822
9
0
Renovasjon av hus fra 60-tallet - Stort prosjekt - trenger tips
25
0
Hei alle sammen :)
For to år siden kjøpte vi 60-talls hus på stor tomt (1,4mål) med ytterst god beliggenhet.
Huset er på 240m2 og har følgende inndeling:
Når vi kjøpte huset var hele tiden planen at det skulle renoveres når vi har økonomisk mulighet for dette. Vi ser for oss å bruke 1,5-3 millioner på å få "drømmehuset".
Våre planer/ønsker er følgende:
Mitt spørsmål er følgende:
Er jeg helt på jordet når i forhold til økonomi? Er det mulig å få til dette for maks 3 millioner?
Jeg har ingen erfaring med slike ting. Jeg er ikke fagmann eller håndverker. Hvordan starter jeg? Hvem og hvor mange bør jeg ta kontakt med?
Jeg har en del kompiser som anbefaler meg å være byggherre/prosjektleder selv og hente inn alle tjenester som arkitekt, byggmester, elektriker, rørlegger og lignende selv for å spare penger versus å bruke en totalentreprenør.
Har dere gode tips til hvordan jeg skal passe på at jeg har kontroll over økonomien og tidsrammen?
Andre tips?
På forhånd mange takk :)
For to år siden kjøpte vi 60-talls hus på stor tomt (1,4mål) med ytterst god beliggenhet.
Huset er på 240m2 og har følgende inndeling:
- Kjeller i mur: Delvis under bakke på skrå tomt (ikke bratt helning). Her finnes vaskerom, stor kjellerstue, stor gang, bod og matbod. Takhøyden er varierende fra litt over 200cm i gang og vaskerom til ca. 210-215cm i kjellerstue. Alt av rør og elektrisk går utenpå vegger og tak.
- Første etasje med kledning av tre: Normal takhøyde. Består av: En stor og fin stue med gammel parkett og papptak. Et middels stort og helt nedslitt kjøkken med gulv/tak belegg. Middels stort bad med lav standard og gulvbelegg. Badet har plass til dusj eller avlangt badekar, men ikke begge deler. Inngangsparti med egen vestibyle og enda en stor gang med inngang til alle rommene + trapp til andre etasje. Trappen er altfor bratt, nesten som en stige. Etasjen har ett stort og ett middels stort soverom.
- Andre etasje med kledning av tre: Denne etasjen er mer eller mindre ubrukelig til noe særlig. Skråtak med grei takhøyde. 2 vinduer i hele etasjen; ett i hver ende av huset. Etasjen er følgelig veldig mørk med begrenset mulighet for belysning på grunn av skråtak. Etasjen består av en liten gang der trappen kommer opp med gode hyller for oppbevaring. Det er et bittelite soverom på ca. 5kvm i den ene enden. Den andre enden er et stort soverom/loftstue. Hele etasjen har "krypskap" på hver langside av huset. Skapet følger hele husets langside på hver side og har en bredde på ca. 1,5 meter. Dette tar mye plass, men gir enormt mye lagringsmulighet som vi egentlig ikke har behov for på grunn av den store kjelleren.
- Garasje: Av nyere type; 1,5 bils bredde. Har plass til bil + mye ekstra. Den er frittstående på tomten. Garasjen er kjekk, men jeg kunne godt tenkt meg plass til 2 biler + litt ekstra.
Når vi kjøpte huset var hele tiden planen at det skulle renoveres når vi har økonomisk mulighet for dette. Vi ser for oss å bruke 1,5-3 millioner på å få "drømmehuset".
Våre planer/ønsker er følgende:
- Heve taket i andre etasje slik at vi får skikkelig oppholdsrom med god romfølelse og mulighet for store vinduer.
- Flytte stue og kjøkken opp til andre etasje der utsikten er fenomenal.
- Renovere hele første og andre etasje.
- Flytte og bytte trapp.
- Første etasje skal bestå av så mange soverom som mulig i kombinasjon med stort og godt bad.
- Alt elektrisk skal oppgraderes.
- Alt av rør skal oppgraderes.
- Kjeller: Vet ikke hvor mye penger vi ønsker å bruke her da takhøyden allerede er lav. Vi ønsker å gjøre noen estetiske oppgraderinger og gjerne lage til en fin bi-inngang i tillegg til et greit vaskerom. Men det er ikke denne etasjen som blir prioritert.
- Husets kledning ble byttet for 15 år siden, så den er grei. Huset er dog svært dårlig isolert, så ser for meg at vi må gjøre noe med husets isolasjon og klima i kombinasjon med at resten renoveres.
- Husets takstein er også ca. 15 år gammel, men ser for meg at denne sikkert må byttes i kombinasjon av at taket heves og endres.
- Garasjen: Ønsker å utvide denne om mulig. I tillegg ville det vært en drøm å få den "koblet" til huset med dør/gang fra huset til garasjen. Innser at dette er litt flåsete, men tar det med som et punkt likevel.
Mitt spørsmål er følgende:
Er jeg helt på jordet når i forhold til økonomi? Er det mulig å få til dette for maks 3 millioner?
Jeg har ingen erfaring med slike ting. Jeg er ikke fagmann eller håndverker. Hvordan starter jeg? Hvem og hvor mange bør jeg ta kontakt med?
Jeg har en del kompiser som anbefaler meg å være byggherre/prosjektleder selv og hente inn alle tjenester som arkitekt, byggmester, elektriker, rørlegger og lignende selv for å spare penger versus å bruke en totalentreprenør.
Har dere gode tips til hvordan jeg skal passe på at jeg har kontroll over økonomien og tidsrammen?
Andre tips?
