Er kjelleren over eller under jord, det kreves forskjellige måter å isolere, er det fukt osv.

Du må tenke på kort og lang sikt. Vil dere fortsette å leie ut?

Sier du opp leieboer må du ikke gjøre noe som helst, alt er klart for å kunne leie ut igjen når ungene er blitt store. Å renovere en slik gammel kjeller er kostbart og en oppnår arealer som er mindre trivelige. Kostnadene «må kompenseres med utleie i mange år.

I utgangspunktet anbefaler jeg ingen å bo under bakkenivå. I skrått terreng er det OK med soverom i den delen av underetasjen som har en hel vegg over bakkenivå. Men her tror jeg at at ville gått for å bruke annen etasje selv.

Må dere sette inn ny trapp mellom første og annen etasje hvis dere skal bruke hele huset? Jeg ser ingen på tegningen?

Snedig trappetegning, viser inntrinn/opptrinn. Videre synes det å vise to trapper jfr trinnummer. Slagretningen på døra på toppen ser upraktisk ut.

Må man ut både for å komme fra første til annen, og fra første til kjeller?

Venstre på tegningene er mot sør. Der går skråningen slik at hele kjellerveggen vises, og har fire stykk 120x120 vinduer, under en veranda. På nordsiden, der trappa er ligger kjelleren helt under terreng.

Trappa kan ses på nedre høyre del av tegningene (nordøst) og går fra kjeller via første til andre etasje. Første og andre etasje er lik siden det er en sammenslått horisontaldelt tomannsbolig. Kjelleren har altså utgang både direkte til hagen og opp til første etasje.

Slagretningen på trappedørene er helt riktig upraktisk. De forsvinner nok.

Kjelleren er nylig drenert på utsiden med knorteplast og 100 mm XPS. Kjellergulvet er nesten helt sikkert uten fuktsperre, siden det er fra femtitallet. Tror kjelleren er tørr nå, men kan ikke være 100% sikker. Ingen kjellerlukt.



Vi ser at vi før eller senere vil ønske å ta over andre etasjen. Det blir rett og slett ikke god nok plass eller gode nok løsninger i kjelleren.

Da blir spørsmålet om vi skal lage oss et soverom og et bad i kjelleren i første omgang, for å drøye tiden før vi må si opp leietaker?

Hva vil det koste å lage et soverom og et bad i kjeller?
Leieinntekten for andre etasje er betydelig, så et enkelt bad og soverom som tilsvarer 2-3 års leie vil i praksis være "gratis".

Ble utfordret til å tenke lang sikt her. Skavise. Siste unge er neppe ut av huset før det har gått nitten år. Det blir såpass lenge at jeg tror vi vil ønske å pusse opp hele andreetasjen samt erstatte kjøkkenet som er der med et bad. En vittig fyr påsto det trengs et bad per kvinne i husstanden...

Hvis det blir tomt i huset når ungene er ute tenker jeg vi da kan etablere et lite kjøkken i andreetasjen og leie ut igjen. Mer sannsynlig er det vel at store barn kommer hjem på besøk i høytider og utider, og kan tenke seg å ha rommene sine i noen år til. Da er det mer sannsynlig å lage utleieleilighet i kjelleren. Dessverre er etasjeskillerenne laget av papir.

Er det noen som har endt opp med å leie ut så fort ungene har forlatt redet?

Selv har jeg jobbet meg nedover. Jeg hadde et helt annet utgangspunkt enn deg, men allikevel er jeg glad for å ha gjort det nå. Særlig nå som er det så varmt, så er det veldig kjekt med soverom i kjelleren. Da vi hadde det i 2. et, hadde vi en AC stående og gå gjennom hele natta når det var litt varmt. Nå er det i praksis aldri over 20C uansett.

Utfra det lille som er å lese her, så tenker jeg at jeg ville gjort mye for å beholde inntektene fra leie i 2. et., innredet best mulig i kjelleren, og heller bygget en bod/garasje ute med mulighet for lagring av ræl.

Oppdaterting: Fortsatt i skisseprosjektfasen her, og funderer på om vi skal gå videre eller ei.

Har lagt ned en del timer i å lese Byggforsk og forumet her (Frodes sitt tredve sider epos er bokmerket for en regnfull dag) samt tegnet og forkastet en bunke skisser.

Det som må på plass før vi kan gå fra fundering til faktisk prosjekt er to ting
1. En god romløsning med minst et bad og et soverom.
2. Et kostnadsoverslag som gir en ca pekepinn på hvor mye det vil koste.

Et villedende kostnadsoverslag er bare arbeid og prat med gode håndverkere, det finner vi ut av etter hvert. Utfordringen er å finne en god plass for soverom.

Lærer meg Revit som tegneprogram, det gjør planleggingen adskillig enklere. Her er en grov plan- og 3D-skisse av eks situasjon (mangler blant annet ytterdøra):

Fått erfaringstall fra entreprenør på hva det vil koste å rive opp gulv. Skjønner godt at folk gjør det selv, gitt at de har tid:

• 60 m2


• En uke to mann pigging og bæring 500/t. For hele kjelleren, 20 cm


• Tre dager borhammer 500/dag


• En uke transportbånd 500/dag


• To dager gravemaskin og lastebil 800/t pr maskin


• Massedeponi 40/m3 for 40 m3


• Bunnledninger x. Antar 10 000.


• Legge om vvb og vannrør


• Tillegg for fjell som må tas


• Tillegg for dårlig masse, feks leire


• Erfaringstall 200 000 for en 30-40 m2 der de måtte ta ned fjellet 0.5 m.


• Vanskelig å få tak i sprengningsbas som vil ta risiko.


• Alle priser eks mva


• 99 500 inkl mva hvis alt går lett.


• Legg på 50% plunder og heft faktor