmermestrer, i vårt firma er vi begge deler. Erfaring som takstmann har nok mer å si.
Boligtakster i Oslo er noe av de mest meningsløse dokumentene som finnes etter min mening. De består nesten utelukkende av svada og selvsagtheter.
http://byggmesteren.as/2006/09/04/fuktmaleren-ma-brukes-riktig/
Riktignok en gammel artikkel, men sannsynligvis en aktuell problemstilling fortsatt...
Og:
http://www.dnvba.com/no/DNV%20%20Downloads/PERS_TAKST_tjenestebeskrivelse.pdf
Skremmer ikke meg fra et fremtidig lukrativt yrkesvalg når de dårlige tidene i "oljå" kommer...
Er jo piece of cake å lage en boligsalgsrapport som følger normkravene her. Skremmende at dette såkalte kvalitetsstempelet i praksis ikke gir meg som kunde en bedre garanti form utført arbeid. Jeg burde naturligvis gjort leksa mi i forkant og ikke være etterpå klok... :-[
Grøss. Nå har jeg ikke ubetydelig erfaring innen administrasjon av høyere utdanning. Leser av sertifiseringsordningen: Stryker kandidaten tre ganger, får kandidaten etter en karantenetid anledning til å prøves igjen.
Innen høyere utdanning er tregangers regelen også kjent, men her er logikken noe annerledes. Prøv deg inntil tre ganger og klarer du det ikke da, er det en form for strukturert veiledning: 2 gangs stryk = dette er ikke tingen for deg.
Derimot om man er en takstmann, jo da kan man i praksis prøve seg i det uendelige.
Forresten, medlemstid her inne på forumet er dessverre ikke ensbetydende med erfaring i bransjen. Ellers ville jeg glatt meldt meg opp for en slik sertifisering (og ja det finnes utdanningstilbud i U&H sektoren rettet mot skolering av takstmenn).
Med kjennskap til noen meglere vet jeg dessuten at følgende spørsmål dukker opp fra takstmann til megler; "Hva mener du taksten bør ligge på?" Noen mener faktisk dette er positivt, men det legger i endel tilfeller føringer for hva takstmann rett og slett må unngå å legge vekt på for å havne på det megler mener er reellt. Markedet har alltid rett. Men får kjøpere alltid de riktige betrakninger om det aktuelle objekt? Neppe.
En annen ting som forundrer meg er at kjøper ofte skal basere et kjøp på en visning på en time, kanskje sammen med 20-30 andre interessenter. En blir kanskje invitert til å komme tilbake, men hva skjer i praksis? Jo budene hagler, og en må "satse på" at det går greit. Og dette skjer stadig vekk. Ift. investeringer på 3-4-5-6 millioner kroner (!). Og selger som er den som vet mest, er sjelden tilstede for å kunne svare på noe. Jeg har solgt noen rimelige bruktbiler i mitt liv, og sjelden har jeg opplevd at noen har kommet og bare kjøpt utfra det de ser i full fart. Da snakker vi 50.000 kroner..... Og folk vil ha dokumentasjon på reperasjoner, servicehefte, historikk osv. Ikke noe av dette er "plutselig" relevant når en skal kjøpe noe til flere millioner, og det virker ikke som folk tenker slik heller. En "loggbok" for alle boliger kunne kanskje vært en vei å gå? Alt som gjøres føres opp, gjerne understøttet med dig. bilder på en penn, og selvsagt dokumentasjon. For mye arbeid? Folk tar vare på gjerne ti år tilbake av eu-sedler og kvitteringer på utlegg og reperasjoner på sin bil, samt at merkeverksted også har historikk, så hvorfor ikke?
Vilt at det er som det er! I beste fall. Fint for megler, som kan ta mange oppdrag på rel. kort tid, men hva med forbruker? Megler skal bare formidle. Og er stort sett ferdig med oppdraget når papirene er signert. Og mange sitter nok igjen med å måtte utbedre mye utover hva takst sa, eller de selv forstod trengtes å utbedres, uten at en bruker, eller kan bruke, noen eierskifteforsikring av den grunn.