På forhånd mange takk :)
Trapp 100k (Bare innkjøp, så er det nytt trappehull etc i tillegg)
Tak 300k
Elektrisk 400k (avhenging av stand, spotter, smarthus etc)
Rør 200k
Per bad 300k
Kjøkken 200k
Maler 200k
Balansert ventilasjon 100k (dette vil du ha
Nye vinduer: 5k+ per stk (kostnad er ikke bare i selve vinduet, men innsetting, tetting, isolering, foringer og lister)
Drenering 300k (Problemer med dette dukker ofte opp når du starter å rive ting i kjeller, ikke sikkert dette trengs nå)
Snekker: ???
For 3 mill, kan det løses. Men noe mye under det tviler jeg. Stort hus, mye som skal gjøres.
Har vært gjennom det samme selv. Sluttet å telle penger etterhvert
Det kommer til å ta lang tid, renovasjon tar ofte lenger tid enn nybygg. Krever veldig mye jobb, vær klar for mange mailer og telefoner, mye som skal bestemmes: Hvordan skal kjøkken se ut, hvilken trapp skal du ha, hvor skal du ha stikk, hvordan skal spotter plasseres, hvilke farger skal vi ha, hvilke materialer skal vi bruke osv osv.
Hvis du skal stå som prosjektleder selv, må du være klar for mye jobb og ubehagelige samtaler når ting ikke ble som de skulle. Det er veldig behagelig å kunne si til noen "dette ble ikke som avtalt", og så må de ta kranglene.
Finn en snekker som du stoler på, og som kan fungere som et slags "talerør" for deg, hvis du ikke kan være der ofte/hele tiden. De andre fagfeltene er ut og inn nå og da, snekker er der "hele tiden".
Snakk med så mange som mulig, kontakt så mange som mulig, vær så tydelig om ønsker og behov som mulig, ikke betal før ting er som de skal være.
Vi må jo ha en alternativ plass å bo mens dette pågår. Bør jeg planlegge midlertidig bosted for 6 måneder? Ett år? Mer?
Dette blir jo også en del av den totale kostnaden.
Vanskelig å si, kommer an på tilgjengelighet på håndverkere og leveringer. Vi fikk renovert hele overetasjen fra april til august ca.
Og så skulle det støpes kjellergulv, og da sendte jeg beskjed om at det var klart 12. mars, og de kom 6. juni og støpte.
Men uansett...
Riv. Bygg nytt hus. Ev. Riv, Delt tomta i to og bygg to hus helt nye hus og selg den ene.
Dette er "friendly advice" og ikke et spøk.
Med et gammelt hus er det så mye som er uforutsett at kostnadene løper, ingenting er standardavstand och dimensjonene er ikke ofte ikke standardisert. Ukurante materialer - f.eks asbest kan dukke opp på uforutsette plasser.
Det KOMMER at koste mer en tenkt.
Og du får aldrig et "fullgodt" hus da f.eks dreneringen blir ikke perfekt-kapillært oppsug fra grunn sørger for noe fukt uansett.
Jeg har pusset opp et hus fra -49, nå ca 10 år senere er det omsider ferdig- langt dyrere en tenkt og langt seinere en tenkt.
Mvh
Sakke
Huset er "gammelt" fra 60-tallet, men godt holdt. Både drenering, kledning og tak er byttet siden huset ble bygget, så det føles på mange måter feil å rive huset.
Tomten kan ikke deles, så det er ikke aktuelt å bygge to hus for å selge det ene. Dessuten har vi kjøpt denne tomten nettopp på grunn av god plass, hage, utsikt og idyll. Hele poenget hadde forvunnet ved å bygge et ekstra hus på tomten.
Jeg er veldig fornøyd med stort hus og stor hage, i et område som bygges ut etter alle kunstens regler med oppdeling av gamle tomter, og tettpakking av rekkehus og tomannsboliger på store felt.
Nei, huset blir ikke et nytt funkishus til 8-10 mill, men det er stort, har sjarm, stor hage og flott utsikt
For min del så måtte huset ha vært veldig spesielt/bevaringsverdig hvis jeg skulle gidde å pusse opp et gammelt hus så ekstensivt som du beskriver.
Du har lav takhøyde i kjeller, dette blir slik hvis du ikke pigger opp hele kjeller og graver ned med alt dette innebærer. løfte opp tak betyr vel i praksis å rive overetasjen helt. Da kan man iaf se om man kan gjøre noe mer der en bare løfte taket- alt må jo bygges opp på nytt allikevel.
Denne størrelsesorden av arbeid som du er ute etter må nokk helst gjøres som totalenteprenad for å holde kontroll på kostnader og tidsplan- ellers er det veldig lett å skli ut. Og dere må helst ikke bo der når dette foregår.
Mvh
Sakke
Kostnadsmessig på takløft fant jeg dette https://www.byggstart.no/pris/takloft , 15-35k per kvadrat.
Velger man å rive, må man ta rivekostnaden med i betraktningen, der har jeg dessverre liten oversikt over hva noe slikt koster. Jeg har i alle fall brukt nok penger på containere og søppel.
Første steget er kanskje å kontakte noen velrenommerte firmaer å be de om grov estimat-hvis dette faller knnenfor budgettet så kontakte arkitekt (eller teknisk tegner) og få nøyaktige tegninger og planer over hva dere vil gjøre.
Etter dette anbudsrunde (og ikke falle for fristelsen å ta det absolutt billigste uten referenser).
Anbefaler totalenteprise- mulig det blir dyrere, men dere får kun en instans å forholde dere til og kontraktfestet tidsplan. Det gir også forutsigbarhet mtp tid og kostnad.
I sluttenden kan det være gunstig da midlertidig bolig etc koster også penger hvis alt går sakte.
Mvh
Sakke