Hva kan gjøres? Vel. Vi kunne fått med tall for strømforbruk/oljeforbruk/ca. vedforbruk siste tre år der det er aktuelt. Strømforbruk dokumentert. Enkelt å hente inn. Dette gir en pekepinn på isolasjonsnivå. Utfra forbruk pr. oppvarmet kvm. Noe energimerkingen også burde tatt høyde for i beregningsprogrammet.
Takstman bør få innkoorporert som krav å måle fukt i luft (RF) og korrigere denne for årstid for å kunne si noe om ventilering er bra eller om det basert på RF kan være fuktproblemer. Speiselt i kjeller og på bad. Det kan gjøres svært fort og koster lite ekstra.
El. anlegg bør absolutt inn i rapport i større grad enn i dag.
Disse (og klart også andre tiltak) vil gi en merkostnad. Men opp mot kostnader i ettertid er det småpenger for kjøper i mange tilfeller.
Totalt sett mener jeg vi må over på å behandle kjøp av eiendom som det det er. En kjempeinvestering med mange usikkerheter for kjøper. Dagens system har for få vern for kjøper. Bedre taksering endrer ikke feilene som uansett er der, men synliggjør dem slik at flere kan da et bedre valg. Slik det er i dag må en ofte tolke vage formuleringer i boligsalgsrapport eller takst, og må ha kunnskap for å konkludere. Det mener jeg ikke er godt nok. Mange kjøper basert på følelser og har for lite faktagrunnlag til å vurdere annet enn overflater. Det er ikke bra.
Mitt prosjekt: http://www.byggebolig.no/oppgraderinger-oppussing/fra-ronne-til-hus/
Trolig er måten å endre systemet på at långiverne kommer sterkere på banen. "Hvis vi skal låne deg x millioner ønsker vi en tilstandsrapport som sier at vi med sannsynlighet ikke sitter igjen med et dårlig bygg hvis vi må overta huset fordi du ikke betaler. Minst en delstat i USA har et slikt system..
Ja. enig ang. kjøperen. Er ikke plass til dem i den trekanten. Långiverene ja. Men antar de hadde villet inn i denne debatten/gjort noe om problemet var så stort at de hadde synlige tap av det. Men, kan hende de ikke "ser" mekanismene godt nok. Forsikringsbransjen er helt klart en annen aktør med egeninteresse.
Med den kunnskapen jeg har har det hendt at jeg har kjøpt bruktbil med bare en lett gjennomgang. Men jeg hadde aldri - aldri - gjort det ift. eiendom. Tenker at av og til er folk rare. Kollektivt. Med tanke på nivået boligprisene har nådd er det ekstra rart. At så mange finner seg i dette.
Mitt prosjekt: http://www.byggebolig.no/oppgraderinger-oppussing/fra-ronne-til-hus/
At noen stater i USA krever tilstandsrapport er forståelig, fordi långiver der kun har pant i boligens verdi. Er boliglånet "under vann", dvs større enn boligens verdi, kan man bare levere inn nøklene..
Det er nok kjøper selv som bærer alle interesser av å grundig dokumentere tilstanden før kjøp.
Utvilsomt. Med det som gjør meg litt trist er at stadig flere har stadig mindre praktisk kunnskap.
Trist ift. motiverte, sultne, naive unge mennesker som gjerne tjener ok, men ikke kan så mye om det de skal
kjøpe. Så ja. Det er utvilsomt kjøper som har interesse av endring. Og å få til en "folkebevegelse" er vel like
sannsynlig som å få 7 rette i lotto. ;D
Få har interesse av dette samtidig, men mange på sikt. Slik er det. Det beste en realistisk kan gjøre er vel å spre kunnskap.
Mitt prosjekt: http://www.byggebolig.no/oppgraderinger-oppussing/fra-ronne-til-hus/
Meglerne derimot har det som yrke, men så lenge de kan bytte bil en gang i året og leve fett oppe i åsen, bryr de seg ikke om kundene kjøper katta i sekken.
Tror du ikke den bare stakk 10cm ned i jorda....
Snakket med megler , han trodde det skulle være slikt. Så jeg ble litt paff. Lurer på hvor mye dritt det er der ute når det kommer til disse "yrkene"
Hilsen
Kaj H
1bolig.no
http://www.klikk.no/bolig/article817329.ece